【正文】 /平方米 /天 回報率 三年開發(fā)商統(tǒng)一管理 回報率依次為 6%、 8%、 10% 價格 均價 12525元 /平方米 綠天商城 開發(fā)商實力雄厚，去化較快 商業(yè)市場分析 周邊商業(yè)配套存量 項目名稱 總建筑面積 已推面積 存量 南方國際購物中心 — 綠天商城 54470平方米 51477平方米 2993平方米 綠地領(lǐng)御 37344平方米 15807平方米 21537平方米 南橋國際商業(yè)廣場 101450平方米 36900平方米 64551平方米 上海南方國際購物中心（南方國際大廈） 24968平方米 17744平方米 7225平方米 綠天商城 綠地領(lǐng)御 南橋國際商業(yè)廣場 南方國際購物中心 (南方國際大廈 ) 周邊商業(yè)存量較多、 預(yù)計后期 空置率較高，對本案商業(yè)有干擾影響 商業(yè)產(chǎn)品定位考量依據(jù) 市場容量 干擾環(huán)境 未來競爭 目前區(qū)域環(huán)境一般，整 體商業(yè)環(huán)境需有新亮點(diǎn) 可預(yù)見的前期商 業(yè)空置干擾較強(qiáng) 商業(yè)銷售參差不齊， 本案入市時，仍有 一定體量商業(yè)競爭， 需有一定競爭力且體 量控制 本案商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展模式為： 以主題型商業(yè)為主體，一定配套商業(yè)的規(guī)?？刂撇僮鳎枳⒁怏w量控制 商業(yè)產(chǎn)品定位 本案商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展模式定位為：以主題商業(yè)為主體、一定配套商業(yè)的商業(yè)規(guī)?？刂撇僮髂Ｊ? 商業(yè)體量控制前提下，如何平衡政府規(guī)劃指標(biāo)？ 本案作為南橋新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)副中心的核心區(qū)域，未來存有商務(wù)需求， 酒店 產(chǎn)品將有一定市場，可以 消化一部分商業(yè)指標(biāo) ，同時可以增加項目產(chǎn)品維度 ，但是 酒店的容量和需求層級如何 ？ 酒店市場分析 酒店類型 名稱 星級 樓層 配套 星級酒店 圣淘沙大酒店 四星級 9,12層餐飲、娛樂配套， 3層以上客房 餐廳、會議室、健身房、網(wǎng)球場、桌球房、豪華桑拿、乒乓室、保齡球館、美容美發(fā)中心；凱撒夜總會、 KTV包房；高標(biāo)準(zhǔn)施建中的高樂夫球場、游泳池壁球等 古華山莊 三星級 3層多層 會議室、餐飲、游泳池、健身房、 SPA、KTV夜總會、網(wǎng)球、棋牌室、美容美發(fā) 悅?cè)A大酒店 四星級 16 餐廳、多功能廳、會議室、室內(nèi)游泳池、健身中心、瑜伽館、乒乓房、豪華桑拿、女子 SPA、美容美發(fā)、足浴、夜總會 綠地逸東華酒店 五星級 20 自助餐、燒烤餐、 T吧、戶外咖啡吧、粵菜館、無柱式宴會廳、十間多功能會議室、逸東貴賓會、健身中心、水療中心和設(shè)施齊全的商務(wù)中心 南郊賓館 五星級 2棟 8層 酒廊、西餐廳、自助餐廳、中餐廳、酒吧、茶藝館、宴會廳、游泳池、會議室、桌球房、健身中心、瑜伽房、網(wǎng)球場、棋牌室、美容中心 經(jīng)濟(jì)型酒店 格林豪泰 — 6層 無，周邊有 KTV、棋牌室等 上海梅麗亞晶商務(wù)酒店 — 7層 一層為餐飲 本案 悅?cè)A大酒店 南郊賓館 圣淘沙大酒店 古華山莊 綠地逸東華酒店 酒店概況 區(qū)域酒店多分布于南橋中心，對成熟地段依賴性較強(qiáng)，本案位置相對處于劣勢 格林豪泰 上海梅麗亞晶商務(wù)酒店 酒店市場分析 酒店類型 名稱 類型 /星級 配套 價格（元 /天） 星級酒店 圣淘沙大酒店 四星級 餐廳、會議室、健身房、網(wǎng)球場、桌球房、豪華桑拿、乒乓室、保齡球館、美容美發(fā)中心；凱撒夜總會、 KTV包房；高標(biāo)準(zhǔn)施建中的高樂夫球場、游泳池壁球等 標(biāo)準(zhǔn)間 450 豪華間 550 商務(wù)間 650 古華山莊 三星級 會議室、餐飲、游泳池、健身房、 SPA、 KTV夜總會、網(wǎng)球、棋牌室、美容美發(fā) 標(biāo)準(zhǔn)間 270 豪華間 390 套房 710 悅?cè)A大酒店 四星級 餐廳、多功能廳、會議室、室內(nèi)游泳池、健身中心、瑜伽館、乒乓房、豪華桑拿、女子 SPA、美容美發(fā)、足浴、夜總會 高級間 450 豪華間 550 行政間 700 綠地逸東華酒店 五星級 自助餐、燒烤餐、 T吧、戶外咖啡吧、粵菜館、無柱式宴會廳、十間多功能會議室、逸東貴賓會、健身中心、水療中心和設(shè)施齊全的商務(wù)中心 客房 680 尊貴房 830 套房 19802180 南郊賓館 五星級 酒廊、西餐廳、自助餐廳、中餐廳、酒吧、茶藝館、宴會廳、游泳池、會議室、桌球房、健身中心、瑜伽房、網(wǎng)球場、棋牌室、美容中心 標(biāo)準(zhǔn)房 650 景觀房 750 商務(wù)套房 1080 經(jīng)濟(jì)型酒店 格林豪泰 — 無，周邊有 KTV、棋牌室等 標(biāo)準(zhǔn)間 219 上海梅麗亞晶商務(wù)酒店 — 一層為餐飲 標(biāo)準(zhǔn)間 188 酒店概況 星級酒店價格 450800元 /天，經(jīng)濟(jì)型酒店價格為 180220元 /天 酒店市場分析 酒店經(jīng)營情況 酒店類型 名稱 類型 /星級 客房數(shù) 入住率 入住客戶 星級酒店 圣淘沙大酒店 四星級 300 70%80% 事業(yè)單位接待、企業(yè)高管 古華山莊 三星級 183 40%50% 外來旅游及出差人士 悅?cè)A大酒店 四星級 288 60%70% 事業(yè)單位接待、企業(yè)高管、外來旅游人士 綠地逸東華酒店 五星級 204 4月 20日起試營業(yè)，10%15% 事業(yè)單位接待、企業(yè)高管、外來旅游人士 南郊賓館 五星級 286 60% 事業(yè)單位接待、企業(yè)高管、外來旅游人士 經(jīng)濟(jì)型酒店 格林豪泰 — 71 日常 70%80% 旺季 100% 大眾 上海梅麗亞晶商務(wù)酒店 — 200 日常 70%80% 旺季 100% 大眾 四星級、五星級酒店目前已較飽和，唯一三星級酒店入住率不理想，經(jīng)濟(jì)型酒店相對量較小，入住率也較高；入住主要為企事業(yè)單位商務(wù)會務(wù)客戶，規(guī)模有限，需求層次一般 未來新增酒店 酒店市場分析 本案 南方國際大酒店 上海之魚 南方國際大酒店 上海之魚 南方國際大酒店 規(guī)劃中，總建面 4萬㎡左右，定位為五星級酒店 凱賓斯基 規(guī)劃中，銀河麗灣配套五星級酒店 上海之魚 規(guī)劃細(xì)項尚未公布，整體規(guī)劃以游艇文化主題公園為核心，擬建設(shè)高品質(zhì)住宅及 各類度假村 、野餐水灣、湖心生態(tài)島、游艇文化館、水岸商業(yè)街及 五星級水療酒店 未來新增酒店均是高星級酒店，且都位于城東，可以預(yù)見城東高星級酒店競爭也將呈現(xiàn)飽和、激烈的局面 凱賓斯基 酒店產(chǎn)品定位考量依據(jù) 地段要求 經(jīng)營情況 競爭情況 地段競爭處于劣勢，本 案未來雖具備發(fā)展?jié)? 力，但需考慮酒店規(guī)模 控制、檔次不適宜過高 從目前唯一一家 三星級酒店情況 來看比較尷尬不 建議該檔次。 常規(guī)辦公需求量 有限，類住宅客 戶廣泛性強(qiáng) 本案入市時，常規(guī) 辦公及類住宅市場 存量均不大，存在 機(jī)會 本案辦公產(chǎn)品發(fā)展模式為： 挑高類住宅產(chǎn)品為主體 辦公產(chǎn)品定位 本案辦公產(chǎn)品發(fā)展模式定位為：挑高類住宅產(chǎn)品為主體 市場上有沒有類似項目成功操作經(jīng)驗 ? 禹州金橋國際 大型商辦項目的類住宅快銷模式 案例借鑒 禹州金橋國際 項目地址 浦東金湘路 201弄 15號 開發(fā)商 禹洲集團(tuán) 土地用途 辦公 占地面積（畝） ㎡ 總建筑面積（㎡） 約 30萬㎡ 綠化率 30% 物業(yè)類型 高層 項目開盤時間 2023年 1月 25日 分幾期開發(fā) 5期 物業(yè)公司 華僑城物業(yè) 臨近碧云國際社區(qū)，但配套不完善，難借其勢；靠近金橋進(jìn)出口加工園，但園區(qū)以制造業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)為主，辦公需求支撐不足 辦公屬性，體量與本案相當(dāng) 區(qū)位之于碧云之于金橋進(jìn)出口加工園區(qū)與本案之于南橋老城、之于南橋產(chǎn)業(yè)區(qū)相似 距離碧云國際社區(qū) 5分鐘； 位于 金橋進(jìn)出口加工園區(qū)內(nèi)， 周邊 總部 型辦公廠房 為主， 基本無居民樓，居住氛圍較差，日常的生活配套匱乏。 于 218套單位，目前已售出 174套， 銷售均價11032元 /㎡ 通過二層 ，規(guī)避辦公屬性缺陷，獲得快速去化，但價格依然難于突破常規(guī)住宅 典型項目研究 — 綠地領(lǐng)御 辦公市場分析 面積段 套數(shù)占比 4251㎡ % 5765㎡ % 6672㎡ % 7385㎡ % 8592㎡ % 95115㎡ % 主力面積段為 5765㎡ ，其次為 7385㎡ 南橋產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及規(guī)劃分析 未來辦公需求分析 ?南橋整體規(guī)劃為：“老城綜合片區(qū)、城南綜合片區(qū)、城北綜合片區(qū)和產(chǎn)業(yè)片區(qū) ” ?產(chǎn)業(yè)片區(qū)由：上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)組成 ? 產(chǎn)業(yè)片區(qū)功能定位為： 上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū) —— 先進(jìn)制造業(yè)和科技創(chuàng)新園區(qū) 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū) —— 農(nóng)產(chǎn)品深加工、生物科研及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)園區(qū) 老城區(qū) 東北新區(qū) 西部區(qū) 上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū) 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū) 本案 未來南橋新城產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)、加工貿(mào)易業(yè)為主，辦公以廠房或自建辦公用房為主，且聚集于城市北部，對本案輻射小，區(qū)域辦公需求有限 未來辦公競爭分析 南橋未來辦公市場競爭分析 項目類型 項目名稱 項目總體量 （㎡） 已推量 （㎡） 已售量 （㎡） 可售量 （㎡） 銷售速度 （㎡ /月） 預(yù)計本案 1年后入市時市場存量 預(yù)計本案 2年后入市時市場合計存量 已推售項目 常規(guī)辦公 南方國際大廈 19536 19536 11318 8218 871 0 5000 綠地翡翠國際廣場 38885 38885 0 38885 — 約 5000 ㎡ 綠地智尊 27988 27988 27988 0 1333 0 南郊聚潤廣場 24855 24855 10378 14507 727 0 類住宅 南方國際大廈 35380 5696 33810 4126 2063 0 — 綠地領(lǐng)御 根據(jù)現(xiàn)推產(chǎn)品，預(yù)計 總體量 6萬㎡左右 15329 12447 約 48000 12447 0 綠地翡翠國際廣場 37404 37404 34855 2549 5810 0 未入市項目 達(dá)賢 C C2地塊 占地 ㎡， 總建面 ㎡，樓板價 1819元 /㎡ ，體量不大，樓板價較低，預(yù)計產(chǎn)品類型以類住宅和商業(yè)為主，體量約為類住宅 5萬左右，入市時間與本案相當(dāng)，但競爭不大 未來類住宅產(chǎn)品市場競爭較小，存在較大的市場機(jī)會 辦公客戶分析 常規(guī)辦公產(chǎn)品客戶 客戶類型： 自用客戶為主，客戶廣泛性強(qiáng)，但客戶量有限 客戶關(guān)注點(diǎn) ：地段、品質(zhì)、商務(wù)形象及氛圍 類住宅產(chǎn)品客戶 客戶類型： 成熟地段類住宅自住客戶為主，尚不成熟的發(fā)展區(qū)域以投資并兼具一定自住的客戶為主 客戶關(guān)注點(diǎn)： 普通層級客戶主要關(guān)注高附加值，低總價，相對高層級偏好空中別墅感 綠地翡翠 75%以上為南橋區(qū)域內(nèi)首次剛需自住客戶， 25%為投資客戶 綠地領(lǐng)御 基本都是南橋當(dāng)?shù)丶爸苓厒€體戶、私營業(yè)主，少量公務(wù)員、高級白領(lǐng)； 3040歲； 7080%為投資兼自用， 2030%為純自住需求。 ，常規(guī)辦公遭市場冷落，難突圍，遲遲未 入市 典型項目研究 — 綠地翡翠國際廣場 面積段（ m2） 比例 5360㎡ （二房二廳） % 6065㎡ （二房二廳） % 7280㎡ （三房二廳） % 主力戶型為 5060㎡ 為主，同時搭配少量 7280㎡ 辦公市場分析 ?5360㎡ 二房二廳，標(biāo)準(zhǔn)層為客廳、餐廳、衛(wèi)生間，夾層隔出二間臥室； ? 7280㎡ 兩房 為 1號樓東南、西南兩端頭位置為標(biāo)準(zhǔn)層為橫向客廳、餐廳、衛(wèi)生間，開間大，夾層隔出三間朝南臥室。 該案為 45萬方大型混合型社區(qū)，成交均價 11939元 /㎡ ，月均去化 34套 公寓市場分析 區(qū)域代表項目 —— 恒盛湖畔豪庭 該案主力成交面積為 80平米二房，戶型常規(guī)附加值低 二房 88㎡ 三房 122㎡ 房型 面積段（㎡） 套數(shù) 面積段（㎡） 比例 2R 8090 128 % 110120 6 % 合計 134 % 公寓市場分析 區(qū)域代表項目 —— 恒盛湖畔豪庭 區(qū)域代表項目 —— 銀河麗灣 該案近 30萬方商住用地，目前正在打地基，預(yù)計 2023年 4季度推出市場 銀河麗灣 地址 東至金海路、南至百興路、西至百富路、北至南奉公路 總建面 容積率 物業(yè)類型 公寓、酒店、商業(yè)、辦公 樓板價 4500元 /㎡ 開發(fā)商 上海博豐銀基實業(yè)發(fā)展有限公司 預(yù)計開盤時間 2023年 4季度 目前該地塊正在打地基 公寓市場分析 公寓市場看點(diǎn) 客戶情況 項目品質(zhì) 產(chǎn)品供求 90㎡ 二房以及 130140㎡ 三房為主力需求，其中改善型產(chǎn)品有 一定溢價空間 區(qū)域內(nèi)中高端項目去化速度較快，月均去化約 75124套，價 格漲幅在 11%40%間，均價水平 11000