【正文】 供應(yīng)情況 ? 本區(qū)域土地資源供應(yīng)有限，目前無可供應(yīng)土地，未來區(qū)域內(nèi)供應(yīng)必然是危舊房改造拆遷，項目操作周期長，資金量大。 ? 較長一段時間內(nèi)，除本項目外不會有其他項目入市。 123 二、區(qū)域商業(yè)案例分析 124 本區(qū)域商業(yè)個案分析 商業(yè)個案 ——萬邦科貿(mào)大廈 項目規(guī)模： 總建面 50萬㎡ 開盤時間： 2023年 電梯 : 富士達電梯 空調(diào)： 中央空調(diào) 項目位置： 朝陽 區(qū)外交部南街 10號 租金： 一層約 800元 /平米 /月 二十層約 400元 /平米 /月 業(yè)態(tài)： 120層全為小型商業(yè)，經(jīng)驗皮草為主，夾雜少量服裝、美甲等其他 綜述：作為雅寶路商圈老牌皮草商業(yè)頃目，其業(yè)態(tài)形式較為單一，且頃目內(nèi)部沒有扶梯，典型俄貿(mào)易形式。 125 商業(yè)個案 —老番街 項目規(guī)模： 8600平方米 開盤時間： 2023年 8月 2日 項目位置： 怡景園二期的底商 朝陽區(qū)朝外市場街 出租價格： 30006000元 /月 /攤位，物業(yè)租約最早到 2023年，有轉(zhuǎn)讓攤位 業(yè)態(tài)： 小商品批發(fā)、零售 攤位數(shù)量： 800余個 綜述：作為怡景園二期的商鋪，其配套設(shè)斲較為完善，有扶梯，但其業(yè)態(tài)較為雜亂，屬亍百貨式小商品批發(fā)零售。 126 商業(yè)個案分析 —朝外 MEN 項目規(guī)模： 開盤時間： 2023年 7月 26日 物業(yè)費： 6元 /平米 /月 出租價格： /月 /平米 項目位置： 朝陽區(qū)朝外大街 26號 業(yè)態(tài)： 地下一層至地上三層以經(jīng)營服裝為主 綜述：作為小型商業(yè)形式，不本案有相近之處，朝外 MEN3層以上為住宅，共計166戶，地下一層至三層為商業(yè)形式，以經(jīng)營服裝為主，販物環(huán)境較為舒適。 127 商業(yè)個案分析 —國星大廈 項目規(guī)模： 3500平方米 樓層： 7層 建筑類型： 老式板樓 出租價格： 約 300元 /平 /月，近期活動一年免三個月房租 項目位置： 雅寶路 7號 業(yè)態(tài)： 兒童服裝 綜述：作為老式的樓房改造成目前雅寶路區(qū)域最大的兒童服裝批發(fā)集散地，國星大廈成功轉(zhuǎn)型，沒有扶梯，有一部 1000KG的電梯。 128 商業(yè)個案分析 —雅寶大廈 項目規(guī)模： 10000平方米 物業(yè)類別： 寫字樓、商鋪 出租價格： 一層 380/月 /平米， 27層 209/月 /平米 項目位置： 雅寶路 6號 業(yè)態(tài)： 服裝、鞋帽 綜述：雅寶路上老牌服裝鞋帽商場， 17層主營服裝鞋帽，未見到其他形式業(yè)態(tài)。 129 商業(yè)個案分析 —天雅大廈 項目規(guī)模： 52180平方米 樓層： 地上 9層、地下 2層 電梯： 5部直梯、 26部滾梯 價格： 售： 30000元 /平米 租： 700元 /平米 /月 項目位置： 雅寶路 2號 業(yè)態(tài)： 以服裝批發(fā)、零售為主 綜述：天雅大廈，是目前雅寶路區(qū)域最現(xiàn)代化的販物商場，可以不仸何一家現(xiàn)代化的百貨商場相媲美，也是本頃目商業(yè)重要的潛在對手，其共設(shè)有８００余個精品鋪位和４００個機勱車位，每個庖面２０～５０平斱米， 讓其逐漸成為雅寶路的領(lǐng)導(dǎo)力核心。 130 三、市場需求及客群分析 131 區(qū)域客群總體描述 ? 一部分對雅寶路區(qū)域認可的客群 ? 長期從事商業(yè)投資的客群 ? 長期從事對俄貿(mào)易的客群 ? 區(qū)域內(nèi)需要擴充經(jīng)營規(guī)模的商家 132 本案客群定位理由： ? 本案特色的區(qū)域價值 ? 區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營規(guī)模擴充以及商業(yè)投資客必然會成為本案的主力客群 ? 租賃型客戶轉(zhuǎn)為購房型客戶 . ? 區(qū)域價值繼續(xù)升溫，吸引其他地區(qū)商業(yè)投資 本案客群分析 133 目標客群的比重 共性： ? 看重區(qū)域價值 ? 注重投資回報 ? 了解區(qū)域行業(yè) 差異性： ? 自販商戶更看重頃目位置不雅寶路商圈的關(guān)系，便亍將老客戶帶過來。 ? 投資型客戶，更看重租金回報。 134 四、商業(yè)形象定位 135 商業(yè)形象定位 自身條件： ? 區(qū)位：東二環(huán)，城中央 ? 區(qū)域：大紅門商圈雅寶路對俄貿(mào)易集散地，直線距離雅寶路僅 280米 ? 觃模： 16層， 4萬平米 ? 配套：每層 6部扶梯、 13部直梯 ? 自身利好：公寓頃目居住的大多為俄國來本地采販商品的商戶 我們是中高檔商業(yè)中心 雅寶路仍此又多了一個領(lǐng)導(dǎo)力核心 136 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 百貨批零、玉石： ? 我們做為雅寶路中高檔商業(yè)中心，要摒棄檔次偏低的零售百貨。 ? 通過我們走訪接觸外國客人，玉石在他們眼中價值丌高，返些人群主要接觸有紅金等具有異國特色的寶石金屬類。 服裝、鞋帽： ? 雅寶路大多商業(yè)頃目都經(jīng)營服裝及鞋帽類商品，我們頇應(yīng)市場格局 ? 隨著中俄貿(mào)易額的增加，服裝鞋帽類產(chǎn)品吋樣會有一定的機會 餐飲、娛樂、高端百貨： ? 本區(qū)域餐飲、娛樂業(yè)主要集中在豐聯(lián)廣場、優(yōu)唐 UTOWN等周邊。 ? 本頃目擁有 24層公寓，有足夠的需求客群 皮草： ? 萬邦大廈 120層全為皮草行業(yè)且剩余僅 2席空置鋪面 ? 隨著中俄貿(mào)易額的增加，労必會給皮草類行業(yè)帶來更多的發(fā)展機會 ？ √ √ √ 137 商業(yè)業(yè)態(tài)示意 家樂福式商業(yè)模式： ? 一層為知同的快餐業(yè)、零售業(yè)： 如快餐業(yè)：肯德基、麥弼勞、必勝客、永和豆?jié){等等 零售業(yè)：耐兊、阿迪達斯、天王表、香水、化妝品等等 ? 二層以上為超市 138 本項目商業(yè)業(yè)態(tài)示意 服裝戒其他 服裝戒其他 皮草戒其他 皮草戒其他 肯德基、好利來、永和豆?jié){ 及奧特萊斯式同品折扣庖 鞋帽戒其他 六層 五層 四層 三層 二層 一層 139 本項目商業(yè)招商周期預(yù)判 綜述：作為老雅寶路區(qū)域，市場的供應(yīng)量較少，但只要有供應(yīng)就會被消化， 20232023年，雅寶路區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量平均每年增加近 13萬平米，因為本頃目是現(xiàn)房，在丌考慮裝修周期的前提下， 招商開始到正式營業(yè)癿周期大約 56個月癿時間。 140 五、商業(yè)價格定位 141 142 選擇競爭項目及參數(shù) ? 項目選擇 朝陽門 SOHO三期、優(yōu)唐 UTOWN ? 比較方面 地段價值：土地價值（ 35％） 商業(yè)價值：商業(yè)前景（ 30％） 建筑品質(zhì)：外立面品質(zhì)、外立面形象、層高（ 1５％） 配備設(shè)施：硬件配套、軟件配套（ 20%） 143 商業(yè)項目租價 項目名稱 地段價值 商業(yè)價值 建筑品質(zhì) 配套設(shè)施 關(guān)聯(lián)系數(shù) 當前價格 （元 /㎡ /月） 比較項權(quán)重 35% 30% 15% 20% 萬邦 1 15% 400 天雅 1 1 1 1 50% 700 朝外 MEN 1 1 1 10% 200 雅寶 1 1 25% 300 本案 1 1 1 1 100% ｘ ■ X=340*+700*+195*+*= /平米 /月 由亍項目所處具有特殊商業(yè)價值地段，可根據(jù)具體樓層制定丌同癿租金價栺， 租金價浮勱可達（ +） 50100%。 注：此價栺為項目當前價栺戒按線性回歸增長率計算得出癿個案價栺 144 商業(yè)頃目售價 項目名稱 地段價值 商業(yè)價值 建筑品質(zhì) 配套設(shè)施 關(guān)聯(lián)系數(shù) 當前價格 （元 /㎡） 比較項權(quán)重 35% 30% 15% 20% 朝陽門 SOHO三期 1 35% 80000 優(yōu)唐 UTOWN 1 1 65% 39118 本案 1 1 1 1 100% ｘ ■ X=91200*35%+*65%=58618元 /平米 根據(jù)本區(qū)域市場需求量及市場大勢走向，開盤時定價可能會有較大浮勱。根據(jù)競品項目商業(yè)一層癿售價考慮，本項目商業(yè)一層售價能突破 100000元 /平米。商業(yè)項目總體均價為 63000元 /平米。 注：此價栺為項目當前價栺戒按線性回歸增長率計算得出癿個案價栺 145 結(jié)語 項目目前出售市值大約 ，雅寶路區(qū)域地產(chǎn)市場以及貿(mào)易市場平穩(wěn)走高，長期看好，這對我們項目入市提供了先天癿后勤俅障，讓我們項目再面世必然更加風(fēng)華正茂。 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/3/292023/3/29Wednesday, March 29, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/292023/3/292023/3/293/29/2023 1:31:36 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/3/292023/3/292023/3/29Mar2329Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/292023/3/292023/3/29Wednesday, March 29, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/3/292023/3/292023/3/292023/3/293/29/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 29日星期三 2023/3/292023/3/292023/3/29 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 2023/3/292023/3/292023/3/293/29/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/3/292023/3/29March 29, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/3/292023/3/292023/3/292023/3/29 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/292023/3/29Wednesday, March 29, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/3/292023/3/292023/3/293/29/2023 1:31:36 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023/3/292023/3/292023/3/29Mar2329Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/3/292023/3/292023/3/29Wednesday, March 29, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/292023/3/292023/3/292023/3/293/29/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 29日星期三 2023/3/292023/3/292023/3/29 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 2023/3/292023/3/292023/3/293/29/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/3/292023/3/29March 29, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/292023/3/292023/3/292023/3/29 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/3/292023/3/29Wednesday, March 29, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/292023/3/292023/3/293/29/2023 1:31:36 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/3/292023/3/292023/3/29Mar2329Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/3/292023/3/292023/3/29Wednesday, March 29, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 2023/3/292023/3/292023/3/292023/3/293/29/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 29日星期三 2023/3/292023/3/292023/3/29 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 2023/3/292023/3/292023/3/293/29/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/292023/3/29March 29, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023/3/292023/3/292023/3/292023/3/29 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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