【正文】 家庭 自住 2－ 3房 離上班地近、價格、戶型、配套龍坂區(qū)域成交客戶梳理龍坂區(qū)域成交客戶特征u從客戶關(guān)注片區(qū)來看， 在龍坂區(qū)域內(nèi)，二線拓展區(qū)將受到最廣泛的關(guān)注，關(guān)內(nèi)精英階層客戶成為主流；1u從需求結(jié)構(gòu)來看， 首次置業(yè)客戶比重最大，三房、小四房需求放大，功能型換房的需求明顯；u從客戶核心需求來看， 表現(xiàn)為客戶對城市生活配套有極高的依賴度；u從客戶購買關(guān)注點排序為： 片區(qū)前景 ＞ 交通便利性 ＞ 周邊配套 ＞ 居住品質(zhì) ＞ 戶型實用 ＞ 個性化設(shè)計感；234u從客戶演變來看， 客戶層次從以價格驅(qū)動的中低端首置客戶發(fā)展到多元驅(qū)動的深圳白領(lǐng)中堅階層；5客戶群體 使用狀況 需求 目的 戶型需 求 考慮因素自用型的本地和中心區(qū)居民 購置主要強調(diào)公寓的居住配套，位置佳，贈送等 自用 2房價格、交通、規(guī)模、社區(qū)、周邊環(huán)境配套、品牌、位置、產(chǎn)品、海內(nèi)外常駐深圳機構(gòu)管理人員和技術(shù)人員購置租賃 主要作為住所或辦公 自用 3房交通便利性、位置、規(guī)模、周邊生活及公共配套，品牌知名度經(jīng)常往來深圳的國內(nèi)外商務(wù)人員購置租賃一般會選擇酒店，但也有部分會購買或者租用公寓，以方便居住辦公自用 2房 交通便利性、位置、規(guī)模、周邊生活及公共配套，品牌知名度深圳的小企業(yè)和 SOHO族 購置公寓兼具居住和辦公功能投資 /自用 2房距離工作單位近、交通、位置、配套、價格、發(fā)展商信譽投資型的本地和中心區(qū)居民 租賃一般選擇戶型面積小、總價低、容易出租 投資12房交通、價格、規(guī)模、社區(qū)、配套、品牌、位置、產(chǎn)品、升值潛力其它 自用度假 作為員工宿舍等 自用 小戶 型 離上班地近、價格、戶型、配套公寓客戶結(jié)構(gòu) ——目前，深圳公寓市場客戶主要為海外企業(yè)常駐深圳中高層、片區(qū)首改客戶、企業(yè) SOHO族，投資者在買家中也占相當比例。標準層面積較大，為保證最佳景觀面及舒適度，適合大戶型產(chǎn)品；本體驗證8090舒適兩房公寓120130平舒適 3房面積配比位置 戶型 面積 建面 面積比例 客戶類型4號 9棟 兩房兩廳 8090 約 15% 中短期投資客和首置剛需客4號 9棟 三房兩廳 120130 約 1萬 6% 有實力的中長期投資客和換房自住客5號 A座 三房兩廳 120130 約 3萬 18% 有實力的中長期投資客和換房自住客5號 B座 四房兩廳 150170 約 3萬 18% 主要針對換房自住客6號 A、 B座 五房三廳 250300 約 26% 高端住家客戶和辦公類客戶6號 A、 B座 七房三廳 350450 約 3萬 18% 高端住家客戶和辦公類客戶6號地塊大面積 loft產(chǎn)品：布置 250450平以上 loft大戶4號地塊大小戶型搭配：西北段做 8090平米兩房公寓東南段做 120130平米戶型5號地塊居家產(chǎn)品：布置 120170平米大戶型2 客戶是什么樣的？ 思考本項目對哪些客戶產(chǎn)生共鳴，鎖定目標客戶，尋找營銷的發(fā)力點。位于項目內(nèi)側(cè)，不臨路，較為安靜，適合租賃6號地塊大面積 loft產(chǎn)品：布置 250平以上 loft大戶216?？拷虅?wù)區(qū)，小戶型公寓服務(wù)商務(wù)區(qū)高管216。東、南向山水資源優(yōu)勢明顯，景觀開闊216。緊鄰酒店及商業(yè)，周邊生活配套完善216。目標：公寓預(yù)計 2023年10月入市，承擔快速回現(xiàn)的任務(wù)216。150170平米四房，主要針對換房自住客216。8090平小面積公寓，針對中短期投資客和首置剛需客216。 6號地塊面積（平米） 戶型85左右 兩室兩廳130左右 三室兩廳150190左右 四室兩廳200300左右 商務(wù) loftVS216。針對 2號地塊的差異化面積定位；216?！宰〖嫱顿Y型客戶重視產(chǎn)品品質(zhì)、總價區(qū)間及變現(xiàn)率，需求以 90平米左右 3房產(chǎn)品為主。三：龍坂市場競爭分析一季度 二季度2023年三季度中航天逸， 75167平米， 1606套，建面 ㎡潛龍 曼海 寧 ， 6770平米 2房， 8688/12平米 3房， 140 平米 4房，建面 ㎡星河盛世， 5090平米 23房， 1366套， 120170平米 45房， 1531套，建面 47萬㎡水榭春天 五 期， 88140平米 35房，約 1468套，總建面 合正中央原著， 128平米 3房， 143平米 4房為主，共 762套，建面 19萬㎡萬科璞 悅 山， 170220平米 4房，共 604套，建面 ㎡鴻榮源熙園山院， 140180平米房為主，共 255套，建面 ㎡綠 景公 館 1866， 60160平米， 2023套，建面 22， 8萬㎡2023年潤達圓庭 ， 90平米以下小戶型，建面 ㎡2023年金亨利 1期， 89128平米 34房為主， 1100多套，建面 12， 7萬 ㎡龍華花半里，建面 ㎡， 7090平米 23房為主，共 2023套四季度錦繡 御 園 ，二期（ 88平米 2房、 90130平米 3房、 150170平米 4房，共 421套）三期（ 約 600套），建面 29萬㎡龍坂目前在售及將售的項目，面積段集中在 88140平 34房，少量160200平米大尺度戶型；溪山 3期 ,7萬建面 ,主力 140－ 170 ㎡三：龍坂市場競爭分析目前龍坂和關(guān)內(nèi)主力客戶需求 90180平戶型， 180平及以上大戶型為升級產(chǎn)品其中 120170平戶型最受換房客戶關(guān)注，但多為雙拼，工業(yè)用地性質(zhì)能很好規(guī)避這個問題未來客戶升級需求：——來自關(guān)內(nèi)的部分資源型豪宅 客戶和頂級豪宅享受型客戶，主要關(guān)注戶型尺度、產(chǎn)品品質(zhì)和資源環(huán)境，對資源景觀的占有欲望較強， 購買能力極強， 一般選擇 180平米以上的大平面。參觀完溪山樣板房后， 很喜歡 170平米戶型，景觀也不錯 ，經(jīng)過跟家人商量后，決定購置一套。陳先生年前就開始關(guān)注溪山，當時 他的幾個親戚都在溪山購買了 1 170平米的大戶型 。溪山 170平米購買客戶。龍坂區(qū)域需求戶型： 近幾年龍坂片區(qū)平層熱銷戶型主要為 6572㎡ 2房， 8590㎡小 3房， 110125㎡舒居 3房， 140160㎡ 4房項目名稱 建面 (萬平米 ) 容積率 總套數(shù) 戶型面積區(qū)間 (㎡ ) 暢銷戶型 (㎡ ) 均價 (萬元 /㎡)金光華龍岸 868 85170 8 12 14 160 2溪山 2114 87170 145 金地梅隴鎮(zhèn) 1218 76140 110115 金域華府 18 北區(qū)： 992南區(qū)：987 平層： 87130㎡ 8 120 第五園（里程） 7 866 6989 69 金地上塘道 15 1期 1087 4589 6 89 2上品雅園 23 1745 70129 88 水榭春天 總共 2500 戶 3期 1134 戶 89－ 150㎡ 3房 4房為主 6 8 115－ 120 中原原著 19 1280 120－ 160 ㎡ 3房 4房 12 143 圣莫麗斯 3期 33 883 146189 146 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺選取標準：普通住宅、中高檔住宅三： 龍板 市場競爭分析龍坂豪宅市場： 以換面積和換品質(zhì)的福田換房客為主， 因此客戶主力需求面積在 120140平米， 160180平米大戶型需求在逐步放大。平的大戶型為主。 蓮花山公園市民中心會展中心城市大客廳80140平國際公寓分類 戶型 面積 套數(shù) 面積比 套數(shù)比國際公寓一房 8090 60 % %二房 90100 120 % %130140 90 % %地王公寓大中華 IFC鳳凰大廈金中環(huán)世紀豪庭美年廣場香年廣場福年廣場南海意庫綜合體： 多處于羅湖和福田中心區(qū)一 ： 公寓項目市場競爭盤點 ——過往案例： 以 100170平兩房三房為主例案位置 羅湖區(qū)深南路與寶安南路交匯處土地用途 住宅用地期限 50年（ ）總占地面積 18,734平方米建筑容積率 綠化率 25%總戶（套）數(shù) 共 332套停車位總數(shù) 500個層高 面積 戶型 所占套數(shù)比例 梯戶比94 2房 2廳 % 6梯 14戶103157 2房 2廳 %147172 3房 2廳 %200 3房 2廳 %： 352平復式、 445平大平面例案位置 福田深南中路招商銀行大廈對面發(fā)展商 深圳茂業(yè)（集團）有限公司 建筑面積 產(chǎn)品面積 352445平 57房， A/C戶型大平面；B/D為復式產(chǎn)品，層高為 A/C戶型的兩倍容積率 12綠化率 30%停車位 160物管費 /㎡ .月面積 戶型 所占套數(shù)比例 梯戶比352 5房 3廳 34% 2梯 3戶445 7房 3廳 66%： 以 70160平商務(wù)公寓為主例案1頂級寫字樓2＃寫字