【正文】 熱點(diǎn)地區(qū)之一。北京已經(jīng)成為中國(guó)與世界各國(guó)郵政、通訊的主要樞紐，市內(nèi)電話裝機(jī)容量已達(dá)462萬門。北京第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度大大超過其它產(chǎn)業(yè)，成為北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。大量的外商投資企業(yè)帶動(dòng)了商務(wù)旅行、商務(wù)會(huì)議增加，增加了賓館飯店，尤其涉外賓館飯店的需求量。近年來，在國(guó)內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策下，節(jié)假日時(shí)間也越來越長(zhǎng)，同時(shí)帶薪休假制度也將逐步提到日程上來，這對(duì)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)將形成重大促進(jìn)。另外，全國(guó)各省、重要城市以及大公司等紛紛在北京市設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，來往人員頻繁。%。具體花費(fèi)構(gòu)成如下圖所示： 國(guó)內(nèi)旅游人員狀況根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年北京賓館飯店共接待外省市來京游客6743萬人次，比1999年增長(zhǎng)10%。北京市歷年客房數(shù)量變動(dòng)情況見下圖：根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，不同星級(jí)飯店客房數(shù)量以及床位數(shù)量比例分布情況如下： 賓館飯店基本經(jīng)營(yíng)情況2000年，%；客房平均出租率61%，較1999年增長(zhǎng)4%；客房平均房?jī)r(jià)394元/間天；，扣除不可比因素。2001年，隨著我國(guó)加入WTO和北京正加緊申辦2008年奧運(yùn)會(huì)，北京市的國(guó)際旅游業(yè)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全年接待海外旅游者將達(dá)300萬人次，比2000年增長(zhǎng)6%；旅游外匯收入29億美元，比2000年增長(zhǎng)5%。不同星級(jí)賓館不同服務(wù)項(xiàng)目所占營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成狀況分析如下：三星級(jí)與五星級(jí)賓館客房服務(wù)收入所占總收入比重最低，未定級(jí)的賓館客房服務(wù)收入所占比重最高。不同星級(jí)飯店各類營(yíng)業(yè)收入比重公寓營(yíng)業(yè)收入中客房收入超過多數(shù)，其他收入項(xiàng)目比重也非常高，而餐飲與商品收入比例較低。不同星級(jí)飯店收入構(gòu)成，五星、四星級(jí)飯店數(shù)量雖然較少，但總收入確占了較大比重：不同星級(jí)飯店利潤(rùn)狀況，五星、四星級(jí)飯店利潤(rùn)較高，其他飯店利潤(rùn)總額仍然為負(fù)值，三星級(jí)飯店虧損最大： 北京賓館飯店區(qū)域分布朝陽區(qū)由于商務(wù)氣氛濃厚，發(fā)展較快，所以賓館飯店數(shù)量最多；海淀區(qū)由于中關(guān)村區(qū)域發(fā)展迅速，旅游休閑景點(diǎn)多，賓館飯店也比較多。三星級(jí)飯店分布三星級(jí)飯店雖然仍然是朝陽等商務(wù)氣氛濃厚的區(qū)域最集中，可在有一定旅游資源的遠(yuǎn)郊區(qū)縣數(shù)量已經(jīng)明顯增加。隨著北京市現(xiàn)代化進(jìn)程加快，加入WTO后對(duì)外交流增加，以及2008年奧運(yùn)會(huì)體育旅游觀光的需求刺激，近幾年客房數(shù)量年增長(zhǎng)速度仍然不會(huì)低于前20年的平均值。增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值的32%，%。全面提高旅游服務(wù)質(zhì)量，提高旅游者的滿意度，旅游產(chǎn)業(yè)全面實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)制度，真正實(shí)現(xiàn)WTO對(duì)旅游業(yè)提出的各項(xiàng)要求，使旅游產(chǎn)業(yè)具備更加強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。以前20年數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，預(yù)測(cè)今后接待海外來京人數(shù)如下：國(guó)內(nèi)游客方面，隨著每年法定假日中長(zhǎng)假的增多，近年來也在以年增長(zhǎng)率超過10%的速度增加，以此為基數(shù)估計(jì)，國(guó)內(nèi)來京游客數(shù)量：在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，外省市國(guó)內(nèi)游客仍是北京市飯店最主要客戶，在旅游業(yè)收入中，國(guó)內(nèi)游客收入目前占總旅游收入近70%，這一趨勢(shì)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變。到2000年大約在449萬平方米左右。 綜合起來，大約有141萬平方米的供應(yīng)量入市。而從中長(zhǎng)期規(guī)劃來看，高檔寫字樓的供應(yīng)量分布有： CBD大約在500萬平方米，中關(guān)村為200萬平方米左右，金融街在150萬平方米左右，其他地區(qū)150萬平方米左右，潛在供應(yīng)量在1000萬平方米左右。目前北京寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率約在9％－11％之間，與國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)5％左右的回報(bào)率相比是非?？捎^的。2001年上半年，市場(chǎng)吸納了近28萬平方米的高檔寫字樓面積，其中多數(shù)面積被電信、金融行業(yè)購(gòu)買且多數(shù)用于自用，同時(shí)新租戶租用和現(xiàn)有租戶擴(kuò)租的情況也比較踴躍。這從一個(gè)側(cè)面反映了中資機(jī)構(gòu)國(guó)際化進(jìn)程的加快。以金融街為例，目前金融街地區(qū)的售價(jià)在2400美元／平方米。從區(qū)位上看，東城區(qū)空置率最高（%），其次是朝陽區(qū)（%），海淀區(qū)和西城區(qū)列第三和第四位，%%。 加入WTO對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響分析中國(guó)已于今年11月加入世界貿(mào)易組織，這對(duì)北京高檔寫字樓 將產(chǎn)生積極的影響。然而，入世之后，這些行業(yè)將很快被允許經(jīng)營(yíng)本地業(yè)務(wù)，它們的規(guī)模將隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展而逐漸擴(kuò)大，隨之產(chǎn)生的對(duì)寫字樓的需求也將逐漸釋放出來。（2）是全球經(jīng)濟(jì)目前正在放緩，美日經(jīng)濟(jì)甚至已經(jīng)進(jìn)入了衰退期，而北京高檔寫字樓市場(chǎng)相當(dāng)大一部分都是由美日公司來支撐的，因此這些國(guó)家經(jīng)濟(jì)的衰退勢(shì)必會(huì)對(duì)北京高檔寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生不利的影響。（3）盡管目前需求不旺，但寫字樓的供應(yīng)在今年下半年到明年上半年卻相當(dāng)多，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年下半年到明年上半年北京高檔寫字樓的供應(yīng)量將接近80萬平方米，這還不包括原有寫字樓中未被消化的部分，如果全加起來的話，實(shí)際有效供應(yīng)將超過120萬平方米，這一供應(yīng)量已經(jīng)超過了北京寫字樓供應(yīng)高峰年1997年的供應(yīng)量（116萬平方米），因此未來半年到一年北京寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量將是比較大的。以上種種情況表明，發(fā)展商目前表現(xiàn)得更加理智，更能從市場(chǎng)的實(shí)際供求關(guān)系來決定其租金的定價(jià)，而不是盲目地跟風(fēng)。實(shí)際上，目前已經(jīng)有不少這樣的公司由于本國(guó)或本地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣而正在或準(zhǔn)備考慮到中國(guó)來投資。但從長(zhǎng)期來看，尤其是入世后半年到一年的時(shí)間，隨著原有寫字樓存量被逐漸吸納以及新的供應(yīng)還沒有出現(xiàn)，并且隨著入世的利好因素逐漸釋放出來，北京高檔寫字樓市場(chǎng)將逐步趨向供需平衡，某些位置好、素質(zhì)高的樓盤會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，高檔寫字樓的租金也會(huì)穩(wěn)步回升，空置率將相應(yīng)地降低。這樣做無疑會(huì)降低開發(fā)商的前期土地開發(fā)成本，從而調(diào)動(dòng)開發(fā)商的積極性；同時(shí)按照“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的原則，使最好位置的土地集中到最有實(shí)力的開發(fā)商手中，使區(qū)內(nèi)的黃金地段能夠建造出標(biāo)志性的物業(yè)，進(jìn)而有力地提升整個(gè)商務(wù)區(qū)的形象。D、對(duì)在國(guó)家、市政府批準(zhǔn)建立的開發(fā)區(qū)內(nèi)直接以出讓方式取得土地并用于高新技術(shù)項(xiàng)目的高新技術(shù)企業(yè)，其土地使用權(quán)出讓金按75%征收；需要繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施四源費(fèi)和大市政費(fèi)，減半征收。（3）西城區(qū)金融街地區(qū)A、在金融街注冊(cè)成立或遷入金融街的中介機(jī)構(gòu)，凡其所得稅交區(qū)財(cái)政的，可以享受所得稅免、減及先征后返的優(yōu)惠政策。d、凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年以內(nèi)的，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過先征后返的辦法返還其所得稅的50%。從北京市城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局來看，朝陽CBD以中央商務(wù)區(qū)定位、海淀中關(guān)村以高科技而著名、金融街地區(qū)則是北京的金融管理中心，相比較之中，金融街對(duì)辦公用房的政策最為寬松，海淀中關(guān)村科技園區(qū)區(qū)對(duì)入住企業(yè)的政策優(yōu)于其他區(qū)域。部分區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)有較激烈的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)還將面臨各類商務(wù)公寓、商住樓的沖擊，更自由支配的空間和更靈活的付款方式是他們的優(yōu)勢(shì)。發(fā)展趨勢(shì)將是出現(xiàn)兩極分化狀況，有著良好口碑和管理的物業(yè)會(huì)受到歡迎，而缺乏管理和競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)經(jīng)營(yíng)上會(huì)難以為繼。擬建項(xiàng)目的二環(huán)路以南，鼓樓外大街以西，主要是大片老城區(qū)及零星辦公、商業(yè)區(qū)域，都還沒有形成良好的商務(wù)氛圍，而在東面相鄰不遠(yuǎn)的安定路商務(wù)氣氛已經(jīng)較濃厚。本區(qū)域中商業(yè)寫字樓中高檔物業(yè)主要集中在西濱河路、安定門外、安貞一帶，規(guī)模不大，同時(shí)夾雜眾多小型中低檔寫字樓和各類飯店、商住公寓，有一定的商務(wù)氣氛但沒有形成整體風(fēng)格。2. 目標(biāo)區(qū)域中寫字樓經(jīng)營(yíng)狀況目標(biāo)區(qū)域中中高檔寫字樓項(xiàng)目有天鴻寶景大廈、三利大廈、洲際大廈、神華大廈、世源大廈、安華發(fā)展大廈、長(zhǎng)新大廈等，它們的出租情況較好，出租率一般都在75％～90％間；中低檔項(xiàng)目體量小，市場(chǎng)有一定的需求，出租狀況較佳，大都在80％～95％間。各主要飯店基本情況如下表所示：?jiǎn)挝幻Q星級(jí)經(jīng)濟(jì)類型客房數(shù) （間、套）床位數(shù)（張）年平均職工數(shù)（人）開業(yè)時(shí)間華北大酒店3國(guó)有4207757061990竹園賓館3國(guó)有16301231982海南飯店未定集體9080661990江蘇大廈3　185　248　河北飯店2國(guó)有1853502231986太陽宮賓館2股份1503041721993銀豐賓館未定股份931291081998化工輕工貿(mào)易大廈1國(guó)有751521001990 區(qū)域飯店經(jīng)營(yíng)狀況2000年區(qū)域內(nèi)飯店平均客房出租率58%，太陽宮賓館出租率最高達(dá)到73%，銀豐賓館出租率最低，只有33%。附主要飯店經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況，詳見下表：?jiǎn)挝幻Q全員勞動(dòng) 生產(chǎn)率 （萬元/人）人均創(chuàng)利 （萬元/人）客房實(shí)際 平均房?jī)r(jià)（元/間天）平均客房出租率（%）營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成（%）總利潤(rùn)（萬元）產(chǎn)值(萬元)客房餐飲商品其他華北大酒店342605235752825542竹園賓館42458306018481海南飯店　　110　　　　　　　江蘇大廈394595535——9　3683河北飯店248567219631182太陽宮賓館17173752311896銀豐賓館268336337————550化工輕工貿(mào)易大廈122695537——811538 目標(biāo)區(qū)域酒店式公寓調(diào)查目標(biāo)區(qū)域中提供酒店式公寓產(chǎn)品的不多主要是天鴻寶景大廈，其它周邊商務(wù)公寓項(xiàng)目主要有京寶花園、泰利明苑、三秀涵雅居、中景濠庭、柳清居、杰寶公寓。項(xiàng)目以西及南面雖然有大片老城區(qū)，有舊城改造發(fā)展?jié)摿?，但由于拆遷費(fèi)用較高，較短時(shí)期內(nèi)周圍環(huán)境出現(xiàn)較大改善的可能性較小。消費(fèi)上以住宿、餐飲為主，娛樂休閑僅占一小部分。從整體上考慮大廈各類用途部分在標(biāo)準(zhǔn)上都要符合大廈形象與地位，并與周邊項(xiàng)目相協(xié)調(diào)。北京四星、五星級(jí)飯店由于房?jī)r(jià)高，主要客源來自海外，其經(jīng)營(yíng)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響較大，在近年收入、盈利狀況雖有所好轉(zhuǎn)，但自2001年開始全球股市下滑、歐美日經(jīng)濟(jì)一蹶不振、出現(xiàn)衰退跡象，海外游客增長(zhǎng)有放緩趨勢(shì)，同時(shí)周邊東南亞國(guó)家也加緊了對(duì)游客資源的爭(zhēng)奪。對(duì)于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。從贏利狀況看，三星級(jí)酒店雖然在全市范圍內(nèi)仍然處于虧損狀況，可區(qū)域內(nèi)三星級(jí)飯店?duì)I業(yè)狀況良好，、為區(qū)域內(nèi)收入最高的飯店。從區(qū)域市場(chǎng)看，本地區(qū)較普遍的是無星級(jí)的普通旅館和招待所，這也比較適合于區(qū)域內(nèi)國(guó)有大型企業(yè)和機(jī)關(guān)眾多，一般公務(wù)旅行人員多的現(xiàn)狀。%～%；%～%；%～%。本項(xiàng)目在定位時(shí)，因是作為中高檔經(jīng)營(yíng)性綜合物業(yè)，需要穩(wěn)定的收入來源，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)為了充分利用地下、地上車位面積，所以宜適當(dāng)控制飯店面積，提高寫字樓、商業(yè)配套比例。宏觀經(jīng)濟(jì)狀況將從根本上決定項(xiàng)目綜合樓后市的發(fā)展。 潛在供應(yīng)量的風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)寫字樓、賓館飯店已經(jīng)比較密集，今年還是有深房大廈、浙江大廈、天鴻寶景等多個(gè)項(xiàng)目投入使用，2002年預(yù)計(jì)將有柳清居、三秀涵雅居、中景濠庭、世紀(jì)莊園等多個(gè)項(xiàng)目以商住形式正式接受入住。 定位風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)項(xiàng)目寫字樓定位于國(guó)內(nèi)企業(yè)，飯店也主要定位于國(guó)內(nèi)客戶，雖然比較適合區(qū)域目前及今后的發(fā)展?fàn)顩r，但與周邊項(xiàng)目沒有形成明顯區(qū)分，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)很難避免，很容易形成底層次競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。無論對(duì)寫字樓客戶還是飯店客戶，交通往往是他們非常關(guān)心的問題，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)重視車輛進(jìn)出口設(shè)計(jì)，既要縮短客戶進(jìn)出繞行距離，又要盡量避免進(jìn)出口出現(xiàn)擁堵狀況。二、市場(chǎng)原則各段銷售情況按市場(chǎng)一般情況測(cè)定三、客觀原則基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取及假設(shè)條件的確定只考慮大多數(shù)項(xiàng)目的一般情況 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取的依據(jù)u 文件規(guī)定的部分?jǐn)?shù)據(jù)u 開發(fā)商提供的項(xiàng)目方案u 中房指數(shù)長(zhǎng)期的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)u 市場(chǎng)調(diào)查分析及預(yù)測(cè)的相關(guān)數(shù)據(jù)u 專業(yè)人員估算經(jīng)驗(yàn) 建設(shè)成本第一、 土地獲取及開發(fā)費(fèi)用 國(guó)有土地使用權(quán)出讓金測(cè)算方法：基準(zhǔn)地價(jià)法項(xiàng)目在北京市地價(jià)區(qū)類劃分中屬于四類地區(qū)?？傆?jì)小市政費(fèi) 1008 萬元房屋建設(shè)費(fèi)用按5000元/平方米（建筑面積）房屋建設(shè)費(fèi)房屋建設(shè)費(fèi)用 12600 萬元第二部分合計(jì)： 13608 萬元第三、工程建設(shè)期間管理費(fèi)取第一、第二項(xiàng)的3%合計(jì) 718萬元第四、相關(guān)稅費(fèi)取前三項(xiàng)總和的5%合計(jì) 1233萬元第五、財(cái)務(wù)費(fèi)用%合計(jì) 1683萬元第六、不可預(yù)見費(fèi)一般民用工程取3~7%本項(xiàng)目取5%合計(jì) 1398萬元第七、租售期間的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)情況一般在25%~35%之間，取毛租金收入的30% 。 本寫字樓使用年限為50年，建設(shè)期為2年，經(jīng)營(yíng)期按 48 年計(jì)，不考慮殘值。3192≈動(dòng)態(tài)投資回收期為＝27－1＋188247。