【正文】 投資商 四川君信房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)類型 普通住宅 建筑類型 多層 住宅 700012023元 /平米 未上市 12 地塊分析 ? 現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目主要集中在老城區(qū)，目前世紀(jì)廣場商圈商業(yè)氣氛不濃；本項(xiàng)目所在的世紀(jì)廣場，除臨驛都大道，基本為空地，商業(yè)氛圍尚未形成； ? 區(qū)域內(nèi)有皇冠國際、果殼里的城、御源大湖區(qū)、東公元等大型綜合性項(xiàng)目，為龍泉中高檔項(xiàng)目，住宅價(jià)格在 600012023元 /㎡ ，商業(yè)在 2023025000元 /㎡ 。 2023年，龍泉驛區(qū)世紀(jì)廣場道、大面街道、柏合鎮(zhèn)、山泉鎮(zhèn)、茶店 鎮(zhèn)被規(guī)劃為成都 天府新區(qū) 的范圍，其發(fā)展定位為成都國際汽車城。 ⊙ 區(qū)域交通 道路： 世紀(jì)廣場道距市中心 天府廣場 約 22公里，距成都雙流國際機(jī)場 28公里，距火車北站 24公里，距火車東客站 14公里。龍泉驛區(qū)現(xiàn)轄 4個(gè)街道 、 7個(gè)鎮(zhèn) 、 1個(gè)鄉(xiāng) 。 ※ 根據(jù)目前龍泉驛區(qū)同類型項(xiàng)目的實(shí)際案例及銷售情況，為本案在取得銷售許可 之前的運(yùn)作模式提出建設(shè)性意見。 ⊙ 素有“四時(shí)花不斷，八節(jié)佳果香”之美譽(yù)，是國務(wù)院正式命名的“中 國水蜜桃之鄉(xiāng)”，全省經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)縣（區(qū)）之一。 河西 新區(qū) 6 成都東進(jìn) 龍泉驛 天府新區(qū)行政區(qū) 天府新區(qū)所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街辦 龍泉 (1293KM2) 高新區(qū) 南區(qū) 中和街辦、桂溪街辦、石羊街辦 (3個(gè) ) 雙流縣 東升街辦、勝利、西航港街辦、華陽街辦、萬安街辦、黃甲、公興、正興、永安、籍田、興隆、煎茶、白沙、新興、太平、合江、永興、三星、大林、黃龍溪 (20個(gè) ) 新津縣 普興、金華 (2個(gè) ) 龍泉驛區(qū) 大面街辦、山泉、茶店、世紀(jì)廣場辦、柏合 (5個(gè) ) 資陽市 （ 191KM2） 簡陽市 老君井、五指、武廟、丹景、新民 (5個(gè) ) 眉山市 （ 94KM2） 彭山縣 青龍（ 1個(gè)） 仁壽縣 視高（ 1個(gè)） 總計(jì) 37個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街辦 ■ 天府新區(qū) 規(guī)劃范圍： 1578平方公里 人口： 近期 325萬人，中期 500550萬人，遠(yuǎn)期 600650萬人； 現(xiàn)狀地區(qū)生產(chǎn)總值：約 771億元。 龍泉汽車站 世紀(jì)廣場 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 10 地塊分析 用地條件 ■ 項(xiàng)目用地為商業(yè)用地，使用年限為 40年。 ※ 地處龍泉驛區(qū)原世紀(jì)廣場，整體商業(yè)氛圍不高，仍處于發(fā)展階段。 ，對本區(qū)域經(jīng)濟(jì)具強(qiáng)有力提升。 ，分散人流較強(qiáng)。 大廈 SWTO分析 建議： 做好區(qū)域內(nèi)本項(xiàng)目宣傳、積極引導(dǎo)市民消費(fèi)，彰顯本項(xiàng)目在龍泉區(qū)域的領(lǐng)頭風(fēng)范。 ※ 重視個(gè)性化配套 ： 如博瑞重視商務(wù)會議和娛樂設(shè)施，以其為特色；如新興重視康體設(shè)施，并 以其為重點(diǎn)進(jìn)行服務(wù)特色經(jīng)營。另一方面，供量劇增，將使市場漸入觀望，從而短期內(nèi)市場需求不會有大的增量。 30 龍泉驛區(qū)寫字樓市場特征 ※ 高性價(jià)比項(xiàng)目更受市場歡迎： 中低價(jià)位的寫字樓可觀 ， 如花海酒店 (42元 /月 .㎡ ， 至少半層出租 )、 音樂廣場 、 成都百貨大樓 (4060元 /月 .㎡ )， 這與龍泉驛區(qū)中小企業(yè)數(shù)量逐年增多 、 對于寫字樓價(jià)格敏感程度高 ， 而對品質(zhì)要求不高有關(guān) 。 相互作用 相互作用 項(xiàng)目在正式銷售之前通過各種手段推廣區(qū)域板塊價(jià)值，化解客戶對地理位置偏遠(yuǎn)的顧慮，并通過前期運(yùn)作積累意向客戶，并根據(jù)客戶需求對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)。除了租金因 素 ， 區(qū)段 、 配套 、 服務(wù)等都成為客戶的選擇標(biāo)準(zhǔn) 。 37 商業(yè)部分分析 第六部分 38 ? 價(jià)格以沿路底商最高 ， 以 綜合大板塊形式的商業(yè)最低 ； ? 開業(yè)率以具有 統(tǒng)一經(jīng)營管理 的大市場 好于分散銷售 的底鋪商業(yè)； ? 城中心商業(yè)以 購物型商業(yè) 為主 ， 非城中心商業(yè)以特色商業(yè)街面貌出現(xiàn)的服務(wù)型商業(yè)為主； ? 現(xiàn)代商業(yè)對于 停車位的需求 正在變得越來越重要； ? 環(huán)境 對于 非城中心商業(yè) 的作用也顯得比以前更加重要； ? 本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)目前尚未形成 ， 但未來潛力較大 。 45 關(guān)于龍泉驛區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的總結(jié) ： 龍泉主城區(qū)專業(yè)市場擴(kuò)張或外遷址，類似區(qū)域?qū)I(yè)市場、分散的重復(fù)建成，給采購商或批量購買者帶來不便、也給行業(yè)資源的集中性、共享性帶來阻礙。 ： 上千年的人文沉淀，是龍泉驛區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心，特別是其轄區(qū)紅河鎮(zhèn)、十陵鎮(zhèn)、大面值、西河等與龍泉三環(huán)路接壤，加之龍泉主城區(qū)離龍泉區(qū)近，其發(fā)展較快，被國務(wù)院定為龍泉新城東的副中心。 消 費(fèi) 者： 要真正做到 “ 以人為本 ” ，對消費(fèi)者的研究非常重要。 是否售后包租及返租比例和年限。 53 市場空白分析 1 市場表現(xiàn) 本項(xiàng)目的機(jī)遇 ?本項(xiàng)目處在未成熟的龍泉商圈內(nèi)，擁有眾多的消費(fèi)者； ?未來區(qū)域道路、停車改善，地鐵通車，為區(qū)域帶來更多人群； ?本項(xiàng)目可以依托區(qū)域巨大的人流，發(fā)展收益更高的購物中心商業(yè)，而不必完全依賴于百貨此類主力店； ?關(guān)鍵詞：購物中心 ?同創(chuàng)城市綜合體、國投大廈、銀河城市綜合體、第九空間、皇冠國際等是將構(gòu)成世紀(jì)廣場未來傳統(tǒng)高檔購物商圈； ?未來有較多定位為國際一線品牌。 ?本項(xiàng)目的購物中心能為酒店提供良好的配套，降低配套設(shè)施所帶來的成本。 ? 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模條件，本項(xiàng)目適合發(fā)展兩種方案的綜合體： ? 方案一（出售）：購物中心、中檔寫字樓、四星級酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店為一體的綜合體； ? 方案二（針對投資者）：購物中心、中檔寫字樓、四星級酒店為一體的綜合體； ? 方案三（加速資金回籠）：購物中心、 loft商務(wù)公寓、四星級酒店和中檔寫字樓為一體的綜合體 ? 相比較而言，方案一的市場風(fēng)險(xiǎn)更??；方案二更有利于提升項(xiàng)目的整個(gè)檔次；方案三有利于加快資金回籠。 ? 這部分人群有兩大特征： ? 其一，從生長環(huán)境看，這部分人主要出生在 60年代末到 70年代末，開始工作于 9095年間，收入水平高于上輩，消費(fèi)意愿強(qiáng)，餐飲娛樂消費(fèi)高，且對品牌有所認(rèn)知； ? 其二，從家庭成長周期看，這部分人群基本已結(jié)婚，并且大部分有孩子，孩子年齡主要在 110歲之間，對于孩子投入大； ? 同時(shí)在未來 4－ 5年后項(xiàng)目開業(yè)時(shí)， 2840歲之間的中高收入人群包含有較多出生于 70年代末和 80年代初的人群，這部分人絕大部分為獨(dú)生子女，物質(zhì)極大豐富于之前的任何一代，更有個(gè)性，更時(shí)尚，緊跟國際時(shí)尚潮流。 ? 由于未來消費(fèi)者將更具有個(gè)性、時(shí)尚，而龍泉目前較多商場的品牌為國內(nèi)品牌和港澳臺的品牌，不夠時(shí)尚個(gè)性。s, Tommy hilfiger, piombo, missoni, Brooks brother； aigner, empario Armani, a tesoni, Givenchy, moschino, LOEWE, DG, Marc jacobs 時(shí)尚旗艦 10003000 novo, ca, hm, zara, sephora,it,promod,esprit,歐蘇丹 便利服務(wù) － 建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、 starbuck,ciao coffee、 haagendazs,pizza hut，亮視點(diǎn) 二層 流行時(shí)尚 摩登前沿 20233000 lacoste, patrizia pepe, eq:iq, alain manoukian, fa:ge,miss sixty, jessica, episode,icb,moiselle,white collar, ashworth, fornarina,jorya weekend,max studio,colour 18,mango,man,michel rene,scofield,charles jourdan； ck jeans,gstar,tough jeans，nautica， ecco； swatch，嘉美詩， Spr coffee,樂杰士，王品牛排 個(gè)性潮流 10002023 ,exception,azona ao2,esprit,tribeca,b+ab,g2023,edc,vero moda,odbo,only,jackjones,levi39。二是控制總價(jià)，降低投資門檻，拓展投資客的客戶渠道。 ※ 團(tuán)隊(duì)確立： 包括商業(yè)營銷、酒店管理經(jīng)營團(tuán)隊(duì)。通過信息聯(lián)通，實(shí)現(xiàn)多方共贏 的穩(wěn)定發(fā)展。 96 前期推廣策略 5：定點(diǎn)看板 ※ 在項(xiàng)目工地所在地圍墻、工地對面及目標(biāo)客戶集中區(qū)域推出看板廣告，此種形式具有時(shí)間上的持續(xù)性告知特征。 ? 第三方資源整合（重中之重） 成都市政府、龍泉區(qū)政府、成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)科技工業(yè)園等主管部門，獲得政府、協(xié)會支持。 ? 強(qiáng)勢招商 參加長三角地區(qū)環(huán)保行業(yè)知名展會 ， 進(jìn)行招商 。 原則三：投資客購買，我司須保留二年以上經(jīng)營權(quán)，確保能控制業(yè)態(tài)規(guī)劃 和經(jīng)營管理。 2023/2/252023/2/252023/2/252023/2/252/25/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/2/252023/2/252023/2/25Saturday, February 25, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 2023/2/252023/2/252023/2/252/25/2023 ? 1行動出成果，工作出財(cái)富。 正式認(rèn)購前取得支持 需整合的資源及支持事項(xiàng) 整合要點(diǎn) 請予以落實(shí)的時(shí)間 與重要媒體機(jī)構(gòu)達(dá)成合作 ?交易網(wǎng)站：阿里巴巴網(wǎng)等合作形式：為項(xiàng)目提供廣告和新聞報(bào)道服務(wù) 。 …… Lists 4 強(qiáng)勢銷售期工作內(nèi)容 ? 強(qiáng)勢銷售 通過前期的客戶積累 ， 把握客源 ， 啟動外圍市場 （ 上海 ， 溫州 、 臺州 、 義烏 ） ， 強(qiáng)勢銷售 。 …… Lists 2 招商啟動、認(rèn)購開始階段工作內(nèi)容 ? 內(nèi)部認(rèn)購開始 收內(nèi)部認(rèn)購定金 登記認(rèn)購客戶類型 、 資質(zhì) 、 經(jīng)營產(chǎn)品 、 意向區(qū)域等詳細(xì)資料 。 …… Lists 1 招商準(zhǔn)備期工作內(nèi)容 ? 招商宣傳物料準(zhǔn)備 樓書、招商手冊、電視廣告片等宣傳資料。 ※ 投資雜志： 按照進(jìn)度，設(shè)置不同主題，以固定期刊形式郵寄給目標(biāo)客戶。 92 前期推廣策略 1：精確制導(dǎo)型營銷系統(tǒng) ※ 針對本項(xiàng)目的商業(yè)投資特性，摒棄傳統(tǒng)的樓盤營銷模式， 遵循商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，以目標(biāo)客戶角度出發(fā)，安排每個(gè)營銷環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)具有精確性、可持續(xù)性和發(fā)展性特征的商業(yè)地產(chǎn)營銷系統(tǒng)。 ※ 招商策略：在項(xiàng)目前期尋找具有寫字樓租賃意向的客戶，操作“帶租約銷售”模式，并可為項(xiàng)目銷售提供助力。s,hello kitty,belle,betu,紅科，真美詩， tata，奧卡索，思加圖 三層 青春活力 動力天地 5002023 adidas,nike,puma,mizuno,ozark,columbia,umbro,new balance,le coq sportif,north face,探路者， kappa,converse， ozark；中型書店 青春活力 5001000 fox,哥弟，鱷魚， disney,班尼路綜合館，博西尼綜合館、美斯特邦威，佐丹奴，阿依蓮，達(dá)芙妮，堡獅龍，真維斯，以純，熱風(fēng)，海盜船 ,匯美舍；品奇，一茶一座，水果撈，葡京茶餐廳 四層 兒童動力加油站 兒童天地 1001000 chicco,king cow,miki house,united colors of bentton,the original toy store,eland,barbie,水孩兒，米奇妙， snoopy,讀書郎 兒童育樂 100500 溜冰場 ,親子樂園，早教中心，兒童攝影，兒童主題餐廳；美容美發(fā)，美甲；英孚教育，華爾街英語 精彩周末健康生活 娛樂天地 /食尚大道 50200 酒吧，電玩城，迪廳， ktv，電影院，精品網(wǎng)吧，主題餐廳 ,西堤牛排、喜達(dá)屋自助餐廳 五層 美麗天地 100500 spa，健身， yuga； － 商務(wù)天地 － 會議中心，多功能展演大廳，正餐 1層 － 便利服務(wù) 501000 小型精品超市，美食廣場，西式糕點(diǎn)廚房用品，零食，家居用品，屈臣氏 ,藥店 一層： 國際精品廊 … 商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位建議 一層： 時(shí)尚旗艦 … 二層： 摩登前沿 … 二層： 個(gè)性潮流 … 商業(yè)部分業(yè)態(tài)參考 三層： 動力天地 … 三層： 青春活力，街鋪概念 … 四層： 童動力加油站 … 商業(yè)部分業(yè)態(tài) 參考 四層： 精彩周末 … 四層： 健康生活 … 購物中心發(fā)展的三個(gè)階段 ? 啟蒙階段 此階段的購物中心設(shè)施簡單 ， 功能單一 ， 但 購物環(huán)境 已經(jīng)明顯好于傳統(tǒng)百貨公司； ? 娛樂化階段 它將 休閑購物理念 帶進(jìn)了購物中心內(nèi) ， 從而引發(fā)了商業(yè)的全面變革 ， 各購物中心的競爭也愈加激烈 ， 為了區(qū)別競爭對手 ， 各項(xiàng)目都規(guī)劃了更多的娛樂設(shè)施 ， 以