【正文】 X區(qū)X鎮(zhèn)商業(yè)地塊可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目基本情況介紹項(xiàng)目位置本案地理位置位于XX區(qū)，基地位置為于X區(qū)X鎮(zhèn)板塊：東靠逸仙路，南靠長(zhǎng)逸路，西臨X路，北對(duì)建配龍。[地理位置]　　X區(qū)位于X市北郊，長(zhǎng)江與黃浦江的交匯處東北瀕長(zhǎng)江。遙對(duì)崇明縣；東臨黃浦江，與浦東新區(qū)隔水相望；南與楊浦、虹口、北、普陀四區(qū)毗連；西與嘉定區(qū)接壤；西北與江蘇省太倉(cāng)市為鄰。全區(qū)分為陸地、島嶼兩部分。長(zhǎng)興、橫沙兩島自西向東橫臥于長(zhǎng)江入?？?。全境東西長(zhǎng)56．15公里，南北寬 23．08 公里。（島嶼面積占26％），面積415平方公里。淞南鎮(zhèn)則位于區(qū)境南部。東沿黃浦江岸至閘北電廠，與楊浦區(qū)接界；西至西泗塘河，與泗塘新 村街道相鄰；南接江灣機(jī)場(chǎng)，與高境鎮(zhèn)毗鄰；北有蘊(yùn)藻浜，與楊行鎮(zhèn)、吳淞街道相望。[鎮(zhèn)域面積] 　　，其中市屬企業(yè)約占總面積的70%。 [社會(huì)人口] 　　 淞南是一個(gè)以動(dòng)遷導(dǎo)入人口為主的新興區(qū)域，現(xiàn)有16個(gè)居委會(huì)和2個(gè)籌備居委會(huì)，至2002年底，共有居民26329戶，常駐人口約80000人。 截止至2006年，常駐人口約150000人。[經(jīng)濟(jì)發(fā)展] 　　 2002年全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)保持快速度發(fā)展，全鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。 ，% ；，%；，%；外貿(mào)出口拔交額1113萬(wàn)美元，%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入9178萬(wàn)元（含區(qū)級(jí)），同比增56%。交通條件——逸仙路上交通：輕軌3號(hào)線、551X、1075713——X鎮(zhèn)內(nèi)交通：871755595交通運(yùn)營(yíng)表如下：51路寶昌路同心路大連西路上農(nóng)新村新華一村大柏樹(shù)紀(jì)念路江灣鎮(zhèn)場(chǎng)中路三門(mén)路高境廟馬橋何家灣路嚴(yán)家宅張行張華浜北張華浜淞興路同泰路吳凇碼頭水產(chǎn)路雙城路寶楊路凇寶路寶楊碼頭6:0020:0052路花園路大連西路上農(nóng)新村大柏樹(shù)紀(jì)念路江灣鎮(zhèn)場(chǎng)中路三門(mén)路高鏡廟馬橋何家灣路西塘橋同南路長(zhǎng)江南路吳凇煤氣廠4:3023:3053路X鎮(zhèn)X醫(yī)院牡丹江路友誼路寶楊路七號(hào)門(mén)水產(chǎn)路海濱新村泰和路北張華濱張華濱華浜新村吳凇煤氣廠長(zhǎng)江南路三轉(zhuǎn)爐江楊南路泗塘新村愛(ài)暉路呼瑪路通河路共和新路4:3023:3095路X火車(chē)站中興路中山北路閘北公園廣中路彭江路五汽冠忠走馬塘彭浦新村遵義醫(yī)院紀(jì)江路共江花苑紀(jì)蘊(yùn)路通河新村泗塘新村江楊南路三轉(zhuǎn)爐上鋼一廠4:0023:55101路鴻興路同心路大連西路上農(nóng)新村新華一村大柏樹(shù)紀(jì)念路江灣鎮(zhèn)場(chǎng)中路三門(mén)路高境廟馬橋何家灣路嚴(yán)家宅張行張華浜北張華浜泰和路水產(chǎn)路4:0024:00713路黃興路國(guó)順路國(guó)定路五角場(chǎng)政民路邯鄲路結(jié)核醫(yī)院武川路紀(jì)念路江灣鎮(zhèn)三門(mén)路高鏡廟馬橋何家灣西塘橋淞肇路長(zhǎng)逸路淞南新村6:0023:00751路虹鎮(zhèn)老街張家巷臨平北路四達(dá)路大連西路曲陽(yáng)新村大柏樹(shù)紀(jì)念路江灣鎮(zhèn)場(chǎng)中路三門(mén)路高鏡廟馬橋何家灣長(zhǎng)逸路X五村X(qián)醫(yī)院X鎮(zhèn)6:0020:30810路呼瑪新村愛(ài)暉路泗塘新村江楊南路三轉(zhuǎn)爐西塘橋何家灣高境廟三門(mén)路江灣鎮(zhèn)大柏樹(shù)玉田支路6:0018:30周邊環(huán)境附近商業(yè)設(shè)施：雖然依托淞南中心但是如果要買(mǎi)大件或是一次性采購(gòu)還是要乘車(chē)前往江灣鎮(zhèn)的華聯(lián)吉買(mǎi)盛。距離本案2公里以上。KFC聯(lián)華超市愛(ài)輝購(gòu)物中心教育：淞南小學(xué)長(zhǎng)江二中寶鋼工業(yè)技校X職校醫(yī)院： X地段醫(yī)院離本案距離:700米/步行時(shí)間:8分鐘上鋼一廠職工醫(yī)院/出租車(chē)起步費(fèi)11 元生活配套：農(nóng)村商業(yè)銀行建設(shè)銀行工商銀行X銀行X郵局泗溏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)X公園離樓盤(pán)距離:600米/步行時(shí)間:10分鐘免費(fèi)公園寶江賓館X大酒店經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地性質(zhì)：商辦容積率：產(chǎn)權(quán)：50年綠化率：30%車(chē)位配比：車(chē)位地上：10%車(chē)位地下：90%建筑密度：50%第二部分：項(xiàng)目發(fā)展背景宏觀市場(chǎng)分析X宏觀經(jīng)濟(jì)背景根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，隨著世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，大部分國(guó)家與地區(qū)的資產(chǎn)價(jià)格都大幅上漲。2006年上半年，英國(guó)的房?jī)r(jià)比其2000年年末上漲幅度超過(guò)100%；同期，美國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅也超過(guò)60%；其他國(guó)家和地區(qū)的房?jī)r(jià)都有不同程度的上漲。跟隨著英國(guó)、美國(guó)等國(guó)家房?jī)r(jià)上漲的步伐，我國(guó)房?jī)r(jià)也于1999年末、2000年初開(kāi)始上漲，在2004年漲幅達(dá)到高峰，最近漲幅有所緩和，這主要與宏觀調(diào)控有關(guān)。2006年5月17日以來(lái)，國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控文件及相關(guān)配套政策出臺(tái)后，10月份略有上升?？傮w來(lái)看，房屋價(jià)格漲幅總體趨緩，顯現(xiàn)了宏觀調(diào)控的初步效果，但是形勢(shì)依然不容樂(lè)觀，剛性需求堅(jiān)挺、土地成本上升，導(dǎo)致了少數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅仍然較高。在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的政策下，2006年X的樓市幾經(jīng)大起大落，尤其是公寓房，受宏觀調(diào)控的影響最大，供、銷(xiāo)、價(jià)格各條曲線異常敏感，起伏不定。年終回顧時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)，其實(shí)2006的X樓市不斷地有一股股的暗流在催動(dòng)著公寓住宅的價(jià)格曲線上揚(yáng)?！≌袌?chǎng)分析： 2007出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變 2006年上半年“國(guó)六條”之后國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，針對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、炒房風(fēng)氣濃厚等問(wèn)題制定了相關(guān)的政策。顯而易見(jiàn)，在打擊投機(jī)炒房的同時(shí)，改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)并加大對(duì)中低收入人群的住房保障，是這次宏觀調(diào)控希望著力解決的問(wèn)題。假設(shè)現(xiàn)有政策措施被嚴(yán)格執(zhí)行的話，2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)一些根本性的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)迎來(lái)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展；畢竟政府的調(diào)控目的不在于打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是希望引導(dǎo)出一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好發(fā)展的局面?！?0/70”是現(xiàn)期調(diào)控政策中最惹眼的一條，從總量上保證套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，導(dǎo)致中低檔住房供給徹底敲實(shí)；“去年下半年以后，因?yàn)樵驹O(shè)計(jì)的住房結(jié)構(gòu)不符合70%以上建小戶型的要求，很多項(xiàng)目一直陷入審批的停滯階段?！币晃籜房地產(chǎn)界人士如是說(shuō)。而1月9日建設(shè)部的“征求意見(jiàn)稿”出生24小時(shí)不到便夭折，充分說(shuō)明了住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)問(wèn)題，房?jī)r(jià)的不斷高漲和之前的調(diào)控政策在某種程度上的失靈，關(guān)于90/70的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)被提升到一個(gè)社會(huì)問(wèn)題的高度；也表明了政府調(diào)整住房結(jié)構(gòu)問(wèn)題的決心。與此同時(shí)，同樣被人們關(guān)注、與住房結(jié)構(gòu)相關(guān)的政策內(nèi)容另有一條—即關(guān)于加快城鎮(zhèn)廉租房制度的建設(shè)、規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。前期的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供給的短缺，造成了一部分中低收入家庭被擠進(jìn)購(gòu)買(mǎi)商品房的隊(duì)伍，這也促成了商品房的需求過(guò)旺、價(jià)格上揚(yáng)；“一套房子在造就一個(gè)百萬(wàn)富翁的同時(shí)也毀滅了一個(gè)百萬(wàn)富翁”，受結(jié)婚、拆遷等剛性需求的影響，一部分中低收入的家庭不得不在價(jià)格不斷上漲的商品房房源中尋求空間；這樣的情況久而久之就很容易會(huì)把住房問(wèn)題推向一個(gè)前所未有的亟待解決的社會(huì)問(wèn)題的高度。 “梯級(jí)住房消費(fèi)”“2007年是個(gè)政策落實(shí)年?！卑l(fā)展中、小套型低價(jià)位房，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)勢(shì)在必行。在這里筆者不得不提到另一個(gè)問(wèn)題———房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不僅要服務(wù)于推動(dòng)中小套型、中低價(jià)位住房的建設(shè)和消費(fèi)，增加其在商品住房供應(yīng)中的比例；同時(shí)，也要繼續(xù)實(shí)施有區(qū)別的信貸政策，在首付款比例等方面，充分發(fā)揮信貸政策對(duì)引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)的作用，積極支持居民購(gòu)買(mǎi)自住住房消費(fèi)貸款，嚴(yán)格限制投機(jī)性購(gòu)房貸款，控制投資性購(gòu)房貸款；積極支持居民購(gòu)買(mǎi)中小套型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，限制購(gòu)買(mǎi)大套型、高價(jià)位商品住房的貸款。相比較歐美、日本和香港地區(qū)，也不是多數(shù)青年剛剛參加工作便去買(mǎi)產(chǎn)權(quán)房。比較流行的住房是先租房的“梯級(jí)住房消費(fèi)”模式；而在我國(guó)，2029歲年輕住房私有化的比率為78%，年輕人剛畢業(yè)，拿什么來(lái)買(mǎi)房？自然是家庭的積蓄。因此中國(guó)人傳統(tǒng)的觀念對(duì)房?jī)r(jià)飚升的影響也有其因素。其實(shí)，在“國(guó)六條”中，“合理引導(dǎo)住房消費(fèi)需求和消費(fèi)模式”，已經(jīng)開(kāi)始成為國(guó)家政策調(diào)控的手段之一；“國(guó)六條”甚至提出，要“積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。”這不能不說(shuō)是政府在旗幟鮮明地倡導(dǎo)“梯級(jí)住房消費(fèi)”概念。——商業(yè)市場(chǎng)分析：2006年X商業(yè)市場(chǎng)，無(wú)論是一手銷(xiāo)售，還是二手租賃和銷(xiāo)售，都表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，供需兩旺，租售價(jià)格整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。但是也不能忽視目前X商業(yè)市場(chǎng)中突顯的一些問(wèn)題，譬如供應(yīng)結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)的不平衡等。1. 一手商業(yè)市場(chǎng) 2006年新增出售大型商業(yè)項(xiàng)目2006年新增供應(yīng)面積在3萬(wàn)平方米以上的大型商業(yè)項(xiàng)目主要有6個(gè)，主要集中在12四個(gè)月份上市，其中大分物業(yè)分布在七浦路商圈、曹安商圈和五角場(chǎng)商圈。而萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)供應(yīng)面積為208,650平方米，為所有新增供應(yīng)項(xiàng)目中面積最大的。2006年新增出售大型商業(yè)項(xiàng)目列表月份項(xiàng)目名稱(chēng)地址供應(yīng)量（平方米）1月東晶國(guó)際商業(yè)街浦東大道900988號(hào)80,0004月新干線松江泗磚路1弄55,894興力達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)真光路1326號(hào)159,9805月七浦聯(lián)富商業(yè)廣場(chǎng)河南北路99號(hào)47,5776月X曹安國(guó)際商城曹安路1833號(hào)49,0417月萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)邯鄲路萬(wàn)達(dá)展示中心208,65012月中邦金座康沈路686號(hào)康橋文化中心一樓50,000 新增物業(yè)供不應(yīng)求，物業(yè)售價(jià)上漲 ，截止，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。除7月份外，市場(chǎng)中可售商業(yè)物業(yè)的面積每月均呈現(xiàn)量減。其中，4月份上市的普陀區(qū)綜合商辦物業(yè)——興力達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)，其商業(yè)面積為159,980平方米；7月份上市的五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)面積為208,650平方米。這兩艘商業(yè)航母拉高了4月份和7月份的整體供應(yīng)量。同樣在4月份，由于所推出的興力達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)被整體收購(gòu)，因此本月去化面積也達(dá)到了全年的高峰，共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售31萬(wàn)平方米左右。圖1：2006年商業(yè)物業(yè)供求情況表 商業(yè)物業(yè)價(jià)格全年走勢(shì)上揚(yáng) 2006年1月份X商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為8,720元/平方米，到了12月份銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到11,022元/平方米，%左右，歸根結(jié)底還是由于宏觀調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)造成的影響，使得投資住宅物業(yè)在短期內(nèi)已經(jīng)無(wú)利可圖，故投資者選擇受調(diào)控影響較小的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行投資。4月份由于興力達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)的整體收購(gòu)，且其收購(gòu)價(jià)格價(jià)格較高，從而大大提升了該月的商業(yè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售均價(jià)。2006年上海商業(yè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格基本保持振蕩中上升的勢(shì)頭。圖2：2006年商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)2. 二手商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)物業(yè)租金水平價(jià)格小幅上揚(yáng) 2006年X市各類(lèi)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格趨穩(wěn)，其中市級(jí)、區(qū)級(jí)商圈租金價(jià)格堅(jiān)挺。天，而1月份平均租金僅為38元/平方米天，%；天，而1月份平均租金為13元/平方米天，%；居民消費(fèi)圈商鋪由于新增供應(yīng)較多，從而使得這些區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鸪霈F(xiàn)較大幅度的回落，%；郊區(qū)商圈平均租金最為穩(wěn)定，其全年漲幅在4%之內(nèi)。2006年X商業(yè)租金水平的走勢(shì)表明，市級(jí)商圈和區(qū)級(jí)商圈對(duì)于集中型商業(yè)的需求是很大的，但是由于市中心區(qū)域土地資源有限，故此難以滿足這些需求，2007年這些區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹑詫⒗^續(xù)上漲。而居民消費(fèi)圈由于新增供應(yīng)日益增多，從而出現(xiàn)供過(guò)于求的局面，從而拉低該區(qū)域的租金水平。租金水平的走勢(shì)表明，X商業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是非常不平衡的，局部地區(qū)供不應(yīng)求，但另外一些區(qū)域卻供過(guò)于求，這一情況將大大制約居民消費(fèi)圈內(nèi)新增商業(yè)的銷(xiāo)售過(guò)程。X市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 2006年X土地與商品房市場(chǎng)調(diào)控回顧2006年X房地產(chǎn)市場(chǎng)就如同樹(shù)欲靜而風(fēng)不止，在經(jīng)歷了2005年宏觀調(diào)控后的X房地產(chǎn)欲平穩(wěn)過(guò)渡，但2006年政策風(fēng)潮亦是襲卷而來(lái)，不過(guò)雖然今年政策是風(fēng)云四起，但對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響有限……1． 政策市場(chǎng)風(fēng)云四起2006年政府綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、行政等多種手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)供求，從而達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目的，同時(shí)通過(guò)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)行為，提高房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康、和諧的發(fā)展道路。從政策目標(biāo)的號(hào)召力來(lái)看，與往年相比有過(guò)而無(wú)不及；從政策的可操作性來(lái)看，諸多政策首度出臺(tái)，其執(zhí)行力如何還無(wú)從顯現(xiàn)；從影響市場(chǎng)的程度來(lái)看，更多心理預(yù)期的影響。階段政策名稱(chēng)頒布日期實(shí)施日期頒布單位第一階段關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個(gè)貸政策的通知X市公積金管理中心上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率中國(guó)人民銀行第二階段溫家寶要求進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的六項(xiàng)意見(jiàn)————國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知——國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)（15條細(xì)則）——建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局　統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)中國(guó)人民銀行《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 ——建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、工商行政管理總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知——中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》——建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、國(guó)家工商行政管理總局和外匯管理局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)家