【正文】 為南橋新城 11單元地塊 制訂制勝的產(chǎn)品策略 謹呈：卓越集團 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司所有，未經(jīng)同策書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 ： 物業(yè)發(fā)展 建議報告 2023/1/25 1 1 項目目標梳理 地塊初印象 地塊平整、有自然水系，內(nèi)部條件較好；三個地塊均較方正，利于規(guī)劃 地塊指標分析 28萬㎡綜合用地，住宅占比小，商辦體量偏大，開發(fā)周期長（商業(yè)需結(jié)構(gòu)封頂才能銷售），資金回籠目標控制為第一位 位置 南橋新城 11單元 B0301地塊 南橋新城 11單元 B0302地塊 南橋新城 11單元 B0404\07地塊 項目四至 北至百秀路、南至南港路、東至東 百春路、西至望園路 北至百秀路、南至南港路、西至東 百春路、東至百富路 北臨百秀路、南至南港路、西至百富路、東至金海公路，地塊中間被廟涇港所分割 地塊面積 63187 ㎡ 20231 ㎡ 41340 ㎡ 容積率 建筑面積 126374㎡ 60003 ㎡ 103350 ㎡ 土地屬性 商辦 商業(yè) 商住混合型，其中住宅 40%，商業(yè)60% 建筑密度 35% 40% 35% 建筑限高 85 85 90 綠地率 30% 20% 30% 公司戰(zhàn)略分析 卓越集團進軍上海，三大項目肩負著創(chuàng)造企業(yè)品牌標桿形象樹立、企業(yè)品牌落地和利潤的三大使命 圣安德魯斯莊園 趙巷國際別墅區(qū)，容積率 卓越上海世紀中心項目 上海南站現(xiàn)代交通商貿(mào)服務(wù)區(qū)、 27萬 ㎡ 城市綜合體項目 卓越南橋新城項目 南橋新城 28萬 ㎡ 商辦住綜合用地項目 三大使命需求 卓越集團全面進入上海，意義非凡 利潤 企業(yè)品牌落地 企業(yè)標桿品牌形 象樹立 公司戰(zhàn)略分析 圣安德魯斯莊園 趙巷國際別墅區(qū)，容積率 卓越上海世紀中心項目 上海南站現(xiàn)代交通商貿(mào)服務(wù)區(qū)、 27萬 ㎡ 城市綜合體項目 卓越南橋新城項目 南橋新城 28萬 ㎡ 商辦住綜合用地項目 小眾、高端別墅項目，定位為高端產(chǎn)品品牌標桿項目 圣安德魯斯位于青浦趙巷國際別墅區(qū)，區(qū)域形象高端，國際化規(guī)劃配套完善，項目品牌形象發(fā)揮空間大，定位為企業(yè)品牌標桿項目 公司戰(zhàn)略分析 圣安德魯斯莊園 趙巷國際別墅區(qū)，容積率 卓越上海世紀中心項目 上海南站現(xiàn)代交通商貿(mào)服務(wù)區(qū)、 27萬 ㎡ 城市綜合體項目 卓越南橋新城項目 南橋新城 28萬 ㎡ 商辦住綜合用地項目 大眾、城市綜合體項目，定位為企業(yè)品牌落地、利潤項目 上海世紀中心項目位于上海南站，毗鄰徐家匯城市副中心，未來區(qū)域標桿項目，受眾廣泛、傳播范圍和效應(yīng)好，定位于企業(yè)品牌落地項目 小眾、高端別墅項目，定位為高端產(chǎn)品品牌標桿項目 公司戰(zhàn)略分析 位于奉賢區(qū)中心南橋新城，區(qū)域 為相對中性成熟型市場， 房地產(chǎn)開發(fā)比較成熟， 適宜 定位為現(xiàn)金流項目 圣安德魯斯莊園 趙巷國際別墅區(qū)，容積率 卓越上海世紀中心項目 上海南站現(xiàn)代交通商貿(mào)服務(wù)區(qū)、 27萬 ㎡ 城市綜合體項目 卓越南橋新城項目 南橋新城 28萬 ㎡ 商辦住綜合用地項目 穩(wěn)定型 現(xiàn)金流項目 大眾、城市綜合體項目，定位為企業(yè)品牌落地、利潤項目 小眾、高端別墅項目，定位為高端產(chǎn)品品牌標桿項目 項目目標 在風險可控、有一定利潤保障的前提下，實現(xiàn)項目的快速去化 全面進入上海市場 三大項目各司其職 南橋新城地塊項目 穩(wěn)定現(xiàn)金流項目 開發(fā)周期較長，會影響資金回籠速度 在風險可控、有一定利潤保障的前提下，實現(xiàn)項目的快速去化 安全穩(wěn)定 〃 快速回籠資金 一個成功項目的誕生 之前必然有一個 嚴謹思考問題 與 充分價值創(chuàng)造 的過程 —— 我們 實現(xiàn)項目目標 的 戰(zhàn)略 是什么？ 2 項目目標實現(xiàn)之戰(zhàn)略 戰(zhàn)略之審時 —— 1 我們 所在的區(qū)域價值何在 ? 目前地塊周邊現(xiàn)狀 項目處于目前南橋新城城區(qū)的邊緣區(qū)域，道路狀況良好，目前公共交通略顯不足，東、南側(cè)商業(yè)形象較差 南橋新城主城區(qū) 本案 內(nèi)部、周邊道路，及北側(cè)綠地 公交 11路 南側(cè)及東側(cè)商業(yè)形象 如何看待區(qū)域的發(fā)展 以動態(tài)發(fā)展的眼光，洞察 區(qū)域未來的價值 是制定產(chǎn)品策略、實現(xiàn)項目價值的堅實基礎(chǔ) 本案位于規(guī)劃中的奉賢區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心 —— 南橋新城主城區(qū) 區(qū)域規(guī)劃 南橋新城是 奉賢區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心 ，杭州灣北岸濱海城市群的重要組成部分，具有綜合服務(wù)功能的現(xiàn)代化新城；上海市 2023 年國際大都市中心輔城之一 。 規(guī)劃控制區(qū)域總面積約為 84平方公里，是由南橋鎮(zhèn)、上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)構(gòu)成經(jīng)濟聯(lián)合發(fā)展區(qū)。 南橋新城功能定位 本案 南橋新城規(guī)劃范圍 本案位于南橋新城東部新區(qū)的功能中心區(qū)域；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的規(guī)劃定位將為區(qū)域?qū)氪罅咳丝?，產(chǎn)生大量居住需求 區(qū)域規(guī)劃 南橋新城將以現(xiàn)狀新城建設(shè)用地的基礎(chǔ)上向外拓展發(fā)展空間，除依托老城區(qū)發(fā)展和完善新城現(xiàn)有中心區(qū)外，其它片區(qū)設(shè)立若干個分片中心（包括一個功能中心） 。 本案 根據(jù)規(guī)劃，整個南橋新城將形成“五心五片區(qū)”的總體布局結(jié)構(gòu)，即：老城區(qū) —— 公共活動中心；北部新區(qū) —— 商業(yè)服務(wù)中心； 東部新區(qū) —— 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群副中心 ；西部新區(qū) —— 商務(wù)及文化副中心；東北新區(qū) —— 景觀休閑中心。 規(guī)劃總體布局： 本案所在城東區(qū)域作為重點建設(shè)區(qū)域，已經(jīng)成為南橋新城的熱點區(qū)域，近期內(nèi)存在住宅供應(yīng)空白、居住需求難以滿足的現(xiàn)狀 區(qū)域規(guī)劃 南橋新城 近期重點建設(shè)區(qū)域 主要包括 東部新區(qū) 11號地塊 和東北新區(qū) 8號地塊和北部新區(qū)的 4號地塊。 本案 南橋新城 11單元控制性詳細規(guī)劃： ? 上海市推動的 20個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，是奉賢區(qū)近期建設(shè)的重點地塊 ? 南奉公路與育秀路之間以商業(yè)、居住功能為主，育秀路與環(huán)城南路之間以商務(wù)、商業(yè)、辦公功能為主，環(huán)城南路與 A30告訴公路之間以居住、商務(wù)、辦公功能為主 ? 規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模 2萬人 ，總建筑面積約 257萬㎡ 目前南奉公路與育秀路之間的住宅已開發(fā)售罄，環(huán)城南路與 A30之間的地塊、 08單元、 10單元均后于育秀路與環(huán)城南路之間開發(fā) 區(qū)域規(guī)劃 名稱 面積 物業(yè)類型 相關(guān)配套 套數(shù) 開工時間 竣工時間 奉賢現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)動遷安置基地 49幢 6層住宅房 商業(yè)用房、菜場、幼兒園、會所等 1620 2023年 9月 2023年 10月 大型居住社區(qū)規(guī)劃 ? 南橋新城 金匯港以東地區(qū)，涉及青村、金匯 兩鎮(zhèn)，已被市政府規(guī)劃為上海市大型居住社區(qū)用地，主要是 經(jīng)濟適用房、普通商品房、動遷配套房 等。目前該區(qū)域內(nèi)的動遷摸底工作已基本結(jié)束。同時， 2023年內(nèi)將完成該區(qū)域控制性詳細規(guī)劃編制，并適時啟動動遷工作。 大型居住社區(qū) 原有動遷安置房 南橋新城 上海大型居住社區(qū)規(guī)劃實施和奉賢區(qū)原有保障性用房對于東部新區(qū)商品房市場影響有限 上海市九個大型居住社區(qū)之一的南橋新城大型居住社區(qū)與城東新區(qū)相鄰，主要是中低價位商品房和保障性用房，會分離部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，但對于南橋新城城區(qū)客戶吸引力不大，同時會推動部分動拆遷戶到城東新區(qū)購房。 軌道交通 5號線奉賢延伸段的規(guī)劃將大大加強南橋新城與市區(qū)的聯(lián)動性，將在極大程度上推動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展 軌道交通規(guī)劃 軌道交通 5號線奉賢延伸段的詳細規(guī)劃在 2023年 11 月落實，全長 立 12個站點，從東川路至南橋新城站規(guī)劃設(shè)計全長 ， 2023年完成土建施工，2023年實現(xiàn)通車 。后期還將延伸至奉賢海灣地區(qū)。 奉賢地區(qū)原本是上海交通相對不便區(qū)域之一， 其通往市中心的出行道路只有 A4 和浦星公路，交通的不便是購房者在奉賢買房置業(yè)的最大阻礙。而隨著 5號線奉賢段的規(guī)劃確定，將在極大程度上緩解奉賢地 區(qū)的交通不便狀況，導入市區(qū)客，改變目前區(qū)域封閉型市場的樓市現(xiàn)狀。 本案緊鄰 5號線南橋新城站 本案 南橋新城站 南橋新城距中心城區(qū) 41㎞ 軌道交通 5號線奉賢段走向：西渡站、肖塘站、奉浦站、 環(huán)城東路站、望園路站、金海湖站、南橋新城站 、城南站、道院站、柘林站和海灣站 。 5號線通車后，南橋新城樓市將進入新一輪的發(fā)展和價格上漲周期 軌道交通規(guī)劃 嘉定新城 備注：參考各新城的公寓價格，對比分析各新城的價格差異 主流公寓價格 1500016000元 /㎡ 主流公寓價格 1202313000元 /㎡ 東區(qū)主流公寓價格 16000元 /㎡ 左右，即將入市項目均在 20230元 /㎡ 以上 青浦新城 主流公寓價格 1202314000元 /㎡ 南橋新城 松江新城 ? 對比郊環(huán)區(qū)域的幾個新城市場，我們發(fā)現(xiàn)青浦新城和 南橋新城 目前屬于價格洼地區(qū)域，價格明顯低于嘉定新城和松江新城； ? 細化對比分析，嘉定新城和松江新城市場類型和客戶構(gòu)成明顯不同：軌道交通的規(guī)劃和開通（松江新城 9號線、嘉定新城 11號線），改變了這兩個新城原有封閉型市場的格局，為樓市導入了大量市區(qū)客；而青浦新城和南橋新城由于目前軌道交通上的缺失，與市區(qū)的聯(lián)動性較差，仍處于封閉型市場的格局。 參考松江新城和嘉定新城市場，未來 5號線延伸段的開通必將為南橋新城導入大量市區(qū)客，推動區(qū)域樓市的發(fā)展和價格上漲。 南橋新城近期重點發(fā)展區(qū)域、熱點區(qū)域 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚副中心，近期內(nèi)存在住宅供應(yīng)空白、居住需求難以滿足的現(xiàn)狀 5號線奉賢區(qū)延伸段 2023年通車，將推動區(qū)域樓市進入新一輪的發(fā)展和價格上漲周期 區(qū)域未來存在大量居住需求 區(qū)域價值 本案緊鄰 5號線南橋新城站 城東是南橋新城樓市熱點區(qū)域 戰(zhàn)略之度勢 —— 2 我們即將面對 的是怎樣的市場 ? 我們 的應(yīng)戰(zhàn)之道與必勝關(guān)鍵點是 ? 公寓市場研究及可行性分析 辦公市場研究及可行性分析 商業(yè)市場研究及可行性分析 在售公寓項目梳理 公寓市場分析 南橋新城在售公寓情況供需兩旺，供求關(guān)系健康 ?09年 10年 3月公寓總供應(yīng)量 ，成交 ，呈現(xiàn)供需兩旺局面； ?2023年南橋新城公寓主力成交項目為招商南橋 1號、南郊新公館、綠地領(lǐng)御、綠地南橋新苑、正陽世紀星城等； ?南橋新城近期成交均價約 12023元 /㎡ ，整體價格水平較高，在售主力項目基本定位為中高端（南郊新公館）或高端項目（南橋 1號、綠地領(lǐng)御）； ?2023年主力供應(yīng)項目為綠地觀邸和眾旺苑，價格相比 09年底有一定的降幅，是由于主力成交項目眾旺苑新增房源成交 85套（ 10262元 /㎡），拉低整體均價水平。綠地觀邸新增房源僅成交 2套（ 16115元 /㎡ ），由于觀邸面積多為 160平米左右的大面積房源，單總價均過高，去化速度較慢。 南橋 1號 陽光春城 市場分類 樓盤 目前公寓主售產(chǎn)品 在售主力戶型面積 （ m2） 均價（元 /m2） 高端 綠地領(lǐng)御 高層 2R： 97㎡ 12403 南橋 1號 高層 2R： 80㎡ 3R： 140150㎡ 4R： 174㎡ 14252 中高端 南郊新公館 高層 1R： 6369， 2R：8794，拼接： 140150 11063 恒盛豪庭 多層、小高層 2R:8090㎡ 3R:120130㎡ 三房 11939 新盤 銀河麗灣 —— —— —— 在售高、中端項目 公寓市場分析 綠地領(lǐng)御 南郊新公館 上院佳庭 恒龍尚品嘉苑 綠地觀邸 眾旺苑 恒盛豪庭 正陽世紀星城 綠地翡翠公館 銀河麗灣 區(qū)域在售項目較多，我們從項目定位、品質(zhì)、去化速度、價格、產(chǎn)品等方面綜合考慮選取以下 5個項目進行分析： 聚賢煌都 公寓市場分析 該案 09年 7月開盤，成交均價 12403元 /㎡ ，月均去化 89套，全部售罄 ? 該案南至望園路、西至百興路、北至廟涇新村。占地 60037平米，總建面 192503平米，容積率 ，產(chǎn)品線為 4幢高層、 4幢辦公樓（定位為類住宅產(chǎn)品）。 區(qū)域代表項目 —— 綠地領(lǐng)御 ? 該案 09年 7月開盤，均價 10815元 /㎡ ， 9月時均價上升至 12714元 /㎡，價格漲幅達 %； ? 公寓共推出 499套房源，月均去化 89套，目前已全部售罄； ? 客戶主要以東區(qū)客戶為主，占比 63%，以及周邊城鎮(zhèn)客戶，占比 37%?？蛻纛愋蜑橥顿Y兼自住型。 公寓市場分析 區(qū)域代表項目 —— 綠地領(lǐng)御 二房 97㎡ ?該案主力供應(yīng)產(chǎn)品為 90㎡左右二房； ? 受 70/90條件限制，三房房源供應(yīng)較少，在二次開盤中三房均價 13500元 /㎡ ，比二房均價 12500元 /㎡ 高出 1000元 /㎡ ，少量的三房無法滿足市場需求。 三房 122㎡ 房型 面積段（㎡） 套數(shù) 面積段（㎡） 比例 2R 8595 443 % 3R 120130 44 % 140150 12 % 合計 499 % 受 70/90限