西安經(jīng)開(kāi)區(qū)常青路地塊可行性分析-資料下載頁(yè)
2025-06-29 17:19本頁(yè)面
【正文】 1）、收入預(yù)估住宅：33萬(wàn)85%3000元/M2（套內(nèi)面積均價(jià)）=841500萬(wàn)商鋪：1萬(wàn)6000元=6000萬(wàn)合計(jì)90150萬(wàn)（2）、成本預(yù)估建安成本（包括土建、水電、消防、外墻裝飾、公共部分裝修等）：1100元/M2=39270萬(wàn)園林道路成本：350元/M278%=市政配套成本：180元/M2=6426萬(wàn)（此部分有待與政府勾兌，因目前市政管網(wǎng)未到地塊）會(huì)所設(shè)備設(shè)施：1000萬(wàn)各種報(bào)建報(bào)批手續(xù)及相關(guān)行政取費(fèi)：500萬(wàn)管理成本：30萬(wàn)/月48月=1440萬(wàn)財(cái)務(wù)成本：39270萬(wàn)5%=土地成本：500元/M2=17850萬(wàn)營(yíng)銷成本：95760萬(wàn)4%=營(yíng)業(yè)稅：95760萬(wàn)%=共計(jì)74027萬(wàn)（單方套內(nèi)面積成本2548元/M2）（3）、利潤(rùn)預(yù)估銷售100%——總利潤(rùn)：9015074027=16123萬(wàn)成本利潤(rùn)率：16123/74027=21%銷售90%——總收入：9015090%=81135萬(wàn)總支出：74027（9015081135）（4%+%）=73148萬(wàn)總利潤(rùn)：8113573148=7987萬(wàn)成本利潤(rùn)率：7987/73148=10%銷售80%——總收入：9015080%=72120萬(wàn)總支出：74027（9015072120）（4%+%）=72269萬(wàn)總利潤(rùn)：7212072269= 虧149萬(wàn) 結(jié)論：如能將土地成本壓到按建筑面積計(jì)算的400元/M2左右，并包含地塊內(nèi)高壓線的搬遷費(fèi)用和市政配套費(fèi)，則本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該不大，我司完全可以進(jìn)入西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展回顧西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)各階段特征分析特征分析西安市出現(xiàn)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)熱潮，2003年市場(chǎng)價(jià)格比2002年略有上漲，寫(xiě)字樓產(chǎn)品想正規(guī)化發(fā)展，這一階段開(kāi)工建設(shè)的寫(xiě)字樓紛紛向“星級(jí)”、“智能”靠攏，追求高檔產(chǎn)品西安出現(xiàn)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)熱潮，2003年市場(chǎng)價(jià)格比2002年略有上漲，寫(xiě)字樓產(chǎn)品想正規(guī)化發(fā)展，這一階段開(kāi)工建設(shè)的寫(xiě)字樓紛紛向“星級(jí)”、“智能”靠攏，追求高檔產(chǎn)品西安市出現(xiàn)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)熱潮，2003年市場(chǎng)價(jià)格比2002年略有上漲，寫(xiě)字樓產(chǎn)品想正規(guī)化發(fā)展，這一階段開(kāi)工建設(shè)的寫(xiě)字樓紛紛向“星級(jí)”、“智能”靠攏，追求高檔產(chǎn)品西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較晚，可以說(shuō)是從95年以后商品房市場(chǎng)才逐漸形成，因此以往的西安個(gè)別商品房樓盤的出現(xiàn)，標(biāo)志著西安房產(chǎn)改革的開(kāi)始，在98年以后，隨著房改政策的深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)才逐漸形成一定的規(guī)模，當(dāng)然寫(xiě)字樓也不例外，95年以前西安的企業(yè)絕大多數(shù)均為國(guó)有企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)只占到很少的份額，當(dāng)然這種企業(yè)機(jī)制決定了企業(yè)對(duì)商品寫(xiě)字樓的需求微乎其微，它們主要在自己建造的廠礦企業(yè)大樓辦公，在95年以后，隨著西安民營(yíng)企業(yè)的逐漸興起，才逐漸形成了寫(xiě)字樓的租賃市場(chǎng)，企業(yè)主要租賃在沿街的一些條件一般的公有辦公用房?jī)?nèi)，在98年以后，由于西安企業(yè)數(shù)量和規(guī)模的不斷壯大，對(duì)市場(chǎng)需求的擴(kuò)大和檔次的提高，西安西安寫(xiě)字樓樓盤才逐漸增多，形成了以高新區(qū)和長(zhǎng)安路等部分地段的辦公聚集區(qū)。 西安市寫(xiě)字樓供需情況 寫(xiě)字樓與住宅成交價(jià)呈持平態(tài)勢(shì) 上圖顯示出，西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)從09年開(kāi)始進(jìn)入銷售上升時(shí)期。辦公市場(chǎng)供求關(guān)系受個(gè)案項(xiàng)目影響極大。㎡，㎡供需雙雙繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、通貨膨脹及人民幣升值的大背景下，隨著住宅“限購(gòu)”政策的全面推進(jìn)，投資者對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注逐步從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。住宅市場(chǎng)“限購(gòu)”節(jié)流的投資資金進(jìn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng)，促使2011年寫(xiě)字樓市場(chǎng)加速量?jī)r(jià)齊升?！ 慕鼛啄陮?xiě)字樓與普通住宅均價(jià)對(duì)比圖可以看出：寫(xiě)字樓物業(yè)和住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)基本持平態(tài)勢(shì)，保持著持續(xù)小幅上漲。截止2010年4季度西安市寫(xiě)字樓物業(yè)成交均價(jià)為6992元/平米。當(dāng)前西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段加之住宅市場(chǎng)受到的政策調(diào)控為寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。隨著十二五規(guī)劃、關(guān)天經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等眾多利好因素的帶動(dòng)下寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)發(fā)展的新階段。西安寫(xiě)字樓租金指數(shù) 寫(xiě)字樓租金方面略有上升 ，%，高新國(guó)際商務(wù)中心市場(chǎng)價(jià)格保持在每月每平方米150元 ，長(zhǎng)安國(guó)際租金保持在每月每平方米120—160元 ，創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)目前租金均價(jià)為每月每平方米65元 。從近幾年西安寫(xiě)字樓租金指數(shù)來(lái)看，西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期維持在飽和狀態(tài)，資金走勢(shì)維持在3%5%的增長(zhǎng)趨勢(shì)。2011西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)運(yùn)行分析 步入2011年在國(guó)際化大都市、西部大開(kāi)發(fā)、關(guān)天經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等背景下，西安作為橋頭堡，正以巨大的創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)日益煥發(fā)出強(qiáng)勁的生命力。而寫(xiě)字樓市場(chǎng)也見(jiàn)證著西安經(jīng)濟(jì)的騰飛。但是，如何做大市場(chǎng)，化解供應(yīng)與需求的矛盾，求得開(kāi)發(fā)商和入駐企業(yè)雙贏的局面成為每個(gè)開(kāi)發(fā)商必須破解的“謎底”。 2011年2月25日西安版限購(gòu)令出臺(tái)，此政策的實(shí)施對(duì)住宅市場(chǎng)成交量產(chǎn)生的巨大的影響，大批的投資炒房客被擋在政策門檻之外，剛性住房需求迅速占據(jù)了住宅市場(chǎng)主力，同時(shí)，外地購(gòu)房者數(shù)量急劇下滑，市場(chǎng)置業(yè)人群大多來(lái)自本地戶籍，住宅市場(chǎng)人群結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、通貨膨脹及人民幣升值的大背景下，隨著住宅“限購(gòu)”政策的全面推進(jìn)，投資者對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注逐步從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。住宅市場(chǎng)“限購(gòu)”節(jié)流的投資資金進(jìn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng)，促使寫(xiě)字樓市場(chǎng)加速量?jī)r(jià)齊升，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)快速發(fā)展的春天。 為了完整地閱讀
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