【正文】 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 文件編號 :（第 202201字 ） / 制作單位：北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 城建股份 :石榴莊項目 定位策劃投標方案之技術(shù)標 謹呈：北京城建投資發(fā)展股份有限公司 2022/6/22 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 2 目 錄 PART 1 市場研究 PART 2 項目策劃 PART 3 規(guī)劃方案 PART 4 價格預期 PART 5 商業(yè)研究 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 3 PART 市 場 研 究 1 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 4 2. 市場產(chǎn)品特征 1. 市場發(fā)展歷程 5. 市場發(fā)展預期 PART 1 市場研究 4. 客群分布特征 3. 市場現(xiàn)時表現(xiàn) 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 5 區(qū)域界定： ? 東至成壽寺路； ? 西至馬家堡西路； ? 北至南三環(huán)； ? 南至南四環(huán)。 PART 1 市場研究 / 市場發(fā)展歷程 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 6 ? 樣本項目 區(qū)域市場研究樣本項目共計 26個，分別為： 彩虹城、珠江駿景、晶城秀府、星河城、狀元城、瑞麗江畔、未來假日花園－竹天下、城南嘉園、頂秀欣園、怡然家園、裕隆園、躍城、政馨園、建欣苑、新新天第、鑫兆雅園、戀曲 70、西馬金潤家園、名都家苑、石榴園、筑夢緣、方南家園、世紀風景、慧時欣園、嘉和人家、點晶小筑。 區(qū)域市場研究時間段選取為 2022年 07月～ 2022年 12月。 PART 1 市場研究 / 市場發(fā)展歷程 區(qū)域界定： ? 研究時段 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 7 ? 長時間以來城市邊緣化價值洼地。 ? 近年以來城市建設(shè)力度加大，區(qū)域價值迅速攀升，消化 周期較短，市場需求旺盛。 ? 規(guī)?；_發(fā)項目占相當比重，品牌地產(chǎn)集中涌入，潛在供 給巨大， 06年下半年可達 400萬平方米，市場競爭升級。 ? 市場發(fā)展沿城市交通線分布并呈現(xiàn)輻射趨勢。 ? 生活型商業(yè)消費與地產(chǎn)建設(shè)相互促進，共同發(fā)展。 PART 1 市場研究 / 市場發(fā)展歷程 市場發(fā)展特點： 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 8 PART 1 市場研究 2. 市場產(chǎn)品特征 1. 市場發(fā)展歷程 5. 市場發(fā)展預期 4. 客群分布特征 3. 市場現(xiàn)時表現(xiàn) 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 9 中高容積率為主 / 立面形象不佳 公共區(qū)域檔次較低 / 新材料新技術(shù)罕有應(yīng)用 1. 受制于價值洼地形象及區(qū)域價格承受力，產(chǎn)品相對平實。 PART 1 市場研究 / 市場產(chǎn)品特征 2. 家庭居住型需求占主體，戶型以經(jīng)濟、實用為導向。 一室22%兩室44%三室30%四室4%案名 一居 兩居 三居 四居 珠江峻景 / 彩虹城 星河城 瑞麗江畔 晶城秀府 典型項目戶型面積（平米） 區(qū)域戶型比例圖 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 10 PART 1 市場研究 2. 市場產(chǎn)品特征 1. 市場發(fā)展歷程 5. 市場發(fā)展預期 4. 客群分布特征 3. 市場現(xiàn)時表現(xiàn) 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 11 1. 中端市場構(gòu)成市場競爭主體。 注：右表按 備案成交均價統(tǒng)計。 PART 1 市場研究 / 市場現(xiàn)時表現(xiàn) 2. 市場整體價格穩(wěn)步攀升。 案名 成交均價（元 /平米） 珠江駿景 6436（精裝） 彩虹城 4938 星河城 5056 瑞麗江畔 4595 躍城 4913 鑫兆雅園 5110 晶城秀府 6833 戀曲 70 4899 西馬金潤 4681 狀元城 5924 竹天下 5029 慧時欣園 3766 嘉和人家 4671 區(qū)域商品房均價走勢圖010002022300040005000600070002003年7月2003年9月2003年11月2004年1月2004年3月2004年5月2004年7月2004年9月2004年11月2005年1月2005年3月2005年5月2005年7月2005年9月2005年11月走勢 均價此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 12 PART 1 市場研究 / 市場現(xiàn)時表現(xiàn) 3. 個案價格漲幅明顯。 典型項目成交均價走勢圖30004000500060007000800090002003年7月2003年9月2003年11月2004年1月2004年3月2004年5月2004年7月2004年9月2004年11月2005年1月2005年3月2005年5月2005年7月2005年9月2005年11月彩虹城 星河城 晶城秀府 狀元城 瑞麗江畔 珠江駿景區(qū)域整體價格保持高增長態(tài)勢 ， 其中星河城價格漲勢最為明顯 ， 兩年內(nèi)成交均價上漲 2030元 ， 年平均漲幅達到 23％ 。 與本案比鄰的彩虹城價格也持續(xù)攀升 ， 從 4250元/平米漲至目前的 5700元 /平米 ， 瑞麗江畔開盤一年間價格上浮約 1000元 /平米 。 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 13 4. 規(guī)模化大盤領(lǐng)跑市場，銷售速度較高。 案名 月均銷售速度 案名 月均銷售速度 星河城 139 西馬金潤 家園 72 彩虹城 164 名都家苑 41 瑞麗江畔 110 石榴園 24 城南嘉園 29 筑夢緣 27 裕隆園 12 狀元城 72 躍城 27 珠江駿景 24 政馨家園 19 竹天下 26 新新天第 27 方南家園 28 鑫兆雅園 33 慧時欣園 26 晶城秀府 19 嘉和人家 18 戀曲 70 35 點晶小筑 13 月均銷售套數(shù)分布圖1 5 0 以上11%5 0 以下46%501008%10015035%注：上圖按區(qū)域項目供給面積加權(quán)統(tǒng)計 PART 1 市場研究 / 市場現(xiàn)時表現(xiàn) 5. 競爭升級，整合營銷重視度提升。 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 14 PART 1 市場研究 2. 市場產(chǎn)品特征 1. 市場發(fā)展歷程 5. 市場發(fā)展預期 4. 客群分布特征 3. 市場現(xiàn)時表現(xiàn) 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 15 ? 典型項目客戶結(jié)構(gòu) PART 1 市場研究 / 客群分布特征 區(qū)域項目成交客戶構(gòu)成外省個人35%其他1%本市城鎮(zhèn)居民64%項目名稱 客群結(jié)構(gòu) 區(qū)域來源 彩虹城 工薪職員 40%，周邊商戶約15%— 20%，回遷、拆遷戶及當?shù)卦∶裾?40%左右 工薪職員的工作地點集中在東南三環(huán)沿線及方莊周邊，如：成壽寺附近的方莊污水處理廠、中國民航空中交管局等； 外地商戶：第五商圈、成壽寺、西南三環(huán)汽配一條街等 拆遷戶原居住地以西、南部地區(qū)為主 晶城秀府 公司高級職員 30%、企事業(yè)單位20%、私企公司 25%、自由職業(yè)10%、其它 15% 東三環(huán)沿線及 CBD外企管理人士，以及來自方莊二中院作、南苑機場、腫瘤醫(yī)院、崇文門周邊的客戶 星河城 拆遷戶 15%、本地居民 40%、普通職員 10%、外地生意人 25%、年輕的公司職員 10% 南三環(huán)、南中軸周邊做生意的外地客戶；西南三環(huán)及東南三環(huán)工作者 狀元城 企事業(yè)單位 25%、自由職業(yè)者10%、公司高級職員 30%、外地生意人 20%、其它 15% 方莊區(qū)域原住民、東三環(huán)沿線白領(lǐng)、外來從業(yè)人員； 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 16 ? 本區(qū)域客群具有較強的地域性分布特征 主要包含如下三類客群： 1. 周邊批發(fā)型專業(yè)市場外來商戶。 第五商圈、成壽寺建材街 …… PART 1 市場研究 / 客群分布特征 2. 因受價格擠壓流入本區(qū)域的其它區(qū)域客群。 CBD、南城舊城拆遷改造（如牛街、陶然亭、果子巷、金魚池） …… 3. 方莊地區(qū)高端客戶升級換代。 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 17 2. 市場產(chǎn)品特征 1. 市場發(fā)展歷程 5. 市場發(fā)展預期 4. 客群分布特征 3. 市場現(xiàn)時表現(xiàn) PART 1 市場研究 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 18 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場以家庭居住舒適型為主導的中高端住宅漸成 主流，市場供需兩旺，價格穩(wěn)步攀升。 ? 區(qū)域客群規(guī)模擴大，客群素質(zhì)提升。 ? 豐富的客群結(jié)構(gòu)、未來龐大的市場供給將使區(qū)域關(guān)注度高漲， 南城成為開發(fā)熱點區(qū)域，市場發(fā)展?jié)摿薮蟆? ? 隨著市政條件的改善、配套設(shè)施的完善以及城市交通動脈的 強力輻射和多家品牌開發(fā)商的進駐，區(qū)域地段價值大大提升， 對住宅 市場形成極大的促進。 PART 1 市場研究 / 市場發(fā)展預期 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 19 PART 項 目 策 劃 2 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 20 PART 2 項目策劃 2. 核心競爭策略 1. 項目地塊狀況 4. 規(guī)劃設(shè)計技術(shù)建議 3. 項目定位 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 21 天 壇 南 路 B地塊 C地塊 F地塊 B地塊 C、 F地塊 容積率 ，總建面 64820平米，居住 49632平米，商業(yè) 8300平米， 托幼 3280平米，倉庫 3608平米。 容積率 ，總建面 157700平米，居住 154700平米，消防 3000平米。 PART 2 項目策劃 / 項目地塊狀況 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 22 SWOT分析 ? 基礎(chǔ)市政建設(shè)完善中，道路、公共 交通體系日趨發(fā)達； ? 區(qū)域關(guān)注度持續(xù)升溫，整體處于價 值上行通道； ? 稀缺而獨有的親水景觀資源；