世聯(lián)_房地產(chǎn)定價及價格策略-文庫吧資料
2025-01-23 02:35本頁面
【正文】 房客戶群。保利花園在價格上有明具有明顯優(yōu)勢，但地段認可度及項目影響力遠不及二者。 B類：名士豪庭、海爾綠城（經(jīng)十路沿線項目） 此類競爭對手與保利花園同處經(jīng)十路沿線，且均為大型開發(fā)商。其中茗筑美嘉價格優(yōu)勢明顯，未來城廣告力度優(yōu)勢明顯，海信慧園位置、品牌、產(chǎn)品、規(guī)模綜合素質(zhì)優(yōu)良。 A類：茗筑美嘉、海信慧園、未來城、鑫苑國際城市花園（高新區(qū)項目） 此類競爭對手均位于高新區(qū)，位置在成熟度上高于本項目，周邊配套齊全。 2023年 12月銷售 150套； 2023年 5月開盤前銷售 300套 ,其中 6號樓清棟。 房地產(chǎn)定價方法 房地產(chǎn)定價方法 案例：保利花園定價方案 一期定價方案 2023年 11月 21日 報告框架 現(xiàn)狀評估 目標制定 價格制定 節(jié)奏控制 營銷節(jié)奏控制 產(chǎn)品銷售數(shù)量 產(chǎn)品銷售周期及目標 產(chǎn)品現(xiàn)狀 客戶積累現(xiàn)狀 價格制定 第一部分 現(xiàn)狀評估 產(chǎn)品現(xiàn)狀 客戶積累現(xiàn)狀 保利花園項目產(chǎn)品現(xiàn)狀如何？ 一 期 6 10 9 8 樓號 樓層 名稱 面積（平方米） 戶型類別（ *室 *廳 *衛(wèi)） 套數(shù) 套數(shù)比例 6號樓 33層住宅 A5戶型 *2*1 118 % A6戶型 2*2*1 62 % B2戶型 *2*2 62 % 8號樓 33層住宅 C3戶型 4*2*2 29 % B3戶型 *2*2 94 % A7戶型 *2*1 121 % 9號樓 33層住宅 C2戶型 4*2*2 33 % B3戶型 *2*2 99 % A7戶型 *2*1 129 % 10號樓 33層住宅 A1戶型 2*1*1 62 % A2戶型 *2*1 62 % A3戶型 *2*1 62 % F1戶型 *1*1 62 % B1戶型 3*2*1 31 % 總計 12種戶型 1026 % 一 期 6 10 9 8 6 6 一 期 6 10 9 8 8 8 一 期 6 10 9 8 9 9 一 期 6 10 9 8 10 10 10 保利花園客戶積累現(xiàn)狀如何？ 樓座 6號樓 8號樓 10號樓 戶型 A5 A6 B2 A7 B3 C3 F1 A1 A2 A3 B1 選擇人數(shù) 88 63 68 13 12 18 15 0 17 0 6 樓座合計 219 43 38 注：明確房源意向的為上表中 300人。 造成高樓層旺銷，低樓層滯銷，造成去化不均。 定價特征 優(yōu)劣勢比較 柱 形 除頂層外采取同一定價的方法 例：魯能領秀城 優(yōu)：完全由客戶喜好決定所選樓層，不再受價格因素影響。 房地產(chǎn)定價方法 房地產(chǎn)定價方法 詳細價格表五步法中，包含了許多復雜的 評分、加權(quán)、修正等過程，例： 分棟定價的如何評定？ 同層單位差價如何修正各單位的景觀差、戶型 差、朝向差？ 再例：高層層差模型 各類層差定價模型及優(yōu)劣勢分析 梭型 中間樓層價格高 兩端樓層價格遞減 例：中海紫御東郡 優(yōu)：有利于較高樓層與較低樓層的去化。 通過市場類比法確定均價后，銷售前還需制作詳細價格表。 目標客戶 —— 目標客戶到底能夠接受何種價格。 競爭 —— 市場供求總量、直接與間接競爭對手們的價格情況。 產(chǎn)品的銷售任務 開發(fā)商推出樓盤，一般都期望能迅速回籠資金收回開發(fā)成本并獲取豐厚的利潤，但個別開發(fā)商是基于品牌樹立、熱銷影響力的目的，如保利芙蓉 “開盤即清盤”的目標，但如果價格太高會導致產(chǎn)品滯銷，銷售周期拉長，最終事與愿違。 產(chǎn)品自身的價值 任何產(chǎn)品的價格，也必須反映一定的價值。 市場導向法均價制定步驟如下： 競爭樓盤選定 —— 影響權(quán)重分配 —— 細化因素打分 —— 加權(quán)得出項目均價 市場導向法 房地產(chǎn)定價方法 市場導向法影響因素 市場對同類產(chǎn)品價格的接受范圍 在市場導向法定價之前，應先對市場和意向客戶進行摸底，確定客戶能夠接受的價格范圍。以市場導向法定價是目前較多開發(fā)商使用的較科學合理的方法。 但由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，經(jīng)營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目標成本加目標利潤制定價格，這個價格未免是一廂情愿，市場是不管你成本，不管你利潤的，市場能接受的價格才是合理的價格，只有接受你的價格你的房子才能賣出去。 稅金組成： 營業(yè)稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅等。 產(chǎn)品：瘦狗產(chǎn)品，多為稀缺戶型 指導意義：必要時小幅降價刺激 制定價格 房地產(chǎn)定價方法 房地產(chǎn)定價方法 目前房地產(chǎn)定價中常用的方法有兩種： ?成本導向法 即傳統(tǒng)的成本加成定價法 ?市場導向法 過時的消費者摸底定價法 傳統(tǒng)的市場類比定價法 房地產(chǎn)定價方法 成本導向
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