上海思南路地塊項(xiàng)目可行性分析報告(87(更新版)
【正文】 段 —— 盧灣區(qū)位于上海市中心，全區(qū)面積 ，其中陸地面積 ，水域面積 。?上海逐步成為國際化的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心，越來越多的跨國企業(yè)將地區(qū)總部落戶上海。? 點(diǎn)評 —— 該方案比較成功的將全新的建筑構(gòu)件與歷史建筑完美的融合在一起，同時將使用功能和觀賞功能很好的結(jié)合在一起，同時兼顧了節(jié)能和環(huán)保，真正做到了一舉三得。國外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例國外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例古根海姆美術(shù)館（西班牙畢爾巴鄂市標(biāo)志性建筑）? 簡介 —— 畢爾巴鄂市作為一個名不見經(jīng)傳的小工業(yè)城市，之前一直默默無聞的存在著，在 20世紀(jì) 90年代，由設(shè)計(jì)師弗蘭克 經(jīng)營特點(diǎn) :商業(yè)租賃 /住宅銷售 餐飲 /娛樂 /旅游 /住宅 /商務(wù)辦公國內(nèi) 申康別墅賓館簡介 ： 位于虹橋路、延安西路、古北路三條路口，地處虹橋開發(fā)區(qū)內(nèi)，虹橋路 1440號，占地面積 16,000M2，綠化面積 8,000M2，擁有百年歷史的西班牙、英式風(fēng)格別墅 11棟。加快舊房成片改造，對有條件的舊房實(shí)施成套改造，修繕優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑。思南路歷史回顧中山故居中共駐滬辦事處地塊周邊環(huán)境及配套情況? 地段 ： 位于上海市盧灣區(qū)中心位置，坐落于復(fù)興中路以南的思南路東西兩側(cè)，東抵重慶南路高架；南至上海第二醫(yī)科大學(xué)宿舍區(qū)，總占地面積約為 M2。即除去 23幢洋房，該地塊大致可拆空的土地面積約有40,00050,000平方米左右；BB地塊約 6,000平方米， 地上建筑11幢別墅 面積約5000平方米 。? 它位于盧家灣的西部，基本上消除了早期東部社區(qū)的本地化特征，而更多的表現(xiàn)出西方情調(diào)，是法租界向西區(qū)發(fā)展高級住宅區(qū)的起點(diǎn)。步行可到地鐵、輕軌? 商業(yè) ：與 淮海路商業(yè)街，人民廣場、豫園近在咫尺。思南路的明天盧灣區(qū)思南路花園住宅保護(hù)規(guī)劃總圖思南路地塊改造原則? 保護(hù)原則 保護(hù)代表上海歷史文化名城特色的重要?dú)v史街區(qū)的空間格局、街巷尺度、文物古跡和歷史建筑等歷史文化構(gòu)成要素，延續(xù)城市歷史文化環(huán)境，保護(hù)思南路歷史文化風(fēng)貌區(qū)的歷史風(fēng)貌。國內(nèi) 國內(nèi) 國外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例國外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例德國議會大廈改造? 簡介 —— 德國議會大廈是德國現(xiàn)存的一座歷盡滄桑，目睹過許多的重大歷史事件的歷史保護(hù)建筑，于 1992年著手整修，有關(guān)部門針對原有建筑的特性，強(qiáng)調(diào)修建一定要保證四個方面的保護(hù)性要求：議會的運(yùn)轉(zhuǎn)、議會的歷史文化、生態(tài)和能源的有效性和實(shí)施方案的經(jīng)濟(jì)性。住宅售價美金 2023元左右 )。元代劃入上海縣。上海老洋房市場調(diào)查上海老洋房的總體狀況 自１８４３年開阜以后，上海出現(xiàn)了大量豪華富麗的花園別墅。 張學(xué)良公館上海著名老式花園建筑興國賓館馬勒別墅上海著名老花園洋房中共駐滬辦事處中山故居上海著名老洋房丁香花園沙遜公寓蔣介石故居 — 愛廬宋慶齡故居目前上海老洋房經(jīng)營狀況分析? 上?，F(xiàn)存的獨(dú)立式花園洋房共有 2,000棟左右 .? 建筑面積一般在 300500平方米，而且都擁有 100500平方米的花園 .? 地段則主要在徐匯、盧灣、長寧、虹口等市中心 .? 絕大部分都是使用權(quán)房、部分產(chǎn)權(quán)房或政府代管房。? 1989年，上海市政府批準(zhǔn)了第一批共 59處優(yōu)秀近代建筑，并列入上海市文物保護(hù)單位。? 拆除重修 —— 即對原有風(fēng)貌街區(qū)進(jìn)行整體拆除后，按原建筑形式重新建造，如靜安區(qū)武定坊、升平街的改造。全球招標(biāo)，大師設(shè)計(jì)? 在本案定位完成后，制定項(xiàng)目改造的控制性規(guī)劃，即導(dǎo)則。 方案一項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的主要技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 方案二敏感性分析估算表 方案三：只租不賣? 營銷組合為：? 30幢別墅出租，租金平均每月 200元 /M2 ，空置率 10%；? 新建商業(yè)出租，租金每天 8元 /M2 ，空置率 20%；? 沿重慶南路新建酒店。由于我們在測算中未考慮租金在收益期的波動，而隨著上海經(jīng)濟(jì)勢頭的持續(xù)向好，租金的上漲是必然的，因此，我們建議選用方案三（即全租
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