【正文】 謹(jǐn)呈天津津工房地產(chǎn)公司 二零零五年六月二十日 君誼大廈項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公： 800010000 住宅 （ 公寓 ） SOLO 經(jīng)濟(jì)型酒店 酒店 酒店式公寓 寫字樓 SOHO 產(chǎn)權(quán)式酒店 星級(jí)酒店 飄一代： 55007000 快速現(xiàn)金流產(chǎn)品 高端商務(wù)人群： 70009000 長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益 /中期現(xiàn)金流回收 長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益 定位方向的市場(chǎng)細(xì)分 ? 住宅為低附加值產(chǎn)品 ? SOLO、 SOHO為邊緣性產(chǎn)品，衍生概念，是經(jīng)濟(jì)概念，價(jià)值低 ? 酒店為長(zhǎng)期收益產(chǎn)品 ? 產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)在酒店業(yè)成熟地區(qū)出現(xiàn)（如海南、泰達(dá)） ? 寫字樓與酒店式公寓綜合價(jià)值較高 分析 三種模式 ? 模式 1—— 標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 +酒店式公寓 ? 模式 2—— 兩棟純寫字樓 ? 模式 3—— 兩棟純酒店式公寓 平衡關(guān)系 ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化 ? 商業(yè)模式 —— 現(xiàn)金流與利潤(rùn)率 ? 風(fēng)險(xiǎn)與收益 ? 城市 —— 區(qū)域發(fā)展 ? 項(xiàng)目基礎(chǔ)條件 ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)及客戶因素 寫字樓 +酒店式公寓為可成立的定位方向 營(yíng)造 1+1〉 2的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì) 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 客戶 項(xiàng)目 SWOT分析 市場(chǎng)定位 價(jià)值敏感度 發(fā)展建議 營(yíng)銷策略 思路 一、理解城市 天津城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r ? （ 1）天津城市發(fā)展概況 ? ①國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展 ? 2022年投資情況分析： 數(shù)據(jù)來自于 2022年政府工作報(bào)告 一、理解城市 投資 投資額（億元） 比上年增長(zhǎng) 固定資產(chǎn)投資 % 地方單位投資 % 中央單位投資 % ? ② 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)迅速 房屋建筑施工面積 房屋建筑竣工面積 完成額（萬平米） 增長(zhǎng)率（ %） % % ? 數(shù)據(jù)來自于 2022年政府工作報(bào)告 ? ③ 城鄉(xiāng)居民收入實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng) 人口（萬） 人口增長(zhǎng)率（ ‰ ） 人均GDP（元） ＧＤＰ增長(zhǎng)率（％） 消費(fèi)品總額（億元） 消費(fèi)品總額增長(zhǎng)率（％） 人均可支配收入（元） 人均可支配收入增長(zhǎng)率（ %） 恩格爾系數(shù)（ %） 2022年 1007 24271.2 9338 2022年 1011 28643.3 1074 10313 2022年 1023 31550 1247 11467 ? ④ 城鄉(xiāng)居民居住條件和環(huán)境繼續(xù)改善 ? 全年房屋拆遷總量突破 450萬平方米，綜合整修舊樓區(qū) 324片，近百萬居民受益。城市居民人均住房建筑面積 ，使用面積 平方米，比上年增加 。農(nóng)村居民人均住房面積 ，比上年增加 。數(shù)據(jù)來自于 2022年政府工作報(bào)告 外向型經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展帶動(dòng)城市的升級(jí) ? ⑴ 天津經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展 ? 連續(xù) 13年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)， 2022年天津?qū)崿F(xiàn)財(cái)政收入 ，比上年同口徑增長(zhǎng) %。天津人均 GDP總值達(dá)到 3000美元。 ? 04年下半年 ， 天津全市共批準(zhǔn)利用外資項(xiàng)目５３８?jìng)€(gè) ， 比 03年同期增長(zhǎng)９ ． ８ ％ ；合同外資額３２ ． ２４億美元 ， 同比增長(zhǎng)６７ ． ３ ％ ；實(shí)際利用外資額１２ ． ８９億美元 ， 同比增長(zhǎng)３４ ． ３ ％ 。 按有效工作時(shí)間計(jì)算 ， 平均每天招商額達(dá)２０７萬美元 。 數(shù)據(jù)來自于 2022年政府工作報(bào)告 ? ⑵ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)地產(chǎn)投資的增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)增加值 房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)施工面積 住宅竣工面積 完成額（億元） 增長(zhǎng)率（ %） % % % % ? 數(shù)據(jù)來自于 2022年政府工作報(bào)告 ? ⑶ 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)城市的發(fā)展 ? 城市得到快速發(fā)展，更會(huì)得到越來越多的外來人士及企業(yè)的關(guān)注，外來資本大量流入本市的投資市場(chǎng)，寫字樓及酒店公寓市場(chǎng)將會(huì)獲得更大的發(fā)展契機(jī)。 城市建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的直接促進(jìn)作用 ? （ 1）大規(guī)模的城市建設(shè) ? 近年來，天津市政府大力進(jìn)行市政建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，其中包括地鐵的翻修和擴(kuò)建、快速路、立交橋建設(shè)以及老城區(qū)的重建等等，使天津城市發(fā)生了日新月異的變化。同時(shí)進(jìn)行機(jī)場(chǎng)的改造，要把天津建成北方最大的航空物流中心，給天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接注入了活力。 摘自于 2022年政府規(guī)劃 ? ? （ 2）城市定位及未來發(fā)展 以金融中心為核心競(jìng)爭(zhēng)地位。天津的城市定位是環(huán)渤海中心城市，是發(fā)達(dá)的港口城市，北方重要金融中心。 ? （ 3）城市發(fā)展契機(jī) —— 金融 ? （ 4）城市建設(shè)新格局及增設(shè)功能 —— 建設(shè)并發(fā)展天津的“華爾街” 摘自于 2022年政府規(guī)劃 ? 天津城市中心戰(zhàn)略南移，城市南部板塊地位凸顯 ? 城市的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展重心南移，特別是會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提升了城市的載體功能。 ? 天津未來發(fā)展方向 金融、商貿(mào)將成為城市發(fā)展主要方向 政策緊縮帶來的影響 ? 新政影響投資需求抑制短期投機(jī) ， 營(yíng)造長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資良好環(huán)境 ? 以租待售的方式具備發(fā)展優(yōu)勢(shì) ? 以租賃為主的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益模式 —— 穩(wěn)定的投資回報(bào) 、 規(guī)避營(yíng)業(yè)稅 、 充足的投資運(yùn)作空間 縱橫觀點(diǎn)： ? 外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的外來資本涌入帶動(dòng)天津城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。 ? 天津經(jīng)濟(jì)的開發(fā)，大量外企入津擴(kuò)展投資，隨著經(jīng)濟(jì)全球化戰(zhàn)略實(shí)施，作為沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)城市的天津依托環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將吸引更多的外籍知名企業(yè)，勢(shì)必會(huì)加大對(duì)具有國(guó)際化配套標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的需求。 ? 外來人口特別是外籍人口的廣泛增多成為天津高端商務(wù)需求聚集發(fā)展的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ? 外來高端商務(wù)人士在生活習(xí)慣及思維意識(shí)上的先進(jìn)性及開發(fā)性對(duì)商務(wù)產(chǎn)品提出更高要求。 ? 由于投資的長(zhǎng)期戰(zhàn)略性考慮使其更為關(guān)注更適于長(zhǎng)期生活的固定居所。 ? 高檔住宅類產(chǎn)品能夠滿足長(zhǎng)期居住需求 ， 但由于其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及自身硬件配置無法滿足外來高端人士居住習(xí)慣 ， 使得具備酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)具備完善的居住生活配套的住宅類產(chǎn)品成為未來市場(chǎng)發(fā)展的更大機(jī)會(huì)點(diǎn) 。 ? 政策的影響導(dǎo)致以租養(yǎng)貸 、 長(zhǎng)期租賃成為新市場(chǎng)環(huán)境下的主要投資方式 . 二、理解區(qū)域 區(qū)域發(fā)展地位及方向 ? 搞好 小白樓商務(wù)中心區(qū) 配套建設(shè) ? 完善 友誼路金融服務(wù)區(qū) 功能 ? 搭建 大沽南路商業(yè)區(qū) 構(gòu)架 ? 擴(kuò)展 海河服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶 、 解放南路物流帶 及 紫金山路旅游服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶 建設(shè) ? 完善區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施布局 ， 為 歐尚超市 、金皇大酒店 、 羅馬商城 等 10個(gè)新項(xiàng)目建成開業(yè)搞好服務(wù) 。 二、理解區(qū)域 區(qū)域建設(shè)目標(biāo) —— “ 三個(gè)三”工程 ? 打造三個(gè)功能區(qū)：小白樓商務(wù)區(qū)、友誼路金融服務(wù)區(qū)和大沽南路商業(yè)區(qū)； ? 建設(shè)三條經(jīng)濟(jì)帶：建設(shè)海河沿線服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶、解放南路物流經(jīng)濟(jì)帶和紫金山路旅游服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶； ? 凸現(xiàn)三條特色街：德式風(fēng)情街、友誼路風(fēng)情街和廣東路特色餐飲一條街。 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略分析 ? （ 1）友誼路金融區(qū) —— 肩負(fù)打造城市功能核心區(qū)域的使命，并完善金融、商務(wù)、涉外會(huì)展等多功能金融服務(wù)區(qū)。 ? （ 2）海河經(jīng)濟(jì)帶 —— 規(guī)劃并建成自然風(fēng)景區(qū)，帶動(dòng)服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶的整體開發(fā)建設(shè)。 ? （ 3）大沽南路商業(yè)街 —— 建設(shè)商業(yè)街完善良好配套環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 以友誼路為核心的三區(qū)三帶經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展 ? 三