2009年長(zhǎng)沙省府板塊項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)報(bào)告(已修改)
2025-01-31 07:15 本頁(yè)面
【正文】 長(zhǎng)沙省府板塊 項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)報(bào)告 幾個(gè)核心問(wèn)題點(diǎn)： A1：已經(jīng)明確經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和大的功能布局，在此基礎(chǔ)上的各項(xiàng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)及說(shuō)明； A２ ：各項(xiàng)產(chǎn)品的產(chǎn)品成本預(yù)算及銷售計(jì)劃； A３ ：基于市場(chǎng)變化的不可預(yù)測(cè)，希求項(xiàng)目的最大銷售化以及資金的快速回籠。 本次匯報(bào)的基本框架 項(xiàng)目基本情況 物業(yè)定位及規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)環(huán)境 本次匯報(bào)重點(diǎn)是解決貴司提出的幾個(gè)問(wèn)題點(diǎn) 1 市場(chǎng)環(huán)境 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 整體樓市火爆，部分城市樓市存在 “泡沫” 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局 全國(guó)商品房銷售面積增幅5301020304050602022年13月2022年14月2022年15月2022年16月2022年17月2022年18月2022年19月2022年110月2022年111月銷售面積增速 （ % ）全國(guó) 70 個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù) 104 9496981001021041061082022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月同比環(huán)比09年全國(guó)樓市全面火爆，價(jià)升量漲。 數(shù)據(jù)來(lái)源：美蘭德調(diào)研數(shù)據(jù) 按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)當(dāng)保持 6較合理 ，國(guó)內(nèi)多數(shù)大城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)這一標(biāo)準(zhǔn)，并且仍然保持上升的趨勢(shì)，其中深圳、上海、北京等一線城市達(dá)到了標(biāo)準(zhǔn)的 3倍左右，說(shuō)明目前在部分一線城市樓市出現(xiàn)了一定的泡沫，樓市“虛”高。 1 市場(chǎng)環(huán)境 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 一線城市商業(yè)地產(chǎn)低迷，二、三線城市迎來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)發(fā)展 ?在一線城市，商業(yè)地產(chǎn)尤其是零售業(yè)地產(chǎn)總量上已基本飽和，僅上海已經(jīng)達(dá)到 3000萬(wàn)平方米，人均 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了香港，已經(jīng)接近于國(guó)外東京、紐約的水平； ?在北京、廣州、深圳等地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)租金下滑、總量過(guò)剩的態(tài)勢(shì)，空置率居高不下。 ?09年第 3季度，北京的優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)租金較上個(gè)季度持續(xù)下滑，環(huán)比下降 %，較去年同期下降了 17%。 ” 城市 /商圈 甲級(jí)降幅（ %） 準(zhǔn)甲級(jí)降幅（ %） 城市 /商圈 甲級(jí)降幅（ %） 準(zhǔn)甲級(jí)降幅（ %） 上海 北京 全市 % % 全市 % % 城市 /商圈 甲級(jí)降幅（ %） 準(zhǔn)甲級(jí)降幅（ %） 城市 /商圈 甲級(jí)降幅（ %） 準(zhǔn)甲級(jí)降幅（ %） 廣州 深圳 全市 % % 全市 % % 1 市場(chǎng)環(huán)境 長(zhǎng)沙房地產(chǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，未來(lái)仍將持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì) 2022年 11月份中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比較（單位：元 /平方米、 %） 序號(hào) 1 2 3 4 5 6 城市 武漢 太原 鄭州 合肥 南昌 長(zhǎng)沙 住宅均價(jià) 5934 4762 4850 4742 5091 4263 商品房成交維持高位水平 房地產(chǎn)投資持續(xù)升溫 房?jī)r(jià)屬于正常健康水平 數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)來(lái)源：各市統(tǒng)計(jì)局 項(xiàng)目基本情況 物業(yè)定位及規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)環(huán)境 開(kāi)福區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 雨花區(qū) 天心區(qū) 省政府 市政府 長(zhǎng)沙縣 傳統(tǒng)中心區(qū) 項(xiàng)目位于省府南城區(qū)域，交通通達(dá)性良好，區(qū)域和位置具有很好的可識(shí)別性。 項(xiàng)目位置及交通 項(xiàng)目基本情況 片區(qū)規(guī)劃 區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)株潭融城的中心區(qū)，在長(zhǎng)沙 “ 十一五規(guī)劃 ” 中，本區(qū)域定位是 “ 復(fù)合型的城市商務(wù)副中心 ” ，按照行政文化中心區(qū)、商務(wù)及總部區(qū)、會(huì)展及商貿(mào)區(qū)、生態(tài)環(huán)保工業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、生態(tài)型健康住宅區(qū)等六大區(qū)進(jìn)行布局 。 項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩? 城市商務(wù)區(qū)發(fā)展演變 中央商務(wù)區(qū) 南城 北城 萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)規(guī)劃 新河三角洲 紅星商圈 長(zhǎng)株潭融城 中央政務(wù)區(qū) 政府“十一五規(guī)劃 南城： 區(qū)位：長(zhǎng)株潭融城核心區(qū)： 區(qū)域?qū)傩裕褐醒胝?wù)區(qū) —— 省政府、區(qū)政府及其他政府機(jī)關(guān)； 規(guī)劃：“十一五”規(guī)劃區(qū)域?yàn)閺?fù)合型的城市商務(wù)副中心； 商業(yè)：紅星商圈規(guī)劃為長(zhǎng)株潭的核心商圈； 北城： 規(guī)劃：新河三角洲規(guī)劃為集文化娛樂(lè)、休閑觀光、居住、商業(yè)于一體的城市核心功能區(qū) ： 商業(yè)：大連萬(wàn)達(dá)投資 25億建設(shè)超大型城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目由白金五星級(jí)酒店、高檔寫字樓、大型SHOPPINGMALL、商業(yè)步行街和部分高檔住宅構(gòu)成的綜合體； 相比較，南城發(fā)展商務(wù)更具優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩? 城市商務(wù)區(qū)發(fā)展演變 區(qū)域 中央商務(wù)區(qū) 位置：非城市中心區(qū)，距城市中心區(qū)約 15分鐘車程； 區(qū)位：長(zhǎng)株潭融城核心區(qū) 交通狀況：路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷，公交不方便； 配套及資源：周邊少商業(yè)配套，但周邊多政府
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