【正文】 投資性。 合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售面積分析 ? 圖 3： 2023年 4季度合肥市辦公類商品房銷售面積圖（單位：平方米） 0202340006000800010000十月份十一月份十二月份十月份 4319 1584 0 7481 2463十一月份 7544 3428 3394 4033十二月份 8412 2677 701 628 0 4779蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)政務(wù)區(qū)新站區(qū) ?從銷售面積的數(shù)據(jù)看，仍然是老市區(qū)的銷售面積比較大。 合肥市近期辦公類商品房綜合分析 ? 從以上數(shù)據(jù)可以看出，合肥市 4季度的辦公類商品房銷售隨著住宅銷售的升溫，也在回暖之中，廬陽區(qū)和新站區(qū)表現(xiàn)得極為明顯。 合肥市寫字樓個(gè)案分析 ? 項(xiàng)目名稱：天徽大廈 ? 開發(fā)商 ： 安徽華松物業(yè)有限公司 地址 合肥市市府廣場 ? 建筑類別 高層 (商業(yè)寫字樓 ) 售樓熱線 05512657666 ? 均價(jià) 4100元 /平米 樓層：共 28層，單層標(biāo)高 ； ? 入住日期 2023823 ? 戶型面積： 125平方米 290平方米 ? 目前租價(jià)： 40～ 60元 /平米 /月， ? 交通狀況： 11 10 10 9 ? 項(xiàng)目名稱： 新都會(huì) ? 樓盤名稱 : CBD中央廣場 ? 售樓地址 : 合肥長江中路 369號(hào) (合肥一中旁 ) 聯(lián)系電話 : 05512826060,2828080 ? 發(fā) 展 商 : 安徽安興發(fā)展股份有限公司 物業(yè)公司 : 深圳鵬基物業(yè)管理有限公司 ? 占地面積 : 14154 ㎡ ? 建筑面積： ㎡ ? 標(biāo)志概括： 高科技標(biāo)志性投資型商業(yè)樓盤 ? 付款方式 : 一次性付款 \銀行按揭貸款 按揭首付 4成 貸款六成 最長可十年按揭 ? 面積區(qū)間： 80平米至整層自由分割 ? 公 攤： 寫字樓 40%多 均 價(jià)： 5317元／平方米 ? 物業(yè)管理： 5元 /平方 ? 周邊配套： 周邊交通便利 ,有 32條公交線路從此經(jīng)過 。在合肥市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的大背景下，它將提升合肥市的良好城市形象，顛覆傳統(tǒng)社區(qū)形態(tài)及商務(wù)辦公模式，讓合肥新貴從容駕馭都市的巔峰生活 。 ? 項(xiàng)目名稱： 中環(huán)國際大廈 ? 位置 ： 合肥勝利路與臨泉路交匯處 ? 聯(lián)系電話 :05514244222,4244446 ? 發(fā) 展 商 :中環(huán)地產(chǎn) /合肥華歐置業(yè)有限公司 ? 占地面積 : 四萬余平方米 建筑面積 : 六萬余平方米 共 29層 ? 均價(jià)： 4850元 /平方米 付款方式 :一次性付款 \銀行按揭付款 ? 公攤 ： 25%多 物管 ： 3元 /㎡ ? 項(xiàng)目介紹： ? 中環(huán)國際大廈座落于合肥市勝利路與臨泉路交匯處，由雙百米建筑 ——甲級(jí)寫字樓、連幢商務(wù)公寓、會(huì)所和泊車場構(gòu)成，樓高百米，共 31層（底下 2層）。 ? 規(guī)劃：商辦樓， 513層公寓性質(zhì)，衛(wèi)生間簡裝修，衛(wèi)生間 ,廚房和主臥有內(nèi)墻其余無分割。電梯是德國品牌，一秒半一層。 各案分析總結(jié) 從格價(jià)方面來看：合肥市寫字樓價(jià)格由于其所處地段、品質(zhì)的差異，價(jià)格差距明顯。 從租金方面看：各寫字樓租金差距較大，從 25——40元 /平方米 /月不等，平均租金約在 35元 /平方米 /月左右。而位于一環(huán)外的寫字樓受其外部環(huán)境的影響，租金水平較低，但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，寫字樓在未來會(huì)有很大的發(fā)展空間，而且租金價(jià)位相信也會(huì)隨之有所上漲。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標(biāo)之一。（三大趨 勢(shì)，寫字樓向政務(wù)區(qū)發(fā)展；隨著舊城改造的進(jìn)行，在一環(huán)內(nèi) 片區(qū)寫字樓的興起；寫字樓高端方向的發(fā)展，但高端化的寫 字樓只能是小而精。 趨勢(shì)三：客群化發(fā)展 隨著社會(huì)分工明確化、細(xì)分化速度的加快，寫字樓客戶的行業(yè)特性更為突出，具有高品質(zhì)的寫字樓將一改“有客必租”的做法而向“擇客而租”發(fā)展。大規(guī)模寫字區(qū)的影響力已在形成。以及蒙城路北二環(huán)板塊和步瑞琪 IT專業(yè)市場板塊。 ? 寫字樓客戶以外地駐合肥分支機(jī)構(gòu)以及合肥服務(wù)性行業(yè)主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)等行業(yè)。商住樓的客戶是寫字樓市場的潛在客戶。 隨著本土企業(yè)實(shí)力與競爭力的提高，其自身的辦公場所在樹立形象，展示公司實(shí)力等方面起到了重要作用。 項(xiàng)目周邊幾條市政道路的修建及完工，使本項(xiàng)目的交通條件更加完善。 據(jù)權(quán)威部門預(yù)計(jì)，政府將在近期取消寫字樓項(xiàng)目按揭貸款，一旦此政策的落實(shí)，將對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生不可預(yù)計(jì)的影響 商住樓、住宅商用等現(xiàn)象的存在，使得其低廉的價(jià)格吸引了大部分購買者，從而導(dǎo)致寫字樓的目標(biāo)消費(fèi)群被嚴(yán)重分流。 B：一般投資者：偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有優(yōu)選及備選、保底三種計(jì)劃。 項(xiàng)目的定位方向 新派寫字樓 ——24小時(shí)式寫字樓 可支持你 24小時(shí)工作的地方 24小時(shí)式寫字樓闡述 24小時(shí)式寫字樓的以實(shí)用為主， 主要目標(biāo)客戶 是 發(fā)展迅速的貿(mào)易公司、 IT、設(shè)計(jì)公司、代理公司及其他中小型企業(yè) ，此利益點(diǎn)將受到許多中小企業(yè)甚至是中大型企業(yè)的追捧。節(jié)約成本對(duì)中小企業(yè)來說相當(dāng)重要，而就算是經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚的中大型企業(yè)，在“開源”不易的今天，也開始崇尚“節(jié)流”，辦公成本的控制已成為他們重要的課題。 跳出北一環(huán)看項(xiàng)目 從項(xiàng)目未來發(fā)展看，本案需要跳出北一環(huán)片區(qū)來審視，不僅是北一環(huán)片區(qū)寫字樓的升級(jí)版，甚至是終結(jié)版。以創(chuàng)導(dǎo)全天候的新一代商務(wù)生活，充分尊重知識(shí)型成長型的中小企業(yè)需求。 ? “ 商務(wù)館 ” 的概念強(qiáng)調(diào)本案商務(wù)寫字樓的精致性，并對(duì)其提升，符合本案體量及配套設(shè)施的純商務(wù)寫字樓的概念。 主題概念 24H新銳商務(wù)館，領(lǐng)銜亞 CBD ? 強(qiáng)調(diào)全天候的商務(wù)概念，用數(shù)字化強(qiáng)化，突出時(shí)尚感。體現(xiàn)新銳企業(yè)的工作方式。 ? 項(xiàng)目差異化特征： 24H新銳商務(wù)館 強(qiáng)調(diào) 24小時(shí)全天候的商務(wù)館概念。 形象推廣策略 ? 密碼對(duì)接。 ? 情感關(guān)懷。同時(shí)，每個(gè)廣告又要有自身的訴求點(diǎn)。 角色：投資理財(cái)專家 ， 理性色彩濃厚 大眾推銷 公 共 展 示 媒 介 推 廣 銷 售 促 進(jìn)（ SP） 活動(dòng) VIS系統(tǒng)設(shè)計(jì)及應(yīng)用 印 刷 品 現(xiàn)場及 戶外 樓書 DM單 、 海報(bào) 售樓處 圍墻及周邊環(huán)境展示 其他戶外廣告及看板 軟文炒作 （ 提前預(yù)熱及中期維持 ） 硬體廣告 報(bào)紙 （ 主流報(bào)刊 ） 電視廣告：收視率較高的新聞及娛樂節(jié)目 時(shí)間：開盤期及其他促銷關(guān)鍵點(diǎn) 主題：公關(guān)活動(dòng) ， 目錄 ?第一部分 :項(xiàng)目概況 ?第二部分 :合肥市辦公樓項(xiàng)目市場概況 ?第三部分 :項(xiàng)目定位及 SWOT分析 ?第四部分 :營銷定位及主題概念 ?第五部分 :營銷推廣及廣告策略 ?第六部分 :項(xiàng)目價(jià)格定位 項(xiàng)目價(jià)格定位 我們運(yùn)用市場比較法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位：選取了在銷或已交付使用的 8個(gè)樓盤作為參照物 (它們與本案相比擁有一個(gè)相同的屬性 ,為合肥市具有代表性的寫字樓項(xiàng)目 ) 類比項(xiàng)目綜合比較表 類比因素 CBD中央廣場 仁和大廈 新都會(huì) 價(jià)格系數(shù)表 項(xiàng) 目 參 數(shù) CBD中央廣場 仁和大廈 新都會(huì) 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我