【正文】 的商鋪進(jìn)深很大，不利于分割銷售； 租售面積比約是 60： 40，對社區(qū)型商業(yè)而言，銷售的比例較小，后期實(shí)際操作較困難； 空 間 落 實(shí) 建 議 方案優(yōu)勢點(diǎn) 沿海匯路街道都設(shè)置為二層商位，易于分割銷售； 沿龍翔路街道除租賃的主力店外，剩余的商鋪容積率低于 2，相對易于后期銷售。 A r c h i t e c t u r a l L a y o u t 沿海匯路設(shè)置二層商鋪， 除海匯路路寬 10m，商業(yè)內(nèi)街寬 8m，計(jì)算得出本地塊占地面積 12420㎡ ，建筑面積24840㎡ 沿龍翔路設(shè)置： 大賣場四層共 28000 （ 70*100*4） ㎡ ，占地 7000 ㎡ 沿龍翔路設(shè)置： 大型主力店三層共 16800 （ 70*80*3） ㎡ ，占地 5600 ㎡ 沿龍翔路剩余占地面積 16800 ㎡ ，建筑面積 40200 ㎡ ，可設(shè)置成二層（小部分三層）商鋪 空 間 落 實(shí) 建 議 A r c h i t e c t u r a l L a y o u t 方案優(yōu)勢點(diǎn) 租售面積比約是 40： 60，利于社區(qū)型商業(yè)的項(xiàng)目的后期操作； 沿海匯路街道都設(shè)置為二層商位，易于分割銷售； 空 間 落 實(shí) 建 議 方案缺陷點(diǎn) 沿龍翔路啞鈴狀中間部分的商鋪進(jìn)深很大，不利于分割銷售； 沿龍翔路街道除租賃的主力店外，剩余的商鋪容積率約為 ，對部分地段需有三層規(guī)劃，對低層沒有主力店帶動的情況下，后期銷售將十分困難。 A r c h i t e c t u r a l L a y o u t 綜合上述兩種方案，在較為普通的建筑形態(tài)之下，存在租售比例（租售比 60： 40或 40： 60）與空間形態(tài)（無主力店存在情形下商鋪為兩層或三層）之間的矛盾： 在租售比 60： 40前提下，空間形態(tài)可為二層，利于商鋪的銷售；但存在商鋪進(jìn)深過大的難題。 在租售比為 40： 60的前提下，空間形態(tài)大部分應(yīng)為三層，同時存在三層商鋪銷售難的問題與商鋪進(jìn)深過大的難題。 在保證租售比例為 40： 60的前提下，我們從建筑空間落實(shí)的角度來解決商鋪進(jìn)深過大的難題，解決方案有如下三種： 空 間 落 實(shí) 建 議 A r c h i t e c t u r a l L a y o u t 類似于百貨商場的規(guī)劃布局，將商鋪整體化整為零，進(jìn)行分割銷售。 此種方案將必然導(dǎo)致選擇售后返租的營銷模式，進(jìn)行全盤招商、整體營運(yùn)，這對日后的經(jīng)營管理提出了重大挑戰(zhàn)；同時百貨商場式格局，其公共設(shè)施的裝修（中央空調(diào)、手扶電梯、防火設(shè)施等）需由開發(fā)商整體包辦，無形中增加了項(xiàng)目開發(fā)成本。 解決方案一 空 間 落 實(shí) 建 議 A r c h i t e c t u r a l L a y o u t 將此地塊設(shè)計(jì)成獨(dú)棟別墅式的空間形態(tài)。 假設(shè)單層建筑面積為 200㎡ ， 4層的建筑形式，在 16800 ㎡ 的土地上將有約 50棟的建筑。 解決方案二 此方案的缺陷在于，業(yè)態(tài)設(shè)置受到一定限制。獨(dú)棟別墅式商業(yè)只能做酒吧、桑拿、 KTV、會所等娛樂及大型中高檔餐飲等，這必然會導(dǎo)致日后經(jīng)營業(yè)態(tài)調(diào)整的頸瓶。 密集的建筑形式，公共區(qū)域必然減少，從而引發(fā)人流車行動線、停車位的諸多問題； 大體量的獨(dú)棟商業(yè)建筑，存在市場銷售的難題。 空 間 落 實(shí) 建 議 A r c h i t e c t u r a l L a y o u t 將此地塊設(shè)計(jì)成“回”字形的空間形態(tài)。 除去 8米寬的走道，占地 12700㎡ （建筑面積為 40200㎡ ），意味著本地塊上將落實(shí)三層的商鋪。 解決方案三 此方案的缺陷即是社區(qū)型商業(yè)的痼疾，在無主力商家的支撐下，人流難以達(dá)到三層，故而影響后期銷售。 同方案一，本方案亦應(yīng)采售后返租的營銷模式，進(jìn)行全盤招商、整體營運(yùn)，對日后的經(jīng)營管理提出了重大挑戰(zhàn)；但相較方案一，本方案無需開發(fā)商包辦公共設(shè)施的裝修，從而縮減開發(fā)成本。 空 間 落 實(shí) 建 議 A r c h i t e c t u r a l L a y o u t 空間落實(shí)方案綜述 綜上，本項(xiàng)目無論選擇何種空間落實(shí)方案，都存在建筑面積與土地使用面積之間的矛盾，即在現(xiàn)有的 110000平方米建筑面積的要求下，土地不夠用或容積率過大的問題，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)商投資與收益之間的沖突。 A r c h i t e c t u r a l L a y o u t 空 間 落 實(shí) 建 議 比較內(nèi)容 權(quán)重 衛(wèi)零路 (A) 蒙山路 (B) 衛(wèi)清（西）路 (C) 北隨塘河路 (D) 指標(biāo) 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度 地理位置 20% 交通狀況 10% 人流量 15% 規(guī)劃主題 10% 業(yè)態(tài)布局 15% 消費(fèi)能力 10% 1 商業(yè)氛圍 20% 合計(jì) 100% 租金測算 項(xiàng) 目 租 金 測 算 F i n a n c i a l A n a l y s i s 將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本項(xiàng)目的參考定價： 以項(xiàng)目 A中 平均租金 為參考： 3247。= 以項(xiàng)目 B中平均租金為參考： 247。= 以項(xiàng)目 C中平均租金為參考： 247。= 以項(xiàng)目 D中平均 租金 為參考： 247。= 本項(xiàng)目參考定價 =以項(xiàng)目 A為參考的租金 A權(quán)重 +……+ 以項(xiàng)目 D為參考的租金 D權(quán)重 = [(+++)]+[(+++)]+ [ /(+++)]+ [ /(+++ = /平方米 /天 本項(xiàng)目商鋪一層租金 為 /平方米 /天 注 。 權(quán)重 =（ 1–|1–各比較對象的比較系數(shù) |） / ∑（ 1–|1–各比較對象的比較系數(shù) |） 租金測算 項(xiàng) 目 租 金 測 算 F i n a n c i a l A n a l y s i s 商鋪售價測算 方案一：按照周邊住宅售價測算 周邊住宅均價 5000元 /㎡ ，商鋪一層售價大約在 12500元 /㎡ ，二層大約 7500元 /㎡ ，三層大約 4500元 /㎡ ； F i n a n c i a l A n a l y s i s 商 業(yè) 售 價 測 算 方案二：按照周邊商鋪售價測算 周邊商鋪一層售價約為 11000元 /㎡ ，相應(yīng)本項(xiàng)目商鋪一層售價也約在 11000元 /㎡ ，二層約為 6500元 /㎡ ，三層大約 3800元 /㎡ ； 方案三：按照商鋪?zhàn)饨饻y算 根據(jù)前測算，本項(xiàng)目一層租金約為 2元 /㎡ /天，測算得出一層售價約在 9000元 /㎡ ，二層約為 5400元 /㎡ ，三層大約 3200元 /㎡ ； 商業(yè)未來預(yù)期及應(yīng)對措施 升 華 I m p r o v i n g 在新區(qū)政府規(guī)劃下，中心城區(qū) 為全區(qū)的行政、文化、商貿(mào)中心，將重點(diǎn)構(gòu)筑集購物休閑、商務(wù)辦公、酒店賓館、會議展覽為一體，更會以配套齊全、風(fēng)貌協(xié)調(diào)、功能完善的都市型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的形象 吸引消費(fèi)，擴(kuò)大商業(yè)的輻射范圍； 本區(qū)域?yàn)橐?guī)劃中的新城中心區(qū)域，大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目正在開發(fā)中。目前住宅的開發(fā)體量約有 15萬平米，至 2023年新城全區(qū)將有人口 38萬，商業(yè)整體量將達(dá)到 100萬方，平均人均商業(yè)量達(dá) ㎡ /人，這對區(qū)域未來的商業(yè)發(fā)展提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)； 行政辦公與管理服務(wù)中心的建立以及教育等配套公建設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，則為本區(qū)域未來大量優(yōu)質(zhì)人口的導(dǎo)入提供了良好的環(huán)境，也為未來商業(yè)設(shè)施的開發(fā)興建提供了極大的消費(fèi)潛力； 在現(xiàn)有的商業(yè)占地面積與建筑總體量下，海匯路上的商鋪一律出售，而沿龍翔路上的商鋪即使出售，也是做售后返租的形式，只能全盤招商、整體營運(yùn)，這也為項(xiàng)目日后的經(jīng)營管理提出了很大的挑戰(zhàn)。 商 業(yè) 未 來 預(yù) 期 B u s i n e s s F o r e c a s e 商業(yè)未來預(yù)期 引進(jìn)復(fù)合項(xiàng)目實(shí)際需要的業(yè)態(tài)，以造成對老城區(qū)原有商業(yè)格局的沖擊，顛覆舊有的商業(yè)格局，并樹立在新城核心區(qū)的特色地位，將項(xiàng)目打造成金山新城區(qū)以特色取勝的商業(yè)標(biāo)桿； 打造主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目對周邊商業(yè)的競爭力，輻射范圍，吸引人氣，強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，形成優(yōu)勢互補(bǔ)，降低風(fēng)險； 商業(yè)街盡可能產(chǎn)權(quán)明析，即使引進(jìn)大面積主力店，考慮采取適合的產(chǎn)權(quán)分割方法，將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷售，確保回?cái)n資金； 大型綜合超市能夠形成商氣，對確保項(xiàng)目運(yùn)行成功有利，減弱可能帶來的租售矛盾； 以小面積的購物業(yè)態(tài)為主力，盡可能的多的分割商鋪，以低總價的方式吸引客戶投資； 針對周邊臨近項(xiàng)目的大型賣場設(shè)置，應(yīng)及早規(guī)劃。 商 業(yè) 應(yīng) 對 措 施 F i n a n c i a l A n a l y s i s 商業(yè)應(yīng)對措施 78 金豐易居 普潤地產(chǎn)