【正文】 本報告是嚴(yán)格保密的。 1 愛家白沙洲項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 2 報告結(jié)構(gòu) 1 地塊介紹 4 客戶調(diào)研 3 核心價值 5 產(chǎn)品建議 2 市場調(diào)研 本報告是嚴(yán)格保密的。 3 地塊介紹 本報告是嚴(yán)格保密的。 K K2兩地塊及地塊周邊，皆為平整土地，視野開闊無遮擋 宗地地勢分析 青菱湖 聯(lián)通兩地塊的時空隧道 K1 K2 本報告是嚴(yán)格保密的。 K1地塊部分親湖觀景線及高層瞰湖景觀線， K2湖景觀景受地理?xiàng)l件略有影響 湖景觀景線分析 K1地塊一線臨青菱湖，觀景線無遮擋，前排排布低密度對后排高層影響丌大； K2地塊由于離湖較遠(yuǎn)，幵且中間有公路及濕地公園阻隔，觀景有一定程度影響，若K2地塊西側(cè)前排全排高層，則后排高層全無觀湖視野。 青菱湖 K1地塊 K2地塊 (1) (2) (3) （ 1） K1地塊北部看湖方向觀景示意 33F 3F 3F 3F 33F 3F （ 2） K1地塊南部看湖方向觀景示意 33F （ 3） K2地塊西向看湖觀景示意 濕地公園 107國道 33F 本報告是嚴(yán)格保密的。 最佳湖景觀景面集中分布在 K1地塊南部， K1北部及 K2地塊則以高層瞰湖面為主 湖景觀景面分析 最佳觀湖景區(qū) 二線觀湖景區(qū) 高層觀湖景區(qū) 青菱湖 K1 K2 觀湖景區(qū) 約 占兩個地塊地塊 面積 的 2/3， K2地塊由于二線臨湖，且中間有告訴公路區(qū)隔，僅地塊西側(cè)對湖可視。 本報告是嚴(yán)格保密的。 青菱湖 K1地塊 K2地塊 規(guī)劃 學(xué)校 產(chǎn)業(yè)用地 產(chǎn)業(yè)用地 噪音直接影響區(qū)域 K1地塊 K2地塊 噪音來源主要為 K1地塊北部規(guī)劃學(xué)校、貫穿用地的國道，以及 K2地塊周邊產(chǎn)業(yè)用地 噪音分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 宗地綜合景觀分析 價值最高區(qū)： 近享濕地公園景觀，一線無遮擋湖景，基本無仸何視線障礙 價值高區(qū) 1： 離湖相對較遠(yuǎn)，但是觀湖視線未受遮擋 價值高區(qū) 2： 二線臨湖，處于地塊中心部位，社區(qū)環(huán)境相對較好 價值中區(qū) 1： 受周邊學(xué)校及公路等因素影響存在噪音干擾；但通過建筑排布，高層仍有較好的湖景視野。 青菱湖 K1 K2 價值高區(qū) 3： 非一線臨湖，受高速公路區(qū)隔，但有較好的濕地公園視野，能遠(yuǎn)眺湖景。 價值低區(qū)： 在地塊西側(cè)排布高層的情況下，幾乎沒有景觀資源，同時還受噪音影響 價值中區(qū) 2： 底層受前排建筑遮擋，高層有部分觀湖視野 本報告是嚴(yán)格保密的。 09年以來土地供應(yīng)超過 15宗，集中于三環(huán)線內(nèi)白沙洲沿線 地塊 占地（㎡） 用途 容積率 拿地單位 P(2023)048 14040 居住商業(yè)金融業(yè) 湖北金鑫 P(2023)62號 232700 居住、商業(yè)金融 2 湖北聯(lián)立 P（ 2023） 077號 4800 居住 4 湖北忠誠房地產(chǎn) P(2023)137號 135600 居住、商業(yè)金融 武漢萬科 P(2023) 112號 24800 居住 武漢天地源房地產(chǎn) P(2023) 210號 138500 居住 、 武漢萬科 P(2023) 012號 183700 居住、商業(yè)金融業(yè)、游樂 本項(xiàng)目 P(2023) 013號 167100 居住、商業(yè)金融業(yè)、游樂 本項(xiàng)目 P(2023) 014號 172700 居住、公共設(shè)施 武漢萬科 P(2023) 015號 109500 居住、公共設(shè)施 武漢萬科 S（ 2023） 002號 113919 其他普通商品住房用地 晏軍生 P(2023) 032號 64200 居住商業(yè)金融業(yè) 香港 萬瑞昌投資有限公司 54550 居住 P（ 2023） 259號 55733 居住商業(yè)金融業(yè) 2 湖北昕陽房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 P(2023)035號 64090 居住 深圳市兆瑞景商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 匯總 1535932 純商業(yè)用地 商住混合用地 純住宅用地 （ 2023） 259號 （ P(2023)035號 白沙洲土地供應(yīng)現(xiàn)狀 —— 白沙洲地區(qū)可供開發(fā)利用的土地資源極為豐富。區(qū)內(nèi) 土地存量資源豐富 ，無需征用農(nóng)用地。同時，區(qū)內(nèi)一批中小型企業(yè)因國有資產(chǎn)重組和改制而 閑置大量廠房 、 場地 ，可用于招商的土地有 1520畝 ，廠房 31萬平方米。白沙洲 由工業(yè)匙向住宅匙的轉(zhuǎn)發(fā)丌乏土地供應(yīng) 。 匙域市場 土地供應(yīng) 本報告是嚴(yán)格保密的。 全國知名房企云集白沙洲 匙域市場 競爭栺局 項(xiàng)目 /地塊 規(guī)模 /萬方 開發(fā)商 備注 在售 項(xiàng)目 萬科 金色城市 200 萬科 中國房地產(chǎn)第一品牌 福星惠譽(yù) 東瀾岸 46 福星惠譽(yù) 武漢房地產(chǎn)第一品牌 中大 長江紫都 150 浙江 中大房地產(chǎn)集團(tuán) 中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè) 天地源 荷景苑 天地源 武漢本土開發(fā)商 城開 青菱城市花園 31 武漢城開 武漢國企房地產(chǎn)著名品牌 未 來 供 應(yīng) 清能清江錦城 130 清能地產(chǎn) 湖北省大型房地產(chǎn)國企 復(fù)地項(xiàng)目 50 上海復(fù)地集團(tuán) 中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè) 佳兆業(yè) 金域天下 50 香港佳兆業(yè) 中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè) 湘龍華項(xiàng)目 39 武漢 湘龍華 武漢本土開發(fā)商 融科 花滿庭 19 融科智地 中國房地產(chǎn) 百強(qiáng)企業(yè) 世聯(lián)服務(wù)的 保利 、 華潤 等開發(fā)商均已在白沙洲片區(qū)拿地 本報告是嚴(yán)格保密的。 三環(huán)內(nèi)高層項(xiàng)目為主，三環(huán)外依托湖景資源產(chǎn)生部分低密度產(chǎn)品，供應(yīng)相對較小 匙域市場 競爭栺局 福星惠譽(yù)東瀾岸 融科花滿庨 復(fù)地項(xiàng)目 佳兆業(yè)釐域天下 在售 待售 萬科釐色城市 天地源城際花園 中大長江紫都 荷景苑 經(jīng)適房 湘龍華 釐鑫御江名苑 瑞鑫花園 萬象新城 本報告是嚴(yán)格保密的。 剛需產(chǎn)品居多，同質(zhì)化嚴(yán)重 匙域市場 產(chǎn)品競爭 萬科金色城市 中大長江紫都 天地源荷景苑 福星惠譽(yù)東瀾岸 佳兆業(yè)金域天下 清能清江錦城 項(xiàng)目 120平米 70平米 50平米以下 90平米 100平米 110平米 130平米 160平米 200平以上 金鑫御江名苑 天地源國際花園 湘龍鑫城 瑞鑫花園 萬象新城 本報告是嚴(yán)格保密的。 片區(qū)內(nèi)總建筑面積超過 600萬方，其中以純高層的剛需產(chǎn)品占絕對主力 匙域市場 未來供應(yīng) 2023年 萬科釐色城市， 純高層 住宅， 150萬㎡（可能擴(kuò)容到 400萬方） 2023年 2023年 2023年 4季度 3季度 2季度 1季度 4季度 3季度 2季度 1季度 佳兆業(yè)釐域天下， 高層 住宅、小高層、多層洋房， 50萬㎡ 本項(xiàng)目， 純高層 住宅、綜合體， 130萬㎡ 福星惠譽(yù)東瀾岸，疊拼 +小高 +高層 多產(chǎn)品線住宅，約 30萬㎡ 超過 600萬方 中大長江紫都， 純高層 住宅， 110萬㎡ 融科花滿庨，觃劃中， 19萬㎡ 復(fù)地項(xiàng)目，觃劃中， 50萬㎡ 〃〃〃〃〃〃 〃〃〃〃〃〃 2023年 2023年 2023年 2023年 〃〃〃〃〃〃 〃〃〃〃〃〃 〃〃〃〃〃〃 〃〃〃〃〃〃 天地源荷景苑， 純高層 住宅， ㎡ 湘龍鑫城， 純高層 經(jīng)濟(jì)適用房， 39萬㎡ 釐鑫御江名苑， 純高層 住宅、公寓， ㎡ 瑞鑫花園， 純高層 經(jīng)濟(jì)適用房， 50萬㎡ 天地源城際花園， 純高層 經(jīng)濟(jì)適用房， 15萬㎡ 在售 待售 萬象新城， 純高層 經(jīng)濟(jì)適用房， 17萬㎡ 14 價值體系： 萬科品牌 +超大規(guī)模 +完善配套 +精裝修 +二線臨江資源 超大規(guī)模 ——萬科一生之城 200萬方，后期可能擴(kuò)容至 400萬方 1 優(yōu)質(zhì)配套 ——首期 10萬方自帶商業(yè)知名小學(xué)、商超引進(jìn)、公交564線路引進(jìn) 2 3 精裝修 ——全家居解決方案，從客廳到廚房、衛(wèi)浴間、臥室，實(shí)現(xiàn)完美收納 4 臨江物業(yè) ——長江南岸嶄新天際線 。 浩瀚江景盡收眼底 競品分析 ——萬科 釐色城市 價值體系： 佳兆業(yè)品牌 +完善社區(qū)配套 +區(qū)位優(yōu)勢 1 2 3 品牌影響力 ——香港上市房企，全國房產(chǎn) 15強(qiáng) 區(qū)位優(yōu)勢 ——白沙洲片區(qū)離二環(huán)線最近的名企開發(fā)樓盤 社區(qū)配套 ——25000方綜合商業(yè)、20230方中央景觀帶、 150米超寬樓間距、豪華雙會所及戶外泳池 競品分析 ——佳兆業(yè) 釐域天下 價值體系： 40萬方商業(yè) +12年教育體系 +立體交通體系 +3萬方公園 40萬方商業(yè) ——片區(qū)最大體量 1 2 12年教育體系 ——片區(qū)最長教育體系 3 3萬方市政公園 ——片區(qū)唯一公園社區(qū) 立體交通體系 ——地鐵 +公交樞紐 +五縱五橫道路體系 4 競品分析 ——清能 清江錦城 17 價值體系： 稀缺景觀資源（兩湖一公園） +園林（旋轉(zhuǎn)綠洲） +商業(yè)（ 商業(yè) )+人文價值（黃家湖大學(xué)城） 景觀資源 ——黃家湖與青菱湖之間，黃家湖生態(tài)濕地公園之上，獨(dú)攬兩湖一公園稀缺自然景觀 1 2 旋轉(zhuǎn)綠洲 ——園林集藝術(shù)美和現(xiàn)代自然風(fēng)格于一體，舒適度高 3 人文價值 ——地處黃家湖大學(xué)城腹地，學(xué)院環(huán)境塑造人文價值 商業(yè)配套 —— ， 集大型商業(yè) 、 社區(qū)商業(yè)于一體 ， 帶動區(qū)域市場商業(yè)升級 。其商業(yè)主要集大型商業(yè) 、社區(qū)日常生活密切相關(guān)的購物和生活服務(wù)商業(yè) 、 沿街商鋪；建成后將彌補(bǔ)周邊商業(yè)的市場空白 ， 更好的服務(wù)小區(qū)業(yè)主 。 4 競品分析 ——福星惠譽(yù) 東瀾岸 基本數(shù)據(jù) 總占地面積 11萬平方米 總建筑面積 19萬平方米 容 積 率 總套數(shù) 住宅 1944戶，商鋪 49戶 房屋類型 7棟 7層住宅、 28棟 8層住宅、 4棟 11層住宅、 3棟 33層住宅以及部分1—3層商業(yè)裙樓 綠化率 35% 競品分析 ——融科花滿庨 預(yù)計 2023年上半年入市 市場占位：利用品牌及資源價值的片區(qū)跟隨者 競品分析 ——復(fù)地白沙洲項(xiàng)目 預(yù)計 2023年下半年入市 基本數(shù)據(jù) 總占地面積 14萬平方米 總建筑面積 50萬平方米 容 積 率 總套數(shù) 待定 用地性質(zhì) 居住用地 項(xiàng)目位置 白沙洲八坦路 樓面地價 1660元 /㎡ 產(chǎn)品類型 7090㎡ 占比約70%， 90100㎡ 占比約 30% 市場占位：以地段的優(yōu)勢 +創(chuàng)新社區(qū)理念走精細(xì)化道路的片區(qū)未來品質(zhì)創(chuàng)新者 本報告是嚴(yán)格保密的。 20 匙域市場 總結(jié) ?本片匙內(nèi)， 2房和 3房的高層產(chǎn)品是競爭最為激烈的 ?剛需產(chǎn)品的競爭要明顯大亍高端產(chǎn)品 ?本片匙市場對高端產(chǎn)品支持度丌夠，但是同時高端產(chǎn)品也存在一定的機(jī)會 本報告是嚴(yán)格保密的。 21 萬科 ——定義影響力 佳兆業(yè) ——價值跟隨者 清能 ——商業(yè)補(bǔ)缺者 復(fù)地 ——綠色創(chuàng)新者 福星惠譽(yù) ——資源補(bǔ)缺者 融科 ——資源補(bǔ)缺者 我們 的位置在哪里？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 22 那么 如何跳出 匙域 本報告是嚴(yán)格保密的。 23 我們有哪些 優(yōu)勢 本報告是嚴(yán)格保密的。 24 武漢不缺水資源，但能夠在 5公里范圍內(nèi)，閱盡兩湖一江的絕佳資源地塊，在武漢屈指可數(shù) 。 本案 絕無仁有的資源稟賦！ 配備兩湖一江罕見景觀資源。 Value 1 本報告是嚴(yán)格保密的。 我們的規(guī)野最開闊，無敵水景可遇丌可求！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 讓心靈和生活 可以同時旅行 將天然濕地打造為海德公園 本報告是嚴(yán)格保密的。 源自黃浦江畔的精品開放商 上海愛家，與注品質(zhì)，布局全國 Value 2 十余座城市演繹 本報告是嚴(yán)格保密的。 2023 2023 2023 2023年，上海愛家走進(jìn)華中，落定武漢 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023年，武漢愛家 成功叏得 徐東板塊 2023年，愛家國際華城奠基勱工， 武漢首座英倫城邦 即將誕生 2023年，愛家 國際華城亮相秋交會， “ ART DECO”建筑形象和海派品質(zhì)， 引起 全 城 關(guān)注 2023年， 釐融風(fēng)暴襲來，武漢愛家人共渡難關(guān) 2023年 ， 愛家