【正文】 0608年度 杭州主城區(qū) 商品住宅成交均價(jià)分析圖 0208 年度杭州主城區(qū) 供求關(guān)系 分析圖 09 年 杭州市主城區(qū) 第一季度 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 18 08 年 市場(chǎng)觀望氣氛濃厚 ，成交量長(zhǎng)久的在低谷徘徊，日均成交量一度萎縮至 50 套以內(nèi)。 三 、總結(jié) 從城市總體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所在區(qū)域是 未來(lái) 濱江區(qū) 城市發(fā)展 的重點(diǎn)方向，對(duì)項(xiàng)目的定位提供了必要的支撐。 城市道路交通 快速路系統(tǒng)：中興路～杭州蕭山機(jī)場(chǎng)快速路、彩虹大道 (東西向 )；四季大道、風(fēng)情大道 (南北向 ) 主 干路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路 次干路系統(tǒng)：聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠(chéng)路、創(chuàng)業(yè)路、長(zhǎng)河路、江虹路、西興路、濱寧路。 14 九個(gè)居住片，即本域內(nèi)的九大居住片。 四條發(fā)展軸，即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展 軸線。 濱江區(qū)將形成西、北部沿錢塘江邊為公共服務(wù)設(shè)施、研發(fā)居住綜合帶，中部為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶，南部為研發(fā)居住帶和生態(tài)保護(hù)帶的城市形態(tài)，呈沿錢塘江平行發(fā)展的城市空間形態(tài)，在用地布局上規(guī)劃形成 “ 一心、四軸、二區(qū)、六片、 三基地 ”的布局結(jié)構(gòu)。 2021 年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，技工貿(mào)總收入 1615 億元，規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元，濱江創(chuàng)新指數(shù)經(jīng)初步測(cè)算達(dá)到 點(diǎn)；累計(jì)利用外資 58 億美元、 469 家外商投資企業(yè)。 高新區(qū)集聚了杭州市 61%以上的高新技術(shù)企業(yè)， 80%以上的軟件企業(yè)， 90%以 13 上的服務(wù)外包企業(yè)； 6 大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分別為通信設(shè)備制造業(yè)、軟件及服務(wù)外包業(yè)、集成電路業(yè)、數(shù)字電視業(yè)、電子商務(wù)業(yè)、動(dòng)漫網(wǎng)游業(yè)。 12 旅游收入(單位：億元）3264094656307070200400600800旅游收入 326 409 465 630 7072021 2021 2021 2021 2021 2021 二、 錢江新城 區(qū)域規(guī)劃概況 杭州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) —— 天堂硅谷 ?濱江新城 杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)建于 1990 年，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新區(qū)，區(qū)域總規(guī)劃面積 平方公里，處于中國(guó)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域。旅游基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。旅游總收入達(dá)到 億元，增長(zhǎng) ％。 居民可支配收入/居民消費(fèi)性支出/城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額（單位：億元）12898145651660119027216892410499501121313438014896167191590 1835 2192 2555 263534770100002021030000居民可支配收入 12898 14565 16601 19027 21689 24104居民消費(fèi)性支出 9950 11213 13438 0 14896 16719城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 1590 1835 2192 2555 2635 34772021 2021 2021 2021 2021 2021 旅游業(yè)保持快速發(fā)展。年末農(nóng)村每百戶居民家庭擁有洗衣機(jī) 臺(tái)、電冰箱 臺(tái)、空調(diào)器 臺(tái)、熱水器 臺(tái)、微波爐 臺(tái)、移動(dòng)電話 部、家用計(jì)算機(jī) 臺(tái)。人均生活消費(fèi)性支出 8446 元，增長(zhǎng) ％。市區(qū)每百戶居民家庭擁有汽車 輛、空調(diào)器 臺(tái)、移動(dòng)電話 部、家用計(jì)算機(jī) 臺(tái)、微波爐 臺(tái)、熱水器 臺(tái)、助動(dòng)車 輛。市區(qū)居民人均生活消費(fèi)性支出 16719 元，比上年增長(zhǎng) ％。按不同收入水平五等分分組，城 鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入均呈兩位數(shù)增長(zhǎng)。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）5887049751112129615580500100015002021社會(huì)消費(fèi)品零售總額 588 704 975 1112 1296 15582021 2021 2021 2021 2021 2021 居民收入和消費(fèi)能力不斷提升，儲(chǔ)蓄存款穩(wěn)步增長(zhǎng)。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 ，增長(zhǎng) ％；餐飲業(yè)零售額 ，增長(zhǎng) ％；其他行業(yè)零售額 ，增長(zhǎng) ％。 2021 年 ， 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) ％。市區(qū)公開(kāi)搖號(hào)銷售經(jīng)濟(jì)適用房9771 套，建筑面積 萬(wàn)平方米。房屋施工面積 ，比上年增長(zhǎng) ％；竣工面積 萬(wàn)平方米，下降 ％。 房地產(chǎn)業(yè) 。 2021 年 ， 完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，其中限額以上固定資產(chǎn)投資 億元，分別比上年增長(zhǎng) ％和 ％。按公安部門統(tǒng)計(jì)的全市人口出生率為 ‰ ，人口自然增長(zhǎng)率為 ‰ 。其中戶籍人口 萬(wàn)人，比上年末增加 萬(wàn)人。 財(cái)政收入（單位：億元） 02004006008001000總財(cái)政收入 地方財(cái)政收入 2021 2021 2021 2021 2021 2021 人口增長(zhǎng)平穩(wěn)，市區(qū)人口比例高。全 年地方財(cái)政支出 億元，比上年增長(zhǎng) ％。 全年完成財(cái)政總收入 億元，比上年增長(zhǎng) ％，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，比上年增長(zhǎng) ％。個(gè)體工商戶 萬(wàn)戶，從業(yè)人員 萬(wàn)人。 8 在全市生產(chǎn)總值中，非公有制經(jīng)濟(jì)所占比重已達(dá)到 ％，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值的比重 由上年的 ％上升到％。全市按常住人口計(jì)算的人均 GDP為 60414 元，按戶籍人口計(jì)算的人均 GDP 為 70832 元，分別增長(zhǎng) ％和 ％，按國(guó)家公布的 2021 年平均匯率計(jì)算，人均分別達(dá)到 8699 美元和 10199 美元。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第三 產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年分別增長(zhǎng) ％、 ％和 ％。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 背景 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速、健康發(fā)展。 近兩年 濱江區(qū)內(nèi) 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目由于受到 90/70 的政策限制，目標(biāo)客戶均為剛性及投資性需求，改善性需求在此輪的市場(chǎng)快速消化過(guò)程中并未得 7 到充分釋放。 競(jìng)爭(zhēng)概況： 由于產(chǎn)品定位的區(qū)別，周邊樓盤中除與少數(shù)精裝修產(chǎn)品形成競(jìng)爭(zhēng)外，本案主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是本公司西溪誠(chéng)園和麗江公寓。 預(yù)估住宅均價(jià)在25000 元 /平方米，地下車位價(jià)格為 13萬(wàn)元 /個(gè)；推算出土地總價(jià)為 萬(wàn)元，按照 的容 積率，建筑面積 為 91440 平 方米，土地樓面價(jià)格控制在 9128元 /平方米。在保證總 投資利潤(rùn)率在 11%左右的情況下，推算土地價(jià)格。 雖然本項(xiàng)目面臨比較激烈的競(jìng)爭(zhēng)，但是面向整個(gè)杭州的市場(chǎng)，還是有比較大的空間，只要定位準(zhǔn)確，充分挖掘潛在客戶，發(fā)揮綠城的一貫品質(zhì)與服務(wù)優(yōu)勢(shì)，將會(huì)有比較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 （二）項(xiàng)目本身可行性結(jié)論 項(xiàng)目所處位置為 濱江區(qū)區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)，周邊配套完善，公共交通便利，生活氣息濃郁 ， 離在建地鐵 1 號(hào)線江陵路站僅 800 米。 從項(xiàng)目所處的區(qū)域來(lái)看，依托良好的區(qū)域前景規(guī)劃， 區(qū)政府所在地周邊 已經(jīng)成為 入住率較高 樓盤的聚集地。 我們也要注意 到 目前市場(chǎng)恢復(fù)的特點(diǎn)：是剛性需求 爆發(fā)帶動(dòng)改善性需求恢復(fù) 。 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)建議表 戶型面積段（平方米） 戶型結(jié)構(gòu) 所占比例 戶均面積 （平方米） 戶數(shù)（戶） 90 以下 兩室兩廳 10% 90 90140 三室兩廳 30% 130 140180 三 /四室兩廳 55% 14 170 180200 四室兩廳 5% 185 合計(jì) 100% 二、可行性研究初步結(jié)論 （一） 市場(chǎng)可行性結(jié)論 從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，雖然在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下， 08 年杭州的房產(chǎn)市場(chǎng)受到了比較嚴(yán)重的打擊。 附件： 主要樓盤個(gè)案表 4 第一章 項(xiàng)目概論 一、項(xiàng)目概況 （一） 地理位置 本案基地位于杭州市濱江區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目北至二號(hào)支路，東北向距錢江三橋約 公里；南至月明路，與市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房 新州花苑比鄰；西至阡陌路，西北側(cè)為濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)；東至西興路。 第三節(jié) 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性及不確定性分析 ..... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 生產(chǎn)成本和銷售收入估算 ........ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三節(jié) 資金使用計(jì)劃及還款計(jì)劃 ........ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 新增投資估算 .................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 3 五、預(yù)期效果及評(píng)價(jià) ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 三、安全生產(chǎn)所采取的主要防范措施 ....... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、工程建設(shè)的安全衛(wèi)生要求 ............. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 四、結(jié)論 ............................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、主要污染物種類、來(lái)源及排放量 ....... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第六章 環(huán)境保護(hù) ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二節(jié) 生產(chǎn)方案論述 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第五章 項(xiàng)目實(shí)施方案 .................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二節(jié) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ....... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第四章 項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng) 調(diào)查和需求預(yù)測(cè) ....... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 項(xiàng)目的技術(shù)創(chuàng)新性論述 ........... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第四節(jié) 企業(yè)管理情況 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二節(jié) 企業(yè)人員情況 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三章 申報(bào)企業(yè)情況 .................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 編制依據(jù) ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第五節(jié) 可行性研究的簡(jiǎn)要結(jié)論 .......... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三節(jié) 項(xiàng)目計(jì)劃目標(biāo) .................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)背景 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 濱江月明路 月明路地塊 預(yù)可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一章 總論 ............................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)目的與意義 ............. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第四節(jié) 可行性研究編制中的工作范圍 ..... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二章 項(xiàng)目編制依據(jù)和原則 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二節(jié) 編制原則 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 申報(bào)企業(yè)基本情況 ............... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三節(jié) 企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況 ............... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三章 項(xiàng)目 技術(shù)可行性分析 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 2 第二節(jié) 技術(shù)成熟性和項(xiàng)目產(chǎn)品可靠性論述 .. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 產(chǎn)品的主要用途 ................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三節(jié) 產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)定位 ............... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 技術(shù)方案論述 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三節(jié) 產(chǎn)品銷售計(jì)劃 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、設(shè)計(jì)依據(jù) ........................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 三、污染物處理方案 ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第七章 勞動(dòng)安全 ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、生產(chǎn)過(guò)程中存在的職業(yè)危害因素 ....... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 四、職業(yè)安全、衛(wèi)生管理及教育 ........... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第十章 新增投資估算、資金籌措 ........... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二節(jié) 資金籌措 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第十一章 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益分析 ............. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第四節(jié) 社會(huì)效益分析 .................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目地理位置圖 （二） 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 用地面積 38100 平方米