【正文】 有16個居委會和2個籌備居委會，至2002年底，共有居民26329戶，常駐人口約80000人。交通條件——逸仙路上交通：輕軌3號線、551X、1075713——X鎮(zhèn)內(nèi)交通：871755595交通運(yùn)營表如下：51路寶昌路同心路大連西路上農(nóng)新村新華一村大柏樹紀(jì)念路江灣鎮(zhèn)場中路三門路高境廟馬橋何家灣路嚴(yán)家宅張行張華浜北張華浜淞興路同泰路吳凇碼頭水產(chǎn)路雙城路寶楊路凇寶路寶楊碼頭6:0020:0052路花園路大連西路上農(nóng)新村大柏樹紀(jì)念路江灣鎮(zhèn)場中路三門路高鏡廟馬橋何家灣路西塘橋同南路長江南路吳凇煤氣廠4:3023:3053路X鎮(zhèn)X醫(yī)院牡丹江路友誼路寶楊路七號門水產(chǎn)路海濱新村泰和路北張華濱張華濱華浜新村吳凇煤氣廠長江南路三轉(zhuǎn)爐江楊南路泗塘新村愛暉路呼瑪路通河路共和新路4:3023:3095路X火車站中興路中山北路閘北公園廣中路彭江路五汽冠忠走馬塘彭浦新村遵義醫(yī)院紀(jì)江路共江花苑紀(jì)蘊(yùn)路通河新村泗塘新村江楊南路三轉(zhuǎn)爐上鋼一廠4:0023:55101路鴻興路同心路大連西路上農(nóng)新村新華一村大柏樹紀(jì)念路江灣鎮(zhèn)場中路三門路高境廟馬橋何家灣路嚴(yán)家宅張行張華浜北張華浜泰和路水產(chǎn)路4:0024:00713路黃興路國順路國定路五角場政民路邯鄲路結(jié)核醫(yī)院武川路紀(jì)念路江灣鎮(zhèn)三門路高鏡廟馬橋何家灣西塘橋淞肇路長逸路淞南新村6:0023:00751路虹鎮(zhèn)老街張家巷臨平北路四達(dá)路大連西路曲陽新村大柏樹紀(jì)念路江灣鎮(zhèn)場中路三門路高鏡廟馬橋何家灣長逸路X五村X醫(yī)院X鎮(zhèn)6:0020:30810路呼瑪新村愛暉路泗塘新村江楊南路三轉(zhuǎn)爐西塘橋何家灣高境廟三門路江灣鎮(zhèn)大柏樹玉田支路6:0018:30周邊環(huán)境附近商業(yè)設(shè)施：雖然依托淞南中心但是如果要買大件或是一次性采購還是要乘車前往江灣鎮(zhèn)的華聯(lián)吉買盛。離樓盤距離:600米/步行時間:10分鐘跟隨著英國、美國等國家房價上漲的步伐，我國房價也于1999年末、2000年初開始上漲，在2004年漲幅達(dá)到高峰，最近漲幅有所緩和，這主要與宏觀調(diào)控有關(guān)。年終回顧時，我們發(fā)現(xiàn)，其實(shí)2006的X樓市不斷地有一股股的暗流在催動著公寓住宅的價格曲線上揚(yáng)。假設(shè)現(xiàn)有政策措施被嚴(yán)格執(zhí)行的話，2007年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)一些根本性的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場也會迎來持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展；畢竟政府的調(diào)控目的不在于打壓房地產(chǎn)市場，而是希望引導(dǎo)出一個房地產(chǎn)市場良好發(fā)展的局面。與此同時，同樣被人們關(guān)注、與住房結(jié)構(gòu)相關(guān)的政策內(nèi)容另有一條—即關(guān)于加快城鎮(zhèn)廉租房制度的建設(shè)、規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。在這里筆者不得不提到另一個問題———房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。因此中國人傳統(tǒng)的觀念對房價飚升的影響也有其因素。但是也不能忽視目前X商業(yè)市場中突顯的一些問題，譬如供應(yīng)結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)的不平衡等。而萬達(dá)商業(yè)廣場供應(yīng)面積為208,650平方米，為所有新增供應(yīng)項(xiàng)目中面積最大的。除7月份外，市場中可售商業(yè)物業(yè)的面積每月均呈現(xiàn)量減。圖1：2006年商業(yè)物業(yè)供求情況表圖2：2006年商業(yè)銷售價格走勢2.天，而1月份平均租金僅為38元/平方米2006年X商業(yè)租金水平的走勢表明，市級商圈和區(qū)級商圈對于集中型商業(yè)的需求是很大的，但是由于市中心區(qū)域土地資源有限，故此難以滿足這些需求，2007年這些區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹑詫⒗^續(xù)上漲。從政策目標(biāo)的號召力來看，與往年相比有過而無不及；從政策的可操作性來看，諸多政策首度出臺，其執(zhí)行力如何還無從顯現(xiàn)；從影響市場的程度來看，更多心理預(yù)期的影響。中國人民銀行《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》——國家稅務(wù)總局%中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策的通知財(cái)政部國土資源部中國人民銀行2006年政策一覽1．土地市場驚濤駭浪土地作為房地產(chǎn)業(yè)的源頭正成為宏觀調(diào)控的重中之重，“普通住房不得低于年度出讓總量的70%、提高土地相應(yīng)稅費(fèi)等政策相繼出臺，表明政府運(yùn)用行政及經(jīng)濟(jì)手段，進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場管理的信號，同時重申對閑置土地的調(diào)控力度、也表現(xiàn)出政府將政策落到實(shí)處的信心與決心。 單位：萬平方米 從今年五次土地公告出讓結(jié)構(gòu)中也可看出，非居住類物業(yè)，商辦、金融、綜合等性質(zhì)物業(yè)出讓幅數(shù)占半壁江山。而以往土地供應(yīng)大戶松江今年出讓面積依然有限，另外去年出讓面積之最的奉賢區(qū)今年出讓面積也有所縮水。 ，被迫出局由于政策實(shí)施使開發(fā)商面臨著資金和管理方面更大的壓力和要求，部分開發(fā)商只能選擇出讓土地或者項(xiàng)目以度過難關(guān)。從今年公開招投標(biāo)土地價格來看，普陀區(qū)真如副中心地塊成為今年的“標(biāo)王”，究其原因，之所以成為“霸主”，主要得有益于區(qū)域規(guī)劃，真如副中心是全市四副中心之一，隨著區(qū)域正式納入啟動階段，其未來前景不可小覷，何況該地塊是中心區(qū)內(nèi)出讓面積頗大的商業(yè)用地，也決定了其總地價的高昂。這幅占地面積560畝、一級土地市場供應(yīng)奇缺，更為重要的是該地塊位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，周邊配套設(shè)施較完善，居住氛圍已相當(dāng)濃郁，并且土地出讓面積之大是引來眾多開發(fā)商競相追捧的原因。 2007年X商業(yè)市場仍將保持持續(xù)供應(yīng)的態(tài)勢，供應(yīng)量基本將與2006年持平。 2007年X商業(yè)的租賃市場的租金水平兩極分化特征將會更加明顯，市級商圈、區(qū)級商圈以及特色商圈的租金水平仍將保持增長的態(tài)勢，市場供不應(yīng)求；但是居民消費(fèi)圈和郊區(qū)商圈的商業(yè)由于總體供過于求，導(dǎo)致租金水平將會出現(xiàn)小幅度的回落，競爭比較激烈。 2007年X郊區(qū)的商業(yè)將會加快開發(fā)力度，市場供應(yīng)量將會明顯增加，這對于完善郊區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)，刺激當(dāng)?shù)刈≌袌龅陌l(fā)展將會起到極大的促進(jìn)作用。X將建成分工合理、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城區(qū)。X西城區(qū)是X為適應(yīng)新發(fā)展和城市功能拓展重點(diǎn)建設(shè)的新城區(qū)，正在成為X區(qū)城市建設(shè)又一亮點(diǎn)。這主要得益于X整體良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政策的帶動及郊區(qū)大市政、大交通的不斷挺進(jìn)。X區(qū)偌大的面積，但與市中心的聯(lián)系卻基本只能依賴三條主干道：滬太路、共和新路、逸仙路。 分區(qū)域建設(shè)，各自獨(dú)立發(fā)展 由于土地面積廣，發(fā)展不均，人口相對集中等原因，X區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也主要集中在這幾個區(qū)域。包括逸仙路沿線的高境地區(qū)、淞寶地，共和新路沿線的通河、泗塘地區(qū)，滬太路沿線的大場、祁連地區(qū)。而高層因其建筑成本等原因在區(qū)內(nèi)供應(yīng)量相對較少。%。X區(qū)偌大的面積，但與市中心的聯(lián)系卻基本只能依賴三條主干道：滬太路、共和新路、逸仙路。 （1）逸仙路沿線 逸仙路從楊浦、虹口接壤的曲陽地區(qū)開始，一直通往X鎮(zhèn)。近年，由于寶鋼的發(fā)展和貨幣化分房政策，使淞寶的房地產(chǎn)呈方興未艾之勢。區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)仍有可為。（2）共和新路沿線淞南、廟行兩鎮(zhèn)地處X區(qū)中心地帶，擁有通河、泗塘這兩個成熟的生活區(qū)，加上與閘北區(qū)的彭浦新村相鄰，歷來發(fā)展較好。東與閘北區(qū)交界，南與普陀區(qū)為鄰，是X區(qū)與市中心距離最近的鎮(zhèn)。特別隨著南部的大華小區(qū)的開發(fā)成功，帶動了一批樓盤的開發(fā)，銷售火爆目前該區(qū)域價位在800013000元/平方米。但當(dāng)?shù)厥姓ㄔO(shè)起較晚，交通、生活、娛樂環(huán)境尚不成熟，所以價位多不超過9000元/平方米。大樓內(nèi)設(shè)電梯3部，外立面采用玻璃幕墻和鋁板，內(nèi)部分隔面積為80㎡～730㎡不等，房屋售價初定為8500～10500元/㎡，適宜各類企業(yè)、機(jī)構(gòu)辦公，宜租宜售。建有大型綜合大賣場、星級酒店、高級寫字樓，眾多各類專賣店、商鋪、運(yùn)動城、藝術(shù)廊、酒樓、酒吧、咖啡店，并配套銀行、洗衣店、 電影院、汽車陳列室等諸多生活服務(wù)配套設(shè)施，停車位將近１000個。祥騰國際廣場位于牡丹江路，無論從工業(yè)經(jīng)濟(jì)還是從城市建設(shè)的角度來衡量，都實(shí)現(xiàn)了與X區(qū)整體規(guī)劃的“無縫對接”。項(xiàng)目整體布局以“一縱兩橫”為構(gòu)架，一條縱街從南向北貫穿街區(qū)，兩條橫軸豐富空間變化。總建筑面積4860M2，總戶數(shù)28戶?！獏^(qū)域辦公分析：本案周邊區(qū)域與本案最具有競爭力的為——安信商業(yè)廣場 （現(xiàn)房出租）及高景國際大廈。核算租金基本為11000——15000/月。內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)為光纜進(jìn)戶，中央空調(diào)，全天候可支持加班。目前優(yōu)惠政策僅為免1個月租金（裝修期）?？勺饪墒鄣匿N售形態(tài)，均價約9500元。 銷售團(tuán)隊(duì)有問題，導(dǎo)致較為混亂，可售又可租賃，變化較大。租賃客戶寧可選擇生活配套齊全且知名度和交通方便的區(qū)域進(jìn)駐。其副樓新普盛假日廣場高6層，是一座現(xiàn)代化的洗浴休閑中心，有各種健身浴，保健按摩，藥物蒸療和桌球房、乒乓房、電腦房、游戲房、棋牌室、影視廳、美食廣場等；觀光電梯直接送達(dá)六樓特設(shè)的名人俱樂部；大型廣場和地下停車場，令您出入自如；國際衛(wèi)星電視24小時提供服務(wù)。賓館還設(shè)有商務(wù)中心、美容中心、商場、24小時咖啡座、酒吧、室內(nèi)游泳池、歌舞廳、出租車等多項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。酒店擁有中西式婚房、綠色套房、標(biāo)準(zhǔn)客房155間；三樓國際會議中心的會議設(shè)施一應(yīng)俱全，先進(jìn)的視聽設(shè)備，多樣化的會議臺型，更是召開專業(yè)會議的理想場所。另外，酒店還擁有先進(jìn)的卡拉OK視聽設(shè)備、健身房、CICA吧、桑拿、美容美發(fā)、舞廳等休閑娛樂設(shè)施。 X大康度假城由“凱旋宮”、“海宮”、“水晶宮”和“康樂宮”四幢大樓組成，占地面積30畝，總面積四萬平方米，歐陸風(fēng)情的建筑群環(huán)繞著氣勢不凡的中心廣場。凱旋宮設(shè)有客房195間（套）、會議室五個，商務(wù)中心提供打字、復(fù)印及代購飛機(jī)、車票服務(wù)。海宮設(shè)有華東地區(qū)最大的室內(nèi)水上樂園，近百套經(jīng)濟(jì)型的客房。X日月城大酒店地址: X市X區(qū)長江路500號日月城大酒店X“日月城大酒店”位于長江西路488號，近X路，毗鄰淞南鎮(zhèn)人民政府，屬X區(qū)淞南鎮(zhèn)核心地帶、淞南鎮(zhèn)中心地標(biāo)。 酒店各具特色的中、西式宴會廳，幽雅獨(dú)到的風(fēng)味餐廳為下榻酒店的賓客提供滿意的菜肴；大堂酒吧、行政酒廊是您會友、小憩雅逸之處。但是調(diào)查走訪下來，酒店雙休日的入住情況尚為理想，平常周一至周五的生意一般化，不過向X賓館這類有著大型會議室的，則在周一至周三期間的會議包場生意較好，多為大型企業(yè)開會商議的場所。整個淞南住宅區(qū)北臨吳淞口、蘊(yùn)藻浜，南接高境鎮(zhèn)、楊浦區(qū)，西至泗塘河，東到黃浦江、閘北電廠。淞南是一個以動遷導(dǎo)入人口為主的新興區(qū)域，現(xiàn)有16個居委會和2個籌備居委會，至2002年底，共有居民26329戶，發(fā)展至今常駐人口約150000人?？?cè)丝跒?03,867人，其中戶籍人口36,102人（引第五次人口數(shù)據(jù)）。C. 高境板塊位于X區(qū)南部，與虹口、閘北、楊浦三區(qū)相鄰，與彭浦、廟行、淞南三鎮(zhèn)相接。但目前X的發(fā)展也引起了部分該區(qū)域的客戶關(guān)注。同樣，吸引該些區(qū)域客戶前來投資購買需要良好的廣告宣傳及項(xiàng)目自身性價比。隨著淞南許多新建商品房的陸續(xù)交房，當(dāng)?shù)氐闹袑邮杖肴巳阂膊粩嘣黾?，再加上政府預(yù)把淞南打造成X的鋼鐵物流基地，未來人口的增加將會促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目的前景一片光明。周邊暫時人氣及交通匱乏。具體有軌交通3號線步行約600米（凇發(fā)路站）。居民集中消費(fèi)的多為日常生活需求，小型超市、賣場等，該些商業(yè)鋪面以臨街低層為主，零散的分布在居住區(qū)相對集中的區(qū)域附近。X規(guī)劃局未來規(guī)劃淞寶地區(qū)為中點(diǎn)鋼鐵物流基地，再加上目前新興居住的住宅區(qū)增多，X的人口將日益增加。 地塊SWOT分析優(yōu)勢：u 本案地塊位置位于X區(qū)較好地段u 基地正對大型建材市場（建配龍）u 基地臨近主干道逸仙路u 基地南面臨河，景觀指數(shù)上升，可提升整體項(xiàng)目檔次u 周邊含大批新建商品房，后市人氣強(qiáng)勁u 地處于X整體商業(yè)集中開發(fā)區(qū)域，前景看好u 正對長逸路，長逸路非大型車道，容易形成商業(yè)氛圍劣勢：u 地塊總長度較小，整體規(guī)劃要考慮周全則較費(fèi)腦筋u 周邊尚未完全成熟，配套較少u 離X集中人口居住區(qū)較遠(yuǎn)，步行約需15分鐘時間周邊人氣不旺，人流量較少u 周邊廠區(qū)靠近本項(xiàng)目，使層次降低，帶來銷售抗性u 交通配套相當(dāng)不方便，逸仙路私家車沒法直接大轉(zhuǎn)彎，需要饒路u 交通不便可能會引起銷售成本增加（廣告增加或售樓處選址）u 建配龍二期雙子樓近臨本項(xiàng)目，會造成一定銷售分化 小結(jié) 從周邊區(qū)域商業(yè)個案分析看來，商業(yè)銷售形成了一種怪圈，開發(fā)商普遍的把層高做高，作為利潤空間的體現(xiàn)，舉例說明：盛達(dá)商業(yè)街，該項(xiàng)目主要依托的是盛達(dá)花園1800戶居民，為其配套的商業(yè)門面從表面上分析看來：門前一二八紀(jì)念路末端道路路況相當(dāng)差，改造時間且未知，門面內(nèi)臟亂差，很多經(jīng)營條件沒有保障，也就是其銷售不理想的主要原因。可列為門案的主要競爭個案之一。因此都沒有100%的銷售去化。綜合看來，利與弊各占50%，主要弊端為交通便捷性、人氣、周邊廠區(qū)的影響。在X樓市最火熱的時候，X的商鋪投資也一度熱到極點(diǎn)，時有“炒鋪勝于炒房”一說。去年國六條出臺后，由于其調(diào)控側(cè)重點(diǎn)在于住宅市場，對住宅投資的影響很大，導(dǎo)致去年下半年各地出現(xiàn)住宅成交量的萎縮，而不受此次調(diào)控影響的商鋪，恰恰就在此時開始逆市飄紅。短時期會形成一定的人流量，從X本地客源組成可見，具體分為動遷戶及本地居民，X一村至十村可謂X集人口聚集地，當(dāng)?shù)乜诒畟鞑バ?yīng)也由此可見。因此前期的項(xiàng)目企劃尤其關(guān)鍵。多數(shù)感興趣者會上門詢問。本項(xiàng)目還是該有自身的亮點(diǎn)去吸引更多的人。而對商業(yè)投資的升值空間將更巨大。W國際企業(yè)會館進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的初期，就已經(jīng)對X寫字樓市場作了完整的深入了解。主要為打造集中娛樂休閑商業(yè)街，因?yàn)槟壳癤該區(qū)域周邊尚無中、大型休閑娛樂，該理念完全可占有市場競爭力和說服力。辦公：周邊辦