【文章內(nèi)容簡介】 對較高。 東部板塊（萬東小馬路所屬片區(qū)、二號橋德億達項目） 區(qū)域 內(nèi)在 開發(fā)項目較少， 目前還未形成 相互競爭、共同建設的 發(fā)展態(tài)勢，雖然麗苑居住區(qū)、萬新居住區(qū)和 衛(wèi)國道沿線項目形成呼應，但相對于其他板塊而言，規(guī)模和發(fā)展勢頭均 顯遜色，但隨著 國家重點發(fā)展 濱海戰(zhàn)略的實行，東部板塊因其獨特的區(qū)域特點 和地理位置優(yōu)勢 ，必將面臨良好的發(fā)展機遇。 東南板塊 區(qū)域目前成型的居住社區(qū)整體品質(zhì)趨于中低檔，后期規(guī)劃中的項目會以低密度的高檔住宅為主要發(fā)展方向，有借大梅江的勢頭與 其 形成呼應。 該板塊 區(qū)域處在天津市大的發(fā)展方向之上，遠期形勢看好。 總之，天津城市主體規(guī)劃發(fā)展如以下圖所示，以和平區(qū)中心板塊（紅色橢圓示意）向四周擴散。 二、天津市房地產(chǎn)市場概況 2020 年天津樓市總體處于持續(xù)快速地發(fā)展，房地產(chǎn)投資勢頭依然強勁，房價穩(wěn)步上漲，但漲幅明顯回落。 市場供給充足，但受宏觀政策影響，市場需求在一定程度上略有萎縮。 （一）、房地產(chǎn)投資勢頭強勁 雖受諸多宏觀調(diào)控政策影響， 2020 年的房地產(chǎn)投資增長速度達到 %，僅比 2020 年少 個百分點。自從 2020 年以來，天津房地產(chǎn)投資一直保持 20%以上的增速，可見天津房地產(chǎn)市場進入投資需求旺盛期。 天津 2 0 0 1 —2 0 0 5 年房地產(chǎn)投資及增長率1 7 5 . 8 42 1 1 . 3 92 6 3 . 3 93 2 7 . 5 41 6 1 . 2 72 0 . 49 . 02 4 . 12 4 . 82 0 . 21001502002503003502020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年億元61218243036%房地產(chǎn)投資 增長率 （二）、土地市場相對疲軟 2020 年的天津土地市場略顯平淡，主要表現(xiàn)在兩個方面，其一是土地價格上漲幅度明顯回落，與 2020 年 %的上漲幅度相比， 2020 年土地交易價格上漲幅度僅為 %，其中居住用地交易 價格上漲 %；其二是土地交易量較 2020年也大幅度下降，截止 2020 年 11 月份，全市（不包括保稅區(qū)）土地成交總量為 萬㎡，同比減少 %，單宗土地成交面積為 59263 ㎡，同比減少 %。 （三）、房價增速較快 根據(jù)有關部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，天津 2020 年度累計成交均價為 4132 元 /㎡，較 2020 年度全年均價（ 3302 元 /㎡）上升 %，而 2020 年度相比 2020 年上漲 %。市區(qū)商品房均價突破 5000 元 /㎡的大關，下半年外環(huán)線以內(nèi) 5000 元 /㎡以下的樓盤屈指可數(shù)，中環(huán)線以內(nèi)的商品房 已經(jīng)超過 6000 元 /㎡的均價水平。 從 2020 年度天津商品房價格走勢看，第一季度消費慣性使然，房價沿著 2020年底的軌跡平穩(wěn)緩慢上行的態(tài)勢。房價一年一個臺階（ 2020 年 2700 元 /㎡水平、2020 年 3300 元 /㎡水平、 2020 年 4100 元 /㎡水平），預計 2020 年度天津整體房價水平達到 5000 元 /㎡的水平。 天津2 0 0 4 —2 0 0 6 年月度商品房均價對比表100020203000400050006000元2020年 2882 3037 3057 3355 3378 3191 3227 3424 3528 3652 3861 38082020年 3754 3868 3942 4096 4017 3978 3899 4030 4041 4589 4656 47932020年 4905 5046 4898 50891月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 進入 2020 年以來，天津全市商品房均價保持在 4900 元 /㎡以上的水平，其中河西區(qū)和南開區(qū)價格水平高，分別達到 6500 元 /㎡和 6200 元 /㎡的水平。自二月份以來，河北區(qū)房價水平達到 5100— 5300 元 /㎡的水平，就河北區(qū)市場狀況和目前價格水平看來，該區(qū)域的房價上漲空間較大。預計 2020 年度河西區(qū)、南開區(qū)、河東區(qū)和河北區(qū)商品房住宅均價將分別達到 6800 元 /㎡、 6500 元 /㎡、 5700元 /㎡和 5500 元 /㎡以上的水平。 天津主要城區(qū)區(qū)域 2020 年 1— 4 月份房價示意圖如下： 2 0 0 6 年1 —4 月商品房均價示意圖508945584750 476252726515681850464905 489848835334507348446253 62025757617364136928505556785665534045005125575063757000一月 二月 三月 四月元全市商品房均價 全市商品住宅均價 河北區(qū)均價 南開區(qū)均價 河西區(qū)均價 河東區(qū)均價 （四）、市場供需基本平衡，但需求相對縮緊 雖然受一系列宏觀調(diào)控政策影響，但天津商品房供給市場依然旺盛，全年新開發(fā)商品房建筑面積 萬㎡，同比增長 %，其中商品住宅 萬㎡，同比增長 %。年度新增商 品房供應量為 1187 萬㎡。 與市場供給形成截然反差，市場需求受宏觀政策影響明顯，從 2 月份開始月度需求基本呈下降趨勢，全年商品房成交面積 980 萬㎡，同比去年下降 18%，各月份成交情況見下圖： 天津0 4 與0 5 年月份商品房成交面積對比示意圖050100150一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月萬㎡04年成交面積 05年成交面積 （五）、 2020 年市場供需預計分析 2020 年預計住宅需求 總量在 1868 萬 ㎡ 左右 (1)、 從人口增長及平均居住面積來看 2020 年天津全市常住人口 1046 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 556 萬人，人均居住面積 ㎡ 。根據(jù)《天津市 20202020 中長期 發(fā)展規(guī)劃》， 2020 年的天津人口預計將達到 1076 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 574 萬人，城鎮(zhèn)人口比 2020 年增加 18 萬人。預計 2020 年天津城鎮(zhèn)人均居住面積將達到 ㎡ 到 2020 年天津城鎮(zhèn)人均居住面積為 30 ㎡ ，年均增長 ㎡。由此根據(jù)住宅 剛性 需求計算公式 為： 剛性需求 ＝新增人口“帶動型需求” +現(xiàn)有人口“改善型需求” = ㎡ /人 18 萬人 + ㎡ /人 574 萬人 =478 萬 ㎡ +490 萬 ㎡ =968 萬 ㎡ 由人口增長及平均居住面積增長形成 2020 年的住宅 剛性 需求預計為 968 萬 ㎡ 左右。 (2)、 從拆遷 帶來的“被動型”需求分析 2020 年天津城區(qū)拆遷面積為 180 萬 ㎡。根據(jù)政府統(tǒng)計資料顯示， 2020 年的拆遷量將比 2020 年略有放大，預計拆遷量將達到 200 萬㎡左右。根據(jù)拆遷量與新房需求量 1:3 的關系，將形成 600 萬㎡的住宅需求。 (3)、從“轉(zhuǎn)移型”需求分析 2020 年初預計天津住宅需求量在 1300 萬㎡左右，由于受到年中的宏觀政策影響，全年實際成交量 約 1000 萬㎡左右，被抑制的需求量約有 300 萬㎡左右，也將會結(jié)轉(zhuǎn)到 2020 年的市場上進行消化。 將上述三項數(shù)據(jù)合計，預計 2020 年天津住宅需求在 1868 萬㎡左右。 2020 年住宅供給情況 根據(jù)相關數(shù)據(jù) 資料 統(tǒng)計分析 顯示， 2020 年天津市房地產(chǎn)投資額計劃比上年增長 22%，達到 400 億元；新開工項目計劃比上年增長 25%，達到 2020 萬㎡，加上在施工程，今年的房地產(chǎn)施工面積計劃達到 3500 萬㎡。 （六）、市場特征分析 產(chǎn)品特征分析 （ 1） 、住宅平均面積減小趨勢明顯 隨著全市整體的住宅平均價格上漲，而消費群體的整體購買力沒有明顯增強， 市民 基于控制購房總價的實際需求，對功能齊全的經(jīng)濟型戶型較為認可，此類產(chǎn)品 也是目前市場 需求量 最大的 。為了更能適應天津的消費群體的需求，住宅戶均面積減小趨勢明顯 ， 80— 90 ㎡兩居、 105— 110 ㎡三居 等經(jīng)濟型戶型的需求范圍也擴大到中高檔產(chǎn)品中。 （ 2） 、小高層、高層建筑將成為住宅建筑形式的主體 隨著城市現(xiàn)代化建設的發(fā)展，以及土地資源的稀缺和價格的不斷上漲，小高層和高層建筑逐漸成為建筑形式的主體。 （ 3） 、混合居住模式將成為主流 以擁有的財富總量劃分人群的觀念將被淡化，共同的價值取向?qū)⒊蔀榻缍ň幼∪后w的新標準。從而使單一項目的產(chǎn)品線更長，產(chǎn)品適應范圍更廣泛。 （ 4） 、更開放的 “ 大街區(qū)小組團 ” 規(guī)劃形式將逐步受到關注 由于住宅區(qū)規(guī)模的不斷擴大，社區(qū)對城市的開放性將變得十分重要，更多的社區(qū)道路系統(tǒng)將是對城市開 放的，而封閉性組團將被控制在一個較小的規(guī)模。 （ 5） 、建筑風格方面，將從簡約走向豐盛 通過現(xiàn)代、時尚并且豐盛的建筑外檐，實現(xiàn)建筑的藝術(shù)功能，并最終將建筑藝術(shù)轉(zhuǎn)化成為客戶價值。 競爭特征分析 （ 1）、房款總額 成為最敏感因素，住宅消費更趨理性 由于 近年來天津 房價 快速增長，而期間房價 增幅 遠 高于同期人均可支配收入增幅，房價逐漸成為影響購房 消費的 關鍵因素 。 同時受 到 支付能力限制， 房款總額的控制成為一般購房者最為敏感的問題（ 2020 年總款 50 萬元以內(nèi)商品房、 2020年總款 60 萬元以內(nèi)商品房）。 此外，隨著房地產(chǎn)開發(fā) 進入品牌時代，消費者對于發(fā)展商的信譽、業(yè)績以及行業(yè)口碑更為關注，產(chǎn)品競爭細化到項目品牌、售后服務、綜合性價比等層面，購房者消費行為更加理性。 （ 2）、品質(zhì)和品牌競爭成為片區(qū)市場競爭的主體 通過對一些在售樓盤調(diào)研發(fā)現(xiàn)，同一片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品“同質(zhì)化”程度較高，就目前天津商品房較高的價格水平上，購房者對片區(qū)內(nèi)的價格差異敏感程度顯得相對較低，所以價格不是同一片區(qū)的競爭主體。片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品 品質(zhì) 、品牌和開發(fā)商實力的競爭就顯得格外重要， 一方面，外地 知名地產(chǎn)商 加快進軍天津的步伐 ，并樹立在當?shù)氐男抛u及品牌效應 ；另一方面，本地開發(fā)商也 開始越來越重視