a項目定位報告前期定位(已修改)
2025-05-23 20:07 本頁面
【正文】 A項目定位報告 研 究 成 果 摘 要 與本報告結論相關的數(shù)據(jù)請參閱市場調(diào)研報告的有關章節(jié)。 項目地塊適宜開發(fā)住宅和商業(yè)用房，不宜開發(fā)其它形態(tài)的物業(yè)。 樓盤設計為高層和小高層。 高層為商住樓，小高層則為純住宅樓。 高層的主力面積為 70~100平米；小高層的主力面積為 100~130平米。 目標消費群為初次置業(yè)中青年人、二次置業(yè)的中年人、核心區(qū)與過渡區(qū)的創(chuàng)業(yè)者和小型企業(yè)。 本項目的銷售毛利潤樂觀估算約為 10,183萬元；投資收益率為31% ；悲觀估算約為 6,102萬元，投資收益率為 19% 。 地塊適宜開發(fā)什么樣的物業(yè)形態(tài)呢？ 項目初步定位 宜開發(fā)的物業(yè)形態(tài)應具備哪些屬性呢？ 地塊研究 競爭研究 消費研究 產(chǎn)品定位 初步定位可行嗎？ 研究思路與模型介紹 一、項目地塊研究 二、項目定位可行性研究 三、風險與收益研究 地 塊 研 究 ?位于高新區(qū)西邊，可借助高新區(qū)概念。 ?西面緊臨丈八北路，北面毗鄰唐興路，與楓葉新都市、高科新花園遙相呼應，在 氣勢 與 品質(zhì) 上可以傳遞出一種高端定位信息。北面高科房產(chǎn) 174畝住宅用地的開發(fā)必將進一步強化這一趨勢。 ?項目地塊東面分布有企業(yè)及廠房基本定型，沒有高建筑物，東面視野非常開闊。 ?拓寬改造的丈八北路為雙向六車道的寬敞大道，明年交付使用，它必將成為西安市區(qū)西部的主要干道，也必將成為高新區(qū)連接外部的西大門。 —— 優(yōu)勢分析 項目地塊的價值發(fā)現(xiàn) —— 劣勢分析 ?項目地塊位于高新區(qū)西部的邊緣區(qū)，地理位置相對比較偏僻，不利于聚集人氣。 ?項目地塊與高科新花園、楓葉新都市之間被安置房與廠房隔開，一定程度上破壞了高品質(zhì)居住社區(qū)的整體性與連貫性。 ?配套設施不夠豐富，可選擇性差。 ?地塊西側(cè)為魚化寨村，沒有任何人文、自然景觀，且存在一些規(guī)模小可能會對環(huán)境產(chǎn)生污染的私人小企業(yè)。 項目地塊存在的威脅 地 塊 研 究 項目地塊 高層 小高層 多層 商住樓 寫字樓 住宅樓 別墅 項目物業(yè)形態(tài)判斷 地 塊 研 究 別墅 ?交通便利 優(yōu)勢 劣勢 ? 自然景觀嚴重匱乏，而自然景觀是別墅不可缺少的一個組成部分。因此，與周邊環(huán)境的景觀融為一體的要求無法滿足。 ? 與工業(yè)廠房相臨，在一定程度上弱化了其休閑的內(nèi)涵，極大的減弱了別墅作為頂級物業(yè)
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