【正文】 2023/2/252023/2/25Saturday, February 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/252023/2/252023/2/252/25/2023 10:37:54 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 招商重大業(yè)績釋放 ， 刺激投資熱情 。 ? 招商啟動 與政府、行業(yè)協(xié)會形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在本區(qū)域內(nèi)迅速啟動招商 。 售樓處包裝。 95 前提推廣策略 4：大眾傳播造勢 ※ 將大眾傳媒主要作用由信息告知轉(zhuǎn)化為造勢，建立項(xiàng)目社會知名 度。 93 前期推廣策略 2：點(diǎn)對點(diǎn)客戶積累 ※ 收集以成都市以東地區(qū)為主的各行業(yè)企業(yè)名單，并和企業(yè)主建立了良好的信息交流關(guān)系。 ※ 經(jīng)營策略：如何實(shí)現(xiàn)酒店、商業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)效益增長。 商場設(shè)計(jì)特色 無處不在的餐飲 … 商場設(shè)計(jì)特色 參考 Coffee Desert Cake Cheese Ice Cream Beers Wine Theme Restaurant Food Court 冰天雪地變成 … 室內(nèi)春天 … 炎炎夏日變成 … 商場設(shè)計(jì)特色 將購物變?yōu)?… 愉悅的享受 … 商場設(shè)計(jì)特色 主題化概念 … 商場設(shè)計(jì)特色 參考 中庭的利用 … 商場設(shè)計(jì)特色 參考 混業(yè)經(jīng)營的布局 … 商場設(shè)計(jì)特色 參考 在每層的商業(yè)布局中 ， 除主力店和相對集中功能區(qū)域外 ， 通常采用混業(yè)經(jīng)營原則 ， 這種看似凌亂的布置可以使消費(fèi)者在購物時(shí)充滿偶然性和隨機(jī)性 ， 并使消費(fèi)者體驗(yàn)到 “ 逛街 ” 和隨機(jī)購物的樂趣 。 ? 早教中心、才藝教室的課程時(shí)間長；可以在其周邊安排兒童服飾、玩具，成年人教育以及女性美甲、美容美發(fā)等，使陪同父母的等待時(shí)間更有樂趣。 目標(biāo)消費(fèi)群 其他消費(fèi)群 簡陽、眉山、成都等周邊城市 之中高收入家庭 次主力消費(fèi)群 具備新消費(fèi)意識形態(tài) 之 全市中高收入人群 主力消費(fèi)群 龍泉的中高收入人群 商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位 參考 ? 由于一層的檔次定位是決定整體商場檔次的重要基礎(chǔ)，一層的商業(yè)檔次要盡量提高，才能提高整體商場的檔次，同時(shí)將零售向更高樓層延續(xù)； ? 考慮到目前世紀(jì)廣場的商業(yè)氣氛并不濃厚，給人的直觀感覺還是停留在雜亂的層次上。以港澳臺和國內(nèi)中高層管理人員，以及國外技術(shù)人員和管理人員為主； ?可以借助酒店管理公司的團(tuán)隊(duì)管理或者聘請知名的服務(wù)式管理公司； ?月租金約 120150元 /㎡ /月（建筑面積）。 ?品牌公司、針對個(gè)人消費(fèi)的相關(guān)公司以及分布在周邊老舊寫字樓和賓館的公司將是本項(xiàng)目未來的主要客戶。 ?將本項(xiàng)目客戶群定位為家庭月收入 5000元以上、 3040歲的時(shí)尚人群； ?利用未來龍泉品牌更新?lián)Q代機(jī)會，打造流行時(shí)尚基地，與現(xiàn)有商場形成競爭差異； 關(guān)鍵詞：年輕時(shí)尚人群，時(shí)尚風(fēng)向標(biāo) 市場空白分析 2 商業(yè)部分項(xiàng)目定位建議： ? 將本項(xiàng)目打造成為集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合購物中心； ? 以國際二線品牌和國際時(shí)尚品牌為主的時(shí)尚前沿基地； ? 整個(gè)商場為體現(xiàn)時(shí)尚、娛樂、教育、家庭的 “時(shí)尚家庭育樂館” 。 建議 2：從銷售上考慮盡可能多做街鋪 低層買鋪考慮因素分析 %%%%%% %% %%%%%%%%%購買因素每平米單價(jià)總價(jià)位置人流量升值潛力發(fā)展前景周邊商業(yè)氛圍交通條件周邊配套商業(yè)輻射力 解析 1：投資者最看重位置和人流 量；項(xiàng)目周邊人流量目前較小。 準(zhǔn)確的市場定位則可以保證以后的經(jīng)營和實(shí)現(xiàn)投資收益。 ※ 為項(xiàng)目提供大量的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)資源，最重要的是從全局角度出發(fā)，對綜合性商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌、定位、推廣、銷售、經(jīng)營等全程的掌控。氣候已形成，需要政府的各項(xiàng)投入、也需來自全世界的汽車生產(chǎn)商的加入。 裝配車間 成品展示 車城鳥瞰 44 以上商圈經(jīng)營策略 第一步 第二步 第三步 正式營運(yùn)后，通過專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)對前期招募的商家進(jìn)行總體的統(tǒng)籌管理，并實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展。 ? 專業(yè)化配置已成基本要求： 配置專業(yè)化將成主流 ， 如錦上時(shí)代正是量身定做 、 迎合而上 。 ? 品牌零售商： 另外近４０ ％ 的份額中 ， 品牌零售業(yè)商已成主要客源 。 ※ 交通具有優(yōu)勢： 公園路 、 建材路等多條道路鏈接龍泉城中心與陽光體育城 。 29 產(chǎn)品發(fā)展趨勢 2 公共部位： 公共部位的設(shè)計(jì)如 大堂、梯廳 重視程度越來越高。 目前在建的龍泉首個(gè)寫字樓誕生 錦上時(shí)代 (乙級 )，開啟近郊高端商務(wù)時(shí)代；錦上時(shí)代是成都眾錦置業(yè)在龍泉城區(qū)打造的首座專乙級寫字樓，建筑面積約 32023平方米，地上 32層，樓高近 100米，共 384間。 19 項(xiàng)目威脅分析 2 ※ 同區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品 競爭激烈： 原有：成都百貨大樓、花海酒店等，在建的有錦上時(shí)代， 32023㎡ 左右 。 (5年內(nèi)將新入住 3萬人左右 )。 ，人氣較弱。 ，酒店、寫字樓和商業(yè)部分可捆綁 或分散提升區(qū)域價(jià)值，提升商業(yè)氛圍。 ? 本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)，將來這里將是龍泉城區(qū)中高端收入者集中地，相應(yīng)商業(yè)氛圍也是龍泉驛區(qū)中高端集中地帶。 ? 項(xiàng)目西部是御源大湖區(qū)新盤，距離約 100米；項(xiàng)目東部為銀河城市綜合體，有 50米；南部是皇冠國際、藝錦灣、果殼里的城等中高端大型樓盤，有 200左右。公路方面，以橫向干道驛都大道、成龍大道（及延伸線成簡快速路）、成洛大道、成渝高速、成南高速、成安渝高速公路（在建）和縱向干道東三環(huán)路、蜀王（洪河）大道、繞城高速、新雙龍路、汽車城大道、成環(huán)路、第二繞城高速（在建）等縱橫交錯(cuò)的路網(wǎng)貫穿全區(qū)。 區(qū)人民政府駐世紀(jì)廣場道 。1 大廈 商 業(yè) 定位及建議 !!!!企劃機(jī)構(gòu) 2023年 6月 2 目 錄 前言 第一部分：走進(jìn)龍泉 第二部分：產(chǎn)品概況 第三部分： SWOT分析 第四部分：酒店市場分析 第五部分：寫字樓市場分析 第六部分：商業(yè)市場分析 第七部分：項(xiàng)目定位建議 第八部分：項(xiàng)目推廣建議 第九部分：項(xiàng)目招商與銷售建議 3 前言 ※ 針對 大廈項(xiàng)目特性，根據(jù)目前龍泉驛區(qū)酒店、寫字樓、商業(yè)總體市場供求 狀況，并結(jié)合項(xiàng)目所在成都以東區(qū)域的特性，就本案的運(yùn)作思路提供參考意見。 ⊙ 有北周文王碑 、 蜀僖王陵 。 公交： 龍泉驛區(qū)現(xiàn)已開通 7條龍泉驛城區(qū)對接龍泉中心的城市公交線路： 218路、 223路、 313路、 332路、 854路、 854A路和 856路； 3條龍泉驛主要場鎮(zhèn)對接龍泉中心的城市公交線路： 219路（洛帶場鎮(zhèn)）， 858路（西河場鎮(zhèn)），858A路（洪安場鎮(zhèn)）， 858B路、 869路（同安城區(qū)）；多條成都中心城區(qū)內(nèi)（繞城高速內(nèi)的十洪組團(tuán)）的市區(qū)公交線路： 12路、 80路、 94路、 97路、108路、 122路、 136路、 301路、 336路、 534路、 537路、 855路、 855A路、857路、 857A路等。 ? 本項(xiàng)目距離地鐵站與汽車總站較近，但又保持一定的區(qū)隔，距離龍泉汽車站約 500米。 ? 整體而言，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑹驱埲A區(qū)未來中高端社區(qū)、中高端商業(yè)區(qū)、中高端消費(fèi)區(qū)。 ，未來商業(yè)前景看好。 ，短時(shí)間內(nèi)入住率較低，項(xiàng)目 期間項(xiàng)目運(yùn)營較難。 ，辦公、購物、休 閑形式單一或不足。 ※ 同類寫字樓產(chǎn)品 競爭威脅： 錦上時(shí)代， 32023㎡ 左右，預(yù)計(jì) 2023年 8月入伙。目前開盤均價(jià) 56006000元 /㎡ 27 總體供求趨勢 2 隨著供應(yīng)量大幅度增加，租售周期必然延長 通常情況下，供應(yīng)大于需求，市場處于買方市場，整個(gè)市場必顯現(xiàn)疲軟之勢，租售周期必然延長 。 內(nèi)部配套： 會所 的概念被廣泛應(yīng)用于寫字樓設(shè)計(jì)。 32 錦上時(shí)代營銷策略 第一步 第二步 第三步 正式銷售時(shí)，通過前期積累的客戶制造開盤熱銷局面，帶動觀望客戶，并通過各類宣傳手段塑造其 “ 龍泉驛區(qū)真正寫字樓 ” 的專業(yè)形象，從而實(shí)現(xiàn)快速去化。 隨著更多的品牌商家進(jìn)駐龍泉驛區(qū) ， 其數(shù)量正在快速增加 。 ? 產(chǎn)品差異化： 從某種程度上說 ， 寫字樓的競爭 ， 就是爭奪客源的競爭 。 在項(xiàng)目正式營運(yùn)前，確定專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，對商業(yè)街的運(yùn)作、推廣、商業(yè)活動設(shè)定等相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)進(jìn)行把控。 ： 龍泉郊的純旅游鎮(zhèn)，以客家人文為基礎(chǔ)，以 1500多萬打造的山頂長城等旅游亮點(diǎn)，是休閑休假的放松好去處；但去過 3次的許多人都說：其實(shí)沒有什么延續(xù)性的向往和再次造訪的心動之處。這是本項(xiàng)目營銷成功的關(guān)鍵、是達(dá)到預(yù)期開發(fā)期望的前提。 商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃內(nèi)容。 購鋪總價(jià)10 20 萬5%20 30 萬10%30 50 萬20%50 100 萬45%100 200 萬5%200 500 萬15% 10 20 萬20 30 萬30 50 萬50 100 萬100 200 萬200 500 萬解析 2： 65%購鋪總價(jià)在 30100萬之間，建議鋪位面積不宜過大 解析 3： 97%的投資者不考慮二層及以上鋪位；建議商業(yè)層數(shù)不宜過高。 ? 商業(yè)定位的差異化特征： ? 主題不同，消費(fèi)體驗(yàn)不同 ? 更加時(shí)尚，品牌店的升級 ? 業(yè)態(tài)之間的融合，餐飲與娛樂、餐飲與購物的融合 ? 細(xì)節(jié)的關(guān)注，設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，業(yè)態(tài)布局細(xì)節(jié)，例如在運(yùn)動用品層，布置一個(gè)小足球場 市場表現(xiàn) 本項(xiàng)目的機(jī)遇 ?主體消費(fèi)人群 75％以上為在婚，有自己獨(dú)立的家庭； ?其中， 3040歲的人群孩子年齡主要在 012歲之間，孩子的投入是這個(gè)家庭階段的重要投入； ?龍泉大型商業(yè)內(nèi)雖有部分提供兒童商品或者兒童娛樂，但缺乏綜合； ?本項(xiàng)目高層可以針對兒童需求，打造集兒童早教、娛樂、服飾、餐飲以及學(xué)習(xí)用品為一體的兒童天地； ?同時(shí)還可以突出家庭的概念； 關(guān)鍵詞：現(xiàn)代家庭生活方式，寓教于樂 ?龍泉消費(fèi)餐飲和娛樂頻次高，消費(fèi)金額也較高；餐飲娛樂消費(fèi)強(qiáng)； ?餐飲、娛樂消費(fèi)的主要目的是朋友聚會； ?將摒棄純粹的娛樂和純粹的餐飲，將餐飲和娛樂在同一空間內(nèi)組合，與娛樂相組合的也不再是快餐類設(shè)施； ?充分滿足消費(fèi)者朋友聚會的餐飲娛樂需求。 寫字樓定位 寫字樓定位建議：中檔寫字樓，高檔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 市場空白分析 市場空白點(diǎn)分析總結(jié)： ? 綜合上述市場空白分析，本項(xiàng)目適合發(fā)展中高檔的購物中心、中檔寫字樓、四星級酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店。 說明 酒店的 15層做商業(yè)，寫字樓取 ㎡做服務(wù)式公寓 項(xiàng)目價(jià)格定位 商業(yè)部分 寫字樓 酒店 說明： ：均價(jià) **元 /㎡ 16樓為商業(yè)，價(jià)格同商業(yè)部分； ：產(chǎn)權(quán)式、精裝； ：清水交房 23000 12023 9500 9000 8500 8000 6000 6500 7000 7000 7500 8000 以下價(jià)格均以市場比較得出： 商業(yè)客戶群定位 根據(jù)問卷調(diào)查，家庭月收入 5000元以上、 2840歲之間的占比 40％；由于龍泉目前家庭收入水平高、時(shí)尚人群主要集中在 2840歲之間。 ? 本項(xiàng)目低層可以以在項(xiàng)目成熟的過程中，逐漸調(diào)整品牌，提高項(xiàng)目的檔次。 ? 購物中心內(nèi)商業(yè)經(jīng)營區(qū)域的劃分通常應(yīng)遵守一個(gè)原則，即任何一個(gè)購物中心的業(yè)態(tài)都是非常豐富的，任何一個(gè)購物中心都不應(yīng)該片面地適應(yīng)某一類消費(fèi)者，而應(yīng)盡量適應(yīng)更大范圍的消費(fèi)者，因此在同一購物中心內(nèi)應(yīng)存在不同檔次的商品，但不應(yīng)把檔次差別很大的商品放在一起，而應(yīng)將不同檔次和價(jià)位的商品分別設(shè)置于不同的樓層。 充滿驚喜的動線 … 商場設(shè)計(jì)特色 參考 在動線安排方面，弧型動線可以使人們的視野更具延伸性，店鋪可視性強(qiáng)，每個(gè)店的可視率更高； 主動線的設(shè)計(jì) … 商場設(shè)計(jì)特色 參考 人性化設(shè)計(jì) … 商場設(shè)計(jì)特色 參考 室內(nèi)活動舉辦 … 商場設(shè)計(jì)特色 參考 室外傳播 … 廣告位的設(shè)計(jì) … 商場設(shè)計(jì)特色 參考 吸引眼球的亮點(diǎn) … 商場設(shè)計(jì)特色 參考 82 酒店業(yè)態(tài)定位 參考 龍泉首個(gè)屋頂超大露天 SPA綜合超市 西班牙風(fēng)格時(shí)尚大堂吧、各類會議室 海邊風(fēng)格咖啡廳、西餐廳 蘇州園林式茶樓、中餐廳 時(shí)尚酒吧 現(xiàn)代休閑、按摩、美容 酒店辦公 龍泉首個(gè)多功能綜合演藝吧 一般套房 (約 20個(gè) ) 、豪華套房客房 (約 10個(gè) )