【正文】 尚可，同時(shí)洲際大廈與項(xiàng)目共建的跨河橋工程已建成，出入二環(huán)較便利。寫字樓部分檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高與周邊幾個(gè)項(xiàng)目，飯店應(yīng)定位于三星級標(biāo)準(zhǔn)。需要注意的是，飯店的整體水平不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級標(biāo)準(zhǔn)上，更重要的是配套軟件、管理的星級水平。另外，本項(xiàng)目由于是綜合項(xiàng)目，在客戶服務(wù)、物業(yè)管理等方面可以充分利用共同資源，降低運(yùn)營費(fèi)用；由于寫字樓需要維持一定的檔次，在設(shè)備、物業(yè)管理等多方面要求提供較高服務(wù)；設(shè)置一定規(guī)模的飯店對餐飲、娛樂設(shè)施客源的保障會起到一定的作用；因此，飯店檔次也不宜過低。 目標(biāo)項(xiàng)目寫字樓、商業(yè)、飯店面積分布根據(jù)目標(biāo)項(xiàng)目特點(diǎn)，參考北京市主要綜合物業(yè)情況，結(jié)合區(qū)域?qū)懽謽?、飯店?jīng)營狀況及發(fā)展，本項(xiàng)目客房套數(shù)宜定在200套左右，所占建筑面積在8000平方米左右（全部為客房及相關(guān)輔助設(shè)施面積），在總面積比例上，低于北京市平均水平；另外，考慮到區(qū)域狀況以及北京市消費(fèi)情況，包括餐飲、商品、娛樂休閑、會議等即服務(wù)于飯店客戶，也服務(wù)于寫字樓客戶，同時(shí)也服務(wù)于周邊社區(qū)客戶的配套面積占用地上面積近10000平方米；目前，市場發(fā)展?fàn)顩r比較好的寫字樓所占面積最大，超過地上總建筑面積一半。而目標(biāo)項(xiàng)目以西、以南大片可開發(fā)地也為其他項(xiàng)目繼續(xù)進(jìn)入埋下了伏筆，以北也有零星地塊可供開發(fā)。 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目作為既有寫字樓，又有飯店、商業(yè)等多種配套的綜合項(xiàng)目，對公司的經(jīng)營、管理能力提出了非常高的要求。包括辦公、管理費(fèi)用、物業(yè)維護(hù)、維修費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。400≈FNPV ＝4288萬元FIRR ＝％5. 結(jié)論本項(xiàng)目寫字樓、商業(yè)配套、飯店配比為寫字樓商業(yè)配套飯店面積（平方米）20000100008000比例（%）其中商業(yè)配套包括餐飲、商品、娛樂休閑、會議等配套服務(wù)；寫字樓部分定位為中高檔寫字樓，租金水平為人民幣5元/（含物業(yè)管理費(fèi)）；飯店定位為三星級水平，共設(shè)客房200套左右；另外還包括地下4600建筑平方米、共150個(gè)車位的停車場，和600建筑平方米左右的物業(yè)用房。當(dāng)年凈現(xiàn)金流量)＝13－1＋1709247。由國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)可查出：四類辦公用房的出讓金為1400～1800元人民幣/平方米，地段位于四類用地的較優(yōu)質(zhì)地段，故取1700元/平方米，則：出讓金 = 1700元/平方米 = 9877元/平米（每平米用地）合出讓金1353元/平方米（樓面地價(jià)）取1400元/平方米，總計(jì)出讓金為： 3528 萬元 拆遷、安置補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)取2000元/平方米，總計(jì)拆遷費(fèi)用為： 5040 萬元紅線外市政配套費(fèi)由國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)可查出：四類辦公用房的市政及四源費(fèi)為460~800元/平方米，地段位于四類用地的優(yōu)質(zhì)地段，故取700元/平方米，則：市政費(fèi) = 700元/平方米 = 5390元/平米（每平米用地）合市政費(fèi)700元/平方米（建筑面積）總計(jì)大市政費(fèi)用為 1764 萬元第一部分合計(jì) 10332 萬元第二、 工程建設(shè)及相關(guān)費(fèi)用小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)費(fèi)取400元/平方米（建筑面積），包括附屬工程、室外工程費(fèi)用，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取。 交通風(fēng)險(xiǎn)雖然本項(xiàng)目處于中軸路與二環(huán)交叉口，雖有與二環(huán)相連的專用交通橋，但實(shí)際進(jìn)出仍有一些不便，尤其中軸路全面拓寬后，區(qū)域車流量必將加大。本項(xiàng)目要在市場上取得成功，必須準(zhǔn)確定位，避免與以上成熟區(qū)域形成直接競爭。由于飯店設(shè)施、物業(yè)管理費(fèi)用較高，實(shí)際收入水平差距不大。從全市星級飯店經(jīng)營狀況看，%，%，%，三星級飯店平均出租率較高，也說明市場需求較大。以國內(nèi)客戶為主要服務(wù)對象的一、二、三星級檔次飯店，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，市場前景較好；同時(shí)，隨著人民生活水平的提高及我國進(jìn)一步的開放國門，更多的國內(nèi)外旅游團(tuán)體和自助旅游者將來到北京，而項(xiàng)目地處市中心，周邊文化古跡、人文景觀眾多，再加上價(jià)位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價(jià)格和入住率的良好配合，提高項(xiàng)目經(jīng)營效率?？紤]到委托方的客觀要求，雖然區(qū)域內(nèi)客源爭奪激烈，但仍可以適當(dāng)安排部分面積作為飯店使用，前途是必須嚴(yán)格控制飯店規(guī)模和檔次，以避免經(jīng)營上的風(fēng)險(xiǎn)。 目標(biāo)區(qū)域市場發(fā)展預(yù)測從位置上看，項(xiàng)目處于金融街、奧運(yùn)村、CBD、燕莎等商務(wù)氛圍比較濃厚的區(qū)域之間，周邊多為國家機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)、舊城與成熟居民社區(qū)，在中關(guān)村、CBD、金融街等規(guī)劃相繼出臺后，區(qū)域競爭日益激烈，本項(xiàng)目所在區(qū)域商務(wù)氛圍已經(jīng)很難與以上區(qū)域形成競爭，發(fā)展空間不大，地區(qū)形象樹立不易。其它多為企業(yè)單位經(jīng)營的小型旅社、招待所。各類金融辦事機(jī)構(gòu)也不在少數(shù)，擁有自己小體量的單獨(dú)辦公樓是這些單位的特征。而國內(nèi)市場的成長使得國內(nèi)企業(yè)更是要求有先進(jìn)、智能化寫字樓以開拓業(yè)務(wù)、體現(xiàn)形象。b、根據(jù)吸引新稅源企業(yè)的需要，經(jīng)區(qū)招商引資辦公室認(rèn)可，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位以較低價(jià)格出讓、出租房屋，參照市場價(jià)格水平由區(qū)財(cái)政給予一定補(bǔ)償。E、駐京研發(fā)機(jī)構(gòu)以出讓方式取得土地使用權(quán)并建設(shè)自用的研究開發(fā)用房，其地價(jià)款按標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的75％征收，如改變土地使用性質(zhì)或進(jìn)行出租、出售、轉(zhuǎn)讓，須全額補(bǔ)交所免費(fèi)用。除此之外，規(guī)劃還率先在商務(wù)中心區(qū)建立土地收購儲備制度，按照國家及市政府的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行土地儲備和土地一級開發(fā)，并以公開招標(biāo)、拍賣等方式供應(yīng)土地。例如，前面提到的美日經(jīng)濟(jì)不景氣，在這種情況下，外國投資在它們本國由于尋找不到合適的投資機(jī)會，就會轉(zhuǎn)向其它更加有利可圖的市場，而中國作為一個(gè)充滿機(jī)會的、勞動(dòng)成本比較低的發(fā)展中國家正好吸引了這些資金，這必然會間接地促進(jìn)中國和北京寫字樓市場的發(fā)展，當(dāng)然這種影響在短期內(nèi)也不會體現(xiàn)出來。例如，嘉里中心寫字樓中的許多公司今年合同到期，然而，由于嘉里中心的租金太高，它們不得不考慮搬到其它便宜的寫字樓。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許經(jīng)營本地業(yè)務(wù)，尤其是金融業(yè)最明顯，因此這些行業(yè)在北京的業(yè)務(wù)范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是辦事處級的，人員通常只有3到4人，有的甚至更少，因此它們對寫字樓的需求自然就非常弱。從空置率方面來看，%，這一結(jié)果的出現(xiàn)主要是由于供應(yīng)量的顯著增長。而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)（主要是國內(nèi)機(jī)構(gòu)）重新成為寫字樓需求主力，市場需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化。2001年上半年北京高檔寫字樓市場在下半年加入WTO及七月份北京申奧兩大利好的刺激下，北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，再次呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢；上半年由于中國加入世貿(mào)的臨近，許多公司，包括國內(nèi)和國外公司，都看好北京寫字樓市場的投資前景，尤其是最近寫字樓市場供不應(yīng)求，租金直線上漲，投資回報(bào)率也呈上升態(tài)勢。目前，CBD地區(qū)只有數(shù)碼0總面積7萬平方米的新亞大廈、成中大廈和長安街邊的凱特達(dá)利項(xiàng)目等約20萬平方米的供應(yīng)量；中關(guān)村在建的有融科資訊中心和騰達(dá)大廈等；金融街地區(qū)有新開盤的國際金融中心以及下半年將要開盤的11萬平方米的富凱大廈和同樣規(guī)模的中證大廈，總共約30萬平方米的供應(yīng)量。 需求預(yù)測改革開放以來，海外來京旅游人數(shù)增長迅速，日前中國加入WTO，國際交往，尤其商務(wù)交往必然增加，海外來京人數(shù)仍然會維持較快的增速。形成了國際國內(nèi)旅游兩者同步發(fā)展的格局。四星級飯店分布四星級賓館飯店仍然以朝陽、東城、海淀等區(qū)域最集中，具體見下圖。酒店式公寓除客房服務(wù)外，一般還提供健身、商務(wù)、子女教育等等多種服務(wù)項(xiàng)目，所以營業(yè)收入中其他項(xiàng)所占比重最大。自年初以來，五星級飯店實(shí)現(xiàn)收入、利潤的同步增長，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，、%%；，%，；，%，扣除不可比因素，其經(jīng)營狀況有待改善。北京賓館飯店接待國際旅游者歷年人數(shù)變化情況如下圖：，%，北京市歷年旅游外匯收入變動(dòng)情況見下圖：根據(jù)2000年統(tǒng)計(jì)，在國外客人來京的花費(fèi)中，%，僅僅次于在民航與商品的花費(fèi)。北京是中國最主要的國際交往中心，正在按照國際化大城市的客觀要求，拓寬對外交往的渠道，已同76個(gè)國家的96個(gè)首都和大城市建立了友好聯(lián)系，與19個(gè)國家的22個(gè)城市建立了友好城市關(guān)系。投資來源地涉及到香港、美國、日本、臺灣、歐盟各國等100多個(gè)國家和地區(qū)。北京西客站是亞洲最大的現(xiàn)代化鐵路客運(yùn)中心，首都國際機(jī)場是我國最大的航空港，航線通住世界各地。北京是全國的金融決策和宏觀調(diào)控中心城市。北京是中國的首都，是對中國和世界都有巨大影響力的城市。已經(jīng)具有了學(xué)科門類齊全、研究領(lǐng)域廣闊、有雄厚研究力量的自然科學(xué)、技術(shù)科學(xué)和社會科學(xué)體系，成為全國最大的科研基地和國內(nèi)外科學(xué)技術(shù)信息的重要集散地。北京擁有基礎(chǔ)雄厚、門類齊全、體系完整的第二產(chǎn)業(yè)、尤其是改革開放的近二十年來，第二產(chǎn)業(yè)保持了較高的增長速度，當(dāng)前北京市以調(diào)整工業(yè)結(jié)構(gòu)和布局為重點(diǎn)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和輕型、低能耗、無污染的新型工業(yè)。北京的民俗文化豐富多彩，國子監(jiān)古文化街、白云觀廟會等是民俗活動(dòng)的重要地區(qū)。另外，我國會議、展覽經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，也為北京賓館飯店的功能、設(shè)施、服務(wù)提出了新的要求。 北京市飯店賓館概況 賓館飯店基本情況目前北京市列入國家旅游局及統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料的飯店及酒店式公寓共有571家，其中5星級飯店21家、4星級飯店39家、3星級飯店148家、2星級209家、1星級57家、酒店式公寓22家、未定級飯店28家、非定點(diǎn)飯店47家。2000年四星級飯店出租率最高，超過70%；二星級出租率較低。五星級飯店客房收入所占比例未過半數(shù)，餐飲收入比重較高；四星級飯店客房收入超過半數(shù)，餐飲收入也占了非常高的比例；三星級飯店與五星級飯店收入構(gòu)成比較一致；二星級、一星級飯店客房收入比重增加，餐飲收入與其他項(xiàng)收入比重基本相當(dāng)。公寓區(qū)域分布由于公寓以較長時(shí)間進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的人為主要客戶群，所以在商務(wù)氣氛濃厚的朝陽、東城、海淀等區(qū)域，數(shù)量比重較大?！柟毯屯晟剖锥夹蜗螅ㄖ袊锥?、東方古都、現(xiàn)代新都），把北京建設(shè)成全國旅游首善之區(qū)，成為國內(nèi)外旅游者的首選之地，使旅游的發(fā)展充滿首創(chuàng)精神和新意。 寫字樓市場概況 市場供應(yīng)情況隨著北京市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，整個(gè)辦公用房市場日漸活躍，從1994年不足20平方米的竣工量，2000年稍有回落，竣工面積約為69萬平方米，整個(gè)辦公市場存量在500萬平方米左右。 在這四棟寫字樓中，東方廣場二期從面積上講可以說是其中最大的，中國人壽大廈和和喬大廈三期則都位于寫字樓的黃金地段－－規(guī)劃中的北京中央商務(wù)區(qū)，而騰達(dá)大廈則靠近中關(guān)村，新增供應(yīng)量已經(jīng)很大，給市場帶來了很大的壓力，而現(xiàn)有寫字樓所空出的面積則更進(jìn)一步加劇了市場的惡化程度。受高投資回報(bào)率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓，這些因素都會最終促使寫字樓售價(jià)逐漸上漲。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的東遷和部分高科技外企、上市公司的西移就證明了這一點(diǎn)。但由于美國的恐怖襲擊、經(jīng)濟(jì)減速等方面帶來的一系列連鎖反應(yīng)產(chǎn)生了很多不穩(wěn)定因素，對世界經(jīng)濟(jì)有可能產(chǎn)生消極影響，進(jìn)而使跨國公司減少對寫字樓的需求。原因主要有：（1）入世的利好因素對房地產(chǎn)市場尤其是高檔辦公樓的影響都不會立竿見影的，至少需要半年甚至一年的時(shí)間，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場相對于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個(gè)滯后期。實(shí)際上，這種謹(jǐn)慎的態(tài)度也是目前寫字樓發(fā)展商普遍存在的，這與以前北京寫字樓發(fā)展商對利好消息的反應(yīng)形成了鮮明的對比。而臺灣公司更加明顯，尤其是電子行業(yè)，目前臺灣本土甚至已經(jīng)出現(xiàn)空洞化的趨勢，許多這類公司到祖國大陸投資建廠。其中主要有:A、對北京試驗(yàn)區(qū)內(nèi)的新技術(shù)企業(yè)，實(shí)行下列減征或免征稅收的優(yōu)惠：B、對單位和個(gè)人（包括外商投資企業(yè)、外商投資設(shè)立的研究開發(fā)中心、外國企業(yè)和外籍個(gè)人）從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)業(yè)務(wù)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入，免征營業(yè)稅。b、凡在金融街購置辦公用房的中介機(jī)構(gòu)，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過先征后返的辦法，返還其全部所得稅，第四至第五年返還其所得稅的50%。 寫字樓市場供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測申辦奧運(yùn)成功、正式加入WTO、城市改造建設(shè)的逐步加快、各大寫字樓集中區(qū)域規(guī)劃的完成、我國經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)仍然一枝獨(dú)秀……在眾多利好消息下，未來北京寫字樓市場將保持穩(wěn)定發(fā)展。2. 重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目分析項(xiàng)目位于北二環(huán)路與中軸路交會處的東北角，北與已經(jīng)建成的“洲際大廈”聯(lián)體，東臨“神華大廈”、“中成大廈”等寫字樓，周邊還有中景濠庭、世紀(jì)莊園等高檔商品住宅。區(qū)域內(nèi)主要寫字樓情況見下表項(xiàng)目名地址租價(jià)面積寶景大廈安定門￥22018安華發(fā)展大廈安定路￥34000長新大廈安定路￥37920三利大廈安外大街￥12000洲際大廈安外地興居￥66000神華大廈安定門西濱河路￥21600世源大廈安定門外大街￥15000中成大廈安定門西濱河路￥20000龍德行大廈