上海思南路地塊項目可行性分析報告(87-資料下載頁
2025-01-21 00:51本頁面
【正文】 的典范。全程報道，立體炒做? 一旦動遷完畢，從項目前期的定位思考、控規(guī)階段，新聞就展開報道，特別到全球招標(biāo)，評標(biāo)過程中，充分利用報紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行立體宣傳、保證懸念不斷、熱點不斷。充分做到路人皆知、全市注目。? 此方面可以借鑒北京國家大劇院、上海浦江兩岸開發(fā)中媒體報道的成功經(jīng)驗，真正做到讓媒體為本項目免費做廣告。多種經(jīng)營，滾動回收? 產(chǎn)品經(jīng)營的模式? 資產(chǎn)經(jīng)營的模式? 資本運營的模式效益篇經(jīng)濟效益? 由于規(guī)劃方案未定，為了評估該項目的可行性，我們假設(shè)以下三種方案做測算：方案一：全部出售營銷組合為：? 地塊上原有 30幢別墅出售，均價 22023元 /M2；? 新建商業(yè)用房出售，均價 29000元 /M2 ；? 新建高檔住宅出售，均價 20230元 /M2 。項目經(jīng)濟效益 方案一項目總投資估算： 95,575萬元項目總收入估算： 103,536萬元利潤： 7,961萬元項目經(jīng)濟效益 方案一項目經(jīng)濟評價的主要技術(shù)指標(biāo)項目經(jīng)濟效益 方案一? 資金流量折線圖項目經(jīng)濟效益 方案一敏感性分析估算表 方案二：租售結(jié)合營銷組合為：? 30幢老別墅出售，均價 22023元 /M2 ；? 新建商業(yè)出租，租金每天 8元 /M2 ，空置率 20%；? 沿重慶南路新建五星級酒店。酒店客房每天930元 /間，空置率 25%。項目經(jīng)濟效益 方案二項目總投資估算： 135,175萬元項目總收入估算： 145,952萬元利潤： 13,752萬元項目經(jīng)濟效益 方案二項目經(jīng)濟評價的主要技術(shù)指標(biāo)項目經(jīng)濟效益 方案二? 資金流量折線圖項目經(jīng)濟效益 方案二敏感性分析估算表 方案三：只租不賣? 營銷組合為：? 30幢別墅出租，租金平均每月 200元 /M2 ，空置率 10%；? 新建商業(yè)出租，租金每天 8元 /M2 ，空置率 20%；? 沿重慶南路新建酒店。酒店客房每天 930元 /間，空置率 25%。項目經(jīng)濟效益 方案一項目總投資估算： 140,597萬元項目總收入估算： 158,836萬元利潤： 18,238萬元項目經(jīng)濟效益 方案三項目經(jīng)濟評價的主要技術(shù)指標(biāo)項目經(jīng)濟效益 方案三? 資金流量折線圖項目經(jīng)濟效益 方案三敏感性分析估算表結(jié)論 ? 由以上對三種方案的分析測算，可以看出，這三種較簡單的經(jīng)營組合的各項財務(wù)指標(biāo)均達(dá)到獲利水平，且三種方案中最低的成本利潤率也能達(dá)到 % ，證明該項目是可行的。而重要的是方案的選擇：? 方案一雖然投資回收期較短，開發(fā)商可以在三年內(nèi)收回投資，但其凈現(xiàn)值遠(yuǎn)低于另兩種方案；方案二、三雖然投資回收期較長，但其利潤額較大，能夠較好地體現(xiàn)該項目的價值。由于我們在測算中未考慮租金在收益期的波動，而隨著上海經(jīng)濟勢頭的持續(xù)向好，租金的上漲是必然的，因此，我們建議選用方案三（即全租方案）。結(jié)論 ? 方案三總投資： 140,597萬元總收入： 158,836萬元稅前利潤： 18,238萬元利潤率： 13%社會效應(yīng)? 歷史意義 :本項目是無法復(fù)制的歷史瑰寶，成功的規(guī)劃改造和價值提升將為世界建筑留下一筆新的歷史文化遺產(chǎn)，是流芳百世的不朽功績，并為舊城改造及歷史建筑的保護(hù)探索了一條極具借鑒意義的模式。? 文化意義： 如果成功規(guī)劃，成為一條人文休閑街，將成為上海新的高檔居住區(qū)和文化商業(yè)區(qū)，為上海向國際化大都市邁進(jìn)有積極作用。? 經(jīng)濟意義： 增加國家及上海市的財政收入。企業(yè)附加效應(yīng)? 盤活存量 :本項目的成功運作將盤活本企業(yè) 8,800萬元的存量資產(chǎn) (三林 /和平小區(qū) /花木小區(qū) )? 提升品牌 :不僅能為企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益，還對擴大企業(yè)的知名度、提高企業(yè)聲譽、增加無形資產(chǎn)具有不可估量的作用。? 后發(fā)效應(yīng) :本案的開發(fā)將帶動整個思南路片區(qū)地段整體品質(zhì)的提高，企業(yè)可憑借此利，在周邊項目上獲利。? 其它效應(yīng) :若項目運營成功，將全面優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為企業(yè)上市提供機遇。謝 謝 ！
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