【正文】 烈，變質(zhì)巖零星分布于侵入巖體周圍。**港上通武漢、重慶，下連南京、上海。 全市總面積1113平方千米，其中市區(qū)面積227平方千米，轄3區(qū)（**x區(qū)、獅子山區(qū)、郊區(qū)）1縣（**縣）。本項目用地位于某路以東，長江二路以南，銅冠花園以南、以西，愛國渠以北。42’00”～118176。辦公建筑面積：6453平方米配套公用建筑面積：308平方米地下車庫及人防面積：6487平方米項目建成后可安置住戶279戶。隨著**市城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)將面臨新的機遇和挑戰(zhàn)，一方面住宅和商業(yè)用房的需求不斷增加，另一方面是國家、地方對房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，這些都會影響房地產(chǎn)的發(fā)展。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比例，::：：，%。**先后被評為全國衛(wèi)生城市、全國科技工作先進(jìn)城市、國家雙擁模范城市、安徽省首批省級園林城市、國家園林城市。**市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析**市位于安徽省中南部，長江中下游南岸，1956年依礦建市， 是一座新興的工貿(mào)港口城市。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，**市將調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由工業(yè)主導(dǎo)向工業(yè)、服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)型，增長動力由工業(yè)推動向工業(yè)、服務(wù)業(yè)組合推動轉(zhuǎn)化。尤其是2009年以來，在適度寬松的貨幣政策和旺盛的住房需求帶動下，商品房銷售額呈現(xiàn)快速增長。按照既定目標(biāo)，2012年全面完成成片棚戶區(qū)改造任務(wù)。；。2010年，是2005年的5倍多。項目單位數(shù)值備注建設(shè)用地平方米規(guī)劃總建筑面積平方米41058其中住宅建筑面積平方米27810其中10183平方米回遷商業(yè)、辦公建筑面積平方米6453配套公建建筑面積平方米308地下車庫人防面積平方米6487規(guī)劃總戶數(shù)戶279其中120戶回遷機動車泊車位輛335其中地上32，地下303非機動車泊車位輛1150容積率建筑密度%綠化率%38（2）建設(shè)內(nèi)容該項目位于**路與長江二路交叉口，主要建設(shè)住宅，商業(yè)、辦公以及配套的公用建筑和地下車庫。該項目中包含的回遷房120套是改善拆遷戶居住環(huán)境，提高生活水平的又一舉措。拆遷區(qū)多數(shù)屬城市土地利用效率較低的區(qū)域，同時還是影響周邊土地乃至整個城市功能和價值的一個癥結(jié)。（3）項目建設(shè)是提高土地資源使用率建設(shè)節(jié)約型社會的需要該項目建設(shè)不僅集約節(jié)約了土地，還有效地拉動了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，客觀上有利于資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會建設(shè)。二是深化改革是重視民生的強大動力。（2）項目建設(shè)是改善民生建設(shè)促進(jìn)社會和諧的需要構(gòu)建社會主義和諧社會必須關(guān)注民生，民生問題是最緊要、最根本的問題，要從戰(zhàn)略和全局的高度，深刻認(rèn)識重視和解決民生問題的極端重要性和現(xiàn)實緊迫性。城市中心區(qū)的改造，必然會將改造區(qū)域原有的功能和城市形態(tài)轉(zhuǎn)稼到其他城市區(qū)域，這樣就會形成良性的城市發(fā)展格局——城市中心區(qū)將過剩的資源合理分配到城市周邊地區(qū)，從而帶動城市周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步。項目建設(shè)的必要性（1）項目建設(shè)是推動中心城區(qū)改造提升城市品質(zhì)的需要隨著生產(chǎn)力水平的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)社會不斷進(jìn)步，人民群眾的收入水平明顯改善，已不再滿足基本溫飽的生活，轉(zhuǎn)而傾向于更高層次的需求，對城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境都有比較高的要求。**市2012年將完成130億元房地產(chǎn)開發(fā)投資任務(wù)，強力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，全面完成棚戶區(qū)改造任務(wù)。堅持民本優(yōu)先,以改善人民生活為目的，切實提高人民群眾的生活水平，積極為民造福。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增長20%以上，力爭超過25%。由此形成“東西雙城、環(huán)抱綠心、沿江面湖、山水相嵌”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。結(jié)合老城商業(yè)中心，依托天井湖的濱水景觀環(huán)境，形成環(huán)天井湖綜合性市級公共活動中心，以商業(yè)、休閑、娛樂為主導(dǎo)。其中居住用地規(guī)劃形成10個居住片區(qū)，包括中部城區(qū)的8個居住片區(qū)、東部城區(qū)和南部城區(qū)各有1個居住片區(qū)?？裳袌蟾婢幹埔罁?jù)（1）《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》（2）《安徽省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》（3）《**市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》（4）《**x區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》（5）《**市城市總體規(guī)劃（2011—2030）》（6）《關(guān)于**市人民政府進(jìn)一步促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的若干意見貫徹落實情況的報告》（7）《**市土地儲備管理暫行辦法》（8）項目單位編制可行性研究報告的委托書（9）項目承辦單位提供的其它有關(guān)資料項目背景（1）**市城市總體規(guī)劃根據(jù)**市委市政府作出的20112030年城市總體規(guī)劃，**，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、推動科學(xué)發(fā)展為主線，以創(chuàng)新為動力，以“調(diào)結(jié)構(gòu)、促增長、惠民生”為主要工作內(nèi)容，努力實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會全方位、全領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型發(fā)展，以構(gòu)建“國際銅都、山水城市、宜居家園、休閑勝地”為目標(biāo)，將**建設(shè)成為皖江地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮、社會和諧、環(huán)境友好的區(qū)域中心城市。.中心路地塊項目可行性研究報告一、總 論（一）項目背景項目名稱：中心路地塊項目承辦單位概況：（1）承辦單位：**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（2）法定代表人：**x（3）單位概況：**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年4月成立，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及銷售，該公司為**的國有獨資公司，主要開發(fā)**x區(qū)保障房項目。通過強化中心城市地位、促進(jìn)資源型城市轉(zhuǎn)型、營造高質(zhì)量城市環(huán)境、控制發(fā)展邊界，調(diào)整空間結(jié)構(gòu)、促進(jìn)社會和諧發(fā)展等發(fā)展戰(zhàn)略，將城市定性為國際銅產(chǎn)業(yè)基地，長江中下游重要港口城市、皖中南中心城市，皖江地區(qū)商務(wù)貿(mào)易、休閑旅游服務(wù)中心。各個居住片區(qū)分別依托既有城區(qū)、面向濱水景觀、接近公共設(shè)施，形成良好的居住生活環(huán)境，配置片區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施。依托西湖的濱水景觀環(huán)境，形成環(huán)西湖綜合性市級公共活動中心，以商務(wù)、會展、政務(wù)、文化、科技、教育、體育為主導(dǎo)。（2）**x區(qū)全面打造高層次小康社會和文明幸福感城區(qū)“十二五”是**x區(qū)全面建設(shè)小康社會的攻堅期、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的轉(zhuǎn)型期和幸福城區(qū)建設(shè)的加速期。到2015年，經(jīng)濟(jì)總量比“十一五”翻一番半，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到100億元，財政收入達(dá)到15億元，累計招商引資和固定資產(chǎn)投資均超過300億元；力爭經(jīng)濟(jì)總量實現(xiàn)翻兩番，占全市比重進(jìn)一步提高。堅持將就業(yè)再就業(yè)、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等事關(guān)群眾切實利益的工作做好做實，把改善民生擺在更加突出的位置，提高居民生活水平，完善社會保障體系，全面提升教育事業(yè)，提高群眾健康水平，建設(shè)平安城區(qū)，完善幸福城區(qū)建設(shè)的服務(wù)體系。按照既定目標(biāo)，2012年全面完成成片棚戶區(qū)改造任務(wù)。城市中心區(qū)的改造，會使城市中心的真空地帶重新獲得相應(yīng)的資源優(yōu)勢，會全面改善城市中心面貌，提高城市對外形象，提升城市的整體知名度和發(fā)展空間。城市周邊得到了發(fā)展，城市化水平也即相應(yīng)提高。一是發(fā)展經(jīng)濟(jì)是關(guān)注民生的物質(zhì)基礎(chǔ)。在深化改革中重視民生，能夠使廣大民眾不斷地分享改革發(fā)展的成果，能夠使廣大人民群眾積極地認(rèn)同改革、支持改革、參與改革，從而使改革和發(fā)展獲得一種強大的動力。我國正處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，基本建設(shè)有著良好的發(fā)展機遇，但也要看到，由于它要消耗大量的資源能源，繼續(xù)發(fā)展受到制約。通過拆遷改造，利用騰出的土地，建設(shè)中小戶型的安置房，提高土地的使用價值，是稀缺的土地資源得以有效利用，節(jié)約了土地。該項目無論是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是提高城區(qū)服務(wù)水平、完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)考慮都是必要的。項目建設(shè)投資構(gòu)成，承辦單位自籌資金3000萬元，銀行中長期貸款 ，其中：（1）建筑工程費：（2）公用和輔助工程費：（3）工程建設(shè)其它費用：（4）基本預(yù)備費：（5）建設(shè)期利息：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）項目收入總額：（2）項目利潤總額：（3）建設(shè)借款資金償還期（含建設(shè)期）：（4）項目投資利潤率：%（5）項目銷售利潤率：%（6）項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）：%（7）項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前，ic=13%）： （8）項目投資回收期（稅前，含建設(shè)期）：（9）項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）：%（10）項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后，ic=13%）： （11）項目投資回收期（稅后，含建設(shè)期）：（12）盈虧平衡點：%二、需求分析與建設(shè)規(guī)模（一）需求分析**市房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀（1）“十一五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長“十一五”期間，**市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，開發(fā)投資規(guī)模逐年擴大，持續(xù)較快增長。（2）2012年15月商品房銷售情況。2012年15月，；，%。新開工建設(shè)保障性住房12039套，供應(yīng)保障性住房1200套，加快公共租賃住房、廉租住房和人才公寓建設(shè)，切實解決新參加工作人員、來銅就業(yè)人員等中低收入群體的住房困難。2009年，是2005年的3倍，%，增幅創(chuàng)歷史新高。同時，**市將完善城市功能，提高市民幸福指數(shù)作為城市發(fā)展的基本保證。地處上海與武漢、南京與九江的正中心 (距南京與上海的距離分別是200公里和450公里)，也是我國著名的黃山——九華山旅游風(fēng)景區(qū)的北大門 (距九華山和黃山分別為80和120公里)，同時還是安徽省實施“兩點一線”開發(fā)開放戰(zhàn)略的交叉點。據(jù)統(tǒng)計2011年**市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價計算，%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21825元，總量首次超全國平均水平，%。本項目位于**路和長江二路交叉口，是實實在在的中心城區(qū)，該項目實施是解決拆遷住戶安置工作和城市發(fā)展的需要。項目設(shè)計機動車停車位335個，其中地上停車位32個，地下停車位302個。10’6”、北緯30176。場址土地權(quán)屬類別及占地面積本項目地塊屬國有土地，**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過國有土地拍賣出讓，取得該土地使用權(quán)。市區(qū)地勢由東南向西北傾斜，形成寬約5公里、長20公里的帶狀地帶。S103省道溝通南北，連接合肥和太平湖、黃山、屯溪等地；S321省道橫貫東西，溝通蕪湖、池州等地。獨特的地質(zhì)條件，形成了豐富的礦產(chǎn)資源。北部平原地勢坦蕩，由長江及其支流的沖積作用發(fā)育而成。 （3）氣候條件 **屬于北亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，全年無霜期230天，日照2000~2050小時，年平均降水量1370毫米，氣候溫暖濕潤，四季分明。全市水資源總量約為５億立方米，人均1660立方米，高于全省平均水平。（5）礦產(chǎn)資源 礦產(chǎn)資源：**以礦產(chǎn)資源儲量豐富、礦種多而聞名，具有悠久的銅礦開采歷史。林地面積有365平方千米，%，森林畜積量為116萬立方米，%。本地泡桐資源豐富，素有“桐鄉(xiāng)”之稱。其中經(jīng)濟(jì)魚類有鰱、鳙、鯽、草、鳊、團(tuán)頭魴、鯉、青、黃鱔、泥鰍、鮊、鱤、鯰、鮰、黃顙、銅魚等。工程地質(zhì)條件**市屬于長江沿岸的丘陵地帶，降水較為豐富，土質(zhì)較為松軟。據(jù)文獻(xiàn)記載和考古發(fā)掘證明，**地區(qū)的礦冶活動始于商代早中期，距今已有3000多年歷史。西漢時屬丹陽郡，東漢時期設(shè)銅官鎮(zhèn)，三國時期屬吳國丹陽郡。清朝屬安徽省池州府。1959年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，保留**市建制，仍屬省直轄，恢復(fù)**縣建制，屬安慶專區(qū)。**古代銅物質(zhì)文化遺存非常豐富，境內(nèi)先后發(fā)現(xiàn)商周至唐宋采冶遺址幾十處，分布范圍達(dá)600多平方千米，不僅點多面廣，而且在規(guī)模和時間跨度上均屬國內(nèi)率先。這些珍貴的銅文物，品種繁多，工藝精美，造型生動，富有地方特色，充分反映了當(dāng)時**高度發(fā)達(dá)的青銅冶煉、鑄造技術(shù)。陶公矍鑠呵赤電，回祿睢盱揚紫煙。青山鑿不休，坐令鬼神愁”（《過銅官山》）等，都以傳神之筆，忠實地描繪了當(dāng)時**采銅冶銅盛況。按常住人口計算，全年人均生產(chǎn)總值79704元（折合12367 美元），全社會勞動生產(chǎn)率127651元/人，比上年分別增加15208元和24048元。；。%。2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21825元，總量首次超全國平均水平，%。農(nóng)村居民人均生活消費支出6172元，%，其中，%，%，%，%，%，%。施工用水、用電、通訊可以利用城市已有設(shè)施就近解決。（3）面向未來，認(rèn)真進(jìn)行整體空間的規(guī)劃和單體建筑的設(shè)計，結(jié)合當(dāng)代建筑趨向，構(gòu)筑人人共有的空間和區(qū)域中心。（2）遵循經(jīng)濟(jì)、實用、安全的原則，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點的建筑設(shè)計和施工。（6）統(tǒng)籌兼顧，量力而行，節(jié)約資金，降低成本。折現(xiàn)形的景觀路線可以增大與人的接觸面積，給人與人的交流提供更大的平臺，重點打造小區(qū)親切宜人，饒有情趣的環(huán)境特征。做好了小區(qū)景觀的中心亮點是提升居住環(huán)境品質(zhì)的一個前提。（4）規(guī)劃結(jié)構(gòu)①簡潔獨立、人車分行的道路骨架主要車行系統(tǒng)結(jié)合建筑。車道入口結(jié)合小區(qū)次入口，根據(jù)行車方向合理安排，車庫出口數(shù)量、車位數(shù)量嚴(yán)格按照現(xiàn)行國家規(guī)范和**市停車配置建設(shè)規(guī)劃管理規(guī)定的技術(shù)要求。對比與調(diào)和、動勢集中、重心處理及抑景，營造人在園中游的環(huán)境氛圍，打造“人間天堂，園林之城”。（2）生態(tài)與文化的融合都市生活追求的中心之一就是生活的質(zhì)量，良好的環(huán)境是首要條件，空氣純凈，樹木蔥郁，良好的生態(tài)景觀與環(huán)境大大的有利于居民的身心健康。戶型性質(zhì)上分兩大類型：回遷房和商品房。親切而又經(jīng)濟(jì)合理。（2）戶型還考慮樓盤的營銷和賣點，引入了贈送面積的設(shè)計理念，入戶花園的設(shè)計使顧客得到實惠。打造了高貴、典雅卻不失平易近人的性格特征，從而真正的營造出適宜人們居住的充滿“緣”的家的氣息，呼應(yīng)了整個小區(qū)的設(shè)計主題。結(jié)構(gòu)安全等級二級：結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限50年。（4）地下室采用鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)體系，防水等級二級；與水接觸的混凝土抗?jié)B等級P6。/d）最大時用水量(m179。d44小計5未預(yù)見水量10%6合計注：戶數(shù)總計279戶，／戶計算。排水系統(tǒng)（1）污、廢水衛(wèi)生間排水采用污廢合流，設(shè)專用通氣立管，底層單獨排放。（2）雨水雨水量按安徽**地區(qū)暴雨強度公式計算，降雨重現(xiàn)期：屋面P=2年，室外P=1年，汽車庫坡道P=5年。/d，由化糞池處理后排入市政污水管。室外明露的塑料