【正文】 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多、最全、最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫！ 紅巨大廈 市場定位及營銷策劃提報 ——房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多、最全、最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫！ 本提報由 四 部分組成 第一部分 :市場分析 第二部分 :項目分析 第三部分 :項目 定位分析 第四部分：項目 VI及包裝 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多、最全、最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫！ 第一部分 :探手 藍(lán)海，試問深度與廣度 一、寧波寫字樓市場宏觀概況 二、 寧波各區(qū)域在售寫字樓樓盤 三、本項目區(qū)域概況 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多、最全、最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫！ 1993年－ 1996年 1999年 — 2022年 2022年與 2022年 2022年與 2022年 2022年與 2022年 寧波寫字樓到過一個開發(fā)的高峰，華聯(lián)寫字樓、中農(nóng)信、世貿(mào)中心等都是那個時代的產(chǎn)物。但隨著落 1997年的亞洲金融危機(jī)，寫字樓市場一度曾進(jìn)入蕭條期，價格縮水了一半左右。那一時期的寫字樓對于房地產(chǎn)市場來說如同惡夢，爛尾樓項目在寧波遍地生花，在以后的幾年內(nèi)，寧波幾乎沒有上過任何專業(yè)寫字樓項目。 相繼推出了體量不大的挑高型產(chǎn)品香榭、梅柏寫字樓、大時代高層商住樓，均在短時間內(nèi)搶購一空，顯現(xiàn)出市場較強(qiáng)的吸納量，而后的中山銀座、鼎盛時代、晶都贏家等等品質(zhì)一般的辦公樓項目經(jīng)包裝上市后竟也取得了不俗的成績，在不長的時間內(nèi)即告清盤，證明了辦公市場存在的較大需求量。 總的來說是一個高速增長、消化存量的過程，隨著近兩年爛尾樓的重新改造推出，寧波可供改造的寫字樓已經(jīng)所剩無幾，存量已經(jīng)不多，而新盤又沒跟上，寫字樓市場處于青黃不接的地步，在這種情況下，就造成了2022年寫字樓市場非常火爆的狀況。 寧波寫字樓市場開始進(jìn)入買方市場，隨著更多項目的入市，市場存量達(dá)到一個新的高度。但從整體市場來說，各個項目的銷售率都達(dá)到了較理想的狀態(tài)，去化速度也不錯。 2022年開始，新建寫字樓開始面市，推動了需要量的上升。 2022年，寫字樓市場供求穩(wěn)步上升。 2022年，受到國家宏觀調(diào)控的影響，供應(yīng)量出現(xiàn)下降趨勢，然而市場需求并未受到政策的影響繼續(xù)保持上升趨勢。 2022年是房地產(chǎn)市場最活躍增長最快的時期，辦公供應(yīng)量出現(xiàn)明顯的反彈，市場需求繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲 . 寧波寫字樓發(fā)展史 —— “ 三十年河?xùn)| ,三十年河西” 一、寧波寫字樓市場宏觀概況 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多、最全、最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫！ 20222022年寧波寫字樓供銷情況 20222022年 市四區(qū)寫字樓供銷情況0204060801001202022年 2022年 2022年 2022年供應(yīng)面積（萬平米） 銷售面積（萬平米）從歷年的數(shù)據(jù)上來看，寧波寫字樓市場年需求其實相當(dāng)有限，即使在 2022年，銷售也僅為 50萬方出頭 。 2022年由于受到國家從緊的貨幣政策，從嚴(yán)的房地產(chǎn)政策以及國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)，國內(nèi)外貿(mào)出口行業(yè)受較大的沖擊的一系列因素的影響下，導(dǎo)致市場信心不足。 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多、最全、最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫！ 市四區(qū) 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一 月 十二 月 成交 面積 39600 4879 14222 39303 18841 19493 15785 25725 1696 7598 13627 57042 2022年寧波寫字樓市場整體運行環(huán)境 ? 上半年受環(huán)球中心、銀泰國際等高端項目的拉升，盡管成交量大幅跳水，但價格卻漲至上半年的最高點。此后市場表現(xiàn)回暖無力。 ? 九、十、十一月進(jìn)入寧波辦公市場的真正冬天，市四區(qū)幾乎無寫字樓成交。 ? 全年呈現(xiàn)“量價齊跌”的局面。但臨近年底政府的宏觀調(diào)控方向開始轉(zhuǎn)變，辦公市場銷售也引來了“小陽春”。 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多、最全、最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫！ 藍(lán)海結(jié)語： 2022年寧波寫字樓市場 在經(jīng)濟(jì)危機(jī)大環(huán)境影響下和未來政策導(dǎo)向尚不明確的市場行情下，無論是自用客戶還是投資客戶，對寫字樓產(chǎn)品都有一定的警惕性，觀望情緒濃烈 。 寫字樓供應(yīng)量的不斷增大是最現(xiàn)實的問題 。 在寧波，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對單一，寫字樓需求有限，主力客群都是外貿(mào)、物流、貨代類企業(yè)，這類型企業(yè)的發(fā)展好壞將會直接影響到寫字樓市場的需求高低。 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多、最全、最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫！ 2022年 1月－ 5月寧波寫字樓市場成交情況 0 8 年與0 9 年1 月至5 月成交量327328959396004879393031884119863170362152614222010000202203000040000500001月 2月 3月 4月 5月2022年 2022年 海曙區(qū) 江東區(qū) 江北區(qū) 高新區(qū) 鄞州區(qū) 09年 1－ 5月成交均價 20220 10542 9534 6483 6903 2022年成交均價 19889 11112 12100 5773 6810 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多、最全、最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫！ 藍(lán)海 結(jié) 語： 2022年 1月－ 5月寧波寫字樓 ● 雖然國家政策利好導(dǎo)向，但 09年 1月－ 5月，市場成交量并沒有放大，相比之 08年初還有一定程度的下降。說明寧波 外向型商貿(mào)企業(yè) 經(jīng)營情況還沒有得到改善。 ● 經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展速度放緩，投資風(fēng)險加大市場的恐慌心理加劇，觀望程度濃厚在出口壓力增加的情況下只能拉動內(nèi)需，國家極力去拉動國民的消費，但是短期內(nèi)還是沒有辦法改變這一情況。 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多、最全、最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫！ 海曙區(qū)： 因為交通、商務(wù)商業(yè)等配套因素，區(qū)域內(nèi)匯聚了市場最高端的寫字樓，已形成規(guī)模效應(yīng)。老寫字樓內(nèi)部配套設(shè)施不完善、交通擁擠等現(xiàn)象日益突出，市場后續(xù)供應(yīng)不足。 區(qū)域 項目名稱 總建面積 面積范圍 均價 備注 海曙 環(huán)球中心 170000㎡ 70360㎡ 2202225000元 /㎡ 5A甲級寫字樓 物業(yè)管理公司 :高力國際物業(yè)管理，物業(yè)費 /月 /平方米 銀泰國際 31700㎡ 160700㎡ 20220元 /㎡ 精裝修。國際知名設(shè)計師規(guī)劃國際化星級商務(wù)空間，全面打造符合百強(qiáng)企業(yè)的總部基地 。 時代廣場 62160㎡ 97150㎡ 18000元 /㎡ VRV辦公中央系統(tǒng) ,挑高 ；精裝修 恒隆中心 60000㎡ 70360㎡ 17000元 /㎡ 公共部位精裝修； VRV分層分戶中央空調(diào)，美國 Honeywell樓宇自控系統(tǒng) 二、藍(lán)海個案 — 寧波各區(qū)域在售寫字樓樓盤 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多、最全、最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫！ 江東區(qū)： 配套因素不遜于海曙，區(qū)域內(nèi)寫字樓較多，未來供應(yīng)體量驚人，受城市發(fā)展影響，區(qū)域前景看好，但產(chǎn)品競爭激烈。 區(qū)域 項目名稱 總建面積 面積范圍 均價 備注 江東 16城聯(lián)邦 ㎡ 辦公 9002022㎡ 辦公 1400015000元 /㎡ “商務(wù)別墅”原創(chuàng)形態(tài)，有別于傳統(tǒng)寫字樓產(chǎn)品設(shè)計 東方商務(wù)中心 130000㎡ 整層面積 1800㎡ 8900元 /㎡ 八大智能化系統(tǒng)， 14部西子奧的斯電梯 東航大廈 37000㎡ 整層 1350㎡ 13000元 /㎡ 層高 ；采用中空玻璃；大體量車位，地下 6層，地上兩層 恒富大廈 52800㎡ 整層 1000㎡ 12500元 /㎡ 層高 ，公共部分精裝修；大型空中花園 華宏第五大道 33000㎡ 801400㎡ 14000元 /㎡ 挑高 ，層高 ；公共部位裝修 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多、最全、最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫！ 區(qū)域 項目名稱 總建面積 面積范圍 均價 備注 江東 名匯東方 77680㎡ 辦公樓 300㎡ 1300㎡ 寫字樓 1000011000元 /㎡ 銀晨國際 95572㎡ 日座整層約 1400㎡ ；月座整層約 2022㎡ ；獨棟18003500㎡ 9200元 /㎡ ，獨棟13000元 /㎡ 2022㎡ 中庭園林 ；大堂挑高 9米，公共走道凈寬達(dá) 天潤商座 55000㎡ 100400㎡ ，整層面積1200㎡ 12022元 /㎡ 獨創(chuàng)了“三合院”式的新穎布局，商業(yè)兼辦公的綜合產(chǎn)品 濱江國際廣場 130000㎡ 公寓 38137㎡ ，寫字樓100180㎡ 11500元 /㎡ （優(yōu)惠折扣后最終價） 智能辦公；首層 米挑高 世紀(jì)東方商業(yè)廣場 249798㎡ 單層面積 1830 14000元 /㎡ 公共部分精裝修；物業(yè)管理公司 :格爾登物業(yè)公司 /平米 月 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多、最全、最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫！ 高新區(qū)： 目前高新區(qū)寫字樓市場尚處于起步階段，隨著高新區(qū)的發(fā)展，未來將會更多寫字樓供應(yīng)。 區(qū)域 項目名稱 總建面積 面積范圍 均價 備注 高新區(qū) 綠園大廈 32500㎡ 2001200㎡ 11000元 /㎡ 12米挑高大堂； 景觀設(shè)計：澳大利亞普利斯設(shè)計 科貿(mào)中心 66760㎡ 整層 6001200㎡ ，分割 77354㎡ 7800元 /㎡ 公共部位精裝修；高端智能系統(tǒng)，12部奧的斯電梯 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多、最全、最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫！ 鄞州區(qū)（項目所在區(qū)域） 項目名稱 均價 元 /㎡ 總建筑面積 面積范圍 備注 商會國貿(mào)中心 12800元 /㎡ 精裝公寓 ㎡ 3801500㎡ 目前建設(shè)中的寧波市第一高樓、 定位為國際 5A甲級智能化寫字樓； 交付： 預(yù)計 2022年中旬 中基第一國際 7300元 /㎡ ㎡ 整層 1454㎡ 公共部分精裝、 國際金鑰匙物業(yè)組織進(jìn)駐、 交付：預(yù)計 2022年 華茂總部一號 7500元 /㎡ 53154㎡ 每層 4戶 A590㎡、 B460㎡ C640㎡、 D460㎡ 相對獨立的挑空空中花園大堂，層層設(shè)置休閑花園。 開創(chuàng)生態(tài)辦公、休閑辦公之先河 50%的面積用于出售， 50%的面積用于出租 原則上 500平方米起售。交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝修 匯亞國際 9300元 /㎡ 366502㎡ 單層 ㎡ 94— 219 ㎡ 整層出售 俊鴻嘉瑞 對外報價 11000元 /㎡ （ 6100元 /㎡ ） ㎡ 2501200㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層 1000平米 全精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn)： 1000元左右 其中 4層以上不可自由分割 物業(yè)顧問：第一太平戴維斯 區(qū)域以居住 商業(yè) 辦公的模式發(fā)展，目前居住商貿(mào)氛圍已形成，未來寫字樓供應(yīng)量很大。 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多、最全、最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫！ 小結(jié) ● 海曙區(qū)憑借其寧波商業(yè)中心與樓宇經(jīng)濟(jì)核心地位，在售辦公樓的價格為寧波最高區(qū)域，售價達(dá) 20220－ 25000元 /㎡ 。 ● 江東區(qū)擁有不亞于海曙區(qū)的配套和較好的交通因素，區(qū)域價格基本超過10000元 /㎡ ，各個優(yōu)勢項目價格達(dá)到 13000－ 14000元 /㎡ 。 ● 高新區(qū)作為一個新興區(qū)域，寫字樓市場尚處于起步階段，區(qū)域價格在7800元 /㎡ 左右，綠園項目憑借其良好的配套優(yōu)勢價格超過周邊，達(dá)到 11000元 /㎡ 。 ● 鄞州區(qū)規(guī)劃為寧波市副中心，區(qū)政府希望在短時期內(nèi)達(dá)到樓宇經(jīng)濟(jì)的財政效益，目前供應(yīng)量很大，南部商務(wù)區(qū)目前成交價格在 7300元 /㎡ 左右。 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多、最全、最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫！ 三、本項目區(qū)域概況 項目區(qū)域位置 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多、最全、最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫！ 本項目位于鄞州新