【正文】 兩個(gè)地塊，規(guī)劃參數(shù)如下： 蘇園（ 2020） 03 地塊規(guī)劃技術(shù)條件 表 4 規(guī)劃參數(shù) A 規(guī)劃要求 B 規(guī)劃要求 宗地面積（由建筑布置用地和附屬用地組成） 8834 平方米（建筑布置用地） 830 平方米（附屬用地） 8885 平方米（建筑布置用地） 832 平方米（附屬 用地） 土地使用 /規(guī)劃 商業(yè) /住宅 第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等用途，向公眾開放。 中高層造到三樓再付 20% 封頂再付 20% 土建結(jié)束再付 20% 交房再付 10% 本項(xiàng)目分析按預(yù)售當(dāng)期收款 30%，結(jié)構(gòu)封頂收款至 70%，交付使用收清全部房款。 地下 車位，每個(gè)車位 萬元 /個(gè)或每平方米 3500 元。要求建筑面積 66596 平方米（可上下浮動(dòng) 5%） 三、銷售價(jià)格 商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r(jià) 5500 元 /平方米，竣工后每年價(jià)格上浮 5%?？梢晕嗟耐顿Y者。其余為高層住宅和商業(yè)用房。 由此可見，存在較大的潛在需求量。蘇州工業(yè)園區(qū)自 1994 年開始開發(fā)，到 2020 年用 22 年時(shí)間達(dá)到 60 萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測(cè)是完全可能實(shí)現(xiàn)的，甚至可能提前。 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70 平方公里，規(guī)劃人口 60 萬人。建筑高度 5060米（不超過 19 層），裙樓 24 層。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 排除風(fēng)險(xiǎn)大的方案，當(dāng)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于 0 的累計(jì)概率”很大時(shí)說明方案的風(fēng)險(xiǎn)很大，這種方案應(yīng)該排除。見表 1。 土地最高限價(jià)定得越高，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小， 但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。 供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。 配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在 70 平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃 19個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一 體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。 金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū) 70 平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地 平方公里。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在 95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。 2020 年 8 月底，區(qū)內(nèi)累計(jì)住宅開工面積 萬平方米，竣工交付 萬平方米。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè) 7 年多來，取得了令人矚目的成績。 蘇州市 新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 三、地塊坐落位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā) 8 平方公里內(nèi)的中央商貿(mào)區(qū)，在管委會(huì)大樓與中央公園之間，呈東西向長條形，長約 200 米，寬 約 米。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。在園區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢(shì)？關(guān)鍵是園區(qū)以前 瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊 8 平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。 該項(xiàng)工程總投資為 11 億元，施工區(qū) 4 至 5 年。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。 五、評(píng)價(jià)指標(biāo)與決策方法 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。 決策方法 決策可以按以下步驟進(jìn)行： 企業(yè)先確定目標(biāo)收益率 基準(zhǔn)收益率，每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率是不同的。當(dāng)若干個(gè)方案的“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于 0 的累計(jì)概率”都很小時(shí)，各方案的風(fēng)險(xiǎn)幾乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”來最后定奪。 土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo) 表 1 方案 土地最高限價(jià)（萬元） 基本分析 內(nèi)部收率 （ %） 內(nèi)部收率期望值（ %） 內(nèi)部收益率≥ 10%的累計(jì)概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 1的概率（ %） 方案一 6000 0 方案二 6600 0 方案三 6800 0 方案四 7000 0 方案五 7400 0 方案六 7800 0 方案七 8000 2 方案八 8200 2 方案九 8400 2 方案十 8600 7 方案十一 8800 7 方案十二 9000 7 方案十三 9300 9 方案十四 9600 10 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 目前市場(chǎng)行情 據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會(huì)員占 %，城區(qū)人占 %，外地人占 %。首期開發(fā) 8 平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。詳見表 2“需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)”。 價(jià)格漲幅 1997 年至 2020 年，平均漲幅 %， 1997 年至 2020年，平均漲幅 % 。 地塊面積 2 公頃，容積率 4，建筑面積 66596 平方米（可上下浮動(dòng) 5%）。 高層住宅宜建每套小于 100 平方米小套型，吸引投資者既購買商鋪也購買住宅，或一部分投資者用于出租。 高層住宅價(jià)格按 3600 元 /平方米計(jì)算。 售價(jià)分析表 表 3 產(chǎn)品 項(xiàng)目 加權(quán) 平均 售價(jià)及概率 商業(yè)用房 售價(jià) 5900 5000 5400 5800 6200 6600 7000 概率 高層 住宅 售價(jià) 3696 3200 3400 3600 3800 4000 4200 概率 銷售額（萬元） 24910 26643 28375 30106 31838 33570 銷售額概率 四、銷售計(jì)劃 市場(chǎng)分析認(rèn)為住宅銷售比商業(yè)用房更快，商業(yè)用房期房預(yù)售50%，余下 50%現(xiàn)房銷售，分 3 年售完。 六、競爭能力分析與對(duì)策 剛剛實(shí)行土地拍賣制度，存在土地價(jià)格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 商業(yè) /住宅 第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等用途，向公眾開放。 二、蘇園（ 2020） 03 地塊 界址點(diǎn)報(bào)表 03 地塊界址點(diǎn)報(bào)表 表 5 界址點(diǎn)數(shù)： 26 序號(hào) X 坐標(biāo)值（米） Y 坐標(biāo)值（米） 邊長（米） 界址點(diǎn)號(hào) 001 J001 002 J0012 003 J0013 004 J0014 005 J0015 006 J0016 007 J0017 008 J0018 009 J0019 010 J0020 011 J0021 012 J0022 013 J0023 014 J0024 015 J0025 016 J0026 260 J0027 012 J0028 019 J0029 020 J0030 021 J0031 022 J0032 023 J0033 024 J0034 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。因受竣工日期受限制，因此，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性地完成開發(fā)，不存在分期滾動(dòng)開發(fā)的條件。 土地第二次 土地第三次 要求開竣工日期 限期開竣工日期 — — — — — — 完成 50%工程量時(shí)間 完成 50%工程量時(shí)限 第五章 投資估算與成本估算 一、項(xiàng)目總投資估算 拍賣文件規(guī)定的起拍價(jià) 6000 萬元，設(shè)定基準(zhǔn)收益率為 10%，以10%的內(nèi)部收益率推算的土地價(jià)格臨界 點(diǎn)為 6600 萬元，以此為基本方案。各個(gè)方案的投資只有土地費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，其它相同。 前期 工程費(fèi) 可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程造價(jià) 5%，場(chǎng)地平整費(fèi)按每平米土地 30 元估算。 銷售費(fèi)用 按銷售收入 3%估算。 2 經(jīng)營資金 3 項(xiàng)目總投資 二、開發(fā)成本估算 開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單項(xiàng)工程費(fèi)用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費(fèi) 用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?，其它費(fèi)用則根據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費(fèi)用分?jǐn)偂? （一）投資使用計(jì)劃 根據(jù)拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)出讓合同”規(guī)定，土地費(fèi)用可在簽定合同之日起 7 日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低 于 30%，三次付款都在半年之內(nèi)，都在第一期。 （二）資金籌措計(jì)劃 資金結(jié)構(gòu) 資金籌措計(jì)劃按照項(xiàng)目融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過項(xiàng)目總投資的 70%或土地出讓金的 70%，其余由資本金和預(yù)售收入解決。用作投資的預(yù)售收入 萬元。高層住宅價(jià)格按 3600 元 /平 方米計(jì)算。營業(yè)稅金及附加 萬元。 其他 主要報(bào)表： 表 12“資金來源與運(yùn)用表” 表 13“損益表” 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 方案三 6800 0 方案四 7000 0 方案五 7400 0 方案六 7800 0 方案七 8000 2 方案八 8200 2 方案九 8400 2 方案十 8600 7 方案十一 8800 7 方案十二 9000 7 方案 十三 9300 9 方案十四 9600 10 五、評(píng)價(jià)與結(jié)論 綜合上述分析可得出以下認(rèn)識(shí)： 基本方案中投資及售價(jià)的取值比較穩(wěn)妥，內(nèi)部收益率期望值比 基本分析 普遍高出 2%左右。 目