【正文】 發(fā)區(qū)住宅功能區(qū)內(nèi)300畝國有土地的使用權(quán)，用于清新住宅小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。2004年的工作重點(diǎn)一是加快城南新區(qū)新建工程建設(shè)，同時(shí)加快城東開發(fā)區(qū)區(qū)的建設(shè)。二是突出特色，不論是舊城改造，還是新區(qū)建設(shè)，都講究風(fēng)格，突出特色，體現(xiàn)現(xiàn)代氣息，在住宅的結(jié)構(gòu)布局、色調(diào)搭配、外部環(huán)境等方面有所創(chuàng)新，既為居民創(chuàng)造良好的居住條件，又達(dá)到美化城市的目的。xxxx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)自建立以來，按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高速度發(fā)展、高效能服務(wù)的原則，積極推進(jìn)工業(yè)興區(qū)及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃要求《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中提出：“……，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，……。1979年至1985年的十六年中，全國住宅建設(shè)投資11397億元，僅“八五”期間，就完成投資8416億元，；；這個(gè)事實(shí)充分說明了改善居民住房條件是中國政府與人民共同關(guān)心的頭等大事。二、符合現(xiàn)代人居工程發(fā)展方向“安居樂業(yè)”自古就是人類追求的一個(gè)偉大社會(huì)理想，為使住房問題引起各國政府的關(guān)注，1976年聯(lián)合國在溫哥華召開了第一次人類居住大會(huì)。我國房地產(chǎn)業(yè)仍處在調(diào)整、消化和穩(wěn)健發(fā)展的階段。3．商品住宅房已成為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)。 xxxx縣城及開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場分析xxxx縣住房改革已全面結(jié)束,靠國家福利分房的時(shí)代已經(jīng)過去，隨著人民生活水平的不斷提高，也相應(yīng)帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，自1997年以來，部分房地產(chǎn)公司已開始投資運(yùn)營。5．xxxx縣近幾年經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，使得許多農(nóng)民率先步入小康，主要是長山、青陽、韓店、明集四鎮(zhèn)?？傊?，即使不考慮自然人口增長和外來人口引起的住房需求增加因素，以及開發(fā)區(qū)的特殊的創(chuàng)業(yè)就業(yè)機(jī)遇，xxxx開發(fā)區(qū)的住房需求市場也是非常巨大的。2003年xxxx縣被授予“全省精神文明建設(shè)先進(jìn)縣”榮譽(yù)稱號(hào)。開發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍為北到北環(huán)區(qū)路路，南到濟(jì)青高速公路，西到東環(huán)路，東到焦臨路，規(guī)劃建設(shè)用地23平方公里，規(guī)劃人口15萬人。57ˊ。2．自然環(huán)境xxxx屬北溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，春季干旱，夏季高溫多雨，秋季溫和涼爽，冬季寒冷較干燥。地貌類型南部以低山丘陵為主，東部處于低山陵與杏花溝夾角地帶的山前傾斜平原。地下水主要接受大氣降水補(bǔ)給和地表水補(bǔ)給，排泄主要以潛水蒸發(fā)為主。地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rxxxx由13鎮(zhèn)3辦事處，858個(gè)行政村組成，有漢、回、壯、滿、高山、朝鮮、瑤、納西等民族，%；至2003年末。至2002年城區(qū)現(xiàn)狀人口為24萬人，城市用地面積30平方公里。交通條件是制約招商引資和入?yún)^(qū)項(xiàng)目建設(shè)的最大瓶頸，因此，開發(fā)區(qū)把實(shí)施道路工程建設(shè)擺在了重要位置，對(duì)區(qū)內(nèi)道路進(jìn)行修建，形成了六縱六橫的交通網(wǎng)絡(luò)，道路總長80公里。二是建設(shè)了日處理污水7萬噸的污水處理廠，有效解決了工業(yè)污水處理問題。 設(shè)計(jì)原則擬建的清新住宅小區(qū)位于xxxx開發(fā)區(qū)西部，該小區(qū)是以居住為主的全封閉小區(qū)。2．環(huán)境原則本可研重視居住環(huán)境質(zhì)量，在結(jié)合自然條件、美化環(huán)境、提高公建服務(wù)設(shè)施條件、創(chuàng)造上乘居住空間方面傾注全力。小區(qū)的綠化應(yīng)使小區(qū)所在的地方草木蔥翠，碧綠連天，空氣清新，沁人心脾。四、豎向設(shè)計(jì) 1．地面和道路坡度根據(jù)住宅區(qū)場地地勢(shì)及開發(fā)區(qū)道路管網(wǎng)敷設(shè)現(xiàn)狀，設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)道路、排水系統(tǒng)，道路寬度除了應(yīng)滿足車輛和行人通行外，還應(yīng)滿足車輛掉頭．轉(zhuǎn)彎。組團(tuán)綠化主要以自然植物為主，兼有部分硬地、小品，供幼兒玩耍、鄰里交往。因此，在戶型設(shè)計(jì)上，廚房面積應(yīng)不小于5平方米，衛(wèi)生間一般不小于4平方米，起居室不小于15平方米。4．管線敷設(shè)：室內(nèi)各管線盡可能做到暗敷，衛(wèi)生間要做到無明管設(shè)計(jì)，廚房應(yīng)預(yù)留抽油煙機(jī)排煙孔。1．污水：小區(qū)生活水經(jīng)化糞池處理后，沿污水管道排至區(qū)內(nèi)排水干管。 電氣設(shè)計(jì)電氣設(shè)計(jì)主要內(nèi)容包括：供配電系統(tǒng)、電力、照明、避雷與接地及弱電系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)。公共建筑及其他場所（包括道路照明）根據(jù)有關(guān)規(guī)范實(shí)施。（三）停車場管理系統(tǒng)設(shè)IC卡，由IC卡／門禁智能系統(tǒng)對(duì)車輛出入等實(shí)現(xiàn)全方位的自動(dòng)管理。B、燃?xì)馓筋^，當(dāng)家庭燃?xì)庑孤┻_(dá)到一定濃度時(shí)，自動(dòng)向管理中心報(bào)警，達(dá)到居家安全功能。 供氣本項(xiàng)目用管道燃?xì)?，由燃?xì)夤竟┙o，經(jīng)干管送氣至各樓棟，再經(jīng)支管分送入戶，供小區(qū)各戶生活用氣，小區(qū)全部建成使用后，燃?xì)庑枰考s為760立方米／日。2）廚房油煙積極推廣廚房采用變壓式排氣道等新型排煙氣設(shè)施等措施，在爐灶上方設(shè)置帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過濾器的吸油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境和廚房異味大的問題。2．小區(qū)廣場、道路燈具采用集中控制，以節(jié)約用電。第七章 企業(yè)法人與管理 企業(yè)法人 山東xxxx房地產(chǎn)有限公司為獨(dú)立法人，實(shí)行財(cái)務(wù)獨(dú)立核算，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)受山東xxxx房地產(chǎn)有限公司的領(lǐng)導(dǎo)，并接受小區(qū)所在的居民委員會(huì)的監(jiān)督。2005年10月至2006年1月，項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目建議書，可行性研究報(bào)告編制，地形勘查，規(guī)劃設(shè)計(jì)等。建筑工程及設(shè)備安裝工程費(fèi)用：住宅：1．土建工程 450元165330m2＝2．電氣工程（強(qiáng)電） 27元165330m2＝ 3．電氣工程（弱電） 11元165330m2＝4．給排水工程 15元165330m2＝5．采暖工程 24元165330m2＝6．道路及綠化工程 280萬元 公建：1．土建工程 500元6870m2＝2．電氣工程（強(qiáng)電） 27元6870m2＝3．電氣工程（弱電） 11元6870m2＝4．給排水工程 15元6870m2＝5．采暖工程 30元6870m2＝ 車庫：1．土建工程 600元8000m2＝480萬元2．電氣工程 45元8000m2＝36萬元3．給排水工程 25元8000m2＝20萬元4．通風(fēng)工程 40元8000m2＝32萬元 568萬元其它費(fèi)用1．土地征用費(fèi) 2建設(shè)單位管理費(fèi) 10%＝ 3．設(shè)計(jì)費(fèi) 110萬元4．城市配套費(fèi) 10元/ m2180200 m2＝5．勞保統(tǒng)籌費(fèi) %＝6．工程保險(xiǎn)費(fèi) %＝7．暖氣增容費(fèi) 60元165330m2＝8．煤氣增容費(fèi) 1090戶2400元＝9．不可預(yù)見費(fèi) 5％＝ 合計(jì)： 預(yù)備費(fèi)用1．基本預(yù)備費(fèi) 合計(jì) 資金來源：，其余9800萬元為銀行貸款。2）所得稅按有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目應(yīng)繳納所得稅稅率為33%。5. 盈利能力分析1)投資利潤率投資利潤率=項(xiàng)目利潤總額/項(xiàng)目總投資100% =100% =%2)投資利稅率投資利稅率=項(xiàng)目利稅總額/項(xiàng)目總投資100% =100% =%,借款償還期為22個(gè)月(含建設(shè)期16個(gè)月),以上數(shù)字說明,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較好,償還能力強(qiáng),因此從財(cái)務(wù)分析的角度看,項(xiàng)目是可行的。第十章 效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析1)本項(xiàng)目共建設(shè)住宅165330平方米, 車庫8000平方米，配套公建6870平方米。2006年11月住宅樓及配套建筑建設(shè)，并竣工驗(yàn)收。物業(yè)管理和服務(wù)的主要內(nèi)容： （1）掌握物業(yè)的變動(dòng)和正常使用情況，對(duì)房屋、設(shè)備及周圍環(huán)境進(jìn)行及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)（包括預(yù)防性維護(hù)和更正性維護(hù)），保持房屋使用功能完好，并及時(shí)準(zhǔn)確記錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及其變動(dòng)情況等。 組織機(jī)構(gòu)及定員 公司經(jīng)營實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)綜合辦公室、工程部、市場部、財(cái)務(wù)科，現(xiàn)有人員11人。4．燈具以節(jié)能型為主，樓道燈具選聲光控制型的，公共場所的照明應(yīng)當(dāng)安裝節(jié)能控制裝置，以節(jié)約用電。6 . 綠化為創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活環(huán)境，防止污染、保護(hù)環(huán)境，需做好小區(qū)綠化。建成投入使用后。5）有線電話系統(tǒng)每戶予留2個(gè)有線電視插座，干線采用SYKV－75－9，支線采用SYKV－75－5－1均穿鋼管暗敷設(shè)。（五）智能一卡通管理系統(tǒng)在局域網(wǎng)基礎(chǔ)上將小區(qū)管理和服務(wù)設(shè)施全面納入計(jì)算機(jī)綜合管理系統(tǒng)中，只用一張經(jīng)授權(quán)的卡便可享受停車場管理、門禁管理等各種費(fèi)用管理，為小區(qū)業(yè)主營造一個(gè)充滿和諧、有序、方便、安詳?shù)闹悄芊諊５缆氛彰鞑捎脧澒茆c燈。=。 用水量估算1．生活用水量Q1：小區(qū)戶數(shù)按1090戶計(jì)， 人計(jì)，則總?cè)丝诩s3815人，按人均生活用水標(biāo)準(zhǔn)200升／日估算，則生活用水量Q1為：Q1＝2003815＝763（立方米／日）2．公用建筑及配套工程用水量Q2：按生活用水量Q1的12％計(jì)，則：Q2＝76312％＝（立方米／日）3．綠化用水量Q3：綠化用水指標(biāo)按每天每平方米2升計(jì)則：Q3＝2L／d樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，樓頂采用坡屋頂，用彩色新型輕質(zhì)瓦材覆蓋。 本方案所有戶型均采用明室、明廳新型設(shè)計(jì)方案，多數(shù)臥室及起居室朝陽，餐廳與起居室也可合為一體，形成開闊空間。 2．管線 給水排水管道，沿小區(qū)主要道路敷設(shè)，采用樹枝狀管網(wǎng)至各組團(tuán)，鋼筋混凝土管直埋。2．地面排水采用車行道和宅前道路排泄地面雨水，一、二級(jí)道路設(shè)雙側(cè)雨水口，三級(jí)一般單側(cè)設(shè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、