【正文】 整體商業(yè)氛圍不佳。 處于武林和吳山商圈兩者之間的湖濱商業(yè)區(qū)，無疑將成為溝通南北兩個商圈的樞紐，形成完整的城市中心地帶的商業(yè)核心。區(qū)域人流量方面，湖濱沿線的望湖、凱悅、華僑等，以及附近的寫字樓和商務(wù)樓，都會帶來一定消費(fèi)能力的人流。其面臨西湖，普遍物業(yè)高檔，店面面積大，一般都在200到500平方米之間；且據(jù)了解，這里的日租金均價達(dá)到1美元/平方米?！翱ǖ貋啞⒎ɡ?、杰尼亞”等國際知名品牌紛紛落戶新湖濱商圈，使湖濱商圈的商業(yè)檔次和品位都有一個相當(dāng)大的提升。隨著新西湖的新鮮出爐和假日經(jīng)濟(jì)的熱度不減，巨大的回報(bào)是可以預(yù)期的。湖濱商圈目前杭州最昂貴的商業(yè)圈。首先，杭州城市的發(fā)展使武林廣場的直接腹地人口越來越多；其次，商圈所處地帶的交通通達(dá)程度優(yōu)于杭城其他商業(yè)中心。有了政府的良好規(guī)劃，武林商圈內(nèi)的商鋪物業(yè)也被眾多投資客和經(jīng)營戶繼續(xù)看好。下城區(qū)的“一主三副”的整體指導(dǎo)規(guī)劃中，明確指出將依據(jù)武林商圈的高起點(diǎn)，全力向杭州中央商務(wù)區(qū)過渡。武林商圈作為人流、物流、資金流最為通達(dá)的老牌商圈，武林廣場一塊彈丸之地聚集了杭州大廈、銀泰百貨、連卡佛、百大等大型商業(yè)購物商廈以及近2年被確認(rèn)為“時尚女裝街”的武林路，商圈輻射能力強(qiáng)，是杭州目前最為繁華的商業(yè)核心地段，也是杭州目前唯一市場成熟的大型綜合商圈。該商圈的商鋪以經(jīng)營酒吧、餐飲業(yè)為主，高收入者的聚集地成就了商圈的高消費(fèi)能力，也是該商圈發(fā)展的主要支撐力量。位于兩大商圈中間，杰尼亞等國際知名品牌的落戶，加上國際名品街的構(gòu)造，奠定了該商圈特殊的商業(yè)地位。（資料來源：杭州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）主要商圈分析目前，杭州市區(qū)（不包括蕭山、余杭）已形成武林商圈、新湖濱商圈、城站商圈、吳山商圈、黃龍商圈等多個商業(yè)區(qū)各具特色、全面開花的局面。％。 分區(qū)域看，在社會消費(fèi)品零售總額增長速度方面，％，其中：％，％；五縣(市)中，％；％；％；％％。 ％，％，％。 分城鄉(xiāng)看，％，％；，％，％。％。國大和景福在2002年全年的銷售額都在1億元左右，僅相當(dāng)于銀泰百貨與杭大的十分之一，毛利率都只有8%9%，與銀泰或杭大至少相差34個百分點(diǎn)。杭州原先擁有眾多中型百貨，如慶春路百貨市場，工聯(lián)，杭州第二百貨等，但到了2003年，最后的兩家：杭州國大和景福百貨也先后停業(yè)。雖然經(jīng)過商場重新洗牌、重新招商，已于今年年初重新開業(yè)，但從目前的經(jīng)營情況看，并不是很理想。一個主要原因就是缺乏統(tǒng)一經(jīng)營或經(jīng)營管理水平不高，如早幾年前的涌金廣場，經(jīng)營戶主要有3種類型：一是業(yè)主兼經(jīng)營戶；二是業(yè)主自己招的經(jīng)營戶；三是經(jīng)營管理公司受業(yè)主委托招的經(jīng)營戶。缺少旅游公司的支持因而缺乏人氣，如信義坊。3) 電腦及高新產(chǎn)業(yè)市場 杭州頤高數(shù)碼廣場（原名杭州高新科技廣場）是杭州高新電腦城的二期工程，1999年建設(shè)，并于2000年3月30日開業(yè)，2001年4月杭州高新科技廣場正式更名為杭州頤高數(shù)碼廣場。 2）專賣店專賣店在杭州數(shù)量不多，但極有特色，比如在延安路段就集中了眾多的中檔服飾，而手表，珠寶等也在市中心占有一席之地。這家店的開張，使得吳山廣場附近聚集了相當(dāng)?shù)娜藲?。其中家樂福杭州店的地址在延安南路的涌金廣場地下一層。梅家塢茶葉年產(chǎn)量7萬多公斤，占整個西湖區(qū)產(chǎn)量的60%以上，實(shí)現(xiàn)年銷售額7000多萬元，而由此帶來的賞茶、購茶、品茶、旅游等邊際效應(yīng)使得梅家塢茶文化村落的影響力越來越大，成為杭州又一休閑消費(fèi)的高雅區(qū)。梅家塢龍井茶的種植面積有一千多畝，是目前西湖區(qū)最大的龍井茶區(qū)。而龍翔服飾城是一家大規(guī)模、高檔次的服裝市場，匯集了國內(nèi)眾多的知名服裝品牌，營業(yè)面積超過20000多平方米。3）服裝批發(fā)杭州有眾多的專業(yè)市場，其中四季青服裝批發(fā)市場和龍翔服飾城是做的最成功的兩個。2）餐飲娛樂業(yè)杭州的食文化相當(dāng)成熟，有自己的杭幫菜系，同時杭州人也很能接受其它類型的食物。這些百貨商廈有一些共同特點(diǎn)：規(guī)模大，達(dá)到效益規(guī)模以上，從而可以形成產(chǎn)品多樣化，供應(yīng)齊全的品種吸引顧客。銀泰百貨開業(yè)前后，杭州大廈購物中心購并了新天龍，解百開出了新世紀(jì)商廈，杭州百貨大樓新造了南樓，城東引進(jìn)了國外的麥德龍倉儲式商場，城西開出了西城廣場……這些大商場的一系列擴(kuò)張行為和新型大賣場的出現(xiàn)，標(biāo)志著一個大賣場時代的到來。當(dāng)年的“十大商場”，至今只剩下了杭州大廈購物中心、銀泰、國大、解百、百大、景福等寥寥幾家。曾名列十大商場第四的杭州供銷大廈改成了白天鵝超市。與此同時，千店一面的大商場進(jìn)入蕭條期。3）超市時代到90年代中后期，新型商業(yè)業(yè)態(tài)——超市開始起步，金龍集團(tuán)以3家門店首開杭城超市先河。但那時的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本上都集中在延安路、解放路這兩條商業(yè)街上?！癓iving hangzhou ,Living Mall”暨杭州社區(qū)商業(yè)發(fā)展專題及“濱江月明路地塊”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告發(fā) 展 商： 杭州錦誠置業(yè)有限公司 評估單位： 杭州運(yùn)誠營銷策劃有限公司目 錄第一篇 杭州市社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀研究一、杭州市主城區(qū)社區(qū)商業(yè)格局二、目前杭州社區(qū)商業(yè)存在的問題三、杭州商業(yè)發(fā)展的趨勢三、社區(qū)商業(yè)典型性案例研究第二篇 解決杭州社區(qū)商業(yè)弊端的合理方案—Living Mall一、Living Mall的概念二、Living Mall社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)的市場背景三、Living Mall的主要特色及優(yōu)劣勢分析四、國內(nèi)成功Living Mall案例五、如何推廣Living Mall社區(qū)商業(yè)新模式第三篇：Living Mall來到杭州如何本土化一、杭州市消費(fèi)者購物習(xí)慣研究二、Living Mall在杭州的定位三、Living Mall對杭州市場的積聚效應(yīng)及未來發(fā)展前景分析四、錦成置業(yè)未來品牌發(fā)展思路探索第四篇“濱江月明路地塊”Living Mall可行性研究一、濱江區(qū)整體規(guī)劃分析二、濱江區(qū)政府板塊深入研究三、項(xiàng)目地塊基本情況分析四、項(xiàng)目地塊Living Mall發(fā)展的支撐點(diǎn)第五篇“濱江月明路地塊”項(xiàng)目Living Mall定位一、市場定位二、檔次定位三、產(chǎn)品定位四、商業(yè)部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)定位五、項(xiàng)目輻射區(qū)域六、酒店式公寓定位七、項(xiàng)目主要競爭對手八、區(qū)域內(nèi)成交地塊參考第六篇“濱江月明路地塊”項(xiàng)目Living Mall經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測一、操盤思路分析（主要是資金鏈部分的操作思路）二、財(cái)務(wù)成本預(yù)測……………………………………………………………..第一篇 杭州市社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀研究一、杭州商業(yè)發(fā)展綜述杭州商業(yè)發(fā)展歷史1) 大商場時代上個世紀(jì)80年代末和90年代初期，杭州新出現(xiàn)了百貨大樓、杭州大廈購物中心、天工藝苑、供銷大廈等一大批大中型商場，商業(yè)開始逐步繁榮。當(dāng)時，解百、百大、杭州大廈、供銷大廈等“十大商場”排名深入人心。2）專業(yè)市場時代 進(jìn)入20世紀(jì)90年代，專業(yè)市場興起，各種工業(yè)消費(fèi)品、小商品市場達(dá)到300多個，對商場形成不小的沖擊；消費(fèi)者對商品的需求迅速膨脹后，又迅速分化，大家不再滿足于千店一面的商場格局，各種類型的專業(yè)市場以低價位迅速搶占了中低檔消費(fèi)者。在隨后的幾年內(nèi)，連鎖超市發(fā)展迅速，各種超市、便民店門店總數(shù)達(dá)到1600家。1998年被戲稱為“商場倒閉年”。此后，金龍商廈、南元百貨、華僑、華聯(lián)商廈、中央商場、國泰商廈、金世界百貨、新天龍、天工藝苑、工聯(lián)大廈等一大批大中型百貨商場相繼“隱退江湖”。4）大賣場時代 上世紀(jì)末本世紀(jì)初，原先的“十大商場”隱退江湖之后，在大百貨商場的資源迅速向少數(shù)幾家大賣場集聚。杭州商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r目前杭州成功商業(yè)業(yè)態(tài)1）帶品牌管理的大型百貨 杭州的大型百貨經(jīng)營的比較成功的當(dāng)數(shù)杭州大廈、銀泰百貨。而定位比較準(zhǔn)確也起到了一定的作用，如銀泰百貨的定位以中檔消費(fèi)能力的顧客，杭州大廈以高檔消費(fèi)群為目標(biāo)。在杭州最出名的餐飲娛樂聚集地就是南山路了，南山路休閑街于2002年國慶期間正式開街，現(xiàn)在聚集了咖啡、酒吧、茶樓、畫廊、餐飲、娛樂六大行業(yè)，各行業(yè)功能在互動中達(dá)到共榮。四季青服裝批發(fā)市場作為杭派女裝的基地，因“品種多、款式新、質(zhì)量好、價格廉”的特色，成為大江南北服裝交流的重要集散地。4）龍井茶文化村西湖龍井是杭州的特產(chǎn)，也是杭州旅游業(yè)的拳頭產(chǎn)品?！懊穳]龍井”與“獅峰龍井”、“西湖龍井”一道，并稱為龍井茶葉的正品，其中以清明節(jié)前采制的龍井為極品。中檔水平業(yè)態(tài)1）大型連鎖超市 杭州目前已經(jīng)擁有好又多、家樂福、易初蓮花、好又多等眾多的大型超市。營業(yè)面積6600平方米，是家樂福在中國的第40家門店。因此可以說，這些大型超市，由于價廉物美，貨物品種又多，深受顧客歡迎。而目前，很多專賣店還是集中在百貨商廈內(nèi)，成為店中店。經(jīng)營狀況較差或已經(jīng)退出市場的業(yè)態(tài)1）欠缺特色的旅游市場 杭州是個旅游城市，但是現(xiàn)有旅游市場數(shù)量不多，而且特色不明顯。2）缺乏統(tǒng)一經(jīng)營的新場在杭州的中心區(qū)域，有一些商場如涌金廣場，耀江廣廈，清波商場，西湖時代廣場，不是經(jīng)營不善，就是勉強(qiáng)維持微利。這樣就造成了經(jīng)營管理公司很難進(jìn)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營的局面。3）中型百貨中型百貨一般指經(jīng)營面積在1萬平方米左右的商業(yè)企業(yè)。景福百貨雖然又再開業(yè)，但僅能停留在社區(qū)百貨的定位之上，做該區(qū)的獨(dú)家生意，抗風(fēng)險能力很弱。杭州零售業(yè)基本情況杭州市居民日常消費(fèi)逐年增長明顯，今年以來，我市消費(fèi)品市場延續(xù)了2007年良好的發(fā)展態(tài)勢，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升。 分行業(yè)看，％，％；，％，占社會消費(fèi)品零售 分商品類別看，據(jù)對限額以上批發(fā)和零售企業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示：，％。％。以社區(qū)商業(yè)為主，憑借雄厚的商業(yè)氛圍和旺盛人氣向成熟商圈靠攏。杭州最老牌的商圈，云集了銀泰、杭州大廈、連卡佛等購物商廈，是杭州目前唯一市場成熟的大型綜合商圈。擁有天然的商業(yè)優(yōu)勢卻沒有出現(xiàn)預(yù)期中的火爆，涌金廣場、清波商廈等商業(yè)樓的相繼使用，有望帶動整個吳山商圈的全面興旺。面對日益嚴(yán)峻的商業(yè)競爭，武林商圈期待在新的一輪洗牌之后，繼續(xù)鞏固自己在杭城商業(yè)格局中的核心地位。其中，百井坊街道將會被改造成為一條集五星酒店、商業(yè)步行街、高級辦公區(qū)為一體的現(xiàn)代化商業(yè)特色街，此外該商圈還將結(jié)合地鐵1號線車站、地下車庫及武林廣場地下商城建設(shè)，打造武林中央商務(wù)區(qū)。武林商圈的形成除了這十年中大規(guī)模、高檔次商業(yè)設(shè)施的不斷建設(shè)外，還有其深刻的內(nèi)在原因。一般來說，腹地人口和交通通達(dá)程度是決定一個綜合性商業(yè)中心規(guī)模和地位的關(guān)鍵因素。湖濱商鋪數(shù)度拍賣，其中一間小面積商鋪，10年的經(jīng)營權(quán)拍到了驚人的13萬元/平方米，竟然貴過了上海南京路。因此，商鋪拍賣天價并非是盲目的投資。最為耀眼的國際名品街是一個由平海路、東坡路、湖濱路隔成的三角地塊，近1萬平方米。商圈從面積上分析并不小于50萬平方米的建筑面積中，用于商業(yè)用途的將有20多萬平方米，真正集購物中心、主力百貨、專賣店、商業(yè)街、市場、夜市等多種業(yè)態(tài)為一體的復(fù)合性商業(yè)街區(qū)。在交通方面，未來地鐵將在延安路慶春路口、延安路解放路口各有出口，每個出口將輻射500米半徑區(qū)域，為新湖濱帶來可觀的人流。同時，無論城市如何發(fā)展，西湖在杭州人心目中是不可替代的，新湖濱商圈的建立將貫通西湖風(fēng)景區(qū)與延安路商業(yè)區(qū)，把風(fēng)景融入城市的繁華，奠定了特殊的商業(yè)地位。而實(shí)際上，這之間存在絕佳的商業(yè)氛圍，有待激發(fā)。而另一方面，西頭，城站、特色河坊街及吳山花鳥城每天接送大量的本外地客人；西頭，西湖南線的改造和各類休閑商家的林立，每天吸引著大量游人；連接?xùn)|西頭的西湖大道，交通便利。 從2003年下半年開始，家樂福、金色陽光以及麥當(dāng)勞涌金店等一系列知名商家的進(jìn)駐起到了一定的聚集人氣、促進(jìn)商業(yè)氛圍的作用，但其后的涌金廣場匆匆過場、清波商廈與太平洋商業(yè)中心一帶的停滯低靡，并未真正出現(xiàn)人們預(yù)期中的火爆氛圍，難得的冷場令人深思。新湖濱改造工程的成功，使得近在咫尺的兩個商圈有了更加緊密的聯(lián)系。城西商圈城西新型的住宅社區(qū)近40個，人口規(guī)模近20萬。文二路西段的南都在城西商圈的商鋪只要定位準(zhǔn)確，那么其商鋪的價值也將達(dá)到最大化，投資回報(bào)也將可能是杭州最高的。這類商鋪因其服務(wù)社區(qū)的功能強(qiáng)，“存活力”較強(qiáng)；而發(fā)展至今已經(jīng)開始出現(xiàn)一定的細(xì)分，特別是附近小區(qū)人氣聚集到一定規(guī)模后，其商鋪已不單單是服務(wù)于附近居民的單一功能，而是憑借雄厚的商業(yè)氛圍和旺盛人氣向成熟商圈靠擾，其商鋪的經(jīng)營品種開始往專一化和多樣化發(fā)展，經(jīng)營面積也出現(xiàn)大型化趨勢。社區(qū)商鋪以其成長空間大、投資風(fēng)險低而將會成為未來商鋪供應(yīng)的主力，投資的熱點(diǎn)。同時，分布于各大型住宅區(qū)的超市，也多是附近居住區(qū)發(fā)展成熟、人氣較旺的情況下出現(xiàn)的，與社區(qū)型商鋪相比，多為滿足更大距離的消費(fèi)圈，其經(jīng)營品種追求齊、全，通過巨額的銷售數(shù)量達(dá)到價廉的目的，主要以五大特色與其他類型商鋪相區(qū)分：以大眾化商品及實(shí)用性商品為中心、價格低廉、商品種類豐富、店鋪大型化、管理數(shù)據(jù)化。自2002 年以來，杭州市陸續(xù)建成了湖濱旅游商貿(mào)特色街區(qū)、南山路藝術(shù)休閑特色街區(qū)、清河坊歷史文化特色街區(qū)、武林路時尚女裝街區(qū)、絲綢特色街區(qū)（杭州中國絲綢城）、四季青服裝特色街區(qū)、信義坊商業(yè)步行街、文三路電子信息街區(qū)和梅家塢茶文化村等9條商業(yè)特色街區(qū)。信義坊步行街湖濱特色街清河坊步行街南山路步行街絲綢步行街梅家塢文化村電子信息街四季青步行街武林路女裝街杭州商業(yè)發(fā)展規(guī)劃1個市級商業(yè)中心和3個市級商業(yè)副中心，4個區(qū)域商業(yè)中心和12個區(qū)域商業(yè)副中心，形成基本滿足居民日常生活需要的社區(qū)（集鎮(zhèn)）商業(yè)服務(wù)網(wǎng)； 　 1）慶春東路區(qū)域商業(yè)中心慶春東路區(qū)域商業(yè)中心位于慶春東路以北，秋濤北路以東，新塘路以西，鳳起