【正文】 河北某大廈項(xiàng)目定位研究報(bào)告作者：日期：某某公司河北大廈項(xiàng)目定位研究報(bào)告目　　錄1. 總體市場(chǎng)狀況分析 1 飯店市場(chǎng)概況 1 住宿人員狀況 3 北京市飯店賓館概況 6 飯店供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè) 18 飯店供應(yīng)發(fā)展預(yù)測(cè) 18 飯店需求發(fā)展預(yù)測(cè) 18 寫字樓市場(chǎng)概況 20 市場(chǎng)供應(yīng)情況 20 寫字樓市場(chǎng)需求狀況 23 加入WTO對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響分析 25 相關(guān)政策對(duì)寫字樓市場(chǎng)影響的分析 27 寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè) 302. 重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目分析 31 目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查 31 區(qū)域?qū)懽謽腔緺顩r 31 區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營狀況 33 目標(biāo)區(qū)域飯店調(diào)查 34 區(qū)域飯店基本狀況 34 區(qū)域飯店經(jīng)營狀況 34 目標(biāo)區(qū)域酒店式公寓調(diào)查 35 目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 363. 目標(biāo)市場(chǎng)分析 37 目標(biāo)項(xiàng)目定位 37 目標(biāo)項(xiàng)目寫字樓、飯店、酒店式公寓面積配置 39 各類綜合物業(yè)面積分配參考 39 周圍飯店項(xiàng)目基本情況 40 目標(biāo)項(xiàng)目寫字樓、商業(yè)、飯店面積分布 41 經(jīng)營寫字樓、飯店的風(fēng)險(xiǎn)及控制 41 經(jīng)濟(jì)因素對(duì)市場(chǎng)的影響 41 地域競爭的影響 42 潛在供應(yīng)量的風(fēng)險(xiǎn) 42 定位風(fēng)險(xiǎn) 42 交通風(fēng)險(xiǎn) 43 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 434. 經(jīng)濟(jì)效益分析 44 本報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算原則 44 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取的依據(jù) 44 建設(shè)成本 45 寫字樓經(jīng)營收益 47 寫字樓出租經(jīng)營情況預(yù)測(cè) 47 寫字樓經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 485. 結(jié)論 531. 總體市場(chǎng)狀況分析 飯店市場(chǎng)概況北京作為世界著名的歷史文化名城和東方古都、擁有1382萬常住人口和300萬流動(dòng)人口。北京是中國的首都，是對(duì)中國和世界都有巨大影響力的城市。這里聚集了全國黨、政、軍首腦機(jī)關(guān)和全國性公司的總部、行業(yè)總會(huì)、金融機(jī)構(gòu)總部。中共中央和國務(wù)院在北京制定國家發(fā)展的重大方針、政策，領(lǐng)導(dǎo)全國的現(xiàn)代化建設(shè)。北京的國際、國內(nèi)公務(wù)與社會(huì)交往活動(dòng)繁忙，每天產(chǎn)生和發(fā)布著大量的經(jīng)濟(jì)社會(huì)信息，從中反映出中國的發(fā)展方向。北京是中國區(qū)位優(yōu)勢(shì)最明顯的城市，以北京為中心城市，包括遼東半島、山東半島、京津冀在內(nèi)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、資源豐富、人口密集，市場(chǎng)潛力巨大，是我國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。北京是全國的金融決策和宏觀調(diào)控中心城市。中央銀行和其它政策性銀行、商業(yè)銀行、商業(yè)保險(xiǎn)等重大金融機(jī)構(gòu)的總部都設(shè)在北京，涉及全國的貨幣金融政策在這里制定和發(fā)布。北京是中國科學(xué)、教育、文化最繁榮發(fā)達(dá)的城市。已經(jīng)具有了學(xué)科門類齊全、研究領(lǐng)域廣闊、有雄厚研究力量的自然科學(xué)、技術(shù)科學(xué)和社會(huì)科學(xué)體系，成為全國最大的科研基地和國內(nèi)外科學(xué)技術(shù)信息的重要集散地。北京市民的文化教育程度在中國最高，每百人中就有14人受到高等教育，這些年來，北京大型文化設(shè)施建設(shè)步伐加快。隨著中國改革開放的日益深入，北京不但是中國的政治文化中心、是中國最主要的旅游城市之一，也已成為當(dāng)前及進(jìn)入二十一世紀(jì)后外商投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一。北京是中國城市基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化水平最高的城市。北京城區(qū)通往周邊地區(qū)的放射形交通干線四通八達(dá)，京津塘、京石、首都機(jī)場(chǎng)高速路的建成，形成了現(xiàn)代化交通體系的骨架。北京西客站是亞洲最大的現(xiàn)代化鐵路客運(yùn)中心，首都國際機(jī)場(chǎng)是我國最大的航空港，航線通住世界各地。北京已經(jīng)成為中國與世界各國郵政、通訊的主要樞紐，市內(nèi)電話裝機(jī)容量已達(dá)462萬門。北京是中國綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市之一。北京擁有基礎(chǔ)雄厚、門類齊全、體系完整的第二產(chǎn)業(yè)、尤其是改革開放的近二十年來，第二產(chǎn)業(yè)保持了較高的增長速度，當(dāng)前北京市以調(diào)整工業(yè)結(jié)構(gòu)和布局為重點(diǎn)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和輕型、低能耗、無污染的新型工業(yè)。北京的農(nóng)業(yè)技術(shù)水平全國領(lǐng)先。北京第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度大大超過其它產(chǎn)業(yè)，成為北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。北京市重要地位、特點(diǎn)及發(fā)展前景都決定了北京市作為中國最重要交流中心的作用，旅游、會(huì)議、商務(wù)、訪問等等，都決定了對(duì)賓館飯店的巨大需求。目前，，其中跨國公司和國際知名公司有316家已在北京投資了418個(gè)項(xiàng)目，全球最大的500家企業(yè)中，在北京有投資項(xiàng)自的就達(dá)146家，金融機(jī)構(gòu)和組織在京的代表處達(dá)215家，銀行類115家，保險(xiǎn)類80家，其它30家，外資銀行在京設(shè)立分行14家。投資來源地涉及到香港、美國、日本、臺(tái)灣、歐盟各國等100多個(gè)國家和地區(qū)。大量的外商投資企業(yè)帶動(dòng)了商務(wù)旅行、商務(wù)會(huì)議增加，增加了賓館飯店，尤其涉外賓館飯店的需求量。北京是世界聞名的旅游勝地和著名的文化古城，文物古跡、風(fēng)景名勝數(shù)不勝數(shù)，故宮、長城已經(jīng)成為中國的象征。北京的民俗文化豐富多彩，國子監(jiān)古文化街、白云觀廟會(huì)等是民俗活動(dòng)的重要地區(qū)。北京作為國內(nèi)最重要旅游城市之一，長城與故宮已經(jīng)成為中華民族的象征，長期以來北京一直吸引著廣大的國內(nèi)游客，同時(shí)也吸引了眾多國際游客。近年來，在國內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策下，節(jié)假日時(shí)間也越來越長，同時(shí)帶薪休假制度也將逐步提到日程上來，這對(duì)國內(nèi)旅游業(yè)將形成重大促進(jìn)。尤其隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展人民收入水平不斷提高，旅游經(jīng)濟(jì)也將成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)對(duì)賓館飯店也提出了巨大需求。北京是中國最主要的國際交往中心，正在按照國際化大城市的客觀要求，拓寬對(duì)外交往的渠道，已同76個(gè)國家的96個(gè)首都和大城市建立了友好聯(lián)系，與19個(gè)國家的22個(gè)城市建立了友好城市關(guān)系。另外，全國各省、重要城市以及大公司等紛紛在北京市設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，來往人員頻繁。各種外事、地方、企業(yè)的交往，對(duì)北京市的賓館飯店也提出了巨大需求。另外，我國會(huì)議、展覽經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，也為北京賓館飯店的功能、設(shè)施、服務(wù)提出了新的要求。 住宿人員狀況 國外住宿人員根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、國家旅游局的抽樣調(diào)查，2000年來本市在飯店住宿的1861名國外旅游者中，按目的分類如下：目的人數(shù)比例（％）游覽、觀光、度假779探親、訪友324商務(wù)478會(huì)議74健康、療養(yǎng)94宗教朝拜10文化、體育、技術(shù)交流62其他40合計(jì)1861100目的分類表示見下圖： 國外住宿人員目的分類以上調(diào)查人員按職業(yè)分類如下：職業(yè)組成人數(shù)比例（％）政府工作人員95專業(yè)技術(shù)人員307職員309技工/工人194商務(wù)人員4服務(wù)/推銷員137退休人員63合計(jì)國外人員主要來源于日本、美國等地，1999年、2000年國外游客主要來源國家構(gòu)成如下：日本美國韓國德國馬來西亞英國法國新加坡加拿大意大利澳大利亞泰國199920002000年來北京的國外客人282萬人，%。，%。，%；從來京各洲際客源國情況看，%；%；%；%；%。，%；，%；，%。北京賓館飯店接待國際旅游者歷年人數(shù)變化情況如下圖：，%，北京市歷年旅游外匯收入變動(dòng)情況見下圖：根據(jù)2000年統(tǒng)計(jì)，在國外客人來京的花費(fèi)中，%，僅僅次于在民航與商品的花費(fèi)。具體花費(fèi)構(gòu)成如下圖所示： 國內(nèi)旅游人員狀況根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年北京賓館飯店共接待外省市來京游客6743萬人次，比1999年增長10%。，%。 北京市飯店賓館概況 賓館飯店基本情況目前北京市列入國家旅游局及統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料的飯店及酒店式公寓共有571家，其中5星級(jí)飯店21家、4星級(jí)飯店39家、3星級(jí)飯店148家、2星級(jí)209家、1星級(jí)57家、酒店式公寓22家、未定級(jí)飯店28家、非定點(diǎn)飯店47家。不同星級(jí)飯店所占比例如下圖所示：根據(jù)統(tǒng)計(jì)，%。北京市歷年客房數(shù)量變動(dòng)情況見下圖：根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，不同星級(jí)飯店客房數(shù)量以及床位數(shù)量比例分布情況如下： 賓館飯店基本經(jīng)營情況2000年，%；客房平均出租率61%，較1999年增長4%；客房平均房價(jià)394元/間天；，扣除不可比因素。隨著接待人數(shù)的增長，涉外飯店的出租率明顯回升，%，成為營業(yè)收入總額增長的原因之一。從客房的平均房價(jià)看，2000年，涉外飯店平均房價(jià)394元/間天，比上年高出42元/間天，%，成為營業(yè)收入總額增長的另一原因。自年初以來，五星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)收入、利潤的同步增長，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，、%%；，%，；，%，扣除不可比因素，其經(jīng)營狀況有待改善。2001年，隨著我國加入WTO和北京正加緊申辦2008年奧運(yùn)會(huì)，北京市的國際旅游業(yè)將繼續(xù)保持增長勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全年接待海外旅游者將達(dá)300萬人次，比2000年增長6%；旅游外匯收入29億美元，比2000年增長5%。不同星級(jí)飯店租金與出租率2000年不同星級(jí)賓館客房實(shí)際平均房價(jià)狀況如下圖所示：根據(jù)房價(jià)租金情況，未定級(jí)的賓館飯店可能多為四星與三星級(jí)水平。2000年四星級(jí)飯店出租率最高，超過70%；二星級(jí)出租率較低。不同星級(jí)賓館客房實(shí)際出租率如下圖所示：各類營業(yè)收入在不同星級(jí)飯店中的比重不同星級(jí)飯店一般除客房服務(wù)之外，尚設(shè)有餐飲服務(wù)、商品銷售服務(wù)以及包括會(huì)議服務(wù)在內(nèi)的其他服務(wù)項(xiàng)目。不同星級(jí)賓館不同服務(wù)項(xiàng)目所占營業(yè)收入構(gòu)成狀況分析如下：三星級(jí)與五星級(jí)賓館客房服務(wù)收入所占總收入比重最低，未定級(jí)的賓館客房服務(wù)收入所占比重最高。星級(jí)飯店餐飲服務(wù)收入占總營業(yè)收入比重都比較高，尤其五星級(jí)與三星級(jí)飯店，比例均超過30%。星級(jí)飯店商品銷售所占營業(yè)收入比例都高于未定級(jí)的飯店與公寓，四星級(jí)、五星級(jí)飯店比例更高于其他星級(jí)飯店。酒店式公寓除客房服務(wù)外，一般還提供健身、商務(wù)、子女教育等等多種服務(wù)項(xiàng)目，所以營業(yè)收入中其他項(xiàng)所占比重最大。不同星級(jí)飯店各類營業(yè)收入比重公寓營業(yè)收入中客房收入超過多數(shù)，其他收入項(xiàng)目比重也非常高，而餐飲與商品收入比例較低。未定級(jí)飯店一般客房收入占到總營業(yè)收入的絕大多數(shù)，餐飲收入也較高。五星級(jí)飯店客房收入所占比例未過半數(shù)，餐飲收入比重較高；四星級(jí)飯店客房收入超過半數(shù)，餐飲收入也占了非常高的比例；三星級(jí)飯店與五星級(jí)飯店收入構(gòu)成比較一致；二星級(jí)、一星級(jí)飯店客房收入比重增加，餐飲收入與其他項(xiàng)收入比重基本相當(dāng)。各類飯店商品收入比重都比較低。不同星級(jí)飯店收入構(gòu)成，五星、四星級(jí)飯店數(shù)量雖然較少，但總收入確占了較大比重：不同星級(jí)飯店利潤狀況，五星、四星級(jí)飯店利潤較高，其他飯店利潤總額仍然為負(fù)值，三星級(jí)飯店虧損最大： 北京賓館飯店區(qū)域分布朝陽區(qū)由于商務(wù)氣氛濃厚，發(fā)展較快，所以賓館飯店數(shù)量最多；海淀區(qū)由于中關(guān)村區(qū)域發(fā)展迅速，旅游休閑景點(diǎn)多，賓館飯店也比較多。各區(qū)域具體賓館數(shù)量分布見下圖：五星級(jí)飯店分布北京市五星級(jí)飯店主要分布與朝陽區(qū)的CBD、燕莎商圈，東城區(qū)的長安街、王府井附近，以及海淀區(qū)的中關(guān)村附近。各區(qū)域分布比例如下圖所示。四星級(jí)飯店分布四星級(jí)賓館飯店仍然以朝陽、東城、海淀等區(qū)域最集中，具體見下圖。三星級(jí)飯店分布三星級(jí)飯店雖然仍然是朝陽等商務(wù)氣氛濃厚的區(qū)域最集中，可在有一定旅游資源的遠(yuǎn)郊區(qū)縣數(shù)量已經(jīng)明顯增加。二星級(jí)及一星級(jí)飯店分布城區(qū)內(nèi)分布趨勢(shì)與三星以上飯店分布趨勢(shì)相比變化不大，遠(yuǎn)郊區(qū)縣數(shù)量繼續(xù)增加。公寓區(qū)域分布由于公寓以較長時(shí)間進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的人為主要客戶群，所以在商務(wù)氣氛濃厚的朝陽、東城、海淀等區(qū)域，數(shù)量比重較大。 飯店供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè) 飯店供應(yīng)發(fā)展預(yù)測(cè)改革開放20多年來，北京飯店接待游客能力保持了較快的發(fā)展速度，%。隨著北京市現(xiàn)代化進(jìn)程加快，加入WTO后對(duì)外交流增加，以及2008年奧運(yùn)會(huì)體育旅游觀光的需求刺激，近幾年客房數(shù)量年增長速度仍然不會(huì)低于前20年的平均值。%作為年增長速度估計(jì)今后數(shù)年客房數(shù)量，考慮到中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及目前面臨的眾多利好因素，這一估計(jì)在目前情況下仍然比較保守： 飯店需求發(fā)展預(yù)測(cè) 旅游與商務(wù)需求基本狀況2000年，%；，%。，旅游收入496億元，均比上年增長10%。形成了國際國內(nèi)旅游兩者同步發(fā)展的格局。，增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值的32%，%。根據(jù)《北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》到規(guī)劃期末（2020年），將北京建設(shè)成為具有東方特色的一流國際旅游城市和具有首都風(fēng)貌的國內(nèi)首位旅游中心城市?！柟?