【正文】 年都會保持高速的增長。也就是說，整個二手樓的交易量已占到房屋總交易量的約三 分之一強。在舊八區(qū)中，成交量最大的三區(qū)是海珠、天河和白云，成交量分別為 萬平方米、 萬平方米和 萬平方米。在舊八區(qū)中，供應(yīng)量最大三區(qū)是天河、海珠和白云，供應(yīng)量分別為 萬平方米、 萬平方 米、 萬平方米。 2020 年廣州一手樓交易 廣州市商品房上市量增幅超過 2 成，一手商品房成交量增長 %，全市和原八區(qū)的成交量均大于供應(yīng)量。 由于廣州的經(jīng)濟架構(gòu)的均好性和消費習(xí)慣的超前性的直接催生，去年 111月登記預(yù)售的商品房面積為 725 萬平方米，成交面積 818 萬平方米，總成交額375 億元，登記的預(yù)售面積就于去年全年成交量。 2020 年廣州房地產(chǎn)投資發(fā)展與廣州經(jīng)濟的發(fā)展協(xié)調(diào)，據(jù)１ — １０月的統(tǒng)計表明，廣州工業(yè)總產(chǎn)值Ｇ ＤＰ為２３２８178?？偼顿Y合計 億元， 2020 年計劃投資 億元。 ％ 本月止累計 同比177。全市人口出生率 ?，人口自然增長率 ?。 第一部分 市場研究與方案構(gòu)思 第一章 項目市場研究 一、廣州市房地產(chǎn)市場研究 廣州市總面積為 平方公里，占全省陸地面積的 ％ 。 全部投資的稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，內(nèi)部收益率為 %；稅 后財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，內(nèi)部收益率為 %。 二、項目模式與合作方式 本項目由本公司獨資開發(fā)，項目的經(jīng)營方式為 ：住宅部分和車位全部銷售。廣船集裝箱場地塊由恒大集團投得，總地價為 億元。 可行 性研究 —— 是對項目技術(shù)經(jīng)濟方案的可行性進行的全面技術(shù)經(jīng)濟論證，是項目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、方案策劃工作的進一步細(xì)化與具體化。 Abstract The subject of this graduate design is the living district of GeXin Road district,Its landscape includes BaiETan,40 metres in breadth afforestation belt along Pearl River. It is forecasted to be a grand scene of GeXin Road after setting up. There are four parts of this design: the first will be the market research and the proposal plot。方案策劃是本設(shè)計最重要的部分，對整個項目開發(fā)起到指導(dǎo)性的作用。預(yù)計建成后，將成為廣州市革新路上一道亮麗的風(fēng)景線。 本次畢業(yè)設(shè)計主要分為四大部分：第一部分是市場研究與方案構(gòu)思；第二部分規(guī)劃設(shè)計：第三部分項目營銷策劃和第四部分項目可行性研究是全文的重點；第五部分附錄屬于對第一、第三 、 第四部分的補充。 可行性研究報告通過對我國及地區(qū)經(jīng)濟 、 宏觀和微觀房地產(chǎn)市場經(jīng)濟狀況來研究立項的可行性。 and the second is the proposal planning, bining with the third part, which is the feasibility research, they will be the key point of this article: and the fourth part, which is the attachment, is the addition to the second and third part. Marketing research and proposal planning mainly mention the state of the real estate market development in this area and the massif analysis of this project, and also include the object markecting position of this district. The proposal planning is based on the object marketing position and the proposal plot, and it also arrange specific proposals which includes structural planning proposal, marketing proposal, managing proposal, developing proposal and property management proposal. The proposal planning is the most important part in this design, it will take great effect in the whole project development. The feasibility research concerns the feasibility of the setting of the item through analysis on economy, macro and micro real estate economy status. The feasibility of this item is specified through investment auditing, sales volume calculating, economic profit analyzing, social and environment profit analyzing and nonspecified features analyzing. Besides,step chart makes an scientific arrangement of the tasks which will be carried on in the construction of the whole project. 關(guān) 鍵 詞 投資 —— 指投資者為了獲得未來的收益將資金、土地、設(shè)備、物資、技術(shù)等生產(chǎn)要素投入社會在生產(chǎn)過程的經(jīng)濟活動和經(jīng)濟行為。 房地產(chǎn)市場調(diào)查 —— 是指運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、有系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場營銷狀況方面的各種情報資料，通過對過去與現(xiàn)代營銷狀況及動態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)測起未來發(fā)展、制定正確的決策提供可靠依據(jù)。市規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該項目的建設(shè)用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計要點。 三、本項目可行性報告的結(jié)論性指標(biāo) 本項目總投資為 45905 萬元（含貸款利息），自有資金為 萬元，向銀行借貸 15000 萬元。累計盈余資金為 萬元。其中，市轄10 區(qū)面積為 平方公里，占全市總面積的 ％； 2 個縣級市面積為 平方公里，占 ％。 （一） 廣州市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 注：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度按可比價格計算。 ％ 本月止累計 同比177。 具體項目為：廣州地鐵二、三號線；廣州白云國際機場遷建工程；廣州港新沙港區(qū) 8— 10 號泊位集裝箱碼頭；內(nèi)環(huán)路放射線工程；廣州南部地區(qū)（侖頭至龍穴島）快速路；廣州公路主樞紐系統(tǒng)工程；廣州北部（新國際機場）高速公路北延線（南端）；西朗污水處理系統(tǒng)工程；李坑生活垃圾焚燒發(fā)電廠；廣州國際會議展覽中心首期工程；金鵬移動通信；廣州市寬帶主干網(wǎng)絡(luò)二期工程；天河軟件園擴建首期工程；廣州科學(xué)城電子信息產(chǎn)業(yè)基地；廣州國際生物島首期工程；廣州本田轎車的改造廠房和完善公用動力系統(tǒng)等輔助 設(shè)施以及擴產(chǎn)；珠江鋼廠年產(chǎn)200 萬噸鋼水和 180 萬噸熱軋卷板；廣州水泥廠環(huán)保遷建工程；廣州出口加工區(qū)。６２億，同比增長１３％，比較理想；房地產(chǎn)投資 2020 年前４個月投資完成２８２178。 （二） 廣州市的商品房供求情況 廣州樓市的供求情形 據(jù)統(tǒng)計，廣州市商品房預(yù)售面積和成交金額同比均有所上升，成交面積遠高于同比，但成交價格同比有明顯的下降。 2020 年，由于廣州市執(zhí)行了提高 商品房預(yù)售門檻、追繳地價等政策，一定程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商品房的預(yù)售面積比 2020 年減少 %。 在供應(yīng)量增加的同時，廣州市的商品房成交量也在上升。 二手 市場成交量上漲 2020 年 111 月廣州市十區(qū)二手住宅成交量和成交金額分別為 萬平方米和 億元，比去年同期分別增長 67％和 45％。而今年白云、黃埔、海和越秀四區(qū)二手住宅成交量的增長率都超過100％。 廣州市的空置房問題形式樂觀 目前廣州商品房的空置還是一個值得關(guān)注的問題，雖然廣州空置房的總體面積在增加，但市場上空置一年以上的商品房卻下降了８178。而今年空置率回落的數(shù)據(jù)全部來自于舊八區(qū)，其消化舊有商品房面積達 萬平方米。３％，從某一方面來講，房價下降不僅老百姓受惠，而且也促進了房地產(chǎn)的銷售 ———— 2020 年頭１０個月房地產(chǎn)的銷售同比增長了３９％，其中商品房住宅銷售同比增長了３５％，說明廣州的消費能力還是比較大的。 應(yīng)對中國城市化快速增長的形勢，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟快速增長的需要，引導(dǎo)建設(shè)項目空間布局，促進社會經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護、可持續(xù)發(fā)展的協(xié)調(diào)。保護歷史文化名城，在發(fā)展中保持城市文化特色，提升城市的文化品質(zhì)。 1999 年海珠區(qū)共有在售樓盤 146 個，占全市總數(shù)的 %；住宅成交 萬平方米，為全市總量的 %。 促使近年海珠區(qū)樓市興旺的最重 要原因是多個大型市政建設(shè)，如新四橋 的建設(shè)、 年票制的實行、 地鐵 2 號線的啟動、濱江東路的拓展、琶洲居住文化區(qū)的確立等等 ，徹底 改變了海珠區(qū)交通不便、地域偏遠的舊形象，越來越多的人將海珠區(qū) 認(rèn)同為廣州市中心區(qū)。 根據(jù)最新路網(wǎng)規(guī)劃：海珠區(qū)建設(shè)道路總長度達 公里，區(qū)內(nèi)建成跨江橋梁增至 12 座。 （三）市場特點 總體來看，海珠區(qū)樓市 的特點與前面分析廣州市樓市的特點一樣，這里不再重復(fù)，但 海珠區(qū)樓市 還有其區(qū)域性特有的特點，那就是其 復(fù)合型、綜合性的特點 ：從買家來看，海珠區(qū)樓市買家大致分為兩大部分：一部分是海珠區(qū)原有的居民，另一部分是來 自河北的居民，特別是荔灣、越秀 、 東山等三個老城區(qū)的居民更成為海珠區(qū) 樓 盤的主要客戶 。這種樓盤類型的復(fù)雜性，沒有 任何其他區(qū)域能與海珠區(qū)相媲美。下面是 2020年 5 月海珠區(qū)不同類型在售樓盤的情況（如圖所示）： 海珠區(qū)不同類型的在售樓盤 樓盤類型 單棟多層住宅 單棟高層住宅 住宅小區(qū) 商鋪 寫字樓 其它 合計 本月在售樓盤個數(shù)（個） — 6 31 5 — — 42 增長 率 — 100% 35% 0% — — 35% 海珠區(qū)在售住宅價格概況%%%%% % %%%%%%%2 00 0～3 00 03 00 0～4 00 04 00 0～5 00 05 00 0～6 00 06 00 0～7 00 07 00 0～8 00 0〉8 000高層多層 海珠區(qū)不同類型樓盤所占比例% %%商鋪高層住宅小區(qū) 海珠區(qū)在售住宅套型分布%%%% % % %%%%%%%%%%一房一廳 二房一廳 二房二廳 三房一廳 三房二廳 四房二廳 五房二廳 六房二廳 復(fù)式高層住宅多層住宅（四）結(jié)論 自從 97 年以來，廣州市政府確定“北抑南拓”的城市發(fā)展思路，經(jīng)過多方面的衡量，最終挑選了這個離珠三角經(jīng)濟發(fā)達地帶距離近、土地量充沛、與天河中心區(qū)距離適中的海珠區(qū)，作為南拓的對象。 第二章 項目市場調(diào)查分析 一、項目地塊分析 （一）概況 廣船集裝箱廠地塊位于革新路西側(cè)，南面緊鄰富澤園和鵝潭明珠苑。 （二）優(yōu)勢分析 廣船集裝箱廠地塊，是近年地塊拍賣中甚少出現(xiàn)的一線江景地塊，由于市區(qū)江景資源稀缺，再加上該地段環(huán)島路已動工興建的利好，增加發(fā)展商入市的信心。 （ 2）有一線江景， 能望白鵝潭和鶴洞橋的一線江景 。 （ 6）本項目發(fā)展商注重項目的總體策劃及營銷推廣，要求項目策劃自籌劃階段參與項目的開發(fā)全過程，及時反饋市場信息，提供專 業(yè)顧問意見，無疑項目開發(fā)出的樓盤將更能適應(yīng)當(dāng)前市場需求動向。 （ 3）項目開發(fā)面積有限，缺乏配套的娛樂設(shè)施和休閑活動空間，對于時下置業(yè)日益注重居住 環(huán)境的消費者來說，單靠江景作為賣點的樓盤難與配備齊全的大型小區(qū)競爭。另外，由于該區(qū)域購房者以廣州人為主，樓盤可考慮以廣州人較喜歡的三房單位為主打。 （五）競爭分析 該地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)市場一向很活躍，特別是 隨著大發(fā)展商的介入， 以及市政配套、整體板塊形象 的 很快改善， 其附近區(qū)域的競爭將變得越來越 激烈 。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該樓盤位居洲頭咀板塊最北端，緊鄰洲頭咀公園，正對白鵝潭，具有最有利的江景，部分單位還附送約 50平方米的空中大露臺，升值潛力明顯可見 。 而其在市場定位上也是 中高檔的一線江景樓盤，戶戶望江 ，另外價格定位也是 7000 元左右。 （六）結(jié)論