【正文】 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 角色：投資理財(cái)專家 ， 理性色彩濃厚 大眾推銷 公 共 展 示 媒 介 推 廣 銷 售 促 進(jìn)（ SP） 活動(dòng) VIS系統(tǒng)設(shè)計(jì)及應(yīng)用 印 刷 品 現(xiàn)場(chǎng)及 戶外 樓書 DM單 、 海報(bào) 售樓處 圍墻及周邊環(huán)境展示 其他戶外廣告及看板 軟文炒作 （ 提前預(yù)熱及中期維持 ） 硬體廣告 報(bào)紙 （ 主流報(bào)刊 ） 電視廣告：收視率較高的新聞及娛樂節(jié)目 時(shí)間：開盤期及其他促銷關(guān)鍵點(diǎn) 主題：公關(guān)活動(dòng) ， 目錄 ?第一部分 :項(xiàng)目概況 ?第二部分 :合肥市辦公樓項(xiàng)目市場(chǎng)概況 ?第三部分 :項(xiàng)目定位及 SWOT分析 ?第四部分 :營(yíng)銷定位及主題概念 ?第五部分 :營(yíng)銷推廣及廣告策略 ?第六部分 :項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 我們運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位：選取了在銷或已交付使用的 8個(gè)樓盤作為參照物 (它們與本案相比擁有一個(gè)相同的屬性 ,為合肥市具有代表性的寫字樓項(xiàng)目 ) 類比項(xiàng)目綜合比較表 類比因素 CBD中央廣場(chǎng) 仁和大廈 新都會(huì) ? 情感關(guān)懷。 ? 項(xiàng)目差異化特征： 24H新銳商務(wù)館 強(qiáng)調(diào) 24小時(shí)全天候的商務(wù)館概念。 主題概念 24H新銳商務(wù)館，領(lǐng)銜亞 CBD ? 強(qiáng)調(diào)全天候的商務(wù)概念，用數(shù)字化強(qiáng)化，突出時(shí)尚感。以創(chuàng)導(dǎo)全天候的新一代商務(wù)生活，充分尊重知識(shí)型成長(zhǎng)型的中小企業(yè)需求。節(jié)約成本對(duì)中小企業(yè)來說相當(dāng)重要，而就算是經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚的中大型企業(yè)，在“開源”不易的今天，也開始崇尚“節(jié)流”，辦公成本的控制已成為他們重要的課題。 B：一般投資者：偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有優(yōu)選及備選、保底三種計(jì)劃。 項(xiàng)目周邊幾條市政道路的修建及完工，使本項(xiàng)目的交通條件更加完善。商住樓的客戶是寫字樓市場(chǎng)的潛在客戶。以及蒙城路北二環(huán)板塊和步瑞琪 IT專業(yè)市場(chǎng)板塊。 趨勢(shì)三：客群化發(fā)展 隨著社會(huì)分工明確化、細(xì)分化速度的加快，寫字樓客戶的行業(yè)特性更為突出，具有高品質(zhì)的寫字樓將一改“有客必租”的做法而向“擇客而租”發(fā)展。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標(biāo)之一。 從租金方面看：各寫字樓租金差距較大，從 25——40元 /平方米 /月不等，平均租金約在 35元 /平方米 /月左右。電梯是德國(guó)品牌，一秒半一層。 ? 項(xiàng)目名稱： 中環(huán)國(guó)際大廈 ? 位置 ： 合肥勝利路與臨泉路交匯處 ? 聯(lián)系電話 :05514244222,4244446 ? 發(fā) 展 商 :中環(huán)地產(chǎn) /合肥華歐置業(yè)有限公司 ? 占地面積 : 四萬余平方米 建筑面積 : 六萬余平方米 共 29層 ? 均價(jià)： 4850元 /平方米 付款方式 :一次性付款 \銀行按揭付款 ? 公攤 ： 25%多 物管 ： 3元 /㎡ ? 項(xiàng)目介紹： ? 中環(huán)國(guó)際大廈座落于合肥市勝利路與臨泉路交匯處，由雙百米建筑 ——甲級(jí)寫字樓、連幢商務(wù)公寓、會(huì)所和泊車場(chǎng)構(gòu)成，樓高百米，共 31層（底下 2層）。 ? 樓盤名稱 : CBD中央廣場(chǎng) ? 售樓地址 : 合肥長(zhǎng)江中路 369號(hào) (合肥一中旁 ) 聯(lián)系電話 : 05512826060,2828080 ? 發(fā) 展 商 : 安徽安興發(fā)展股份有限公司 物業(yè)公司 : 深圳鵬基物業(yè)管理有限公司 ? 占地面積 : 14154 ㎡ ? 建筑面積： ㎡ ? 標(biāo)志概括： 高科技標(biāo)志性投資型商業(yè)樓盤 ? 付款方式 : 一次性付款 \銀行按揭貸款 按揭首付 4成 貸款六成 最長(zhǎng)可十年按揭 ? 面積區(qū)間： 80平米至整層自由分割 ? 公 攤： 寫字樓 40%多 均 價(jià)： 5317元／平方米 ? 物業(yè)管理： 5元 /平方 ? 周邊配套： 周邊交通便利 ,有 32條公交線路從此經(jīng)過 。 合肥市近期辦公類商品房綜合分析 ? 從以上數(shù)據(jù)可以看出，合肥市 4季度的辦公類商品房銷售隨著住宅銷售的升溫，也在回暖之中，廬陽區(qū)和新站區(qū)表現(xiàn)得極為明顯。政務(wù)區(qū)由于近幾年的人氣突升，寫字樓的價(jià)格也是隨之猛漲，其價(jià)格之高預(yù)期目前的地區(qū)人氣狀況形成了較大的反差，這也可以看出寫字樓具有較大的投資性。 合肥市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展前景與趨勢(shì) ? 隨著合肥經(jīng)濟(jì)的迅速起飛，寫字樓市場(chǎng)也開始迅速騰飛。 其次，從寫字樓的配套設(shè)施上看，都較為高檔， 5A級(jí)的寫 字樓頻頻推出。 C、 0 05和 06年推出市場(chǎng)的寫字樓項(xiàng)目曾出不窮，如萬通 大廈、天怡商務(wù)中心、安徽國(guó)際商務(wù)中心、 CBD中央廣場(chǎng)、 香港廣場(chǎng)、新都會(huì) ? 建筑概況 項(xiàng)目用地面積 ㎡ ， 總建筑面積 18120㎡ ， 地上建筑面積 15350㎡ ， 地下建筑面積 2770㎡ ， 項(xiàng)目容積率 ， 綠地率 % 。該區(qū)是以合肥市老城區(qū)為主體，輻射發(fā)展的一個(gè)大區(qū)，為合肥市城市的核心區(qū)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。 二 項(xiàng)目的工程概況 ? 設(shè)計(jì)概況 本項(xiàng)目建筑由 1幢獨(dú)立樓宇組成，項(xiàng)目建設(shè)配套有一個(gè)大型地下車庫(kù)。也許是眾多開發(fā)商同時(shí)看到了 寫字樓的市場(chǎng)潛力，紛紛投資興建寫字樓項(xiàng)目，寫字樓數(shù) 量迅猛上升。 合肥寫字樓的發(fā)展特點(diǎn) 首先從地域特征上看，合肥寫字樓區(qū)域集中化已非常明 顯。 隨著合肥城市化進(jìn)程的加速，合肥城市經(jīng)濟(jì)由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)為第 三產(chǎn)業(yè)為主，合肥寫字樓的需求量將進(jìn)一步增加，寫字樓開發(fā)前景 看好。 合肥市辦公類商品房近期銷售情況 ?經(jīng)歷過去三年的瘋狂銷售時(shí)期，合肥市近 期寫字樓的銷售速度趨于平緩。結(jié)合銷售套數(shù)的數(shù)據(jù)來看，辦公類商品房的套均面積一般在 300平方米左右，當(dāng)然現(xiàn)在的寫字樓都是全框架結(jié)構(gòu)，戶型面積都是可以任意分割的，但 300平方米可能是一個(gè)比較受市場(chǎng)歡迎的單套面積范圍。環(huán)球廣場(chǎng) ? 地址： 馬鞍山南路與屯溪路交匯處東南側(cè) 聯(lián)系電話 : 05514650788 4650888 ? 發(fā) 展 商 : 安徽國(guó)圣房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑設(shè)計(jì)院：上海第九設(shè)計(jì)院 ? 建筑面積： 約 9萬平方米 : 總 層 數(shù) 26層 ? 均價(jià)： 4280元 /平方米 ? 付款方式 :銀行按揭貸款 \一次性付款 ? 交通狀況 : 10 12 2 153 ? 車位： 584個(gè) ? 項(xiàng)目介紹 ? 新都會(huì) ? 項(xiàng)目名稱：財(cái)富廣場(chǎng) ? 發(fā) 展 商： 安徽省郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 ? 投 資 商： 安徽郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 ? 建筑類別： 商務(wù)寫字樓 位置：合肥市濉溪路 287號(hào) ? 占地面積： 5萬平方米 開盤時(shí)間： 03年 12月 12日 ? 交通狀況： 124， 12， 22， 137， 14， 104， 7 ? 單價(jià)約 5000元 /㎡ ? 層高 : 1F: 2F4F: 5F6F: 7F及以上 : ? 大堂挑空：９米，大理石地面，花崗巖電梯門廳。 14商網(wǎng)， 1424寫字樓，整層出售。價(jià)格最低約在 4000元 /平方米左右，最高超過了 6000元 /平方米。 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。） 趨勢(shì)一：人性化和生態(tài)化 隨著人們對(duì)辦公環(huán)境需求的日益提高，對(duì)綠色景觀的日益渴求， 生態(tài)化寫字樓被開發(fā)商迅速看好。一般一個(gè)國(guó)際化寫字區(qū)的開發(fā)體量約在 10萬平方米左右，可滿足約 10000人辦公和商務(wù)，并集合辦公、會(huì)議、展示、交流、商業(yè)等多種商務(wù)功能，產(chǎn)生１＋１＞２的復(fù)合效應(yīng)。 ? 寫字樓出租率比校高，達(dá)到了 80%左右；但是同時(shí)銷售率卻比較低，整體在 40％左右。由于專業(yè)寫字樓在適用空間、意境空間、結(jié)構(gòu)空間三個(gè)層面上能夠有效、完美的結(jié)合，從而會(huì)滿足大部分公司對(duì)高層次商