地塊項目定位報告(已修改)
2025-02-18 22:24 本頁面
【正文】 民發(fā)實業(yè) 無錫錫東地塊項目定位報告 2023/08/05 知己知彼：市場分析不自我解讀 2 隆中對 ：項目自身審視及產(chǎn)品建議 3 戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行：產(chǎn)品力提升及營銷策略 4 1 眾生相：宏觀調(diào)控下的樓市百態(tài) 5 目錄 同樣的背景下，各開發(fā)商的應(yīng)對措施 1 眾生相：宏觀調(diào)控下的樓市百態(tài) 金融危機沖擊樓市 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，樓市回暖幵逐漸升溫 限購政策下樓市低迷 無錫自限購令出臺之后，投機、投資性需求已基本退出市場，總體成交量維持低位運行，總體供應(yīng)量略大于需求 國家調(diào)控下無錫樓市受到較大影響 ：證監(jiān)會支持房企上市發(fā)股 ：房貸利率下浮 30%最低房貸首付調(diào)整為 20% 樓市開始回暖 ：商品房資本金比例 20% ：拿地首付提高到五成 ：國十一條發(fā)布 ：國十條發(fā)布 樓市進(jìn)入低谷的前奏 ：限購令出臺 史上最嚴(yán)苛打壓樓市政策 ：明碼標(biāo)價政策出臺 ： 27月連續(xù) 3次加息 樓市進(jìn)入歷史最底谷 調(diào)控歷史回顧 無錫整體市場 無錫限購令出臺 7月首次大范圍公開降價 政策調(diào)控下，目前價格受到一定控制，剛性需求的逐漸釋放使得成交量有所回升，但是改善性需求受到較大影響。 當(dāng)前市場環(huán)境下，剛需產(chǎn)品是各項目挽回資金的救命稻草 剛需產(chǎn)品放量，市場成交量有所回升 大環(huán)境下的應(yīng)對選擇 當(dāng)前市場環(huán)境下，剛需產(chǎn)品是各項目挽回資金的救命稻草 金科米蘭 金域緹香 太湖國際社區(qū) 時代上城 限購后去化： 45套 /月 限購后去化： 64套 /月 限購后去化： 160套 /月 限購后去化： 49套 /月 均價：高層 7328，洋房 9870 均價：高層 9128，洋房 11326 均價：高層 9543，洋房13552 均價：高層 9639，小高層12194 降價促銷 積極調(diào)整價格策略，調(diào)整產(chǎn)品 宣傳萬象城，加強未來生活實景體驗感 提升產(chǎn)品豐富度，調(diào)整價格策略 可售余量： ㎡ 可售余量： ㎡ 可售余量： 10萬㎡ 可售余量： ㎡ 項目總余量： 29萬㎡ 項目總余量： 31萬㎡ 項目總余量： 98萬㎡ 項目總余量： 85萬㎡ 后續(xù)開發(fā)周期： 34年 后續(xù)開發(fā)周期： 45年 后續(xù)開發(fā)周期： 89年 后續(xù)開發(fā)周期： 78年 積極調(diào)整價格，推出剛需產(chǎn)品，現(xiàn)金為王 典型項目分析 樓棟號 物業(yè)類型 樓層數(shù) 梯戶設(shè)計 戶型面積 8 高層 34 兩梯 五戶 12 85 9 高層 34 兩梯 五戶 12 85 2 高層 22 二梯三戶 14 6 137 2 8 9 別墅 洋房 濱河景觀 入口 入口 樓棟號 開盤報價 （元 /㎡） 成交均價 （元 /㎡） 精裝修標(biāo)準(zhǔn) （元 /㎡） 分析 89 10300 9600 1200 位于入口處，相對嘈雜 2 12023 11000 1300 景觀較佳，采光通風(fēng)性 較好 目前在售 2和 89位置丌同，以位置較好的 2樓作為標(biāo)桿產(chǎn)品，位置較弱的 89小面積產(chǎn)品降低價格，作為主力產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品線，標(biāo)桿不主力組合銷售。 金域緹香 在售同學(xué)組團(tuán) 樓棟號 物業(yè)類型 樓層數(shù) 梯戶設(shè)計 戶型面積 同學(xué)組團(tuán) 332 高層 34 二梯四戶 11 93 洋房 1013 多層 6 二梯二戶 11 14 16275 樓棟號 開盤報價 （元 /㎡） 成交均價 （元 /㎡） 精裝修標(biāo)準(zhǔn) （元 /㎡） 分析 同學(xué)組團(tuán) 332 7000元 /㎡ 6915元 /㎡ —— 位于高架旁，噪音相對 較大 洋房 1013 8300元 /㎡ 8020元 /㎡ —— 社區(qū)核心位置，景觀較佳， 目前項目主力產(chǎn)品為 3032樓高層剛需產(chǎn)品，價格較低，以跑量為主，同時以多層洋房產(chǎn)品樹立標(biāo)桿，組合銷售。 金科米蘭米蘭 目前二期高層余房銷售中，即將推出三期繁華里對外報價7300元起，降價幅度較大，同時結(jié)合標(biāo)桿洋房產(chǎn)品銷售，豐富產(chǎn)品線。 一期（洋房） 09年 8月開盤 二期（高層、小高層） 10年 7月開盤 三期（高層、小高層） 11年 11月刜開盤 四期 （高層、小高層、超高層） 預(yù)計 2023年上半年入市 樓棟號 物業(yè)類型 樓層數(shù) 梯戶設(shè)計 戶型面積 二期 5 高層 33 二梯四戶 8 12 141 洋房 B B13 小高層 7 二梯二戶 12 14 217 三期高層 5 高層 23 二梯四戶 8 1 139 樓棟號 開盤報價 （元 /㎡） 成交均價 （元 /㎡） 精裝修標(biāo)準(zhǔn) （元 /㎡） 分析 二期 5 9500元 /㎡ 9485元 /㎡ —— 太湖大道沿線，環(huán)境較為嘈雜 洋房 B B13 11000元 /㎡ 10427元 /㎡ —— 社區(qū)核心位置，景觀較佳， 三期高層 5 7300元起 —— —— 即將推出產(chǎn)品，降價幅度較大 時代上城 二期 （ 已交付 ） 三期 （ 部分交付 ） 四期 （ 在售 ） 五期 （ 在售 ） 湖濱東區(qū) 湖濱西區(qū) 一期 （ 已交付 ） 36萬㎡的中央港灣區(qū) 無錫 大劇院 ?項目高層限購令實施前均價 10500元 /㎡，限購令實施后迅速調(diào)
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