【正文】 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 浙江 綠城 房地產(chǎn) 集團(tuán) 市場研究部 浙江西子置業(yè) 有限公司 營銷策劃部 202094 月明路 地塊 預(yù)可行性研究報告 濱江月明路可研報告 1 目 錄 第一章 項(xiàng)目概論 ................................................. 2 一、項(xiàng)目概況 ......................................................... 2 二、可行性研究初步結(jié)論 .............................................. 3 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 .................................... 5 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 ..................................................... 5 二、錢江新城區(qū)域規(guī)劃概況 ........................................... 10 三、總結(jié) ............................................................ 12 第三章 市場可行性分析 ........................................... 12 一、杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 ..................................... 12 二、項(xiàng)目周邊區(qū)域市場概況 ........................................... 23 三、競爭樓盤分析 .................................................... 25 第四章 項(xiàng)目自身可行性分析 ....................................... 31 一、項(xiàng)目概況 ........................................................ 31 二、項(xiàng)目周邊配套 .................................................... 34 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 ................................................... 35 四、結(jié)論 ............................................................ 36 第五章 項(xiàng)目構(gòu)想與建設(shè)規(guī)劃 ....................................... 38 一、項(xiàng)目構(gòu)想 ........................................................ 38 二、項(xiàng)目主要開發(fā)節(jié)點(diǎn)時間計劃 ....................................... 41 三、工程實(shí)施進(jìn)度 .................................................... 41 第六章 經(jīng)濟(jì)可行性分析 .......................................... 43 一、銷售價格估算 .................................................... 43 二、投資估算 ........................................................ 44 三、財務(wù)分析 ........................................................ 45 四、敏感性分析 ...................................................... 46 五、方案二測算 ...................................................... 46 附件： 主要樓盤個案表 濱江月明路可研報告 2 第一章 項(xiàng)目概論 一、項(xiàng)目概況 （一） 地理位置 本案基地位于杭州市濱江區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目北至二號支路，東北向距錢江三橋約 公里；南至月明路，與市級經(jīng)濟(jì)適用房 新州花苑比鄰；西至阡陌路，西北側(cè)為濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)；東至西興路。 項(xiàng)目地理位置圖 （二） 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 用地面積 38100 平方米 容積率 總建筑面積 118452 平方米 地上建筑面積 91440 平方米 項(xiàng)目地塊 項(xiàng)目地塊 濱江月明路可研報告 3 其中 住宅 88590 平方米 會所 2000 平方米 物業(yè) 及 其他 640+210 平方米 地下建筑面積 27012 平方米 建筑密度 22% 綠化率 30% 戶均面積 149 平方米 總戶數(shù) 600 戶 車位配比 1： 1 車位個數(shù) 600 個 車位面積 45 平方米 注：①本項(xiàng)目代建幼兒園，建筑面積 1936平方米； ②考慮加強(qiáng)會所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會所面積設(shè)置為 2000平方米； ③不考慮 70/90政策的限制。 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)建議表 戶型面積段（平方米） 戶型結(jié)構(gòu) 所占比例 戶均面積 （平方米） 戶數(shù)（戶） 90 以下 兩室兩廳 10% 90 90140 三室兩廳 30% 130 140180 三 /四室兩廳 55% 14 170 180200 四室兩廳 5% 185 合計 100% 二、可行性研究初步結(jié)論 （一） 市場可行性結(jié)論 從整個房地產(chǎn)市場來看，雖然在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下， 08 年杭州的房產(chǎn)市場受到了比較嚴(yán)重的打擊。但是 09 年 截止目前，市場整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯， 房地產(chǎn)市場 再次 成為了人們所關(guān)注的熱點(diǎn)。 我們也要注意 到 目前市場恢復(fù)的特點(diǎn)：是剛性需求 爆發(fā)帶動改善性需求恢復(fù) 。但 改善性 由于受到市場供應(yīng)量 的影響并 沒有得到完全 地 釋放。 從項(xiàng)目所處的區(qū)域來看，依托良好的區(qū)域前景規(guī)劃， 區(qū)政府所在地周邊 已經(jīng)成為 入住率較高 樓盤的聚集地。 且近 幾年項(xiàng)目周邊 住宅性質(zhì)的土地供應(yīng)比較少，09 年截止目前還未有土地供應(yīng)， 且 已有在售樓盤銷售情況良好， 各樓盤基本處 濱江月明路可研報告 4 于無房可售狀態(tài)，毛坯銷售 價格 已經(jīng) 達(dá)到 18000 元 /平方米，對于本項(xiàng)目來說，有比較大的上升空間。 （二）項(xiàng)目本身可行性結(jié)論 項(xiàng)目所處位置為 濱江區(qū)區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)，周邊配套完善，公共交通便利，生活氣息濃郁 ， 離在建地鐵 1 號線江陵路站僅 800 米。 項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成了樓盤集聚的氛圍， 隨著近幾年來主城區(qū)開發(fā)量的減少及可售房源的進(jìn)一步去化， 住在濱江成為人們廣泛認(rèn)同， 濱江區(qū)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃 被市場 高度認(rèn)可 。 雖然本項(xiàng)目面臨比較激烈的競爭，但是面向整個杭州的市場，還是有比較大的空間，只要定位準(zhǔn)確，充分挖掘潛在客戶，發(fā)揮綠城的一貫品質(zhì)與服務(wù)優(yōu)勢，將會有比較大的市場機(jī)會。 （ 三 ）經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論 由于本項(xiàng)目地塊還沒有推出，因此根據(jù) 市場情況，特別是參照 綠城 同類型樓盤如 麗江公寓、西溪誠園 項(xiàng)目。在保證總 投資利潤率在 11%左右的情況下，推算土地價格。 做中檔精品項(xiàng)目，中檔裝修成本按照 3000 元 /平方米。 預(yù)估住宅均價在25000 元 /平方米，地下車位價格為 13萬元 /個；推算出土地總價為 萬元，按照 的容 積率，建筑面積 為 91440 平 方米，土地樓面價格控制在 9128元 /平方米。 （四）項(xiàng)目建議 本項(xiàng)目整體檔次定位重點(diǎn)考慮的因素： 微觀位置：本項(xiàng)目處于 濱江區(qū)腹地，核心住宅區(qū)范圍內(nèi)，該區(qū)域缺乏支撐高端產(chǎn)品定位的自然景觀資源 。 競爭概況： 由于產(chǎn)品定位的區(qū)別，周邊樓盤中除與少數(shù)精裝修產(chǎn)品形成競爭外，本案主要的競爭對手是本公司西溪誠園和麗江公寓。 整體市場情況： 09 年 杭州的房地產(chǎn)市場 經(jīng)歷了兩個階段： 年初 ， 由降價所引起的剛性需求的爆發(fā) ； 年中 ，由于對 通貨膨脹的預(yù)期所引起的改善性需求及部分投資需求的爆發(fā) 。 近兩年 濱江區(qū)內(nèi) 開發(fā) 項(xiàng)目由于受到 90/70 的政策限制，目標(biāo)客戶均為剛性及投資性需求，改善性需求在此輪的市場快速消化過程中并未得 濱江月明路可研報告 5 到充分釋放。 因此，本報告建議項(xiàng)目初步定位于中檔的精品項(xiàng)目， 檔次 基本 界于 西溪誠園、麗江公寓 項(xiàng)目 之間 。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 背景 國民經(jīng)濟(jì)保持快速、健康發(fā)展。 2020 年 ，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價格計算，比上年增長 ％，連續(xù) 18 年保持兩位數(shù)增長。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元， 第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年分別增長 ％、 ％和 ％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ∶ ∶ 調(diào)整為 ∶ ∶ 。全市按常住人口計算的人均 GDP 為 60414 元，按戶籍人口計算的人均 GDP 為 70832 元，分別增長 ％和 ％，按國家公布的 2020 年平均匯率計算，人均分別達(dá)到 8699 美元和 10199 美元。 非公經(jīng)濟(jì)活躍，比重不斷提升。 濱江月明路可研報告 6 在全市生產(chǎn)總值中，非公有制經(jīng)濟(jì)所占比重已達(dá)到 ％，比上年提高 個百分點(diǎn)，其中個體私營經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值的 比重由上年的 ％上升到％。 2020 年末，全市共有私營企業(yè) 萬戶，從業(yè)人員 萬人 。個體工商戶 萬戶，從業(yè)人員 萬人。 財政收入快速增長，地方政府可支配資金充裕。 全年完成財政總收入 億元，比上年增長 ％，其中地方財政一般預(yù)算收入 億元，比上年增長 ％。在稅收收入中，增值稅 億元，增長 ％；營業(yè)稅 億元，增長 ％；企業(yè)所得稅 億元，增長 ％；個人所得稅 億元，增長 ％ 。全年地方財政支出 億元，比上年增長 ％。其中：教育、科學(xué)技術(shù)支出 億元，增長 ％；社會保障和就業(yè)支出 億元，增長 ％；醫(yī)療衛(wèi)生支出 億元，增長 ％；環(huán)境保護(hù)支出 億元，增長 ％；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出 億元，增長 26％。 財政收入（單位：億元） 02004006008001000總財政收入 地方財政收入 2020 2020 2020 2020 2020 2020 人口增長平穩(wěn)，市區(qū)人口比例高。 2020 年末 ， 全市常住人口達(dá) 萬人，比上年末增加 萬人。其中戶籍人口 萬人，比上年末增加 萬人。在戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 萬人。按公安部門統(tǒng)計的全市人口出生率為 ‰ ，人口自然增長率為 ‰ 。 濱江月明路可研報告 7 戶籍人口（單位：萬人）620630640650660670680690戶籍人口 2020 2020 2020 2020 2020 2020 固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長，略高于 GDP 增長。 2020 年 ， 完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，其中限額以上固定資產(chǎn)投資 億元，分別比上年增長 ％和 ％。從限額以上固定資產(chǎn)投資方向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，比上年增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 ％，其中工業(yè)投資 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 ％。 房地產(chǎn)業(yè) 。 2020 年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長％。房屋施工面積 ，比上年增長 ％；竣工面積 萬平方米，下降 ％。全年商品房銷售面積 萬平方米，下降 ％，其中住宅銷售 萬平方米，下降 ％。市區(qū)公開搖號銷售經(jīng)濟(jì)適用房9771 套，建筑