【正文】 持續(xù)走低，％，％。17 ，％。在宏觀嚴(yán)控下，一些市的增幅還有所上升，與13月相比，增幅上升的有溫州、嘉興和麗水市；與16月相比，增幅上升的有溫州、舟山、臺(tái)州和麗水市。19月，%，%。 　　一、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)增幅上升，三、四級(jí)企業(yè)出現(xiàn)回落。在土地和信貸緊縮政策的雙重作用下，l 我省房地產(chǎn)投資熱進(jìn)一步降溫。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將日趨規(guī)范化。其中，商品住宅完成投資6461億元，%；%%。1 宏觀市場(chǎng)分析l 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，l 最新發(fā)布的“國(guó)房景氣指l 數(shù)”報(bào)告顯示，l 今年10月的“國(guó)房景氣指l 數(shù)”，l 比9。②容積率：③總建筑面積： 其中：排屋、多層住宅： 小高層住宅： 公建面積：3500M2 建筑密度（暫無設(shè)計(jì)方案無法計(jì)算出，建筑密度= 建筑基底總面積247。二、報(bào)告編制依據(jù) xx市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國(guó)家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 嘉興市統(tǒng)計(jì)局，xx縣統(tǒng)計(jì)局； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。三、項(xiàng)目概況該地塊位于嘉興市xx縣長(zhǎng)安路西側(cè)、海興路北側(cè)，西側(cè)臨團(tuán)結(jié)港、北側(cè)臨鹽北河，總面積約73畝，并位于xx縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊基本較為平整，經(jīng)鹽城規(guī)條武字（2004）018號(hào)文件批準(zhǔn)通過，該地塊主要用途為居住用地，類別代號(hào)R2，以中高層以上住宅為主（中高層以上住宅建筑面積占住宅總面積65%以上），建筑密度不大于25%，綠化率不小于35%。建筑用地總面積）。今年110月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2758元，%。顯然，國(guó)家收緊“地根”的政策并未有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，商品房平均售價(jià)繼續(xù)上漲的勢(shì)頭在短期內(nèi)尚難以改變，因此房?jī)r(jià)仍有進(jìn)一步上升空間。據(jù)嘉興市統(tǒng)計(jì)局提供的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，今年上半年由于國(guó)家宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策相繼出臺(tái)嘉興市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)開始降溫，逐步回歸理性，房?jī)r(jià)穩(wěn)中微升，少數(shù)指標(biāo)由于慣性的作用，仍處于高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。19月，l ，同l %，l 增幅分別比13月、。今年以來，部分企業(yè)面臨資金緊張狀況，實(shí)力雄厚企業(yè)優(yōu)勢(shì)突顯。9月末，%和18%。%，速度明顯偏高。％。20 商品房銷售已趨緩和。土地開發(fā)面積和土地購置面積雙雙下降，％％。據(jù)房產(chǎn)超市統(tǒng)計(jì)，市民登記要求轉(zhuǎn)讓和出租的房源有八千套左右，選擇余地較大，樓盤成交約減少二成。24 市場(chǎng)交易活躍，價(jià)格不斷攀升。二季度市區(qū)房屋銷售價(jià)格比上年同季上升15．3％，同比漲幅較一季度提高了4．7個(gè)百分點(diǎn)。多層住宅、高層住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)用房銷售價(jià)格同比分別上漲16．7％、12．1％、10．1％、15．0％、15．7％；在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅銷售價(jià)格同比分別上漲12．4％和20．7％。全縣陸地面積507平方公里，總?cè)丝诮?7萬。 　　改革開放以來，xx經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展。全縣人均生產(chǎn)總值為30375元，%，折合3670美元?？h域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上，是中國(guó)重點(diǎn)商品糧、苗豬生產(chǎn)基地縣；工業(yè)體系日趨完善，已形成化纖、絲綢、電子、機(jī)械、飼料、建材等六大支柱產(chǎn)業(yè)；外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展卓有成效。主要交通概況：①公路：滬杭快速通道（接A4高速公路）、01省道滬杭線貫串全縣。海寧客運(yùn)站、貨運(yùn)站距開發(fā)區(qū)30公里。xx縣地處亞熱帶季風(fēng)性氣候，季風(fēng)顯著，四季分明，氣候溫和。地表承載力一般為8－12噸/平方米，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。北湖素享“小西湖”的美譽(yù)，縣城內(nèi)的綺園玲瓏山核電三期、四期工程已相繼xx山海湖風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面發(fā)展。但2003年政府適度微調(diào)政策的作用將在2004年中顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)增速趨緩，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈倒“Ｖ”型，一季度增速穩(wěn)定，二季度受上年同期基數(shù)影響沖高，三、四季度走低。今年1—10月份，%。從總體上看，百強(qiáng)縣綜合實(shí)力強(qiáng)勁，國(guó)富與民富兼顧，充滿活力，既各具特色，又均衡發(fā)展，為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展樹立了優(yōu)秀的榜樣。 投資活躍，出口強(qiáng)勁，發(fā)展充滿活力 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得較大成效，強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)得到確立，形成了一批有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的著名企業(yè)和著名品牌 規(guī)模以上企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到37344家，銷售收入達(dá)到2萬2千億元?！　“購?qiáng)縣的另一個(gè)特點(diǎn)是，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展得到切實(shí)的貫徹落實(shí)，部分縣初步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民居民化，農(nóng)村教育、衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展，基本普及高中教育，農(nóng)村社會(huì)保障體系初步建立，三農(nóng)問題得到較好解決。同時(shí)，在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，我省房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)開始放緩，16月全省開發(fā)投資額502億元，%，增幅比15月回落了整整9個(gè)百分點(diǎn)。16月，；寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在10個(gè)百分點(diǎn)左右；杭州、溫州、。隨著杭州灣地區(qū)高速公路的一一貫通，三小時(shí)交通圈的逐步成型，抬升了土地的商業(yè)開發(fā)價(jià)值。房?jī)r(jià)的猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房地產(chǎn)。該項(xiàng)目位于xx縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在先對(duì)xx房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。去年1到9月，%%。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)購銷兩旺的紅火局面，xx縣房地產(chǎn)價(jià)格也呈持續(xù)上升走勢(shì)。因?yàn)樵谖磥?到5年內(nèi)，xx的人口將隨著工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展急劇增加，購買消費(fèi)力量會(huì)呈現(xiàn)出爆炸性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這是基于以下原因：首先，xx列中國(guó)“百強(qiáng)縣”第43位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋?qū)Π兜挠嘁Α⒋认?。第三，xx境內(nèi)已開工和將開工的杭州灣跨海大橋總投資120億、秦山核電四期360億，還有杭浦高速xx段等項(xiàng)目，這些投資即使只有10%的費(fèi)用發(fā)生在xx，也超50億，其對(duì)xx經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)無疑是巨大的。xx新天地廣場(chǎng)的商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)分離，由浙江源富拍賣公司通過公開標(biāo)賣方式銷售。目前，總價(jià)每個(gè)商鋪15萬元左右。地塊面積：凈用地面積48763平方米，近似“7”字形，周邊有兩條水質(zhì)不錯(cuò)的河流，農(nóng)田和農(nóng)村居民區(qū)用地構(gòu)成，較平整。離塵不離城，生活穿梭于城市的繁華與幽靜的水鄉(xiāng)之中。遠(yuǎn)方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設(shè)中的杭州灣跨海大橋。在城市的南部主要為核電站自建經(jīng)濟(jì)適用房，此區(qū)域內(nèi)幾大小區(qū)大多數(shù)都是經(jīng)濟(jì)試用房，在幾大小區(qū)樓盤的走訪中發(fā)現(xiàn)各樓盤在自身外立面設(shè)計(jì)與用材均比較一般，特色點(diǎn)并不多。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國(guó)家一類開放港口的乍浦港，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。教育機(jī)構(gòu)，有元濟(jì)中學(xué)、城交中心小學(xué)，生活配套設(shè)施不十分健全將成為項(xiàng)目開發(fā)的一大劣勢(shì)。 杭州灣大橋新區(qū)創(chuàng)立于2002年5月，規(guī)劃總面積50平方公里，距老區(qū)10公里。項(xiàng)目地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為宜家花城項(xiàng)目，另外，區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，聯(lián)體別墅。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。（1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐步完成，那么后項(xiàng)目銷售將適逢其時(shí)。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是:，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議。③總體上來說，此項(xiàng)目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。三、小區(qū)配套設(shè)施建議 會(huì)所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)中型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場(chǎng)、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場(chǎng)、幼兒園等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地面積雖不大，為73畝，但因?yàn)橛胁糠中「邔樱虼吮仨殞?duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，