2、房地產定價策略-文庫吧資料
2025-03-12 05:09本頁面
【正文】 ，因此作為最大假想競爭敵人。 姜仁北京工作室 主講：姜仁 瑞心苑與附近樓盤評估得分比較表 “項目 ”名 綜合素質 瑞心苑 春暉苑 天一 廣場 御僑居 五星閣 雍翠 華庭 金燕 花苑 星月 花軒 芳草園 地 理 位 置 9 7 8 8 8 7 7 10 規(guī) 模 10 8 8 8 8 9 工 程 形 象 7 8 8 10 9 9 10 8 配 套 設 施 10 8 10 9 8 9 9 8 8 交通方便程度 9 9 7 8 8 8 8 7 10 生活方便程度 7 9 9 9 10 空氣環(huán)境情況 8 8 7 8 8 9 9 10 8 戶 型 面 積 9 9 9 8 9 10 間 隔 設 計 9 10 10 9 8 10 裝 修 標 準 8 8 9 10 8 7 7 7 評 估 得 分 83 86 81 均價 (一次性元 /M2) 5140 4710 4850 4470 5000 4300 3800 5500 姜仁北京工作室 主講：姜仁 操作手法之一： 評估得分法 瑞心苑與附近樓盤綜合素質評估 瑞心苑的評估均價由以下幾步計算得出： （ 1）比較系數 =瑞心苑評估得分247。定價的高低關系到房地產利潤的多少，以及銷售成功與否。 樓價與品牌效應 不可忽視品牌力量。室外空間就是自然（唯一性、珍惜性、獨占性）、人文（歷史性、文化性）環(huán)境。（無法復制，無法替代） 樓價與環(huán)境 流傳一句話：第一是環(huán)境，第二是環(huán)境，第三是環(huán)境。 房地產最重要的三個因素是： 價格、價格、價格 。） 姜仁北京工作室 主講：姜仁 策略 B：定價的實操手法 房地產最重要的三個因素是： 地段、地段、地段。 原則五：定價機制系統(tǒng)化 定價是一個持續(xù)不斷的過程，一般是公司決策層作出決策或干脆委托給大牌咨詢公司。企業(yè)須著眼于核心客戶群并保持一個誠信的價格政策。因此千方百計設法滿足顧客要求，貼近顧客是按價值定價的關鍵，不斷帶來利潤的來源。 姜仁北京工作室 主講：姜仁 策略 A：明智的價格制定者遵循的原則 原則一：培養(yǎng)“百分之一”意識 員工能把精力集中在產品或服務的價值上，就一定會獲得那百分之一的差價，甚至更多。換句話說，如果你的產品能夠讓客戶物有所值，客戶就樂意付款。 姜仁北京工作室 主講：姜仁 五、實現價格和價值無縫對接手法 有效的定價方法應該是按價值定價 。 姜仁北京工作室 主講：姜仁 舉例 （大連 {“水岸名都”為例）： 概括地說， 有三種組合 （以發(fā)展商要 7000元 /平方售價分析）： 低定價、低折扣： 7500元 /平方定價 +93折的折扣配合推出； 高定價、高折扣： 8500元 /平方定價 +82折的折扣配合推出； 中定價、中折扣： 8000元 /平方定價 +87折的折扣配合推出。而如果直接降低標定銷價，則又違背了“暗降”的調價一般原則。此調價方式符合“ 明升暗降 ”的調價原則。要實現這個價格可以通過多種 銷售定價 （或稱“ 銷價 ”）與 折扣 的組合來實現。 時下，各類商品的銷售都是和打折聯系到一起的，似乎不打折商品就賣不出去，這也許是市場促銷的手段，也許是售貨者利用人們貪便宜的心理。營銷操作水平 地段與區(qū)域功能 金融成本 產業(yè)結構與政策 即使研究結果認為 5000元 /平方米的定價是合理的，只是考慮盡快回收資金，那么，完全可以采用分期銷售，從低往高走的策略，開始說賣3000就賣 3000元，以后再根據銷售進度逐步提價，這樣就不至于會徒勞無功。 舉例： 隨時在售樓廣告中見到的“每平方米 3000元起”，看上去很吸引人，然而實際售價卻要近 5000元 /平方米，使購房客戶有被愚弄之感，每次廣告的目的變成了讓一群人來受騙一次，玩一玩。 姜仁北京工作室 主講：姜仁 策略 A：制定切合實際的價格策略 常規(guī)的價格策略： 一般就有：低價策略、高價策略、一口價、內部價、優(yōu)惠價等； 不太常見：成本價、跳樓價等； 售樓廣告：低叫高賣（低開高走）、高叫低賣（高開低走）策略等。 在“模擬”的場景中里，評估不同的價格會有何種市場反應，稱為“多重權衡分析”，用來測試各種因素，讓消費者接觸幾套組合概念后，再分析結果，就可得出N個因素的主要效果。 在不同市場不同店面中，使用不同價格，再以獲利曲線決定當地價格貢獻最大。 這些假設非常不準確，因為多數銷售經理對成本沒有多大概念。 那種說 ：“定價 ‘具有競爭力’，產品銷售就沒問題，公司就一定能賺到錢。
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