a項(xiàng)目定位報(bào)告前期定位(已修改)
2025-05-23 20:07 本頁(yè)面
【正文】 A項(xiàng)目定位報(bào)告 研 究 成 果 摘 要 與本報(bào)告結(jié)論相關(guān)的數(shù)據(jù)請(qǐng)參閱市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的有關(guān)章節(jié)。 項(xiàng)目地塊適宜開發(fā)住宅和商業(yè)用房，不宜開發(fā)其它形態(tài)的物業(yè)。 樓盤設(shè)計(jì)為高層和小高層。 高層為商住樓，小高層則為純住宅樓。 高層的主力面積為 70~100平米；小高層的主力面積為 100~130平米。 目標(biāo)消費(fèi)群為初次置業(yè)中青年人、二次置業(yè)的中年人、核心區(qū)與過(guò)渡區(qū)的創(chuàng)業(yè)者和小型企業(yè)。 本項(xiàng)目的銷售毛利潤(rùn)樂觀估算約為 10,183萬(wàn)元；投資收益率為31% ；悲觀估算約為 6,102萬(wàn)元，投資收益率為 19% 。 地塊適宜開發(fā)什么樣的物業(yè)形態(tài)呢？ 項(xiàng)目初步定位 宜開發(fā)的物業(yè)形態(tài)應(yīng)具備哪些屬性呢？ 地塊研究 競(jìng)爭(zhēng)研究 消費(fèi)研究 產(chǎn)品定位 初步定位可行嗎？ 研究思路與模型介紹 一、項(xiàng)目地塊研究 二、項(xiàng)目定位可行性研究 三、風(fēng)險(xiǎn)與收益研究 地 塊 研 究 ?位于高新區(qū)西邊，可借助高新區(qū)概念。 ?西面緊臨丈八北路，北面毗鄰唐興路，與楓葉新都市、高科新花園遙相呼應(yīng)，在 氣勢(shì) 與 品質(zhì) 上可以傳遞出一種高端定位信息。北面高科房產(chǎn) 174畝住宅用地的開發(fā)必將進(jìn)一步強(qiáng)化這一趨勢(shì)。 ?項(xiàng)目地塊東面分布有企業(yè)及廠房基本定型，沒有高建筑物，東面視野非常開闊。 ?拓寬改造的丈八北路為雙向六車道的寬敞大道，明年交付使用，它必將成為西安市區(qū)西部的主要干道，也必將成為高新區(qū)連接外部的西大門。 —— 優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目地塊的價(jià)值發(fā)現(xiàn) —— 劣勢(shì)分析 ?項(xiàng)目地塊位于高新區(qū)西部的邊緣區(qū)，地理位置相對(duì)比較偏僻，不利于聚集人氣。 ?項(xiàng)目地塊與高科新花園、楓葉新都市之間被安置房與廠房隔開，一定程度上破壞了高品質(zhì)居住社區(qū)的整體性與連貫性。 ?配套設(shè)施不夠豐富，可選擇性差。 ?地塊西側(cè)為魚化寨村，沒有任何人文、自然景觀，且存在一些規(guī)模小可能會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生污染的私人小企業(yè)。 項(xiàng)目地塊存在的威脅 地 塊 研 究 項(xiàng)目地塊 高層 小高層 多層 商住樓 寫字樓 住宅樓 別墅 項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)判斷 地 塊 研 究 別墅 ?交通便利 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) ? 自然景觀嚴(yán)重匱乏，而自然景觀是別墅不可缺少的一個(gè)組成部分。因此，與周邊環(huán)境的景觀融為一體的要求無(wú)法滿足。 ? 與工業(yè)廠房相臨，在一定程度上弱化了其休閑的內(nèi)涵，極大的減弱了別墅作為頂級(jí)物業(yè)
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