【正文】 將菜市口定位為中心商業(yè)區(qū)、總建筑面積在 100萬平方米以上。琉璃廠是文化產(chǎn)業(yè)園，靠文化帶動商業(yè)；大柵欄則通過商業(yè)帶動文化旅游；先農(nóng)壇地區(qū)規(guī)劃為醫(yī)學(xué)科學(xué)城。 崇文區(qū) 建成崇外大街區(qū)域性商業(yè)中心，廣安大街崇文段建成本市乃至全國一流的現(xiàn)代化多功能商業(yè)步行街。 豐臺區(qū) 南中軸路連接木樨園市級商業(yè)中心和大紅門地區(qū)級商業(yè)中心，南中軸線重點(diǎn)建設(shè)文化設(shè)施的公建，新發(fā)地建成了一個農(nóng)副產(chǎn)品中央級批發(fā)交易市場，東郊、南郊倉庫區(qū)改造發(fā)展若干了物流中心和倉庫超級市場，并建設(shè)若干中型批發(fā)交易市場，形成暢通的網(wǎng)絡(luò)渠道。 大興區(qū) 京開路沿線將陸續(xù)修建高爾夫球場、室內(nèi)滑雪場、網(wǎng)球中心等休閑設(shè)施。 亦莊 北京 Shoppingmall。 PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究 ? 南部商業(yè)業(yè)態(tài)分布 ? 批發(fā)市場 ? 專賣店 ? 連鎖店 ? 百貨商場 ? 超級市場 ? 特色商業(yè)街 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 99 PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究 ? 批發(fā)商品類型與分布 西部及西南部集中分布家居建材類 、 生活資料類 、 花卉類；中部集中分布服裝服飾類；東 部和東南部集中分布家居建材類；汽配類較平均分布于南三環(huán)沿線 。 ? 批發(fā)商品類型與分布 以小商品 、 服裝 、 家居建材 、 生產(chǎn)資料批發(fā)專業(yè)專營店為主的商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動著南部區(qū) 域的各項經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ， 也帶動著人民生活的日益提高 。 從目前的商業(yè)格局和發(fā)展?fàn)顩r來看 ， 南部的發(fā)展還有很大的空間 。 在政府的相關(guān)政策引導(dǎo)和支持下 ， 利用目前南部區(qū)域商業(yè)的 基礎(chǔ)和優(yōu)勢 ， 發(fā)展更符合時代特性的商業(yè)新格局 。 因此應(yīng)該說南城區(qū)域是以批發(fā)為主的物流商業(yè)體系 ， 這樣的特征優(yōu)勢使得其他的商業(yè)以此 為核心逐步發(fā)展壯大 。 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 100 PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究 ? 本案項目地塊區(qū)位分析 ? 項目的西北部 商業(yè)：以百榮世貿(mào)為代表的南城批發(fā)商圈。 ? 項目的北部 商業(yè)：以“彩虹城”為主的大型住宅社區(qū)商業(yè)， 共 3萬平米。 ? 項目的南部 項目南端的涼水河，基本上阻斷了商業(yè)的連續(xù)性，因此本案以 南不做重點(diǎn)考慮； ? 項目地塊的空間分布 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 101 PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究 2. 項目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 ? 本案所在區(qū)域環(huán)境分析 ? 調(diào)研區(qū)域： 以本案項目地塊為中心，以光彩路沿線為準(zhǔn)線，向東、西方向延展。 東至浦黃榆路沿線、西至南中軸路沿線，北直至南三環(huán)路。 ? 重點(diǎn)調(diào)研線路： 光彩路沿線、浦黃榆路沿線、南中軸路沿線等。 ? 樣本選取原則： 選取以上區(qū)域內(nèi)的大部分商業(yè)性物業(yè)，包括住宅或綜合項目的底商。 和其他的臨街獨(dú)立商業(yè)或商業(yè)群。 具備一定的規(guī)模和檔次；餐飲類（尤其是中餐）商業(yè)本次調(diào)研作為重點(diǎn)。 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 102 PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究 ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存（大型）獨(dú)體商業(yè)物業(yè)調(diào)研分析。 選取樣本：貴友方莊店、家樂福方莊店、物美方莊店、中鐵聯(lián)合購物中心。 商業(yè)分類 選取樣本 規(guī)模 經(jīng)營內(nèi)容 經(jīng)營狀況 百貨店 貴友方莊店 2萬平米 地下一層超市 /地上一層化妝品、銀行、金店 /地上二層女裝 /地上三層男裝 /地上四層辦公用品、家紡 /地上五層夾層體育用品 超市物業(yè)價格偏高，導(dǎo)致經(jīng)營慘淡，現(xiàn)在有轉(zhuǎn)租意向，地上百貨各個時間段客流稀少，總體經(jīng)營不佳。 超市 家樂福超市方莊店、物美方莊店、中鐵聯(lián)合購物超市。 家樂福超市 5000平米、 物美方莊店 平米、中鐵聯(lián)合購物超市 5000平米 生活用品、生鮮、主食副食產(chǎn)品、小家電、家紡、茶葉、保健品等。 在此區(qū)域內(nèi)家樂福和物美主要在方莊大型居住區(qū)內(nèi)形成競爭，因此無論是節(jié)假日還是非節(jié)假日的各個時段客流都比較集中。而中鐵聯(lián)合購物超市位于光彩路，與本案距離最近，周邊目前有 6個居民小區(qū)，是本案商業(yè)的主要競爭對手。 專業(yè)店 眼鏡、伊爾薩洗衣、柯達(dá)沖印、大中電器、金香雨家具。 1萬平米 具備一定專業(yè)技術(shù)含量的商業(yè) 幾種業(yè)態(tài)雖然在這個區(qū)域內(nèi)大都具有唯一性，但是這個區(qū)域的消費(fèi)特點(diǎn)對他們的支持力度不夠，因此經(jīng)營狀態(tài)一般。 餐飲 肯德基、老家肉餅、高麗宮燒烤、涮吧、大鴨梨家常菜 2022平米 各種中、西餐廳、正餐、快餐、自助餐等 上班時段上座率都不是很高。 其他 玉港光彩 KTV 500平米 日常娛樂、休閑 尚未開業(yè) 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 103 PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究 ? 區(qū)域超級市場物業(yè)針對性分析 。 超市名稱 地理位置 規(guī)模（㎡） 目標(biāo)人群 家世界總店 西四環(huán)岳各莊橋 45000 北京西部地區(qū) 上海華聯(lián)超市 豐臺區(qū)韓莊子 2022 韓莊子社區(qū) 華堂超市 豐臺北路中段 9000 豐臺北路沿線 億客隆 六里橋南 10000 六里橋社區(qū) 易初蓮花 六里橋南 16000 北京西南部 家樂福馬連道店 西客站南廣場 18000 北京西南部 華聯(lián)超市 廣安門外大街 20220 周圍社區(qū) 美廉美超市新店 角門北路 8000 周邊社區(qū) 中貿(mào)聯(lián)萬客隆超市 南三環(huán)馬家堡東路 20220 北京南部地區(qū) 家樂福方莊店 方莊路口東北角 10000 北京東南部地區(qū) 區(qū)域超市物業(yè)具體數(shù)據(jù)統(tǒng)計表 ? 供應(yīng)數(shù)量：二、三環(huán)之間相對集中，三環(huán)外相對較少； ? 供應(yīng)規(guī)模 : 5000平米以下居多， 5000平米以上數(shù)量雖少，但規(guī)模占總體量 80%以上； ? 品牌檔次：區(qū)域內(nèi)以美廉美、華強(qiáng)、華聯(lián)、天福為主，其品牌知名度和市場認(rèn)知度不高； 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 104 PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究 區(qū)域超級市場物業(yè)針對性分析結(jié)論： 鑒于，超市業(yè)態(tài)從分布特點(diǎn)、市場供應(yīng)等角度考慮，本項目所在區(qū)域內(nèi)存在超市物業(yè)相對較多的現(xiàn)狀，尤其是具有一定影響力的大型超市物業(yè)，區(qū)域物業(yè)激烈競爭，將成為本案周邊區(qū)域未來的顯著特征；并且本區(qū)域內(nèi)超市類消費(fèi)外流十分明顯，超市要形成規(guī)模，要求體量較大，不易銷售，后期回款壓力較大。 綜上所述：回避區(qū)域超市物業(yè)的激烈競爭， 建議本案考慮其他經(jīng)營業(yè)態(tài)。 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 105 PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究 ? 區(qū)域餐飲、娛樂物業(yè)針對型分析。 ? 餐飲業(yè)態(tài)總體經(jīng)營狀況： 主要服務(wù)的對象為周邊人群，經(jīng)營狀況普遍較好，現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)態(tài)具備較好的經(jīng)營空間； ? 娛樂業(yè)態(tài)總體經(jīng)營狀況： 服務(wù)性業(yè)態(tài)相對較少；洗浴等經(jīng)營狀況普遍較好，而休閑運(yùn)動等業(yè)態(tài)供應(yīng)少、經(jīng)營狀況不理想； ? 餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)的品牌、檔次狀況分析： 中高檔次的娛樂消費(fèi)市場相對空白； ? 租金水平： 娛樂業(yè)租金一般為 /天 /平米； 餐飲業(yè)則在 /天 /平米之間； ? 區(qū)域供應(yīng)規(guī)模： 餐飲娛樂品牌明顯不足，無法滿足區(qū)域的相應(yīng)需求，為本項目提供較好的發(fā)展空間。 ? 分 布 狀 況： 周邊除方莊外，不存在大規(guī)模的餐飲集中供應(yīng)，若本項目集中建設(shè)規(guī)模較大的餐飲、娛樂物業(yè)， 將形成對周邊區(qū)域此類型業(yè)態(tài)的有效填補(bǔ)。 ? 檔 次 水 平： 本項目餐飲業(yè)態(tài)檔次應(yīng)以中檔為主、中低檔、中高檔、高檔略有涉及。 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 106 PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究 ? 區(qū)域電器、通訊類物業(yè)針對性分析。 ? 手機(jī)市場 經(jīng)營面積約 500800平米左右，一般在百貨店內(nèi)經(jīng)營，開店選址與百貨店相類似。 ? 電腦市場 較多電腦品牌與百貨店進(jìn)行聯(lián)營，在文具、電器店中開設(shè)電腦專賣，部分以扣點(diǎn)形式經(jīng)營， 部分以固定租金形式經(jīng)營，總體而言承受租金能力相對較高。 ? 區(qū)域手機(jī)、電腦類物業(yè)針對性分析。 ? 區(qū)域內(nèi)已有電器商家為 蘇寧電器、國美電器、大中電器。 ? 選址要求 項目周邊 3公里范圍內(nèi)存在大型居住社區(qū)，可為項目提供足夠的消費(fèi)支撐。 交通方便，可使消費(fèi)者順利到達(dá)，運(yùn)送商品較為便捷。 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 107 PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究 區(qū)域名稱 距本案距離（ km） 所在地區(qū) 環(huán)線位置 木樨園家具布藝市場 木樨園環(huán)島 南三環(huán)中路 西南三環(huán)家居建材商業(yè) 京開高速 南三環(huán)西路 成壽寺家居建材商業(yè)帶 2 成壽寺路 南三環(huán)東路 十里河家居建材市場 十里河路 東三環(huán)南路 碧溪家居專業(yè)廣場 3 豐臺北路 南三環(huán)西路 ? 區(qū)域家居、建材類物業(yè)針對性分析。 ? 綜上所述： 南城整體家具家居、建材類市場產(chǎn)品放量巨大，部分區(qū)域已具較大規(guī)模。本案地處家居類產(chǎn)品投放相對薄弱地 帶，但未來周邊的潛在體量釋放將使該地區(qū)競爭加劇，本項目如設(shè)臵此種類型專業(yè)市場無法迅速實(shí)現(xiàn)區(qū)域互 動，持續(xù)經(jīng)營將面臨較大考驗(yàn)。 ? 建議 : 根據(jù)對于此部分商戶對于本項目選址開店的需求面積分析，此類業(yè)態(tài)一般規(guī)模應(yīng)控制在 1500020220平方米之 間，并且對區(qū)域交通的要求較高。因此我司認(rèn)為本案發(fā)展家具、家居類產(chǎn)品，建材產(chǎn)品，目前基本硬件條件不 匹配，故而應(yīng)轉(zhuǎn)向其他類商業(yè)業(yè)態(tài)去考慮。 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 108 PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究 3. 北京及南城批發(fā)市場的發(fā)展分析 ? 傳統(tǒng)批發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型為“房東” ? 目前批發(fā)市場的狀況 80年代后期以來蓬勃發(fā)展的各類商品批發(fā)市場，成為北京商業(yè)批發(fā)的主力軍。目前市 區(qū)現(xiàn)有批發(fā)市場 280個（其中只做批發(fā)的 55個，批零兼營的 225個），總占地面積 345 公頃，建筑面積 156萬平方米， 2022年商品成交額約 410億元，占社會消費(fèi)品零售總額 的 31%。 ? 北京商業(yè)批發(fā)市場的發(fā)展現(xiàn)狀 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 109 PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究 ? 批發(fā)市場的規(guī)模 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，市區(qū)共有大于 1萬平方米的大型批發(fā)市場 100多個，占地 330公頃。 生產(chǎn)資料交易市場 3 8個 占此類市場成交總額的 90% 農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 43個 占此類市場成交總額 70% 家具、建材市場 27個 占此類市場成交總額 80% 日用工業(yè)品市場 11個 占此類市場成交總額 60% ? 結(jié)論： 從上述的分析可知，批發(fā)市場的規(guī)模越大，其市場的效果越 好。也就是說，市場的集聚效應(yīng)或扎堆效應(yīng)十分明顯，這正 是南城以百榮世貿(mào)為代表的批發(fā)市場的優(yōu)勢。 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 110 PART 5 商業(yè)研究 / 商業(yè)市場研究 ? 南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析 ? 北京南部區(qū)域交通便捷，是北京市重要的交