【正文】 合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 綜合定位分析 大盤(pán)開(kāi)發(fā)的要點(diǎn) ?充分挖掘項(xiàng)目自身特點(diǎn)與資源，打造鮮明主題，充分張揚(yáng)個(gè)性特色 ?住宅產(chǎn)品多元化，滿足不同層次消費(fèi)需求 ?配套先行、突出亮點(diǎn)，對(duì)整體項(xiàng)目品質(zhì)有提升作用 ?內(nèi)外部景觀的結(jié)合，創(chuàng)造自然宜人的社區(qū)內(nèi)部景觀，盡可能降低外部不利因素的影響 ?充分考慮區(qū)域成熟度等因素，把握合理的開(kāi)發(fā)順序和開(kāi)盤(pán)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的最大化 第 47 頁(yè) 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 綜合定位分析 針對(duì)本項(xiàng)目的大盤(pán)分析 ：本項(xiàng)目占地面積 424畝（整個(gè)地塊占地 1700畝），在天津?qū)儆诖蟊P(pán)項(xiàng)目 規(guī)模大 配套需求更強(qiáng) 銷售周期長(zhǎng) 風(fēng)險(xiǎn)分散 物業(yè)功能復(fù)合 檔次 /產(chǎn)品多元 客群放大 銷售壓力大 與區(qū)域發(fā)展聯(lián)動(dòng) 先作區(qū)域 居住 商業(yè) 休閑 景觀先行 做足配套 人文引導(dǎo) 第 48 頁(yè) 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 綜合定位分析 特性二：區(qū)位條件（西青區(qū)之張家窩鎮(zhèn) —— 熱門(mén)區(qū)位的偏僻位臵） 區(qū)位 ：現(xiàn)狀較差，認(rèn)可度不高，配套欠缺，受外部影響弱 內(nèi)部造勢(shì) 外部借勢(shì) 內(nèi)部營(yíng)造小環(huán)境 向西青組團(tuán)靠攏 ?項(xiàng)目所處的張家窩鎮(zhèn)地區(qū)，雖然處于天津重點(diǎn)發(fā)展的郊區(qū)組團(tuán)西青區(qū)，但是較為偏僻的位臵，以及配套條件的欠缺使其具有很低的市場(chǎng)認(rèn)知度。 第 41 頁(yè) 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 綜合定位分析 大盤(pán)案例 —— 康城 ?位于朝陽(yáng)區(qū)雙橋東路雙橋農(nóng)場(chǎng)，由北京銀信興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā) ?建筑面積 100萬(wàn)平方米，容積率 ?戶型： 180320平方米 ?配套：科技藝術(shù)會(huì)館、高爾夫俱樂(lè)部 期數(shù) 建筑形式 套數(shù) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間一期 聯(lián)排 578 二期 疊拼 384 三期 獨(dú)棟 未定 未定 啟示： ? 最早推出 townhouse概念的樓盤(pán)之一 ? 產(chǎn)品分期開(kāi)發(fā)，每期建筑形式不同 ? 營(yíng)造良好的社區(qū)氛圍 ? 影響推廣上結(jié)合文化主題比較受歡迎 第 42 頁(yè) 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 綜合定位分析 ?位于廣州番禺迎賓路沙溪大橋南岸，由廣州宏宇房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā) ?占地面積 80公頃，建筑面積 120萬(wàn)平方米，容積率 ?分期數(shù)： ，現(xiàn)在做到第四期 ?配套：番禺執(zhí)信中學(xué)、商業(yè)街、會(huì)所 ?價(jià)格： 4000元 /平方米，而現(xiàn)在第四期已漲至最高價(jià) 8000元 /平方米 大盤(pán)案例 — 星河灣（廣州番禺） 啟示： ? 商業(yè)街、鐘樓和特色私家會(huì)所，形成標(biāo)志性社區(qū)建筑； ? 大手筆造景、引入名校 —— 執(zhí)信中學(xué)； ? 社區(qū)外圍城市級(jí)別的基礎(chǔ)設(shè)施改造，以及一期先建成為高爾夫球場(chǎng)，形成具有強(qiáng)烈視覺(jué)沖擊力的環(huán)境 第 43 頁(yè) 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 綜合定位分析 ? 位于深圳市南山區(qū)華僑城，由深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā) ? 臨深圳灣，用地面積約 450公頃，規(guī)劃目標(biāo)成為環(huán)境優(yōu)美的集旅游、展覽、娛樂(lè)、居住、先進(jìn)工業(yè)為一體的大型綜合片區(qū)。 ?項(xiàng)目周邊大盤(pán)的直接競(jìng)爭(zhēng)威脅（中北鎮(zhèn)地區(qū)萬(wàn)科項(xiàng)目、金廈西部新城） ?天津市場(chǎng)未來(lái)住宅市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)放大，同檔次區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 ?二手房高性價(jià)比以及良好交通條件的威脅 ?天津購(gòu)房者的需求特點(diǎn)比較保守，對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品的接受能力有待引導(dǎo) 第 33 頁(yè) 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 測(cè)算目的 ? 根據(jù)基本假設(shè)，分別測(cè)算單一物業(yè)類型的成本及收益水平，為確定項(xiàng)目定位提供依據(jù) 測(cè)算前提 容積率 產(chǎn)品類型 售價(jià)方案一 0 . 5 獨(dú)棟雙拼別墅 7000方案二 0 . 8 聯(lián)排疊拼別墅 5000方案三 1 . 0 花園洋房 4000方案四 1 . 3 多層板樓 3500? 基本假設(shè) 結(jié)合市場(chǎng)及地塊分析，考慮四種可能的產(chǎn)品類型： 第 34 頁(yè) 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 測(cè)算結(jié)果 ?方案一 獨(dú)棟雙拼別墅 FAR= 估算售價(jià)： 7000元 /平米 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)基數(shù) 金額（萬(wàn)元）1 土地費(fèi)用 30 萬(wàn)元 / 畝 424 畝 127202 前期費(fèi)用 8142 . 1 可研及顧問(wèn)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 0 . 2 % 25440 512 . 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 3% 25440 7633 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 76893 . 1 大市政 取建安工程費(fèi)的 10% 25443 . 2 小市政 取建安工程費(fèi)的 8% 20353 . 3 園林綠化費(fèi) 按綠化面積， 200 元 / 平米 28274 建安工程費(fèi) 1800 元 / 平米 141334 平米 254405 建安工程專業(yè)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 1 . 5 % 25440 3826 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 2 5 項(xiàng)之和的 1 . 5 % 34324 5157 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 6 項(xiàng)之和的 2% 34839 697小計(jì) 482568 期間費(fèi)用 52808 . 1 管理費(fèi)用 2 5 項(xiàng)之和的 2% 34324 6868 . 2 銷售費(fèi)用 銷售收入的 2 . 5 % 98934 24738 . 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按建筑面積， 150 元 / 平米 21205353698934兩稅一費(fèi) 銷售收入的 5 . 5 % 98934 5441399577 4 . 6 4 %4 0 . 3 9 %成本合計(jì)（萬(wàn)元）銷售收入（萬(wàn)元）所得稅前利潤(rùn)額（萬(wàn)元）成本利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率第 35 頁(yè) 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)基數(shù) 金額（萬(wàn)元）1 土地費(fèi)用 30 萬(wàn)元 / 畝 424 畝 127202 前期費(fèi)用 11582 . 1 可研及顧問(wèn)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 0 . 2 % 36182 722 . 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 3% 36182 10853 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 74173 . 1 大市政 取建安工程費(fèi)的 10% 36183 . 2 小市政 取建安工程費(fèi)的 8% 28953 . 3 園林綠化費(fèi) 按綠化面積， 200 元 / 平米 22614 建安工程費(fèi) 1600 元 / 平米 141334 平米 361825 建安工程專業(yè)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 1 . 5 % 36182 5436 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 2 5 項(xiàng)之和的 1 . 5 % 45299 6797 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 6 項(xiàng)之和的 2% 45979 920小計(jì) 596188 期間費(fèi)用 71258 . 1 管理費(fèi)用 2 5 項(xiàng)之和的 2% 45299 9068 . 2 銷售費(fèi)用 銷售收入的 2 . 5 % 113067 28278 . 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按建筑面積， 150 元 / 平米 339266743113067兩稅一費(fèi) 銷售收入的 5 . 5 % 113067 6219401066 0 . 0 9 %3 5 . 4 7 %成本合計(jì)（萬(wàn)元）銷售收入（萬(wàn)元）所得稅前利潤(rùn)額（萬(wàn)元）成本利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率測(cè)算結(jié)果 ?方案二 聯(lián)排 /疊拼別墅 FAR= 估算售價(jià)： 5000元 /平米 第 36 頁(yè) 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)基數(shù) 金額（萬(wàn)元）1 土地費(fèi)用 30 萬(wàn)元 / 畝 424 畝 127202 前期費(fèi)用 14472 . 1 可研及顧問(wèn)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 0 . 2 % 45227 902 . 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 3% 45227 13573 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 81413 . 1 大市政 取建安工程費(fèi)的 10% 45233 . 2 小市政 取建安工程費(fèi)的 8% 36183 . 3 園林綠化費(fèi) 按綠化面積， 200 元 / 平米 22614 建安工程費(fèi) 1600 元 / 平米 141334 平米 452275 建安工程專業(yè)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 1 . 5 % 45227 6786 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 2 5 項(xiàng)之和的 1 . 5 % 55493 8327 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 6 項(xiàng)之和的 2% 56326 1127小計(jì) 701728 期間費(fèi)用 81778 . 1 管理費(fèi)用 2 5 項(xiàng)之和的 2% 55493 11108 . 2 銷售費(fèi)用 銷售收入的 2 . 5 % 113067 28278 . 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按建筑面積， 150 元 / 平米 424078349113067兩稅一費(fèi) 銷售收入的 5 . 5 % 113067 6219285003 6 . 3 8 %2 5 . 2 1 %成本合計(jì)（萬(wàn)元）銷售收入（萬(wàn)元）所得稅前利潤(rùn)額（萬(wàn)元）成本利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率測(cè)算結(jié)果 ?方案三 花園洋房 FAR= 估算售價(jià)： 4000元 /平米 第 37 頁(yè) 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)基數(shù) 金額（萬(wàn)元）1 土地費(fèi)用 30 萬(wàn)元 / 畝 424 畝 127202 前期費(fèi)用 16462 . 1 可研及顧問(wèn)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 0 . 2 % 51446 1032 . 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 3% 51446 15433 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 80733 . 1 大市政 取建安工程費(fèi)的 10% 51453 . 2 小市政 取建安工程費(fèi)的 8% 41163 . 3 園林綠化費(fèi) 按綠化面積， 200 元 / 平米 19794 建安工程費(fèi) 1400 元 / 平米 141334 平米 514465 建安工程專業(yè)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 1 . 5 % 51446 7726 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 2 5 項(xiàng)之和的 1 . 5 % 61937 9297 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 6 項(xiàng)之和的 2% 62866 1257小計(jì) 768438 期間費(fèi)用 99668 . 1 管理費(fèi)用 2 5 項(xiàng)之和的 2% 61937 12398 . 2 銷售費(fèi)用 銷售收入的 2 . 5 % 128614 32158 . 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按建筑面積， 150 元 / 平米 551286809128614兩稅一費(fèi) 銷售收入的 5 . 5 % 128614 7074347314 0 . 0 1 %2 7 . 0 0 %成本合計(jì)（萬(wàn)元）銷售收入（萬(wàn)元）所得稅前利潤(rùn)額（萬(wàn)元）成本利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率測(cè)算結(jié)果 ?方案四 多層板樓 FAR= 估算售價(jià)： 3500元 /平米 第 38 頁(yè) 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ? 測(cè)算結(jié)果比較 利潤(rùn)額（萬(wàn)元） 利潤(rùn)率方案一 39957 7 4 . 6 4 %方案二 40106 6 0 . 0 9 %方案三 28500 3 6 . 3 8 %方案四 34731 4 0 . 0 1 %050001000015000202302500030000350004000045000方案一 方案二 方案三 方案四0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %利潤(rùn)額（萬(wàn)元） 利潤(rùn)率? 單從經(jīng)濟(jì)效益角度分析，以獨(dú)棟雙拼別墅類產(chǎn)品最佳