【正文】 .中心路地塊項目可行性研究報告一、總 論（一）項目背景項目名稱：中心路地塊項目承辦單位概況：（1）承辦單位：**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（2）法定代表人：**x（3）單位概況：**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年4月成立，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及銷售，該公司為**的國有獨資公司，主要開發(fā)**x區(qū)保障房項目。公司現(xiàn)有員工18人，其中高級職稱1人，中級職稱5人，初級職稱8人。2011年被**x區(qū)授予“國有固定資產(chǎn)暨重點工程建設(shè)項目投資獎”?？裳袌蟾婢幹埔罁?jù)（1）《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》（2）《安徽省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》（3）《**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》（4）《**x區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》（5）《**市城市總體規(guī)劃（2011—2030）》（6）《關(guān)于**市人民政府進一步促進全市經(jīng)濟又好又快發(fā)展的若干意見貫徹落實情況的報告》（7）《**市土地儲備管理暫行辦法》（8）項目單位編制可行性研究報告的委托書（9）項目承辦單位提供的其它有關(guān)資料項目背景（1）**市城市總體規(guī)劃根據(jù)**市委市政府作出的20112030年城市總體規(guī)劃，**，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、推動科學(xué)發(fā)展為主線，以創(chuàng)新為動力，以“調(diào)結(jié)構(gòu)、促增長、惠民生”為主要工作內(nèi)容，努力實現(xiàn)經(jīng)濟社會全方位、全領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型發(fā)展，以構(gòu)建“國際銅都、山水城市、宜居家園、休閑勝地”為目標(biāo)，將**建設(shè)成為皖江地區(qū)經(jīng)濟繁榮、社會和諧、環(huán)境友好的區(qū)域中心城市。通過強化中心城市地位、促進資源型城市轉(zhuǎn)型、營造高質(zhì)量城市環(huán)境、控制發(fā)展邊界，調(diào)整空間結(jié)構(gòu)、促進社會和諧發(fā)展等發(fā)展戰(zhàn)略，將城市定性為國際銅產(chǎn)業(yè)基地，長江中下游重要港口城市、皖中南中心城市，皖江地區(qū)商務(wù)貿(mào)易、休閑旅游服務(wù)中心。到2015年**市中心城區(qū)人口達70萬人，中心城區(qū)城市建設(shè)用地77平方公里，2030年中心城區(qū)人口將超過100萬人，建設(shè)用地達100平方公里。**市中心城區(qū)土地使用規(guī)劃遵循生活向濱水區(qū)位集聚、商務(wù)向中心區(qū)位集聚、商貿(mào)向門戶區(qū)位集聚、工業(yè)向運輸區(qū)位集聚的基本原則，確保居住、公共設(shè)施、工業(yè)/倉儲、綠地形成布局協(xié)調(diào)和結(jié)構(gòu)合理。其中居住用地規(guī)劃形成10個居住片區(qū)，包括中部城區(qū)的8個居住片區(qū)、東部城區(qū)和南部城區(qū)各有1個居住片區(qū)。各個居住片區(qū)分別依托既有城區(qū)、面向濱水景觀、接近公共設(shè)施，形成良好的居住生活環(huán)境，配置片區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施。每個片區(qū)包含23個居住社區(qū)，配置社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施。公共設(shè)施用地在城市層面上形成兩個綜合性公共中心和兩個專業(yè)性公共中心。結(jié)合老城商業(yè)中心，依托天井湖的濱水景觀環(huán)境，形成環(huán)天井湖綜合性市級公共活動中心，以商業(yè)、休閑、娛樂為主導(dǎo)。依托西湖的濱水景觀環(huán)境，形成環(huán)西湖綜合性市級公共活動中心，以商務(wù)、會展、政務(wù)、文化、科技、教育、體育為主導(dǎo)。結(jié)合既有發(fā)展基礎(chǔ)，依托**東站，形成以商貿(mào)服務(wù)為主導(dǎo)的專業(yè)性市級公共活動中心。依托大通古鎮(zhèn)的歷史文化資源和自然山水資源，形成以旅游服務(wù)為主導(dǎo)的專業(yè)性市級公共活動中心。由此形成“東西雙城、環(huán)抱綠心、沿江面湖、山水相嵌”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。（2）**x區(qū)全面打造高層次小康社會和文明幸福感城區(qū)“十二五”是**x區(qū)全面建設(shè)小康社會的攻堅期、經(jīng)濟社會發(fā)展的轉(zhuǎn)型期和幸福城區(qū)建設(shè)的加速期。作為中心城區(qū)，未來五年，**x區(qū)將進一步增強緊迫感、責(zé)任感和使命感，緊緊抓住宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展和皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)的重大機遇，以科學(xué)發(fā)展為主題，以“轉(zhuǎn)型提升、創(chuàng)新發(fā)展、富民強區(qū)”為主線，以加快發(fā)展、走在前列為基調(diào)，大力實施服務(wù)立區(qū)、創(chuàng)新強區(qū)、開放活區(qū)、和諧興區(qū)四大戰(zhàn)略，著力打造實力銅官山、活力銅官山、和諧銅官山，努力建設(shè)更高層次小康社會和文明和諧幸福城區(qū)。到2015年，**x區(qū)的服務(wù)業(yè)比重占全區(qū)經(jīng)濟總量80%以上，其中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重達到60%以上，成為中心城區(qū)經(jīng)濟增長的重要引擎。主要經(jīng)濟指標(biāo)年均增長20%以上，力爭超過25%。到2015年，經(jīng)濟總量比“十一五”翻一番半，地區(qū)生產(chǎn)總值達到100億元，財政收入達到15億元，累計招商引資和固定資產(chǎn)投資均超過300億元；力爭經(jīng)濟總量實現(xiàn)翻兩番，占全市比重進一步提高。同時鞏固和深化區(qū)直管社區(qū)綜合體制改革，建成全國社區(qū)建設(shè)綜合配套改革實驗區(qū)，“四優(yōu)”和諧社區(qū)達到95%以上，社區(qū)建設(shè)水平在全國處于領(lǐng)先位次。全區(qū)的居民人均可支配收入達到38000元，人口自然增長率控制在5‰以內(nèi)，%以內(nèi)，城鎮(zhèn)職工和城鄉(xiāng)居民基本實現(xiàn)應(yīng)保盡保。堅持民本優(yōu)先,以改善人民生活為目的，切實提高人民群眾的生活水平，積極為民造福。堅持將就業(yè)再就業(yè)、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等事關(guān)群眾切實利益的工作做好做實，把改善民生擺在更加突出的位置，提高居民生活水平，完善社會保障體系，全面提升教育事業(yè)，提高群眾健康水平，建設(shè)平安城區(qū)，完善幸福城區(qū)建設(shè)的服務(wù)體系。以爭創(chuàng)全國文明城市、國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市為契機，構(gòu)建宜業(yè)宜居的生態(tài)城區(qū)。（3）**市關(guān)于2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資政策根據(jù)《**市人民政府辦公室關(guān)于進一步促進全市經(jīng)濟又好又快發(fā)展若干意見任務(wù)分解的通知》（銅政辦〔2012〕47號）精神，**市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會將貫徹落實國家和省關(guān)于“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展”的相關(guān)指示精神，結(jié)合本市實際，制定了《**市人民政府關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（代擬稿），就嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，進一步完善“保障+市場”雙軌制住房供應(yīng)體系。**市2012年將完成130億元房地產(chǎn)開發(fā)投資任務(wù)，強力推進保障性住房建設(shè)，全面完成棚戶區(qū)改造任務(wù)。按照既定目標(biāo)，2012年全面完成成片棚戶區(qū)改造任務(wù)。新開工建設(shè)保障性住房12039套，供應(yīng)保障性住房1200套，加快公共租賃住房、廉租住房和人才公寓建設(shè)，切實解決新參加工作人員、來銅就業(yè)人員等中低收入群體的住房困難。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對房地產(chǎn)市場形勢，加大營銷力度，盡快回籠資金；積極探索商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進一步提升住宅品質(zhì)，努力提高經(jīng)濟效益和社會效益。項目建設(shè)的必要性（1）項目建設(shè)是推動中心城區(qū)改造提升城市品質(zhì)的需要隨著生產(chǎn)力水平的發(fā)展和經(jīng)濟社會不斷進步，人民群眾的收入水平明顯改善，已不再滿足基本溫飽的生活，轉(zhuǎn)而傾向于更高層次的需求，對城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境都有比較高的要求。城市中心區(qū)的改造，會使城市中心的真空地帶重新獲得相應(yīng)的資源優(yōu)勢，會全面改善城市中心面貌，提高城市對外形象，提升城市的整體知名度和發(fā)展空間。城市中心區(qū)域是城市價值的核心。通過改造，城市中心區(qū)域會改頭換面，贏得新的發(fā)展機遇，從而在未來的城市發(fā)展中保持持續(xù)的推動力。城市中心區(qū)的改造，必然會將改造區(qū)域原有的功能和城市形態(tài)轉(zhuǎn)稼到其他城市區(qū)域，這樣就會形成良性的城市發(fā)展格局——城市中心區(qū)將過剩的資源合理分配到城市周邊地區(qū)，從而帶動城市周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和社會進步。城市周邊得到了發(fā)展，城市化水平也即相應(yīng)提高。這樣一來更有利于城市得到更多的物質(zhì)資源和人才資源，進而形成城市發(fā)展的良性進程。在黨和政府的帶領(lǐng)下，**市的經(jīng)濟生活水平都有極大的提高，該項目建設(shè)對推動中心城區(qū)改造，提升城市品質(zhì)起著積極對的推動作用。（2）項目建設(shè)是改善民生建設(shè)促進社會和諧的需要構(gòu)建社會主義和諧社會必須關(guān)注民生，民生問題是最緊要、最根本的問題，要從戰(zhàn)略和全局的高度，深刻認識重視和解決民生問題的極端重要性和現(xiàn)實緊迫性。一是發(fā)展經(jīng)濟是關(guān)注民生的物質(zhì)基礎(chǔ)。經(jīng)濟發(fā)展是途徑，改善民生是目標(biāo)，構(gòu)建和諧社會是目的，如果不抓住民生這個根本，不積極關(guān)注民生，經(jīng)濟發(fā)展就會失去實際意義。要實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展，就必須堅持以人為本，以民為本，真正做到發(fā)展為了人民，發(fā)展依靠人民，發(fā)展成果由人民共享。二是深化改革是重視民生的強大動力。在深化改革中重視民生，能夠使廣大民眾不斷地分享改革發(fā)展的成果，能夠使廣大人民群眾積極地認同改革、支持改革、參與改革，從而使改革和發(fā)展獲得一種強大的動力。三是維護公平是保障民生的重要條件。該項目建設(shè)是改善居住環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施的好項目，進而改善民生、建立社會主義和諧社會。（3）項目建設(shè)是提高土地資源使用率建設(shè)節(jié)約型社會的需要該項目建設(shè)不僅集約節(jié)約了土地，還有效地拉動了國民經(jīng)濟的發(fā)展，客觀上有利于資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會建設(shè)。我國正處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，基本建設(shè)有著良好的發(fā)展機遇，但也要看到，由于它要消耗大量的資源能源，繼續(xù)發(fā)展受到制約。目前許多城市在土地利用中還存在著粗放和浪費現(xiàn)象?！肮?jié)地”作為“四節(jié)一環(huán)?！钡闹匾獌?nèi)涵，對城市經(jīng)濟社會健康有序和可持續(xù)發(fā)展具有重要影響。拆遷區(qū)多數(shù)屬城市土地利用效率較低的區(qū)域，同時還是影響周邊土地乃至整個城市功能和價值的一個癥結(jié)。通過拆遷改造，利用騰出的土地，建設(shè)中小戶型的安置房，提高土地的使用價值，是稀缺的土地資源得以有效利用，節(jié)約了土地。拆遷改造還極大地改善了城市面貌與配套設(shè)施建設(shè)，使原有土地和周邊建設(shè)用地升值，促進了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會的全面發(fā)展。**路與長江二路交叉口地塊項目是推進舊城改造，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和把服務(wù)業(yè)打造中心城區(qū)的首位經(jīng)濟的必然選擇。該項目中包含的回遷房120套是改善拆遷戶居住環(huán)境，提高生活水平的又一舉措。該項目無論是從經(jīng)濟發(fā)展還是提高城區(qū)服務(wù)水平、完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)考慮都是必要的。（二）項目概況項目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容（1）建設(shè)規(guī)模，總建筑面積為41058平方米，其中回遷房面積為10183平方米，配套公建308平面米，商品房住宅17627平方米，商業(yè)網(wǎng)店房6453平方米，地下車庫及人防面積為6487平米。規(guī)劃總戶數(shù)279戶。項目單位數(shù)值備注建設(shè)用地平方米規(guī)劃總建筑面積平方米41058其中住宅建筑面積平方米27810其中10183平方米回遷商業(yè)、辦公建筑面積平方米6453配套公建建筑面積平方米308地下車庫人防面積平方米6487規(guī)劃總戶數(shù)戶279其中120戶回遷機動車泊車位輛335其中地上32，地下303非機動車泊車位輛1150容積率建筑密度%綠化率%38（2）建設(shè)內(nèi)容該項目位于**路與長江二路交叉口，主要建設(shè)住宅，商業(yè)、辦公以及配套的公用建筑和地下車庫。項目建設(shè)投資構(gòu)成，承辦單位自籌資金3000萬元，銀行中長期貸款 ，其中：（1）建筑工程費：（2）公用和輔助工程費：（3）工程建設(shè)其它費用：（4）基本預(yù)備費：（5）建設(shè)期利息：主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（1）項目收入總額：（2）項目利潤總額：（3）建設(shè)借款資金償還期（含建設(shè)期）：（4）項目投資利潤率：%（5）項目銷售利潤率：%（6）項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）：%（7）項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前，ic=13%）： （8）項目投資回收期（稅前，含建設(shè)期）：（9）項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）：%（10）項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后，ic=13%）： （11）項目投資回收期（稅后，含建設(shè)期）：（12）盈虧平衡點：%二、需求分析與建設(shè)規(guī)模（一）需求分析**市房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀（1）“十一五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長“十一五”期間，**市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，開發(fā)投資規(guī)模逐年擴大，持續(xù)較快增長。尤其是 2008年到2010年，在國家擴內(nèi)需、保增長政策和房地產(chǎn)市場需求的強勁推動下，我市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)了高投資、高增長、高需求的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了空前火爆的場面（見表21）。表21 十一五”期間**市房地產(chǎn)發(fā)展總體情況“十一五”，是“十五”，%，比“十五”。2010年，是2005年的5倍多。（2）2012年15月商品房銷售情況。2012年15月，%。商品房預(yù)售項目分布在**x區(qū)、獅子山區(qū)（含市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）和郊區(qū)。；。2012年15月，，；，%。（3）**市2012年房地產(chǎn)投資開發(fā)情況**市政府下達全年完成130億元房地產(chǎn)開發(fā)投資任務(wù)，根據(jù)有關(guān)文件精神，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會將加大已出讓地塊開發(fā)項目的督查力度，梳理存在的問題，提出解決辦法，并組織修訂了房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金管理辦法。同時，**將強力推進保障性住房建設(shè)，全面完成棚戶區(qū)改造任務(wù)。按照既定目標(biāo)，2012年全面完成成片棚戶區(qū)改造任務(wù)。新開工建設(shè)保障性住房12039套，供應(yīng)保障性住房1200套，加快公共租賃住房、廉租住房和人才公寓建設(shè)，切實解決新參加工作人員、來銅就業(yè)人員等中低收入群體的住房困難。**市房地產(chǎn)市場需求分析伴隨著城鎮(zhèn)居民收入的不斷提高，房地產(chǎn)市場消費需求日益強勁，商品房市場出現(xiàn)了銷售火爆的局面。20062010年，比“十五”，%；，是“十五”，%。尤其是2009年以來，在適度寬松的貨幣政策和旺盛的住房需求帶動下，商品房銷售額呈現(xiàn)快速增長。2009年，是2005年的3倍，%，增幅創(chuàng)歷史新高。2010年，，并且超過了“十五”時期銷售額總量（），%，增幅明顯高于同期銷售面積（%）的增幅。商品房銷售額的增長明顯快于銷售面積的增長，從另一個角度也可反映我市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求、商品房價格的上漲情況。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，**市將調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由工業(yè)主導(dǎo)向工業(yè)、服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)型，增長動力由工業(yè)推動向工業(yè)、服務(wù)業(yè)組合推動轉(zhuǎn)化。同時，**市將完善城市功能，提高市民幸福指數(shù)作為城市發(fā)展的基本保證。**市房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展，價量齊升，客戶進入換房時代，由于宏觀經(jīng)濟大勢向好，房地產(chǎn)發(fā)展空間大，并且產(chǎn)業(yè)的強大聚合力和城市自身較強的經(jīng)濟實力吸引了大量進城客戶和外來生意人，城市需求量持續(xù)壯大，還有一些居民追求品質(zhì)化新生活，對住宅環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施要求都比較高。由于城市建設(shè)，拆遷戶增加，這些都是未來**房地產(chǎn)的需求者。**市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析**市位于安徽省中南部，長江中下游南岸，1956年依礦建市， 是