【正文】 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄一 項(xiàng)目界定 ......................................................................................................11 項(xiàng)目解析 .........................................................................................................1（1） 項(xiàng)目位置及四至 ....................................................................................1（2） 地塊現(xiàn)狀 ...............................................................................................1（3） 項(xiàng)目配套分析 ........................................................................................2（4） 地塊分析小結(jié) ........................................................................................3二 投資背景和市場(chǎng)環(huán)境研究 ............................................................................41 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ..........................................................................................4(1) 2022 年廣州宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 ........................................................................4(2) 2022 年一季度廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 ..........................................................4(3) 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié) ..............................................................................62 市場(chǎng)環(huán)境分析 ..................................................................................................6(1) 廣州寫字樓市場(chǎng)分析 ..................................................................................6(2) 廣州動(dòng)漫市場(chǎng)分析 ..................................................................................10三 專業(yè)市場(chǎng)板塊分析 ..........................................................................................121 辦公物業(yè)市場(chǎng)板塊分析 ..................................................................................122 項(xiàng)目所在片區(qū)寫字樓物業(yè)分析 ......................................................................173 片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析 ........................................................................................224 動(dòng)漫商城案例研究 ........................................................................................23四 項(xiàng)目發(fā)展建議 .................................................................................................251 地塊 SWOT 分析 ...........................................................................................252 項(xiàng)目定位 .......................................................................................................25（1）項(xiàng)目整體定位 ..........................................................................................25（2）容積率的確定 ..........................................................................................26（3） 寫字樓定位 ...........................................................................................26（4） 商業(yè)定位 ...............................................................................................28（5） 車位 .....................................................................................................29五 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 評(píng)價(jià) ..........................................................................................301 指標(biāo)說(shuō)明 .......................................................................................................302 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 .................................................................................303 投資估算與資金籌措 .....................................................................................30項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （1） 總投資估算 ..........................................................................................30（2） 資金籌措 .............................................................................................324 投資使用計(jì)劃 ................................................................................................325 銷售收入測(cè)定 ................................................................................................32（1） 銷售收入估算 ......................................................................................32（2） 出租收入估算 ......................................................................................336 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 ........................................................................................337 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 .....................................................................................338 項(xiàng)目利潤(rùn) .......................................................................................................339 財(cái)務(wù)與敏感性分析 ........................................................................................34（1） 贏利能力分析 ......................................................................................3410項(xiàng)目不確定性分析 ........................................................................................34(1) 項(xiàng)目盈虧平衡分析 ....................................................................................34(2) 項(xiàng)目敏感性分析 .......................................................................................34(3) 委托方與文化局在收益不同分成比例下的測(cè)算 ........................................35六 附件 ...............................................................................................................38附表 1：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表附表 2：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表附表 3：項(xiàng)目銷售收入與稅金及附加估算表附表 4：項(xiàng)目出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表附表 5：資金來(lái)源與運(yùn)用表附表 6：項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表附表 7：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全部投資）附表 8：項(xiàng)目敏感性分析表項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一 項(xiàng)目界定1 項(xiàng)目解析（1） 項(xiàng)目位置及四至項(xiàng)目地塊占地面積 2,739 平方米，凈用地面積 2,355 平方米。項(xiàng)目位于中山二路，地鐵 1 號(hào)線東山口站出口旁。項(xiàng)目地呈方正矩形狀，東面為菜園北街，南面為一片低矮住宅民房，再往南為東華路，西面為一乙級(jí)寫字樓粵運(yùn)大廈，北面為中山二路。項(xiàng)目臨城市主干道，所處區(qū)域?yàn)閺V州傳統(tǒng)的商業(yè)網(wǎng)區(qū)。地塊位置示意如下： （2） 地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)用作停車場(chǎng)，地塊沿中山二路有臨時(shí)建筑做街鋪，地塊現(xiàn)狀如下： 項(xiàng)目位置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （3） 項(xiàng)目配套分析①交通配套分析路段道路分析項(xiàng)目臨中山二路，中山二路屬于中山路，是城市主干道，為廣州市東西走向的主要干道之一，單邊 4 車道，設(shè)計(jì)行駛時(shí)速 60 公里/ 小時(shí)。而項(xiàng)目南面的東華路是城市次主干道，通過(guò)東華路可以連接到廣州市區(qū)內(nèi)主要的快速路——內(nèi)環(huán)路。公共交通分析項(xiàng)目位于地鐵 1 號(hào)線東山口站旁，距離地鐵出口距離在 150 米以內(nèi)。在項(xiàng)目臨中山大道處設(shè)有東山口公交站點(diǎn)，經(jīng)過(guò)的公交車線路有十余條，在距離項(xiàng)目直線距離 200 米以內(nèi)，農(nóng)林下路與中山二路的交匯處設(shè)有東山電車總站。位于署前路，正在建設(shè)的地鐵 5 號(hào)線站點(diǎn)出口與項(xiàng)目的距離也在 250 米內(nèi)。項(xiàng)目的公共交通連接非常便捷。②商業(yè)、住宅配套分析地塊所處的片區(qū)為廣州傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)之一，商業(yè)配套齊全。在與項(xiàng)目直線距離200 米內(nèi)，農(nóng)林下路與中山二路交匯處有商業(yè)面積近 2 萬(wàn)的大型集中商業(yè)錦軒現(xiàn)代城，里面設(shè)有大型超市和酒樓等日常生活商業(yè)配套。在與項(xiàng)目相隔約 500 米處有位于署前路的東山百貨，是大型的綜合百貨大樓。項(xiàng)目往西到中山三路地鐵站出口有大型地鐵上蓋購(gòu)物中心——中華廣場(chǎng)。而農(nóng)林下路和中山二路則有眾多的臨街商鋪，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全。片區(qū)內(nèi)的住宅資源豐富，即有龜崗大馬路片區(qū)的舊式住宅，也有中山路和農(nóng)林下路的現(xiàn)代商品房，租賃房源充足。③其他資源分析片區(qū)內(nèi)的醫(yī)療資源和教育資源發(fā)達(dá)。中山二路及附近路段集中了中山大學(xué)第一附屬醫(yī)院，廣東省心血管病醫(yī)院，廣東省人民醫(yī)院東院，廣州友好醫(yī)院腫瘤科等廣