【正文】 產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與商業(yè)的業(yè)態(tài)設(shè)置的要求不配套一度房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重住宅建設(shè)，忽視商業(yè)物業(yè)的建設(shè)，以傳統(tǒng)的概念建設(shè)商業(yè)物業(yè)，不能適應(yīng)大型商業(yè)、餐飲、市場(chǎng)等商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)物業(yè)的要求。二、目前杭州社區(qū)商業(yè)存在的問(wèn)題（補(bǔ)充增強(qiáng)說(shuō)服性）由于政府的推動(dòng)，市場(chǎng)機(jī)制的激勵(lì)、投資者投資方向的轉(zhuǎn)移等多種因素的綜合作用，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)日漸火爆。隨著商業(yè)氛圍的逐漸濃厚，這些區(qū)域商業(yè)中心無(wú)疑具有極大的商業(yè)活力和發(fā)展?jié)摿?。住宅的大量開(kāi)發(fā)，肯定會(huì)聚集大量的人氣，孕育未來(lái)的商機(jī)。華海園的商鋪售價(jià)約在3萬(wàn)元/平方米以上，附近文華路金成嘉南公寓1~。 3）翠苑區(qū)域商業(yè)中心翠苑區(qū)域商業(yè)中心處于文一路與文三路之間，東至教工路，西至古翠路，規(guī)劃為業(yè)態(tài)比較先進(jìn)，以購(gòu)物餐飲為主的區(qū)域商業(yè)中心。 2）拱宸橋區(qū)域商業(yè)中心拱宸橋區(qū)域商業(yè)中心西跨運(yùn)河至小河路，東至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅區(qū)行政中心所在地，規(guī)劃為功能比較齊全，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理，以購(gòu)物為主、休閑為輔的區(qū)域商業(yè)中心。信義坊步行街湖濱特色街清河坊步行街南山路步行街絲綢步行街梅家塢文化村電子信息街四季青步行街武林路女裝街杭州商業(yè)發(fā)展規(guī)劃1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心和3個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心，4個(gè)區(qū)域商業(yè)中心和12個(gè)區(qū)域商業(yè)副中心，形成基本滿足居民日常生活需要的社區(qū)（集鎮(zhèn)）商業(yè)服務(wù)網(wǎng)； 　 1）慶春東路區(qū)域商業(yè)中心慶春東路區(qū)域商業(yè)中心位于慶春東路以北，秋濤北路以東，新塘路以西，鳳起東路以南約3平方公里區(qū)域，將形成以購(gòu)物為主、休閑為輔，與錢(qián)江新城品位相匹配的區(qū)域商業(yè)中心。同時(shí)，分布于各大型住宅區(qū)的超市，也多是附近居住區(qū)發(fā)展成熟、人氣較旺的情況下出現(xiàn)的，與社區(qū)型商鋪相比，多為滿足更大距離的消費(fèi)圈，其經(jīng)營(yíng)品種追求齊、全，通過(guò)巨額的銷(xiāo)售數(shù)量達(dá)到價(jià)廉的目的，主要以五大特色與其他類(lèi)型商鋪相區(qū)分：以大眾化商品及實(shí)用性商品為中心、價(jià)格低廉、商品種類(lèi)豐富、店鋪大型化、管理數(shù)據(jù)化。這類(lèi)商鋪因其服務(wù)社區(qū)的功能強(qiáng)，“存活力”較強(qiáng)；而發(fā)展至今已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)一定的細(xì)分，特別是附近小區(qū)人氣聚集到一定規(guī)模后，其商鋪已不單單是服務(wù)于附近居民的單一功能，而是憑借雄厚的商業(yè)氛圍和旺盛人氣向成熟商圈靠擾，其商鋪的經(jīng)營(yíng)品種開(kāi)始往專(zhuān)一化和多樣化發(fā)展，經(jīng)營(yíng)面積也出現(xiàn)大型化趨勢(shì)。文二路西段的南都新湖濱改造工程的成功，使得近在咫尺的兩個(gè)商圈有了更加緊密的聯(lián)系。而另一方面，西頭，城站、特色河坊街及吳山花鳥(niǎo)城每天接送大量的本外地客人；西頭，西湖南線的改造和各類(lèi)休閑商家的林立，每天吸引著大量游人；連接?xùn)|西頭的西湖大道，交通便利。同時(shí)，無(wú)論城市如何發(fā)展，西湖在杭州人心目中是不可替代的，新湖濱商圈的建立將貫通西湖風(fēng)景區(qū)與延安路商業(yè)區(qū)，把風(fēng)景融入城市的繁華，奠定了特殊的商業(yè)地位。商圈從面積上分析并不小于50萬(wàn)平方米的建筑面積中，用于商業(yè)用途的將有20多萬(wàn)平方米，真正集購(gòu)物中心、主力百貨、專(zhuān)賣(mài)店、商業(yè)街、市場(chǎng)、夜市等多種業(yè)態(tài)為一體的復(fù)合性商業(yè)街區(qū)。因此，商鋪拍賣(mài)天價(jià)并非是盲目的投資。一般來(lái)說(shuō)，腹地人口和交通通達(dá)程度是決定一個(gè)綜合性商業(yè)中心規(guī)模和地位的關(guān)鍵因素。其中，百井坊街道將會(huì)被改造成為一條集五星酒店、商業(yè)步行街、高級(jí)辦公區(qū)為一體的現(xiàn)代化商業(yè)特色街，此外該商圈還將結(jié)合地鐵1號(hào)線車(chē)站、地下車(chē)庫(kù)及武林廣場(chǎng)地下商城建設(shè)，打造武林中央商務(wù)區(qū)。擁有天然的商業(yè)優(yōu)勢(shì)卻沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期中的火爆，涌金廣場(chǎng)、清波商廈等商業(yè)樓的相繼使用，有望帶動(dòng)整個(gè)吳山商圈的全面興旺。以社區(qū)商業(yè)為主，憑借雄厚的商業(yè)氛圍和旺盛人氣向成熟商圈靠攏。 分商品類(lèi)別看，據(jù)對(duì)限額以上批發(fā)和零售企業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示：，％。 分行業(yè)看，％，％；，％，占社會(huì)消費(fèi)品零售 杭州零售業(yè)基本情況杭州市居民日常消費(fèi)逐年增長(zhǎng)明顯，今年以來(lái)，我市消費(fèi)品市場(chǎng)延續(xù)了2007年良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升。3）中型百貨中型百貨一般指經(jīng)營(yíng)面積在1萬(wàn)平方米左右的商業(yè)企業(yè)。2）缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的新場(chǎng)在杭州的中心區(qū)域，有一些商場(chǎng)如涌金廣場(chǎng)，耀江廣廈，清波商場(chǎng)，西湖時(shí)代廣場(chǎng)，不是經(jīng)營(yíng)不善，就是勉強(qiáng)維持微利。而目前，很多專(zhuān)賣(mài)店還是集中在百貨商廈內(nèi)，成為店中店。營(yíng)業(yè)面積6600平方米，是家樂(lè)福在中國(guó)的第40家門(mén)店?！懊穳]龍井”與“獅峰龍井”、“西湖龍井”一道，并稱為龍井茶葉的正品，其中以清明節(jié)前采制的龍井為極品。四季青服裝批發(fā)市場(chǎng)作為杭派女裝的基地，因“品種多、款式新、質(zhì)量好、價(jià)格廉”的特色，成為大江南北服裝交流的重要集散地。而定位比較準(zhǔn)確也起到了一定的作用，如銀泰百貨的定位以中檔消費(fèi)能力的顧客，杭州大廈以高檔消費(fèi)群為目標(biāo)。4）大賣(mài)場(chǎng)時(shí)代 上世紀(jì)末本世紀(jì)初，原先的“十大商場(chǎng)”隱退江湖之后，在大百貨商場(chǎng)的資源迅速向少數(shù)幾家大賣(mài)場(chǎng)集聚。1998年被戲稱為“商場(chǎng)倒閉年”。2）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)時(shí)代 進(jìn)入20世紀(jì)90年代，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)興起，各種工業(yè)消費(fèi)品、小商品市場(chǎng)達(dá)到300多個(gè)，對(duì)商場(chǎng)形成不小的沖擊；消費(fèi)者對(duì)商品的需求迅速膨脹后，又迅速分化，大家不再滿足于千店一面的商場(chǎng)格局，各種類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以低價(jià)位迅速搶占了中低檔消費(fèi)者?！癓iving hangzhou ,Living Mall”暨杭州社區(qū)商業(yè)發(fā)展專(zhuān)題及“濱江月明路地塊”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告發(fā) 展 商： 杭州錦誠(chéng)置業(yè)有限公司 評(píng)估單位： 杭州運(yùn)誠(chéng)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司目 錄第一篇 杭州市社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀研究一、杭州市主城區(qū)社區(qū)商業(yè)格局二、目前杭州社區(qū)商業(yè)存在的問(wèn)題三、杭州商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)三、社區(qū)商業(yè)典型性案例研究第二篇 解決杭州社區(qū)商業(yè)弊端的合理方案—Living Mall一、Living Mall的概念二、Living Mall社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)的市場(chǎng)背景三、Living Mall的主要特色及優(yōu)劣勢(shì)分析四、國(guó)內(nèi)成功Living Mall案例五、如何推廣Living Mall社區(qū)商業(yè)新模式第三篇：Living Mall來(lái)到杭州如何本土化一、杭州市消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣研究二、Living Mall在杭州的定位三、Living Mall對(duì)杭州市場(chǎng)的積聚效應(yīng)及未來(lái)發(fā)展前景分析四、錦成置業(yè)未來(lái)品牌發(fā)展思路探索第四篇“濱江月明路地塊”Living Mall可行性研究一、濱江區(qū)整體規(guī)劃分析二、濱江區(qū)政府板塊深入研究三、項(xiàng)目地塊基本情況分析四、項(xiàng)目地塊Living Mall發(fā)展的支撐點(diǎn)第五篇“濱江月明路地塊”項(xiàng)目Living Mall定位一、市場(chǎng)定位二、檔次定位三、產(chǎn)品定位四、商業(yè)部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)定位五、項(xiàng)目輻射區(qū)域六、酒店式公寓定位七、項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手八、區(qū)域內(nèi)成交地塊參考第六篇“濱江月明路地塊”項(xiàng)目Living Mall經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)一、操盤(pán)思路分析（主要是資金鏈部分的操作思路）二、財(cái)務(wù)成本預(yù)測(cè)……………………………………………………………..第一篇 杭州市社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀研究一、杭州商業(yè)發(fā)展綜述杭州商業(yè)發(fā)展歷史1) 大商場(chǎng)時(shí)代上個(gè)世紀(jì)80年代末和90年代初期，杭州新出現(xiàn)了百貨大樓、杭州大廈購(gòu)物中心、天工藝苑、供銷(xiāo)大廈等一大批大中型商場(chǎng)，商業(yè)開(kāi)始逐步繁榮。3）超市時(shí)代到90年代中后期，新型商業(yè)業(yè)態(tài)——超市開(kāi)始起步，金龍集團(tuán)以3家門(mén)店首開(kāi)杭城超市先河。曾名列十大商場(chǎng)第四的杭州供銷(xiāo)大廈改成了白天鵝超市。銀泰百貨開(kāi)業(yè)前后，杭州大廈購(gòu)物中心購(gòu)并了新天龍，解百開(kāi)出了新世紀(jì)商廈，杭州百貨大樓新造了南樓，城東引進(jìn)了國(guó)外的麥德龍倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)，城西開(kāi)出了西城廣場(chǎng)……這些大商場(chǎng)的一系列擴(kuò)張行為和新型大賣(mài)場(chǎng)的出現(xiàn)，標(biāo)志著一個(gè)大賣(mài)場(chǎng)時(shí)代的到來(lái)。2）餐飲娛樂(lè)業(yè)杭州的食文化相當(dāng)成熟，有自己的杭幫菜系，同時(shí)杭州人也很能接受其它類(lèi)型的食物。而龍翔服飾城是一家大規(guī)模、高檔次的服裝市場(chǎng)，匯集了國(guó)內(nèi)眾多的知名服裝品牌，營(yíng)業(yè)面積超過(guò)20000多平方米。梅家塢茶葉年產(chǎn)量7萬(wàn)多公斤，占整個(gè)西湖區(qū)產(chǎn)量的60%以上，實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售額7000多萬(wàn)元，而由此帶來(lái)的賞茶、購(gòu)茶、品茶、旅游等邊際效應(yīng)使得梅家塢茶文化村落的影響力越來(lái)越大，成為杭州又一休閑消費(fèi)的高雅區(qū)。這家店的開(kāi)張，使得吳山廣場(chǎng)附近聚集了相當(dāng)?shù)娜藲狻?) 電腦及高新產(chǎn)業(yè)市場(chǎng) 杭州頤高數(shù)碼廣場(chǎng)（原名杭州高新科技廣場(chǎng)）是杭州高新電腦城的二期工程，1999年建設(shè)，并于2000年3月30日開(kāi)業(yè)，2001年4月杭州高新科技廣場(chǎng)正式更名為杭州頤高數(shù)碼廣場(chǎng)。一個(gè)主要原因就是缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)管理水平不高，如早幾年前的涌金廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)戶主要有3種類(lèi)型：一是業(yè)主兼經(jīng)營(yíng)戶；二是業(yè)主自己招的經(jīng)營(yíng)戶；三是經(jīng)營(yíng)管理公司受業(yè)主委托招的經(jīng)營(yíng)戶。杭州原先擁有眾多中型百貨，如慶春路百貨市場(chǎng)，工聯(lián)，杭州第二百貨等，但到了2003年，最后的兩家：杭州國(guó)大和景福百貨也先后停業(yè)。％。 ％，％，％。％。位于兩大商圈中間，杰尼亞等國(guó)際知名品牌的落戶，加上國(guó)際名品街的構(gòu)造，奠定了該商圈特殊的商業(yè)地位。武林商圈作為人流、物流、資金流最為通達(dá)的老牌商圈，武林廣場(chǎng)一塊彈丸之地聚集了杭州大廈、銀泰百貨、連卡佛、百大等大型商業(yè)購(gòu)物商廈以及近2年被確認(rèn)為“時(shí)尚女裝街”的武林路，商圈輻射能力強(qiáng)，是杭州目前最為繁華的商業(yè)核心地段，也是杭州目前唯一市場(chǎng)成熟的大型綜合商圈。有了政府的良好規(guī)劃，武林商圈內(nèi)的商鋪物業(yè)也被眾多投資客和經(jīng)營(yíng)戶繼續(xù)看好。湖濱商圈目前杭州最昂貴的商業(yè)圈?！翱ǖ貋?、法拉利、杰尼亞”等國(guó)際知名品牌紛紛落戶新湖濱商圈，使湖濱商圈的商業(yè)檔次和品位都有一個(gè)相當(dāng)大的提升。區(qū)域人流量方面，湖濱沿線的望湖、凱悅、華僑等，以及附近的寫(xiě)字樓和商務(wù)樓，都會(huì)帶來(lái)一定消費(fèi)能力的人流。吳山商圈延安南路有很長(zhǎng)一段時(shí)間是很多商家胸口的痛：回報(bào)率低、空置率高，整體商業(yè)氛圍不佳。這一區(qū)塊的天然商業(yè)優(yōu)勢(shì)日益彰顯，一旦潛力優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮，必將產(chǎn)生巨大的商機(jī)。有了新西湖帶來(lái)的人氣和商機(jī)，西湖大道和延安南路迅速成為商鋪新的投資熱點(diǎn)，目前分布在該干道沿線的商鋪面積大約在10萬(wàn)平方米左右，在延安路沿街商鋪的租金達(dá)到每平方米每年1萬(wàn)以上。德加、林語(yǔ)別墅、桂花城等新近開(kāi)發(fā)的高品質(zhì)樓盤(pán)，物業(yè)檔次高、升值空間大。類(lèi)似城西商圈的社區(qū)商鋪是目前商鋪的主流，遍布于杭州的各個(gè)居民小區(qū)。主要特色商業(yè)街除主要商圈外，杭州市近年來(lái)打造了多條各具特色的商業(yè)街區(qū)。目前該區(qū)域內(nèi)的商鋪建設(shè)正處于大力發(fā)展階段，有一定的供應(yīng)量，售價(jià)還不算太高。目前區(qū)域內(nèi)商鋪供求大體持平，售價(jià)不高，適宜先期投資。翠苑區(qū)域交通便利，居住者集中，消費(fèi)需求量大，本身的商業(yè)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)和商業(yè)氛圍都比較好。此區(qū)塊商業(yè)氣氛比較成熟，但由于住宅價(jià)格過(guò)高，導(dǎo)致商鋪價(jià)格也居高不下，換手頻率較高。相比較于成熟區(qū)域，濱江的升值空間更大，商業(yè)前景燦爛。雖然已經(jīng)過(guò)兩年的發(fā)展,但是這里的商業(yè)發(fā)展還沒(méi)有形成氣候,因?yàn)檫@里的人流量以及消費(fèi)能力還沒(méi)有達(dá)到一個(gè)較高的水平。但是，長(zhǎng)期以來(lái)，住宅底商為社區(qū)商業(yè)主要形式而存在，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，社區(qū)商業(yè)目前還存在一些問(wèn)題：自發(fā)形成，設(shè)計(jì)不合理，空間布局不均衡杭州現(xiàn)有的社區(qū)商業(yè)大多為自發(fā)形成，部分社區(qū)的中小商業(yè)仍然帶有集鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)痕跡，一些社區(qū)的商業(yè)總量不足、布局 不合理、建設(shè)相對(duì)滯后，有的社區(qū)規(guī)模過(guò)大，空置率高，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。三、杭州社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)單一業(yè)態(tài)向多元業(yè)態(tài)迅速發(fā)展當(dāng)前杭州市商業(yè)市場(chǎng)近年來(lái)由單一業(yè)態(tài)向多元業(yè)態(tài)迅速發(fā)展。 而從2002年開(kāi)始，杭州市整個(gè)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始活躍，2002年2005年四年時(shí)間，其供應(yīng)量就達(dá)到2002年以前的總量（第一太平戴維斯獨(dú)家提供《新地產(chǎn)周刊》的2006年《杭州市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》）。 從目前杭州的零售市場(chǎng)來(lái)看，大型超市和百貨的發(fā)展比較迅速，且發(fā)展趨勢(shì)比較理想。 競(jìng)爭(zhēng)走向激烈 由于在未來(lái)杭州的規(guī)劃中商業(yè)方面的供應(yīng)量很大。西城廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱西城廣場(chǎng)樓盤(pán)位置西城廣場(chǎng)位于文新路紫荊花路口建筑形態(tài)獨(dú)立單體 開(kāi)發(fā)商杭州新西元置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模 樓層及業(yè)態(tài)分布1F物美超市，衍生商鋪：大藥房/飾品/休閑美食/箱包/化妝品1F生活名店街：肯得雞/新華書(shū)店/中國(guó)銀行/必勝客/休閑服飾/照相館2F生活名店街：運(yùn)動(dòng)服飾/鞋帽/童裝/玩具/內(nèi)衣五星電器3F主題餐飲：蒸功夫/牛排/阿根廷燒烤/韓夢(mèng)緣4F青島健身神采飛揚(yáng)游樂(lè)公園（4000平米）：貝貝樂(lè)園/溜冰場(chǎng)/游藝游戲5F銀樂(lè)迪KTV、UME國(guó)際影城（5500平米）車(chē)位400個(gè)（地上/地下）交通公交9路、24路、25路、41路、41路、43路、63路、66路、70路、81路、86路、89路、159路、199路、203路、270路、804路、820路、817路、900項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)2002年動(dòng)工，2005年開(kāi)業(yè)附近主要小區(qū)桂花城、府新花園、南都德嘉、銀桂花園、紫桂花園等周邊樓盤(pán)價(jià)格備注說(shuō)明西城廣場(chǎng)的購(gòu)物中心不同于傳統(tǒng)百貨業(yè)的購(gòu)物中心，零售業(yè)態(tài)比例只占55%左右，另外餐飲業(yè)占20%，娛樂(lè)占25%。西雅城經(jīng)營(yíng)方式：出售交通3050325項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)2007年8月世紀(jì)聯(lián)華入住，12月金海城正式開(kāi)業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)九堡社區(qū)性一站式shopping mall，該項(xiàng)目商業(yè)中心為2層，與濱江地塊初步規(guī)劃有些相似，在建的精品商城地下室與地鐵九堡站相連，對(duì)帶動(dòng)人流有很重要的意義，長(zhǎng)期看該項(xiàng)目比較看好，由于前期定位不合理，交通不便、區(qū)域內(nèi)入住人口少的影響，商鋪經(jīng)營(yíng)狀況一般，品牌店入住少，空置率高，招商困難第六大道項(xiàng)目名稱第