【正文】 泗水項(xiàng)目定位發(fā)展投標(biāo)報(bào)告 本案總體思路 (Contents) 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 項(xiàng)目定位思路及物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目開發(fā)主題初探 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 宏觀環(huán)境綜合審視 項(xiàng)目認(rèn)知與理解 關(guān)于福麗公司 項(xiàng)目營(yíng)銷建議及平面表現(xiàn) 濟(jì)南福麗房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 創(chuàng)立于 2022年底 ，是一家集房地產(chǎn)全程統(tǒng)籌策劃、資源整合、品牌推廣、營(yíng)銷代理為一體的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)供應(yīng)商。福麗憑著對(duì)市場(chǎng)的敏銳洞察力，專業(yè)的策劃技術(shù)，精湛的銷售技巧、穩(wěn)健的辦事風(fēng)格，以清盤率、成交率為衡量結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)，成功行銷代理了數(shù)個(gè)樓盤，我們以用最少的成本，為開發(fā)商贏得最合理的市場(chǎng)回報(bào)為己任。 福麗介紹 前期服務(wù) 區(qū)域和城市土地資源開發(fā)研究 項(xiàng)目可行性研究 項(xiàng)目發(fā)展策劃：復(fù)合地產(chǎn) 項(xiàng)目發(fā)展策劃：住宅、商業(yè)、寫字樓 中期服務(wù) 營(yíng)銷推廣策劃： 項(xiàng)目命名；品牌策劃；廣告宣傳包裝策略；廣告策略；市場(chǎng)推廣整合營(yíng)銷策略；價(jià)格策略；促銷策略；項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃及預(yù)算。 銷售代理的執(zhí)行： 銷售推廣部署；銷售操作流程；銷售人員培訓(xùn)；銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛控制；銷售現(xiàn)場(chǎng)工作監(jiān)控。 后期服務(wù) 簽訂 《 認(rèn)購(gòu)書 》 和 《 商品房買賣合同 》 ；辦理合同公正、鑒證 ；協(xié)助辦理銀行按揭初審手續(xù)；客戶跟蹤；協(xié)助辦理房產(chǎn)證 。 福麗的業(yè)務(wù)范圍 福麗服務(wù)的項(xiàng)目 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 項(xiàng)目定位思路及物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目開發(fā)主題初探 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 宏觀環(huán)境綜合審視 項(xiàng)目認(rèn)知與理解 關(guān)于福麗公司 項(xiàng)目營(yíng)銷建議及平面表現(xiàn) 本案總體思路 (Contents) 項(xiàng)目宗地分析 [特征及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ] [項(xiàng)目背景信息 ] 本案地處泗水縣老城區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)以北，濟(jì)河路以南，華聯(lián)超市以西，泗河路以東。 [項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ] 項(xiàng)目總規(guī)劃用地： 417畝 整體分布： 住宅 +商業(yè) +公建 容積率： A地塊： (住宅）(商業(yè) )； B地塊 :(住宅） (商業(yè) ) C地塊： (商業(yè)） 地塊規(guī)模較大，呈不規(guī)則形。 本案 地塊外部環(huán)境 [四至 ] 北 南 西 東 項(xiàng)目宗地 地塊南面是泗水試驗(yàn)中學(xué)，是地塊附近有優(yōu)勢(shì)的配套，為區(qū)域居民子女入學(xué)提供便利，同時(shí)也提升了地段的自然價(jià)值。 地塊東側(cè)為泗水縣人民醫(yī)院、縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)、華聯(lián)超市、農(nóng)行等生活配套，地塊周邊配套齊全、居住氛圍濃厚。 地塊西面為泗水縣中醫(yī)院及居民生活區(qū)，泗河路從此經(jīng)過。 地塊北面為 327國(guó)道，是 城市南北交通大動(dòng)脈。 泗水汽車站就設(shè)置于此， 對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及地段價(jià)值帶動(dòng)作用大。 地塊理解 配套條件 目前生活購(gòu)物、教育醫(yī)療等配套 設(shè)施齊全，配套環(huán)境總體較好。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目規(guī)模中等偏大，三塊土地分割不均勻，項(xiàng)目需要分期操作及組團(tuán)規(guī)劃。 區(qū)位條件 目前是泗水中心區(qū)域，但隨著泗水縣縣政府整體西遷，縣城向西發(fā)展。 地塊條件 地塊形狀分割后不完全規(guī)整，增大項(xiàng)目整體規(guī)劃的難度。同時(shí)地塊內(nèi)尚有未拆遷建筑和廠房。 交通條件 交通道路系統(tǒng)較為完善，泗水縣汽車站設(shè)置于此，居民出行較便利。 環(huán)境條件 目前地塊周邊自然條件一般，生活環(huán)境較好： 地塊南側(cè)為泗水實(shí)驗(yàn)中學(xué)、東側(cè)有華聯(lián)超市、縣人民醫(yī)院、農(nóng)行等生活配套，地塊周邊具有得天獨(dú)厚的配套優(yōu)勢(shì)。 ?地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場(chǎng)歡迎 ?產(chǎn)品在結(jié)合客群特點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價(jià)值 地塊價(jià)值解析之一： 泗水縣舊城改造規(guī)劃將極大提升區(qū)域土地價(jià)值 泗水縣舊城改造 極大提升區(qū)域土地價(jià)值 經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)和發(fā)展前景 ?泗水縣舊城改造將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，為區(qū)域房產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。 ?項(xiàng)目周邊多個(gè)地段有改造計(jì)劃，預(yù)計(jì)整個(gè)片區(qū)在未來三年內(nèi)會(huì)有巨大變化。 地塊價(jià)值解析之二：泗水實(shí)驗(yàn)中學(xué) 本項(xiàng)目地塊南側(cè)是有 30多年歷史的泗水實(shí)驗(yàn)中學(xué)。泗水實(shí)驗(yàn)中學(xué)是一處完全中學(xué)，占地面積 62畝，建筑面積 ?，F(xiàn)有教學(xué)班 52個(gè)，在校生 3069人，其中高中38個(gè)班。近年來，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，學(xué)校堅(jiān)持“以人為本，以德立校，讓學(xué)生健康發(fā)展，為學(xué)生未來奠基”的辦學(xué)理念。隨著，學(xué)校管理力度逐步加大，教學(xué)質(zhì)量直線上升。 目前，學(xué)校獲得了縣精神文明先進(jìn)單位、學(xué)校管理先進(jìn)單位、安全工作先進(jìn)單位、高考藝術(shù)優(yōu)秀獎(jiǎng)、先進(jìn)基層黨組織、市初中教學(xué)示范校、市網(wǎng)絡(luò)建設(shè)示范校、市遵紀(jì)守法光榮校、市規(guī)范化學(xué)校、省學(xué)生家長(zhǎng)示范校等榮譽(yù)。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)研判 優(yōu)勢(shì)（ Strength ） 劣勢(shì)（ Weakness ） ? 地塊所在區(qū)位處于泗水縣中心，緊鄰泗水汽車站，有較好的發(fā)展前景； ? 項(xiàng)目緊鄰泗水一中和實(shí)驗(yàn)中學(xué)，為居民入學(xué)提供方便； ? 地塊周邊配套發(fā)展環(huán)境較好：學(xué)校、醫(yī)院超市等配套一應(yīng)俱全。 ? 地塊北面為 327國(guó)道，周邊道路通達(dá)，交通便利。 ? 地塊所處區(qū)域歷年開發(fā)項(xiàng)目檔次普遍較低，房?jī)r(jià)同比一直不高，給項(xiàng)目提升帶來不利因素； ? 區(qū)域居民消費(fèi)水平較低，居住混雜，商品房購(gòu)買力有限。 ? 縣城往西發(fā)展，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷增多 注：項(xiàng)目機(jī)會(huì)與威脅將在后面的章節(jié)中體現(xiàn)。 定位的核心問題點(diǎn) 如何利用項(xiàng)目現(xiàn)有的區(qū)位條件，營(yíng)造項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)？ 縣城傳統(tǒng)中心區(qū)域，目前區(qū)位整體環(huán)境與形象一般 如何整合自身配套并打造差異化產(chǎn)品，發(fā)揮項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？ 項(xiàng)目南靠實(shí)驗(yàn)中學(xué)、地塊內(nèi)有生活、休閑等公建規(guī)劃 縣城西部競(jìng)爭(zhēng)較多，產(chǎn)品如何定位可使項(xiàng)目在市場(chǎng)中取得先機(jī)？ 縣城向西發(fā)展，西部有多個(gè)樓盤在售或待開發(fā)項(xiàng)目 項(xiàng)目的地塊猶如一塊璞玉，未來舊城改造前景、地塊周邊交通四通八達(dá)、配套齊全、地塊內(nèi)配套規(guī)劃及毗鄰泗水實(shí)驗(yàn)中學(xué)是地塊的核心資源所在，讓我們備感驚喜和珍愛?；诘貕K獨(dú)有的核心優(yōu)勢(shì)，如何去雕琢我們的“和氏璧”，這將成為我們研究地塊價(jià)值最大化的根本命題。 讓我們結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)，來看看我們所要面臨的市場(chǎng)環(huán)境，從而確定項(xiàng)目利潤(rùn)與品牌價(jià)值最大化的策略。 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 項(xiàng)目定位思路及物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目開發(fā)主題初探 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 宏觀環(huán)境綜合審視 項(xiàng)目認(rèn)知與理解 關(guān)于福麗公司 項(xiàng)目營(yíng)銷建議及平面表現(xiàn) 本案總體思路 (Contents) 經(jīng)濟(jì)總量不高 /人均 GDP達(dá)到 14695元，房地產(chǎn)處于發(fā)展階段 泗水縣是山東有名的貧困縣 ,08年泗水全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。人均 GDP達(dá)到 14695元，比上年增加 2956元，按可比價(jià)格計(jì)算增長(zhǎng) %； 0