【正文】 、數(shù)字電視業(yè)、電子商務(wù)業(yè)、動(dòng)漫網(wǎng)游業(yè)。 濱江月明路可研報(bào)告 10 旅游收入(單位：億元）3264094656307070200400600800旅游收入 326 409 465 630 7072020 2020 2020 2020 2020 2020 二、 錢江新城 區(qū)域規(guī)劃概況 杭州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) —— 天堂硅谷 ?濱江新城 杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建于 1990 年，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新區(qū)，區(qū)域總規(guī)劃面積 平方公里，處于中國(guó)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域。旅游基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。旅游總收入達(dá)到 億元，增長(zhǎng) ％。 居民可支配收入/居民消費(fèi)性支出/城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額（單位：億元）12898145651660119027216892410499501121313438014896167191590 1835 2192 2555 263534770100002000030000居民可支配收入 12898 14565 16601 19027 21689 24104居民消費(fèi)性支出 9950 11213 13438 0 14896 16719城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 1590 1835 2192 2555 2635 34772020 2020 2020 2020 2020 2020 旅游業(yè)保持快速發(fā)展。年末農(nóng)村每百戶居民家庭擁有洗衣機(jī) 臺(tái)、電冰箱 臺(tái)、空調(diào)器 臺(tái)、熱水器 臺(tái)、微波爐 臺(tái)、移動(dòng)電話 部、家用計(jì)算機(jī) 臺(tái)。人均生活消費(fèi)性支出 8446 元，增長(zhǎng) ％。市區(qū)每百戶居民家庭擁有汽車 輛、空調(diào)器 臺(tái)、移動(dòng)電話 部、家用計(jì)算機(jī) 臺(tái)、微波爐 臺(tái)、熱水器 臺(tái)、助動(dòng)車 輛。市區(qū)居民人均生活消費(fèi)性支出 16719 元，比上年增長(zhǎng) ％。按不同收入水平五等分分組 ，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入均呈兩位數(shù)增長(zhǎng)。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）5887049751112129615580500100015002000社會(huì)消費(fèi)品零售總額 588 704 975 1112 1296 15582020 2020 2020 2020 2020 2020 居民收入和消費(fèi)能力不斷提升，儲(chǔ)蓄存款穩(wěn)步增長(zhǎng)。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 ，增長(zhǎng) ％；餐飲業(yè)零售額 ，增長(zhǎng) ％；其他行業(yè)零售額 ，增長(zhǎng) ％。 2020 年 ， 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) ％。市區(qū)公開搖號(hào)銷售經(jīng)濟(jì)適用房9771 套，建筑面積 萬平方米。房屋施工面積 ，比上年增長(zhǎng) ％；竣工面積 萬平方米，下降 ％。 房地產(chǎn)業(yè) 。 2020 年 ， 完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，其中限額以上固定資產(chǎn)投資 億元，分別比上年增長(zhǎng) ％和 ％。按公安部門統(tǒng)計(jì)的全市人口出生率為 ‰ ，人口自然增長(zhǎng)率為 ‰ 。其中戶籍人口 萬人，比上年末增加 萬人。 財(cái)政收入（單位：億元） 02004006008001000總財(cái)政收入 地方財(cái)政收入 2020 2020 2020 2020 2020 2020 人口增長(zhǎng)平穩(wěn)，市區(qū)人口比例高。全年地方財(cái)政支出 億元，比上年增長(zhǎng) ％。 全年完成財(cái)政總收入 億元，比上年增長(zhǎng) ％，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，比上年增長(zhǎng) ％。個(gè)體工商戶 萬戶，從業(yè)人員 萬人。 濱江月明路可研報(bào)告 6 在全市生產(chǎn)總值中，非公有制經(jīng)濟(jì)所占比重已達(dá)到 ％，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值的 比重由上年的 ％上升到％。全市按常住人口計(jì)算的人均 GDP 為 60414 元，按戶籍人口計(jì)算的人均 GDP 為 70832 元，分別增長(zhǎng) ％和 ％，按國(guó)家公布的 2020 年平均匯率計(jì)算，人均分別達(dá)到 8699 美元和 10199 美元。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元， 第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年分別增長(zhǎng) ％、 ％和 ％。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 背景 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速、健康發(fā)展。 近兩年 濱江區(qū)內(nèi) 開發(fā) 項(xiàng)目由于受到 90/70 的政策限制，目標(biāo)客戶均為剛性及投資性需求，改善性需求在此輪的市場(chǎng)快速消化過程中并未得 濱江月明路可研報(bào)告 5 到充分釋放。 競(jìng)爭(zhēng)概況： 由于產(chǎn)品定位的區(qū)別，周邊樓盤中除與少數(shù)精裝修產(chǎn)品形成競(jìng)爭(zhēng)外，本案主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是本公司西溪誠(chéng)園和麗江公寓。 預(yù)估住宅均價(jià)在25000 元 /平方米，地下車位價(jià)格為 13萬元 /個(gè)；推算出土地總價(jià)為 萬元，按照 的容 積率，建筑面積 為 91440 平 方米，土地樓面價(jià)格控制在 9128元 /平方米。在保證總 投資利潤(rùn)率在 11%左右的情況下，推算土地價(jià)格。 雖然本項(xiàng)目面臨比較激烈的競(jìng)爭(zhēng)，但是面向整個(gè)杭州的市場(chǎng)，還是有比較大的空間，只要定位準(zhǔn)確，充分挖掘潛在客戶，發(fā)揮綠城的一貫品質(zhì)與服務(wù)優(yōu)勢(shì)，將會(huì)有比較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 （二）項(xiàng)目本身可行性結(jié)論 項(xiàng)目所處位置為 濱江區(qū)區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)，周邊配套完善，公共交通便利，生活氣息濃郁 ， 離在建地鐵 1 號(hào)線江陵路站僅 800 米。 從項(xiàng)目所處的區(qū)域來看，依托良好的區(qū)域前景規(guī)劃， 區(qū)政府所在地周邊 已經(jīng)成為 入住率較高 樓盤的聚集地。 我們也要注意 到 目前市場(chǎng)恢復(fù)的特點(diǎn)：是剛性需求 爆發(fā)帶動(dòng)改善性需求恢復(fù) 。 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)建議表 戶型面積段（平方米） 戶型結(jié)構(gòu) 所占比例 戶均面積 （平方米） 戶數(shù)（戶） 90 以下 兩室兩廳 10% 90 90140 三室兩廳 30% 130 140180 三 /四室兩廳 55% 14 170 180200 四室兩廳 5% 185 合計(jì) 100% 二、可行性研究初步結(jié)論 （一） 市場(chǎng)可行性結(jié)論 從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，雖然在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下， 08 年杭州的房產(chǎn)市場(chǎng)受到了比較嚴(yán)重的打擊。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 浙江 綠城 房地產(chǎn) 集團(tuán) 市場(chǎng)研究部 浙江西子置業(yè) 有限公司 營(yíng)銷策劃部 202094 月明路 地塊 預(yù)可行性研究報(bào)告 濱江月明路可研報(bào)告 1 目 錄 第一章 項(xiàng)目概論 ................................................. 2 一、項(xiàng)目概況 ......................................................... 2 二、可行性研究初步結(jié)論 .............................................. 3 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 .................................... 5 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 ..................................................... 5 二、錢江新城區(qū)域規(guī)劃概況 ........................................... 10 三、總結(jié) ............................................................ 12 第三章 市場(chǎng)可行性分析 ........................................... 12 一、杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 ..................................... 12 二、項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)概況 ........................................... 23 三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 .................................................... 25 第四章 項(xiàng)目自身可行性分析 ....................................... 31 一、項(xiàng)目概況 ........................................................ 31 二、項(xiàng)目周邊配套 .................................................... 34 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 ................................................... 35 四、結(jié)論 ............................................................ 36 第五章 項(xiàng)目構(gòu)想與建設(shè)規(guī)劃 ....................................... 38 一、項(xiàng)目構(gòu)想 ........................................................ 38 二、項(xiàng)目主要開發(fā)節(jié)點(diǎn)時(shí)間計(jì)劃 ....................................... 41 三、工程實(shí)施進(jìn)度 .................................................... 41 第六章 經(jīng)濟(jì)可行性分析 .......................................... 43 一、銷售價(jià)格估算 .................................................... 43 二、投資估算 ........................................................ 44 三、財(cái)務(wù)分析 ........................................................ 45 四、敏感性分析 ...................................................... 46 五、方案二測(cè)算 ...................................................... 46 附件： 主要樓盤個(gè)案表 濱江月明路可研報(bào)告 2 第一章 項(xiàng)目概論 一、項(xiàng)目概況 （一） 地理位置 本案基地位于杭州市濱江區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目北至二號(hào)支路，東北向距錢江三橋約 公里；南至月明路，與市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房 新州花苑比鄰；西至阡陌路，西北側(cè)為濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)；東至西興路。 項(xiàng)目地理位置圖 （二） 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 用地面積 38100 平方米 容積率 總建筑面積 118452 平方米 地上建筑面積 91440 平方米 項(xiàng)目地塊 項(xiàng)目地塊 濱江月明路可研報(bào)告 3 其中 住宅 88590 平方米 會(huì)所 2000 平方米 物業(yè) 及 其他 640+210 平方米 地下建筑面積 27012 平方米 建筑密度 22% 綠化率 30% 戶均面積 149 平方米 總戶數(shù) 600 戶 車位配比 1： 1 車位個(gè)數(shù) 600 個(gè) 車位面積 45 平方米 注：①本項(xiàng)目代建幼兒園，建筑面積 1936平方米； ②考慮加強(qiáng)會(huì)所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會(huì)所面積設(shè)置為 2000平方米； ③不考慮 70/90政策的限制。但是 09 年 截止目前，市場(chǎng)整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯， 房地產(chǎn)市場(chǎng) 再次 成為了人們所關(guān)注的熱點(diǎn)。但 改善性 由于受到市場(chǎng)供應(yīng)量 的影響并 沒有得到完全 地 釋放。 且近 幾年項(xiàng)目周邊 住宅性質(zhì)的土地供應(yīng)比較少，09 年截止目前還未有土地供應(yīng)， 且 已有在售樓盤銷售情況良好， 各樓盤基本處 濱江月明路可研報(bào)告 4 于無房可售狀態(tài)，毛坯銷售 價(jià)格 已經(jīng) 達(dá)到 18000 元 /平方米，對(duì)于本項(xiàng)目來說，有比較大的上升空間。 項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成了樓盤集聚的