【正文】 區(qū) ,又相對獨立 規(guī)模分布： A區(qū)約 18000m2 B區(qū)約 10000m2 C區(qū)約 32023m2 本報告是嚴格保密的。 83 參考方案 開發(fā)次序 ： 完全街區(qū)（ A） 類街區(qū)（ B） 類街區(qū)（ C） A B C 本報告是嚴格保密的。 ?街區(qū)的業(yè)態(tài)相融性最廣。 81 制定商業(yè)分期開發(fā)計劃必須解決的核心問題 對后期商業(yè)，如何進行業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃，達成區(qū)域商業(yè)中心的目標 核心問題 如何應對前期商業(yè)氛圍淡薄的問題 本報告是嚴格保密的。 79 片區(qū)消費力分析 ? 以半徑三公里劃定商業(yè)影響范圍，輻射的人群主要為： ? 高新區(qū) ? 三環(huán)外成都市民 ? 金牛鄉(xiāng) ? 高速發(fā)展的高新區(qū)人口素質(zhì)較高，消費力有較大的提升空間，但 現(xiàn)階段大商業(yè)沒有明顯的強消費力人群支持 本報告是嚴格保密的。 77 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 本報告是嚴格保密的。 75 園林景觀 —— 關鍵節(jié)點示意 本報告是嚴格保密的。 74 園林景觀 —— 組團中心庭院 構(gòu)成元素：游泳池、水體、健康小徑、休閑亭、建筑環(huán)藝小品、綠化植物、沙石等。 72 園林景觀 —— 商業(yè)廣場 ?集中商業(yè)前廣場面積較大，容易造成空曠感，建議商業(yè)廣場為下沉式廣場，打破空間的空曠感和視覺的單一感； ?下沉式廣場可與集中商業(yè)的地下空間串連融合 本報告是嚴格保密的。 70 園林景觀設計原則 體現(xiàn)區(qū)域開發(fā)氣勢，超越市場競爭 單一的園林設計風格對于區(qū)域開發(fā)過于單調(diào)，園林設計應分期、分組團設計，體現(xiàn)多主題風情 原則一 原則二 本報告是嚴格保密的。 68 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 本報告是嚴格保密的。 66 區(qū)內(nèi)導示系統(tǒng) —— 外部視覺統(tǒng)一 本報告是嚴格保密的。 65 區(qū)內(nèi)導示系統(tǒng) —— 導識視覺統(tǒng)一 導示是一種格調(diào) ， 無處不在的品位滲透著 ， 悄悄地改變著人們的心理體驗 。 63 外圍導示系統(tǒng) —— 路旗 功能： 指引性 營造成熟大社區(qū)的氛圍 提升樓盤整體形象 位臵：沿西延線兩旁 本報告是嚴格保密的。 61 外圍導示系統(tǒng) —— 城區(qū)界定 標識系統(tǒng) /標志 室內(nèi)外的融合 統(tǒng)一的道路標識系統(tǒng) “ 城區(qū)界定 ” —— 臨西延線的建筑形式、路燈、沿路綠化完全與眾不同，凸現(xiàn)區(qū)域形象 本報告是嚴格保密的。 59 外圍導示系統(tǒng) —— 城區(qū)界定 “ 城區(qū)界定 ” —— 設臵區(qū)域標識物，大型廣告光柱 體現(xiàn)大氣魄 本報告是嚴格保密的。 57 道路及導識系統(tǒng)確定要素 根據(jù)凱文 ?林奇的區(qū)域界定的理論，區(qū)域界定包含 5大元素： 邊界、區(qū)域、道路、節(jié)點、標識物 邊界 —— 區(qū)域整體界標、配套區(qū)界標等，重點在西延線 區(qū)域 —— 導識系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、雕塑、建筑小品 標識物 —— 具有沖擊力的形象標志、建筑標識 節(jié)點 —— 公園、廣場、景觀軸、配套群 道路 —— 道路先行、道路命名、道路形象 本報告是嚴格保密的。 55 商業(yè)街注意事項 商業(yè)步行街細部設計 在首期展示時，將店面統(tǒng)一標識裝飾，并進行簡單裝修，把未來的業(yè)態(tài)展示出來，把休閑品味形象先行做出 本報告是嚴格保密的。 53 商業(yè)街主要指標 ?商業(yè)街長 100米，二層復式鋪 ?開間 6米左右， ?進深 12－ 15米 ?層高 ?局部一層 本報告是嚴格保密的。 51 看樓路線設計思路 整體思路：先收后放，在進入?yún)^(qū)域內(nèi)，用小型休閑廣場、 Block商業(yè)街區(qū)體現(xiàn)休閑生活氛圍；道路、高爾夫公園體現(xiàn)區(qū)域開發(fā)氣勢 啟動區(qū) 視覺上的 “ 先收后放 ” ，同時體現(xiàn)居住品質(zhì)和區(qū)域開發(fā)氣勢 在看樓路線前端，展示學校、商業(yè)街、情趣小廣場等，較小的尺度 ,“ 先收 ” 在進入主干道后，通過道路、集中綠地、高爾夫公園尺度放開，盡力展示區(qū)域開發(fā)氣勢 本報告是嚴格保密的。 49 Block國際風情商業(yè)街區(qū)的位臵確定 國際風情街區(qū)是區(qū)域形象展示的重要組成部分，其位臵需要符合以下條件 作為啟動區(qū)的配套，能夠配合看樓路線進行展示 交通通達性較好 本報告是嚴格保密的。 48 商業(yè)街定位 根據(jù)上一階段成果，本區(qū)域?qū)I(yè)街＋鄰里商業(yè)街總規(guī)?？刂圃?20230平米左右，其中： Block國際風情商業(yè)街區(qū) 5000平米 鄰里商業(yè)街 15000平米 根據(jù)案例研究，鄰里商業(yè)街最大限度的滿足居民的便利性，分布呈多點、分散狀態(tài)。 斯洛克 200㎡ 棋牌室 100㎡ 茶藝 200㎡ 圖書室 150㎡ 其他 200㎡ 合計 4000 ㎡ 本報告是嚴格保密的。 46 各種功能參考規(guī)模 類型 功能 參考面積 小計 備注 社區(qū)服務類 干洗店 20㎡ 1800 ㎡ 住宅區(qū)內(nèi)易存活，能帶給居民切實的便利，同時具有相對較好的經(jīng)濟效益，臵于較好位臵。 ? 公益服務類經(jīng)濟效益差，應當盡量縮減規(guī)模。 45 文化活動中心的功能定位以避免虧損作為首要考慮因素 根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗，將啟動區(qū)會所功能分為三部分 社區(qū)服務類 品牌服務類 公益服務類 自身盈利 保本經(jīng)營 提供公益服務，可能虧損 品牌服務類主要利用自身品牌形成吸引力，無需布臵在底層，根據(jù)經(jīng)驗，品牌健身會其規(guī)模在 1000㎡ 左右為宜 ? 文化活動中心在滿足其基本功能的基礎上 ,盡量保證后期經(jīng)營的可盈利性。 ? 賣場（文化活動中心）建議臨近水系，水岸會所 有利于氛圍營造 多層 +洋房 多層 +小高層 展示區(qū) 展示區(qū) 臨時商業(yè)街 商業(yè)風情街 車流通道 銷售中心 (文化活動中心 ) 社區(qū)干道 景觀道 景觀道 人流通道 本報告是嚴格保密的。 43 賣場規(guī)劃 ? 南北方向兩條主干道提前完工，展示大盤的氣勢氣質(zhì)。 41 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 本報告是嚴格保密的。 政府教育部門在校舍、教學設施、政策、人員等方面給予一定的扶持和幫助。相對于其他模式，股份合作制更有創(chuàng)新性 劣勢：需要與政府的強談判力 模式 4：股份合作制 本報告是嚴格保密的。 38 學校經(jīng)營模式初步判斷 公辦民助 民辦學校模式 民辦公助 股份制模式 股份合作制模式 與政府目標不符 無需吸納資金 與保利企業(yè)目標不符 用排除法，可供借鑒的辦學模式為，模式 模式 4 本報告是嚴格保密的。 民辦學校模式 —— 學校民有民辦，它分為社會力量辦學和私人辦學兩種形式。 股份制模式 —— 以入股的方式，吸納社會閑散資金，由教育專家管理經(jīng)營學校，學校實行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離。 36 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 本報告是嚴格保密的。本區(qū)域緊鄰高新西區(qū)，交通便利，且擁有外籍人士較為關注的公園資源，有能力滿足外籍人士的生活、工作需求。目前外籍人士主要租住在銀都花園、凱萊帝景等高檔小區(qū)，且出于安全、生活習慣等方面的考慮，外籍人士均 “ 扎堆 ” 居住。 34 國際公寓訪談要點 外籍租賃客戶 職業(yè)特征 ?主要租賃客戶為跨國公司的技術(shù)骨干，較多為歐美人或享受歐美公司福利待遇的其他外籍人士，有較高的住房消費水平 現(xiàn)居住地 ?租賃凱萊帝景、銀都花園、錦繡花園等高端物業(yè)，注重安全舒適性 租賃方式 ?由公司出面租房，考慮到安全性、生活習慣等方面要素，一般租住在一起、超過 10戶 租賃物業(yè)特點 ?外籍人士的外派均攜帶家屬，戶型要求適合全家人居住，面積超過 150平米的三房兩廳為主要需求戶型， ?對舒適性要求較高，如洗手間，要求面積較大的二衛(wèi)甚至三衛(wèi) ?相對較喜愛電梯物業(yè) ?期望小孩能受到良好的教育 租賃期 ?在投資建廠初期是跨國公司技術(shù)骨干進入成都的高峰期 ?技術(shù)骨干外派為開發(fā)項目，短期項目在三個月以內(nèi)，一般住酒店 ?項目開發(fā)期超過一年，由公司集體租賃公寓 租金水平 ?60元 /平米 .月左右 本報告是嚴格保密的。 基于現(xiàn)實的啟動區(qū)選址（方案一） 基于目標的啟動區(qū)選址（方案二） VS 資源利用 不足 充足 政府目標 羊西線展示形象好 羊西線展示形象弱 開發(fā)商目標 達成目標難度大 較快達成開發(fā)目標 價值實現(xiàn) 前期價值實現(xiàn)低 整體價值實現(xiàn)較高 啟動難度 啟動較容易 需要資金投入及政府談判 市場競爭 競爭激烈 建立排他性的核心優(yōu)勢 開發(fā)風險 開發(fā)風險低 不可預計的因素多，有一定的開發(fā)風險 根據(jù)實際開發(fā)目標及企業(yè)自身運作的特長，選定方案一為啟動區(qū)方案 本報告是嚴格保密的。 ? 方案二是基于目標的啟動區(qū)選址。 32 兩種啟動方案優(yōu)劣勢分析 ? 方案一基于現(xiàn)實的啟動區(qū)選址，啟動開發(fā)難度低，符合政府形象展示的目標。 30 啟動區(qū)選址標準 航空限高 15米 航空限高 50米 航空限高 50米 航空限高 容積率高，不適宜標竿產(chǎn)品 由中部開發(fā)，有利于土地均勻升值 標準一：一般選擇資源最好或臨路昭示性最好的地方 標準二：標竿產(chǎn)品，建立區(qū)域價格體系 標準三：有利于土地均勻升值 本報告是嚴格保密的。 27 啟動區(qū)策略 抓中高端市場主流，高端產(chǎn)品及形象起到標識作用，中高端的產(chǎn)品加快銷售速度 啟動開發(fā)的關鍵四件事 ?區(qū)域邊界打造 ?展示街區(qū) ?實景展示區(qū) ?引進少量特色店，氛圍營造 啟動區(qū)策略 問題的解決方案 ★ 啟動模式及策略 ★ 配套物業(yè)發(fā)展建議 ★ 建筑單體物業(yè)發(fā)展建議 本報告是嚴格保密的。 25 客戶定位 啟動區(qū)目標客戶 游離客戶 偶得客戶