【正文】 風(fēng)格 北歐風(fēng)情 北美風(fēng)情 拉丁風(fēng)情 澳洲風(fēng)情 園林設(shè)計按照分期可以大致分為三類，每期任意選取某一洲為主題，各組團園林設(shè)計各有特色 分期風(fēng)格選擇 組團風(fēng)格選擇 72 本報告是嚴(yán)格保密的。 園林景觀 —— 市場現(xiàn)狀 園林景觀風(fēng)格 代表樓盤 規(guī)模 川西民風(fēng) 蜀風(fēng)花園城、錦城花園 一期 150畝 澳洲風(fēng)情 金林半島 占地面積 140畝 中國民風(fēng)分組團設(shè)計 芙蓉古鎮(zhèn) 占地面積 680畝 歐式風(fēng)格分組團設(shè)計 中海名城 占地面積 424畝 水景園林 華潤置地翡翠城 占地面積 1245畝 運動主題分組團設(shè)計 建信奧園 占地面積 1600畝 中式園林 天府長城 占地面積 1600畝 市場園林景觀設(shè)計特點 市場、成都?xì)夂驐l件支持多種園林景觀設(shè)計風(fēng)格 規(guī)模較小的高端樓盤，多為單主題特色園林 對于大規(guī)模樓盤，園林設(shè)計多數(shù)為分組團主題風(fēng)格 70 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)內(nèi)導(dǎo)示系統(tǒng) —— 鋪地視覺統(tǒng)一 68 本報告是嚴(yán)格保密的。 66 本報告是嚴(yán)格保密的。 外圍導(dǎo)示系統(tǒng) —— 形象墻 形象墻展示大盤特有的氣勢 —— 尚未開工部分，可用形象墻圍合，注明各自功能 65 本報告是嚴(yán)格保密的。 外圍導(dǎo)示系統(tǒng) —— 廣告牌 位置：三環(huán)立交、二環(huán)立交 功能：記住本項目，知道本項目的聯(lián)系方式 效果： 色彩、背景昭示性強 廣告內(nèi)容簡潔，清晰，便于路人記憶 63 本報告是嚴(yán)格保密的。 外圍導(dǎo)示系統(tǒng) —— 城區(qū)界定 臨西延線人行道、從樹種、燈桿等方面完全與眾不同，界定城界 “城區(qū)界定” —— 啟動前兩條道路的建設(shè)，構(gòu)建區(qū)域框架，展示區(qū)域規(guī)模氣勢 啟動區(qū) 規(guī)劃二路 規(guī)劃路 61 本報告是嚴(yán)格保密的。 道路及導(dǎo)識系統(tǒng) 道路及導(dǎo)識系統(tǒng)是展示項目遠(yuǎn)景和氣勢的核心要素 外圍導(dǎo)示系統(tǒng)： ?城界界定 ?路旗 ?廣告牌 ?形象墻 區(qū)內(nèi)導(dǎo)示系統(tǒng) 59 本報告是嚴(yán)格保密的。 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導(dǎo)識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學(xué)校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 57 本報告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)街注意事項 先期商業(yè)氛圍的形成 ?前期主要以展示功能為主，后期轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營功能 ?前期采用低租、免租的形式引進 2－ 3個核心主力店，如丹桂軒等 ?先期引進主力店可與會所相聯(lián)系，能起到較好的吸引人氣、廣告效應(yīng) 55 本報告是嚴(yán)格保密的。 Block國際風(fēng)情商業(yè)街區(qū)的設(shè)計要點 ?7－ 10米的街道，集市型商業(yè)精神的回歸 ?局部一層，商業(yè)與休閑氛圍的融合 ?二樓通過連廊連接 ?相鄰樓宇的連接處理，人流暢通無阻 53 本報告是嚴(yán)格保密的。 看樓路線及價值展示 學(xué)校展示 情趣小廣場展示 集中綠地 ＋會所 核心公園資源 啟動區(qū) 花街展示 銷售中心 看樓路線設(shè)計原則 其他價值點的有機串連 展示核心資源 展示區(qū)域開發(fā)氣勢 商業(yè)街區(qū) 商業(yè)街選址在啟動區(qū)北面，臨近集中配套區(qū)，配合看樓路線，兼顧昭示性和交通通達性 51 本報告是嚴(yán)格保密的。本項目的鄰里商業(yè)街應(yīng)在分期、分區(qū)中具體體現(xiàn)，按照 /人的標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計 49 本報告是嚴(yán)格保密的。 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導(dǎo)識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學(xué)校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 縫紉店 20㎡ 連鎖藥店 200㎡ 面包房 50㎡ 電器維修 50㎡ 沖印店 50㎡ 布藝店 100㎡ 美容美發(fā) 300㎡ 鮮花店 50㎡ 音像店 50㎡ 書店 100㎡ 其他 800 ㎡ 品牌服務(wù)類 品牌健身會 1000㎡ 1200㎡ 公益服務(wù)類 乒乓球 150㎡ 1000 ㎡ 主要為社區(qū)居民提供公益服務(wù)，經(jīng)濟效益較差，置于較差位置。 46 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 品牌服務(wù)商家有利于提升形象，但租金水平較低。 文化活動中心賣場功能規(guī)劃 接待區(qū)：約 50 ㎡ 洽談區(qū)：約 100 ㎡ VIP接待區(qū)：約 50㎡ 模型展示區(qū)：約 200 ㎡ 概念演繹區(qū)：約 80 ㎡ 室內(nèi)活動區(qū)及影視區(qū)：約 200 ㎡ 項目經(jīng)理辦公室：約 50 ㎡ 現(xiàn)場財務(wù)辦公室：約 50 ㎡ 銷售人員更衣區(qū)：約 80㎡ 資料室及其他辦公區(qū)：約 40㎡ 兒童游樂區(qū)：約 150㎡ 咖啡區(qū)：約 50㎡ 健身中心： 200㎡ 茶藝室： 100㎡ 棋牌室： 80㎡ 閱覽室： 80㎡ 銷售中心 配合展示功能 合計： 1100㎡ 45 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 針對啟動區(qū)居住氛圍淡薄的問題 ，建議集中商業(yè)用地上搭建臨時商業(yè)， 用免租的方式吸引商家進入，業(yè)態(tài)主要為餐飲、休閑類專業(yè)店，提升區(qū)域生活氛圍。 啟動區(qū)文化活動中心選址 ?啟動區(qū)文化活動中心兼賣場功能： ?符合賣場選址標(biāo)準(zhǔn) ?會所作為啟動區(qū)的配套，有利于展示效果 賣場選址標(biāo)準(zhǔn) ?位置 交通條件最好、昭示性最強的位置，且有環(huán)境、景觀資源可展示 ?需解決的問題 看樓車輛、人流進入性 ?需配置的設(shè)施 售樓處前具有停車位置（ 30個以上的車位），用作停車和營銷活動 43 本報告是嚴(yán)格保密的。 提供教師隊伍；享有學(xué)校的日常經(jīng)營權(quán)、辦學(xué)方式、人事權(quán)、教育所得等 開發(fā)商： 政府： 學(xué)校： 41 本報告是嚴(yán)格保密的。 參股方的主要權(quán)利和義務(wù) 前期整合各方資源；出資建校，提供教育所需的設(shè)施設(shè)備，是學(xué)校的主要出資者；不參與學(xué)校日常經(jīng)營管理 辦學(xué)過程中，開發(fā)商、學(xué)校與教育行政部門之間要訂立協(xié)約，以明確各自的責(zé)任和義務(wù)。 推薦辦學(xué)模式 案例：桃源居 —— 清華試驗學(xué)校 經(jīng)營模式：學(xué)校、政府、開發(fā)商三方參股 總學(xué)位： 7000—— 8000個學(xué)位 私立學(xué)位： 1000—— 2023個學(xué)位 公立學(xué)位： 6000—— 7000個學(xué)位，通過與政府的談判，學(xué)位按片區(qū)劃分，對住宅銷售的促進作用非常大 比較優(yōu)勢：相對于模式 3（民辦公助），保證了政府在學(xué)校發(fā)展中應(yīng)有作用，同時避免了公辦學(xué)校政府對學(xué)校管得過多、管得過細(xì)的弊端。 38 本報告是嚴(yán)格保密的。 股份合作制模式 —— 與股份制大致相同，不同點在于政府教育行政部門也是持股方，但政府并非以資金入股，而是將校產(chǎn)評估后，以資產(chǎn)入股。 五種學(xué)校經(jīng)營模式 公辦民助 —— 學(xué)校國有，校長承辦，自主辦學(xué)，經(jīng)費自籌，政府監(jiān)督 民辦公助 —— 公民個人或社會團體是學(xué)校的主要出資者，政府教育部門則在校舍、教學(xué)設(shè)施、政策、人員等方面給予一定的扶持和幫助。 36 本報告是嚴(yán)格保密的。 國際公寓在市場上的租金水平在 60元 /平米 .月左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通住宅的租金水平，有較好的經(jīng)濟效益 本區(qū)域有地理優(yōu)勢。 定位國際公寓的原因 ?從自身資源條件、市場需求考慮，國際公寓有足夠的支持，且有利于實現(xiàn)開發(fā)遠(yuǎn)景目標(biāo) 一、市場不能滿足國際公寓的需求 二、本項目臨近高速發(fā)展的高新西區(qū)，有明顯的地理優(yōu)勢 三、國際公寓經(jīng)濟效益好，可用作長期經(jīng)營的優(yōu)良資產(chǎn) 四、國際公寓能滿足政府“國際社區(qū)”的期望，較高提升區(qū)域形象，有利于后續(xù)項目的開發(fā) 市場有需求，且成都市未形成真正的國際公寓區(qū)。 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導(dǎo)識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學(xué)校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 34 本報告是嚴(yán)格保密的。有利于快速建立區(qū)域價值，獲得較大開發(fā)收益，但前期需要與政府談判，投入資金量大，風(fēng)險加大。但對區(qū)域價值建立較弱，開發(fā)目標(biāo)需要在中后期努力實現(xiàn)達成。 兩種啟動方案代表 方案一：臨路昭示性最好 方案二：展示差異化核心資源 在案例揭示的啟動區(qū)選址規(guī)律下，本項目可能的啟動方案有以下兩種 32 本報告是嚴(yán)格保密的。 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導(dǎo)識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學(xué)校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 30 本報告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)客戶需求與本項目的擬合度分析 客戶分類 資源 區(qū)域 價格 小區(qū)規(guī)劃 品牌 配套 產(chǎn)品 學(xué)校 市內(nèi)多次置業(yè)的高端客戶 大西南客戶 高新西區(qū)高管 西區(qū)換房客戶 目標(biāo)客戶重視規(guī)劃，啟動區(qū)的城區(qū)界定及規(guī)劃展示尤為重要，是啟動區(qū)吸引目標(biāo)客戶的核心競爭力 對核心客戶的擬合分析，產(chǎn)品、配套及區(qū)域認(rèn)知是項目開發(fā)努力的方向 27 本報告是嚴(yán)格保密的。 啟動區(qū)定位詮釋 是社會公眾的 期待！ 啟動區(qū)是國際社區(qū)的震撼亮相 一種全新開發(fā)理念的演繹 一個能提升城市形象的全新城區(qū) 一個全市人民向往的居住中心 一種積極向上的生活追求 示范區(qū) 25 本報告是嚴(yán)格保密的。 23 本報告是嚴(yán)格保密的。 參照大盤啟動的一般規(guī)律，結(jié)合本項目規(guī)劃，啟動區(qū)規(guī)模約 10萬平米 地塊編號 用地面積 （ m2） 容積率 建筑面積（ m2 ） 備注 1號（北） 76200 97536 啟動區(qū) 2號（中） 105800 191498 3號（南） 81500 106765 住宅一期合計 263500 395799 物業(yè)類型 容積率 用地面積（ m2） 用地面積比例 建筑面積