許昌市區(qū)9地項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議(已修改)
2025-04-26 00:49 本頁面
【正文】 謹(jǐn)呈：許昌開源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 許昌魏都區(qū) （ 20229地） 項(xiàng)目 定位及物業(yè)發(fā)展建議 金佰利地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)榮譽(yù)出品 2022年 11月 04日 主要內(nèi)容 一、項(xiàng)目的戰(zhàn)略選擇 二、項(xiàng)目的整體定位 三、物業(yè)發(fā)展建議 研究思路 本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目宏觀界定 項(xiàng)目微觀界定 區(qū)域中檔住宅項(xiàng)目開發(fā)路線 項(xiàng)目界定 宏觀 城市背景 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)市場(chǎng) 許昌，位于河南省中部，省 “ 十一五 ” 計(jì)劃實(shí)施 中原城市群的第二站， 是 中原城市群最具增長潛力和發(fā)展前景的區(qū)域。 ? 許昌市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距新鄭國際機(jī)場(chǎng)僅50公里，且有高速公路直達(dá)機(jī)場(chǎng)，是唯一與省會(huì)鄭州共享一個(gè)國際機(jī)場(chǎng)的省轄市。許平南、京珠等高速公路在許昌形成“米”字型的構(gòu)架。京廣鐵路、 107國道縱貫?zāi)媳?，禹鄲鐵路、 311國道橫穿東西。發(fā)達(dá)的公路、鐵路及高速公路網(wǎng)絡(luò)，使得許昌與中原城市群其他城市緊密相連； ? 按照省“十一五”中原城市群規(guī)劃設(shè)想，許昌市被定位為中原城市群南部重要的支點(diǎn)城市，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和能源基地，輕工、食品、電力裝備制造業(yè)基地，特色高效農(nóng)業(yè)示范基地和生態(tài)觀光區(qū)。 ? 目前擁有多家知名企業(yè)，如許繼電器、許昌卷煙廠、瑞貝爾假發(fā)等，已經(jīng)初步建立起以機(jī)電、煙草加工、能源、化工、紡織、建材為主要工業(yè)門類的工業(yè)體系。 ? 2022年末，許昌市城區(qū)人口 萬，平均增速 %，位居中原城市群的第一位。 ? 根據(jù) 《 許昌市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 》 ，至 2022年， 許昌市區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到 80平方公里以上，市區(qū)人口超過80萬人。 ? “十一五”期間許昌市城市發(fā)展的重點(diǎn)積極推進(jìn)許昌、長葛城市一體化發(fā)展，拉大城市框架。 ? 作為“許昌 — 長葛”一體化對(duì)接的廣大北區(qū)成為未來幾年許昌城市建設(shè)的發(fā)展重點(diǎn)。 本案 依據(jù) 《 許昌市 “十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要 》 ，強(qiáng)勁的城市化進(jìn)程將繼續(xù)為許昌房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了廣闊的空間和機(jī)遇。 許昌市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 指標(biāo) 1：地區(qū)生產(chǎn)總值 0 3 0 6 年許昌市地區(qū)生產(chǎn)總值變化表02004006008002022年 2022年 2022年 2022年億元1 1 . 5 0 %1 2 . 0 0 %1 2 . 5 0 %1 3 . 0 0 %1 3 . 5 0 %1 4 . 0 0 %1 4 . 5 0 %1 5 . 0 0 %1 5 . 5 0 %地區(qū)生產(chǎn)總值增長率 2022年 2022年 2022年 2022年 地區(qū)生產(chǎn)總值 603 增長率 % % 13% % 數(shù)據(jù)來源： 《 許昌市統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》 ? “十五”時(shí)期，許昌市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長%，是河南省經(jīng)濟(jì)增長最快的的省轄市之一。 ? 2022年，國內(nèi)生產(chǎn)總值位居河南省第 四位。 點(diǎn)評(píng)： 許昌市地區(qū)生產(chǎn)總值自 04年連續(xù) 3年保持 13%以上的加速增長態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 許昌市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 指標(biāo) 2：固定資產(chǎn)投資 0 3 0 6 年許昌市固定資產(chǎn)投資變化表01002003004005006007008002022年 2022年 2022年 2022年億元0 .0 0 %1 0 .0 0 %2 0 .0 0 %3 0 .0 0 %4 0 .0 0 %5 0 .0 0 %6 0 .0 0 %7 0 .0 0 % 地區(qū)生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增幅固定資產(chǎn)投資增幅/地區(qū)生產(chǎn)總值 2022年 2022年 2022年 2022年 地區(qū)生產(chǎn)總值 603 固定資產(chǎn)投資 105 239 固定資產(chǎn)投資增幅 % % % % 固定資產(chǎn)投資增幅 /地區(qū)生產(chǎn)總值 % % % % 數(shù)據(jù)來源： 《 許昌市統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》 點(diǎn)評(píng)： 固定資產(chǎn)投資加速增長，固定資產(chǎn)投資占每年 GDP的比例穩(wěn)步提高，城市建設(shè)力度增大，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的開發(fā)環(huán)境和市場(chǎng)機(jī)遇。 許昌市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 指標(biāo) 3：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2022年 2022年 2022年 2022年 第一產(chǎn)業(yè) % % % % 第二產(chǎn)業(yè) % % % % 第三產(chǎn)業(yè) % % % % 0 3 0 6 年許昌三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比變化0%20%40%60%80%100%2022年 2022年 2022年 2022年第三產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)—— 《 許昌市十一五規(guī)劃綱要 》 ? 第二產(chǎn)業(yè)依靠科技進(jìn)步，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，著眼于提高產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，許昌著力發(fā)展輕工業(yè)，這樣也為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了優(yōu)良的消費(fèi)群體。 ? 第三產(chǎn)業(yè) 以打造人文許昌為目標(biāo)，加快“五個(gè)發(fā)展”：即大力發(fā)展旅游業(yè)，加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，快速發(fā)展金融業(yè)，努力發(fā)展社區(qū)服務(wù)業(yè)。 ? 房地產(chǎn)發(fā)展上升到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高度，并逐漸成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。 許昌市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 指標(biāo) 4：人均可支配收入 0 3 0 6 年許昌市人均可支配收入變化02022400060008000100002022年 2022年 2022年 2022年元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入農(nóng)民人均純收入 2022年 2022年 2022年 2022年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6175 6959 7769 8891 增長率 % % 農(nóng)民人均純收入 2880 3246 3643 4269 增長率 5% % % % 點(diǎn)評(píng)： 許昌城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農(nóng)民人均純收入增幅保持平穩(wěn)上漲，消費(fèi)能力穩(wěn)步增強(qiáng)。 數(shù)據(jù)來源： 《 許昌市統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》 結(jié)論： 許昌獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及鄭許、許長一體化美好預(yù)期，許昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的階段并且不缺乏消費(fèi)潛力！ 項(xiàng)目界定 城市背景 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者 宏觀 許昌房地產(chǎn)整體市場(chǎng)概述 0 3 0 7 上半年許昌房地產(chǎn)運(yùn)行狀況分析01020304050607080902 00 3年2 00 4年2 00 5年2 00 6年2 00 7上半年05001000150020222500房地產(chǎn)開發(fā)投資( 億元)商品房銷售面積( 萬平米)商品房銷售價(jià)格( 元/ 平米) 2022年 2022年 2022年 2022年 2022上半年 房地產(chǎn)開發(fā)投資 (億元 ) 商品房銷售面積 (萬 ㎡‘） 商品房銷售價(jià)格 (元 /㎡ ） 1006 1305 1538 1800 2020 ? 許昌房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年無論是投資額、銷售量及銷售價(jià)格上持續(xù)上漲，消費(fèi)需求隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市框架的拉大不斷的提升。 ? 尤其是 07年僅上半年商品房銷售量就接近 06年上半年。 ? 銷售價(jià)格的提升和銷售需求的激發(fā)，許昌房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入發(fā)展的快車道。 項(xiàng)目周邊樓盤分布 案名 萬象新天 類型 多層、電梯洋房、小高層 均價(jià) 2022 案名 西關(guān)城市花園 類型 多層 均價(jià) 1800 案名 宇華名郡 類型 多層、小高層 均價(jià) 2300 案名 金色家園 類型 多層、小高層 均價(jià) 2100 案名 新天地 龍湖灣 類型 多層、小高層 均價(jià) 2400 樓盤個(gè)案分析：“萬象新天” 項(xiàng)目名稱 萬象新天 物業(yè)位置 許昌市五一路北段 開 發(fā) 商 河南萬象地產(chǎn)有限公司 物業(yè)公司 河南鑫苑物業(yè) 建筑及景觀設(shè)計(jì) 許輝建筑事務(wù)所 /上海北斗星 代理公司 精順營銷 占地面積 180畝 交房日期 2期 10月 20交房 銷售均價(jià) 2022元 /㎡ 容積率 推出 戶 數(shù) 500戶 主力戶型 三房?jī)蓮d雙衛(wèi) 45% 施工進(jìn)度 四期在建 主力面積 ㎡ 配套設(shè)施 雙氣、風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園 戶型： ? 多層， ，主力戶型 120130平米 ? 電梯洋房， ，主力戶型130140平米 ? 小高層， ，主力戶型130140平米 客戶： ? 主要集中周邊工廠和醫(yī)院、學(xué)校等消費(fèi)能力較強(qiáng)客戶和少部分許昌縣長葛客戶。 優(yōu)劣勢(shì)分析： ? 項(xiàng)目作為區(qū)域的中高檔項(xiàng)目品質(zhì)感較強(qiáng)，規(guī)劃合理、現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格和景觀水景設(shè)計(jì)。 ? 引進(jìn)省內(nèi)一流物業(yè)公司，注重服務(wù)和
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