【正文】 業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場、超級市場、匯食城、娛樂中心及金融設(shè)施、電信設(shè)施。由深圳市建筑設(shè)計總院提交的黃興南路步行商業(yè)街方案經(jīng)專家評審中標。黃興南路步行通道的改造是由福建三木集團、香港兆祥集團合資組建的三兆公司總投資 5 億元人民幣。從市場調(diào)查來看，市黃興南路、中路的商鋪及大型商場過于集中，競爭激烈，處于飽和狀態(tài)。友誼名店的規(guī)模，經(jīng)營形式與平和堂差不多，也是黃興中路人流最多、效益最好的兩家店。黃興南路現(xiàn)正在拆遷改造，所以黃興中路的商店非?；鸨?，客流量很大，晚上 910點鐘商場里人頭攢動，超市購物排隊交款。該項目地址到五一廣場僅十分鐘路程。每個店的建筑面積約 4~5 萬平方米，每層建筑面積約在 10000 平方米左右。因此，也為地下一層、地上三層或四層的商城。 項 目 選 址 分 析 項 目 所 在 位 置 及 規(guī) 模項目的選址地位于商業(yè)中心區(qū)天心區(qū)、黃興南路、解放西路與坡子街匯合處，省公安局安全局大院內(nèi)，占地面積 平方米。它包括以友誼阿波羅集團為代表的國營商業(yè)經(jīng)營模式，以平和堂為代表的中外合資式的經(jīng)營模式，以東漢、萬代為主的物業(yè)管理模式，以新大新為代表的品牌經(jīng)營模式。所謂龍，便是由友誼商城、阿波羅商城、阿波羅商業(yè)廣場、友誼名店、新友誼商業(yè)廣場以及家潤多超市等商場所形成的友誼阿波羅集團陣營；所謂珠，是指集中在五一廣場商圈的平和堂、東漢名店、萬代廣場與新大新時代廣場。隨著五一廣場商圈逐步形成，市的商業(yè)格局、經(jīng)營模式、檔次、等方方面面都發(fā)生了重大的轉(zhuǎn)變。這一定義是市財委的《關(guān)于市商貿(mào)流通業(yè)“十五”計劃及 2022 年長期規(guī)劃的匯報》中提到的“三線六圈”概念。目前，五一廣場商圈的范圍是：它東抵文運街、犁頭街；西達三泰街、藩城堤；南起藥王街、東牌樓；北至新安巷、紫荊街，形狀接近正方形，面積達 25 公頃。但是，80 年代末，尤其是 90 年代初，的袁家?guī)X；東塘、伍家?guī)X、火車站等局部商業(yè)中心的形成與超市、專賣店等新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，五一廣場及黃興路作為傳統(tǒng)的商業(yè)中心漸成式微之勢。表 2022 年 市限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易企業(yè)綜合指標 單位:億元企業(yè)數(shù)（個）虧 損企業(yè)數(shù)（個） 總資產(chǎn) 商品銷售 收 入 商品銷售利 潤 利 潤總 額一、批發(fā) 89 39 二、零售 31 11 百貨店 4 2 超市 5 4 —專賣店 9 2 —0.其他 13 3 總 計 120 50 五 一 廣 場 商 圈 分 析 五一廣場自漢代以后一直是商業(yè)文化中心，這在走馬樓吳簡與馬王堆漢墓出土文物中都有記載。年銷售過億元的大型商場 10 余家，其中友誼集團、東塘百貨大樓進入全國零售商業(yè)百強行列；年市場成交額過億元的大市場 10 個；已建成一級商業(yè)群 4 個，二級商業(yè)群 27 個，三級商業(yè)群 83 個，農(nóng)貿(mào)、小商品市場 200 多個，零售網(wǎng)點 6 萬個。目前，市市場建設(shè)蓬勃發(fā)展，市場網(wǎng)點遍布全市。 商業(yè)現(xiàn)已成為 市最具活力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 市 商 業(yè) 環(huán) 境 分 析 市 商 業(yè) 環(huán) 境 概 況自古以來，便是楚南重鎮(zhèn)；至漢以后，不僅是封王之地，而且成為中國南部政治、文化、經(jīng)濟中心；唐宋之后，便形成比較突出的商貿(mào)發(fā)達，商賈云集的商業(yè)城市格局，成為全國最早的 四大米市 之一，素為江南商品集散中心。長潭高速公路、長常高等級公路、319 國道長永公路、石長鐵路等重點工程的建設(shè)，將極大擴展的對外交通能力。已計劃投資近 100 億元人民幣來改善和拓展的交通、通訊能力。 曾在全國衛(wèi)生城市檢查中，榮獲 全國衛(wèi)生城市 稱號，并連續(xù)多年被評為全國城市環(huán)境綜合治理十佳城市。目前城市面積擴大到了 400 多平方公里，建城區(qū)面積由解放前的 平方公里發(fā)展到 150 多平方公里。 市還先后與日本的鹿兒島市、美國的圣保羅市、新澤西市、剛果的布拉此維爾市、瑞士的弗里堡等市結(jié)成友好城市或建立了友好合作關(guān)系。尤其是一大批國際大公司、大商社、大財團來 興業(yè)，如日本的日立、韓國的金星社等，更推動了 經(jīng)濟的發(fā)展。工業(yè)走向了以提高經(jīng)濟效益為中心，持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展的軌道。工業(yè)以食品、輕紡、電子、機械為支柱產(chǎn)業(yè)，化工、建材、醫(yī)藥、汽車、冶金等工業(yè)也有較好的基礎(chǔ)，發(fā)展了彩管、計算機、卷煙、汽車電器、空調(diào)器等 30 個重點產(chǎn)品，100 多種產(chǎn)品走上國際市場，遠銷 100 多個國家和地區(qū)。水產(chǎn)品、蔬菜、水果、煙草、湘蓮、食用菌、茶葉等大宗農(nóng)副產(chǎn)品構(gòu)成了農(nóng)業(yè)鮮明的特色。居民年平均消費水平 4343元，非農(nóng)業(yè)居民年平均消費水平 7946 元。2022 年全年在崗職工人均工資為 10137 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7985 元。全市三大產(chǎn)業(yè)的比重為 ：：。 2022 年，市國內(nèi)生產(chǎn)總值達 億元人民幣，增速為 %。商業(yè)區(qū)集中在區(qū)，文化高校集中在區(qū)，政治文化中心在區(qū)，而區(qū)、區(qū)屬于老工業(yè)區(qū)和市郊區(qū)。全市轄等五個區(qū)及三個縣，總面積 萬平方公里。因此，該項目的成功實施，無論是對還是對集團都具有極其重要的戰(zhàn)略意義，是一個雙贏的戰(zhàn)略協(xié)作。該項合作不但使得合作雙方均能在合作中加快彼此市場開發(fā)的速度，同時又能使集團獲得優(yōu)厚的商業(yè)利益，也就是說集團不但在此項業(yè)務(wù)合作開發(fā)中獲得利益，同時也將給 集團在全國各地房地產(chǎn)市場上的發(fā)展帶來推動力。 集團在國內(nèi)市場亦具有較高的知名度，特別是在房地產(chǎn)上更是形成了“南有萬科、北有”這一發(fā)展之勢。通過該項目的建設(shè)， 公司將給 帶來先進的業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗， 集團也將為 市的商業(yè)街改造、物業(yè)管理注入新的活力，從而加速 市商業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)的步伐。市政府預想建成一個具有較大長度的商業(yè)街。近年來， 市的城市建設(shè)有了明顯的飛躍。 是近期已決定將在“十五”期間建設(shè)一個大型商品物流配送中心，要把發(fā)展物流作為新型商業(yè)發(fā)展的重點，同時鼓勵發(fā)展屬于第三方的配送中心，逐步實現(xiàn)物流配送社會化。其次，從商業(yè)業(yè)態(tài)上看，目前市的百貨店數(shù)量較多，而現(xiàn)代化的大型超級市場較少，急需發(fā)展大型超市這種新型的業(yè)態(tài)。但是，進入新世紀，市的商業(yè)繼續(xù)進一步提升。因此，該項目的發(fā)展，將在質(zhì)上提升我國零售業(yè)的發(fā)展水平，并將迅速推動入世后我國零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級。該項目發(fā)展將以滾動的方式推進，每年在不同城市的發(fā)展大型超市數(shù)量將不斷遞增。由此可以預見，我國零售業(yè)態(tài)的發(fā)展演變才剛剛開始，傳統(tǒng)的百貨店仍居于主導地位，完成演變革命還需要一個較長的發(fā)展時期。超市是商業(yè)零售業(yè)態(tài)種類中的一種，發(fā)達國家的零售商業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗表明，超市在零售業(yè)態(tài)布局中占有重要的地位，是一種主流經(jīng)營選擇方式。由此可見，我國零售市場（特別是等一些大中城市市場）已經(jīng)具備了連鎖起步快速發(fā)展的條件（人均收入 800 美元以上） ，無論對外資還是內(nèi)資連鎖，目前都是一個良好的發(fā)展時機，其大規(guī)模、規(guī)范化發(fā)展，將有力推動我國零售業(yè)的發(fā)展。在吃、穿、用三類商品中，用的商品在居民消費中所占比重略有上升。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，上半年中國國內(nèi)各類批發(fā)零售商品的銷售中，通訊器材類增長 %，汽車類增長 36%，文化辦公用品類增長 %，家用電器和音響器材類增長 %，體育、娛樂用品類增長8%，建筑及裝潢材料類增長 %以上。入世以后，我國將在 3 年內(nèi)逐步放開分銷領(lǐng)域的進入限制，零售業(yè)將全面迎來開放格局，中國零售業(yè)必將掀起新一輪的革命。在此基礎(chǔ)上，考察項目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟的合理性，為政府有關(guān)部門審批項目、建設(shè)單位進行投資決策和金融機構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。 編 制 依 據(jù) 與 研 究 范 圍 編 制 依 據(jù)根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項目的具體情況，該可行性研究報告的編制依據(jù)主要有：● 國家外經(jīng)貿(mào)委頒布的《外商投資商業(yè)試點辦法》；● 國家計委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；● 項目所在地城市總體規(guī)劃；● 遼寧省建筑工程概預算指標及有關(guān)費用標準；● 開發(fā)商提供的其它有關(guān)資料。1996 年，進入中國，選擇深圳作為其進軍中國市場的橋頭堡，此后，又相繼在東莞、北京、大連等地開設(shè)了分店，取得了驕人業(yè)績。1998 年， 從上一年度世界 500 強第 7 位，躋身第 4 位，年營業(yè)額為 1392 億美元，利潤 44 億美元。從創(chuàng)業(yè)至今，公司始終堅持“低價格、低成本、低利潤”的零售經(jīng)營理念，恪守“天天平價、滿意服務(wù)”的營銷戰(zhàn)略；注重管理，信奉“公仆領(lǐng)導” 、 “門戶開放”的政策，講究溝通、溝通、再溝通，僅用了 40 年的時間，就實現(xiàn)了全球化擴張。該集團公司擁有一支具有開拓精神的領(lǐng)導隊伍，具備雄厚的經(jīng)濟技術(shù)實力，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理經(jīng)驗，完全有能力承擔該項目的實施運作。該集團公司在國內(nèi)外擁有很高的知名度，形成了巨大的無形資產(chǎn)，已成為大連市一張亮麗的“名片” 。該集團公司在創(chuàng)造經(jīng)濟效益、壯大自身實力的同時，也為社會公益事業(yè)做出了巨大貢獻，連續(xù)幾年贊助大連國際服裝節(jié)，先后捐資興建大連市高等學校、小學校、幼兒園以及城市綠化建設(shè)，是大連市教育基金會、大連市社會治安基金會、大連市扶貧基金會的發(fā)起單位。為促進企業(yè)的發(fā)展，推動國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場走向規(guī)?；⒓s化和專業(yè)化，集團股份有限公司除立足大連本地房地產(chǎn)開發(fā)外，又在北京、長春、成都、南京等地進行了大型房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)，這其中不僅包括了等精品住宅小區(qū)，還包括北京等綜合項目。集團下屬的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為國家建設(shè)部審定的一級房地產(chǎn)開發(fā)公司，率先在全國同行業(yè)中向全國公開宣布“三項承諾、八項信譽保證” ，受到了國家建設(shè)部的肯定，并在全國推廣。主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下表所示：序 號 指 標 指 標 值1 投 資 利 潤 率 %2 投 資 利 稅 率 %3 資 本 金 凈 利 潤 率 %4 借 款 償 還 期 1 年 8 個月5 Pt(稅 后 )(全 部 投 資 ) 1 年 11 個月6 Pt(稅 前 )(全 部 投 資 ) 1 年 6 個月7 FNPV(稅 后 )(全 部 投 資 ) 萬元8 FNPV(稅 前 )(全 部 投 資 ) 萬元9 FIRR(稅 后 )(全 部 投 資 ) %10 FIRR(稅 前 )(全 部 投 資 ) %11 FNPV(稅 后 )(自 有 資 金 ) 萬元12 FIRR(稅 前 )(自 有 資 金 ) % 開 發(fā) 商 概 況● 名 稱：集團股份有限公司● 法定地址：● 法人代表： ● 注冊資本：● 經(jīng)營概況集團股份有限公司成立于 1988 年，1992 年改制為股份制企業(yè)，是東北首批股份制試點企業(yè)之一。此次項目還包括購物廣場等 5 個城市的四個項目，各地項目均由集團下屬各地產(chǎn)公司分別施工建設(shè)。該項目是首次合作項目之一。兩強聯(lián)盟，簽署了長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在資金管理、品牌共享、市場開發(fā)等方面進行全方位的戰(zhàn)略合作。進入新世紀，重拳出擊，全面挺進中國市場，旨在加強對中、小城市店的建設(shè)和開發(fā)，大力推進連鎖經(jīng)營，提高經(jīng)營的規(guī)?；c規(guī)范化程度，降低流通成本，增加經(jīng)濟效益，爭取到 2022 年將連鎖店在中國發(fā)展到 200 家。作為享有國際盛譽的零售商業(yè)巨子——美國集團于 1996 年進入中國市場，相繼在深圳、東莞、昆明、北京、大連等地建立了連鎖超市。進入 90 年代以來，中國的零售業(yè)經(jīng)歷了深刻的變革，由原來的偏重數(shù)量擴張轉(zhuǎn)向以結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點，帶動質(zhì)量、效益、規(guī)模全面增長的發(fā)展策略。國家將按照加入世貿(mào)組織承諾的條件，修訂和完善有關(guān)政策法規(guī)；進一