【正文】 位的支持度高，中檔的支持度較弱 ?規(guī)模：本項目寫字樓規(guī)劃僅為 1萬平米，較小的規(guī)模對寫字樓的高定位支持不夠 方 案 市場接受度 對項目支持度 規(guī)模 甲級寫字樓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 乙級寫字樓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 建議： 綜合考慮，乙級寫字樓有利于后期經(jīng)營形成良性資產(chǎn)，可在建筑造型及外觀用材方面配合整體定位，提升寫字樓形象，對硬件設(shè)施不作要求 本報告是嚴(yán)格保密的。 71 寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)及定位考慮因素 ?本項目寫字樓的定位從兩個方面來考慮： ?市場接受度 ?與本項目整體定位關(guān)聯(lián)度 ?規(guī)模 方 案 硬 件 要 求 甲級寫字樓 ?電梯服務(wù)面積 3300~3900平方米／噸 〃 臺 ?60~90平方米出租面積提供 1個機動車位 ?能提供靈活分隔辦公空間，室內(nèi)凈高 ?中央空調(diào)系統(tǒng)，具有分區(qū)域控制能力 ?設(shè)職工餐廳和高檔餐廳，設(shè)商務(wù)中心，小型商場、郵局、快遞服務(wù)、銀行 ?5A智能化水準(zhǔn) 乙級寫字樓 ?每 90~120平方米出租面積提供 1個機動車位 ?電梯服務(wù)面積 3900~4500平方米／噸 〃 臺 ?辦公空間有靈活分隔適應(yīng)性，室內(nèi)凈高 ?設(shè)職工餐廳，高檔餐廳視具體情況而定，設(shè)商務(wù)中心，設(shè)小型商場，其他服務(wù)項目選擇設(shè)臵 ?中央空調(diào)系統(tǒng)，溫濕度可由中央系統(tǒng)控制 ?4A智能化水準(zhǔn) 寫字樓分類及硬件要求 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 68 沿街商鋪 路邊冷飲店 快餐店 藥品店 便利店 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?同一范圍內(nèi)，相同經(jīng)營內(nèi)容商家不可超過兩家。 領(lǐng)里商業(yè)街商家選擇要素： ?與項目總體定位吻合。 主營業(yè)態(tài) 經(jīng)營內(nèi)容 規(guī) 模 品牌商家 日常用品 調(diào)味品、生活小用品 1050 ㎡ 711便利店等 藥品保健 中藥、西藥、保健品 20100㎡ 海王星辰等 快餐冷飲 中、西快餐，糖水冰品店 30100 ㎡ 快三秒等 休閑生活 花店、書店、發(fā)廊 50500 ㎡ 選擇具有地方特色商家 領(lǐng)里商業(yè)街重在經(jīng)營業(yè)態(tài)之間搭配，能全面滿足社區(qū)需求。 本報告是嚴(yán)格保密的。 大型超市＋百貨商場＋建材超市如：沃而瑪＋ SOGO+百安居等 一級商家 知名的專賣品牌店。 ?建立集中商業(yè)區(qū)與公園之間的良好通道，利于人流的流通，并將通道建設(shè)成為特色風(fēng)情街。 ?區(qū)域商業(yè)中心與周邊的市政道路可形成精品一條街。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?在區(qū)域商業(yè)氛圍未形成前， 能實現(xiàn)客戶的跨區(qū)域消費，易于存活。 65 區(qū)域級商業(yè)經(jīng)營旺盛的關(guān)鍵因素是引進 23家主力店，在區(qū)域商業(yè)氛圍尚未形成的狀況下，帶旺區(qū)域商業(yè)。 專業(yè)街雖為個體經(jīng)營，但 整體形象推廣卻是十分必要的 ，從商家選擇、后期裝修、經(jīng)營管理等都必須符合項目的總體定位檔次。 ?經(jīng)營內(nèi)容及方式具有自身特色。 64 城市級商業(yè)建議臨森林景觀大道，具有不可復(fù)制核心資源，可建設(shè)特色專業(yè)街，易于營造休閑氛圍。 62 第三級次：鄰里商業(yè)街 ?分布特點： 隨組團分布， 滿足區(qū)域內(nèi)居民的生活便利性， ?規(guī)模： 區(qū)域服務(wù)性商業(yè)面積一般為 /人，本區(qū)域內(nèi)居住人口按三萬人計算， 鄰里商業(yè)街面積不超過三萬平米 本報告是嚴(yán)格保密的。 60 第二級次：區(qū)域級商業(yè) —— street mall ?分布特點： 為滿足區(qū)域內(nèi)的生活需求，人流量大， 需臨主要干道 ?規(guī)模： 一般為shopping mall 或大型百貨店，規(guī)模較大， 一般數(shù)萬平米，具體依據(jù)區(qū)域內(nèi)人口消費力及發(fā)展前景 ?業(yè)態(tài)示意：華僑城銅鑼灣、沃爾瑪?shù)? 沃爾瑪 銅鑼灣百貨 銅鑼灣百貨 本報告是嚴(yán)格保密的。 59 第一級次：城市級商業(yè) —— 專業(yè)特色街、休閑街 ?分布特點： 交通便利，周邊區(qū)域環(huán)境能夠符合專業(yè)街特色。 20231210 成都中海國際社區(qū)項目 商業(yè)分級定位研究 本報告是嚴(yán)格保密的。畢業(yè)后所獲得的文憑和學(xué)位由當(dāng)?shù)卦盒ｎC發(fā)，得到國際承認(rèn) ?定期舉行校際交流，友好學(xué)校建立 ?雙語夏令營等活動 本報告是嚴(yán)格保密的。雙方合作組建董事會，出資較多方擔(dān)任董事長。 55 國際學(xué)校主要的七種模式 國際學(xué)校主要存在七種模式，這七種模式分別是 境外機構(gòu)特許大陸辦學(xué)模式： 如深圳的香港人子弟學(xué)校、日本人國際學(xué)校、美國人學(xué)校、東莞臺商子弟學(xué)校； 普通高中加境外預(yù)科模式： 如廣州華美英語實驗學(xué)校、華南師大附屬康大學(xué)校、英豪學(xué)校、廣州南洋中英文學(xué)校； “校中?！蹦Ｊ剑? 深圳華茂學(xué)校（韓國人子弟學(xué)校）、東莞東方明珠學(xué)校； 境外教育機構(gòu)認(rèn)證模式： 廣州祈福英語實驗學(xué)校； 以課程為核心的項目引進模式： 廣東碧桂園學(xué)校； 中外合作辦學(xué)模式： 廣州華美中加高中、廣東中加柏仁學(xué)校、深圳南山中加學(xué)校； 境外機構(gòu)主辦的學(xué)校： 深圳國際學(xué)校、南湖國際學(xué)校 本報告是嚴(yán)格保密的。 教育語言 —— 中外合作辦學(xué)機構(gòu)根據(jù)需要，可以使用外國語言文字教學(xué)，但應(yīng)當(dāng)以普通話和規(guī)范漢字為基本教學(xué)語言文字。 外籍教師 —— 中外合作辦學(xué)機構(gòu)聘任的外籍教師和外籍管理人員，應(yīng)當(dāng)具備學(xué)士以上學(xué)位和相應(yīng)的職業(yè)證書，并具有２年以上教育、教學(xué)經(jīng)驗。 ?外合作辦學(xué)機構(gòu)的理事會、董事會或者聯(lián)合管理委員會由中外合作辦學(xué)者的代表、校長或者主要行政負(fù)責(zé)人、教職工代表等組成，其中１／３以上組成人員應(yīng)當(dāng)具有５年以上教育、教學(xué)經(jīng)驗 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?具有法人資格的中外合作辦學(xué)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)設(shè)立理事會或者董事會，不具有法人資格的中外合作辦學(xué)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)設(shè)立聯(lián)合管理委員會。 ?中外合作辦學(xué)機構(gòu)應(yīng)具有法人資格，但是， 外國教育機構(gòu)同中國實施學(xué)歷教育的高等學(xué)校設(shè)立的實施高等教育的中外合作辦學(xué)機構(gòu)，可以不具有法人資格。 ?中外合作辦學(xué)者的知識產(chǎn)權(quán)投入不得超過各自投入的１／３。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?申請設(shè)立實施中等學(xué)歷教育和自學(xué)考試助學(xué)、文化補習(xí)、學(xué)前教育等的中外合作辦學(xué)機構(gòu)，由擬設(shè)立機構(gòu)所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府教育行政部門審批。中外合作辦學(xué)機構(gòu)不得進行宗教教育和開展宗教活動。但是， 不得舉辦實施義務(wù)教育和實施軍事、警察、政治等特殊性質(zhì)教育的機構(gòu)。 51 國際學(xué)校基本認(rèn)識 ?12年制國際學(xué)校， ?學(xué)生規(guī)模 2023－ 3000人（ 60－ 100個班） ?投資約 1－ 2億元 ?回收期 10年左右 通過主管部門審查，獲取國務(wù)院教育行政部門頒發(fā)的 中外合作辦學(xué)許可證 ，即可招生 辦學(xué)條件 經(jīng)驗數(shù)據(jù) 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 49 醫(yī)院環(huán)境 ■ 醫(yī)院的規(guī)劃建設(shè)中，環(huán)境營造及建筑風(fēng)格與整體定位相吻合?？善刚垖I(yè)人士協(xié)助管理，可形成能持續(xù)經(jīng)營的良性資產(chǎn)。目前一些外資醫(yī)院人員較精干，一般投資回收期控制在 5－ 8年。 48 定位及建議 按照中國目前的標(biāo)準(zhǔn)， 200個床位的醫(yī)院其服務(wù)人口一般在 40萬至 50萬人，若檔次較高，也不低于 20萬人口。 綜合醫(yī)院與本項目的需求及現(xiàn)實條件擬合度較高 本報告是嚴(yán)格保密的。 46 投資涉外醫(yī)院需明確的問題 2 醫(yī)院的投資回報 醫(yī)院的投資回報率較高，年收益率能達到 25％，經(jīng)營得當(dāng)，可成為長期經(jīng)營的優(yōu)良資產(chǎn) 類型 投資額 經(jīng)營難度 回收期 綜合醫(yī)院 總投資略高 較小 以 200床位為例，約 5年 ?？漆t(yī)院 總投資略低，專業(yè)設(shè)備費用高 較大，需要明確的經(jīng)營特色 以 200床位為例， 3－ 4年 ?？漆t(yī)院 —— 高效益、高風(fēng)險 總投資略小，但對經(jīng)營者的能力要求較高，在形成明確的經(jīng)營特色后有較高的經(jīng)濟效益，具有較高的風(fēng)險。投資方只負(fù)責(zé)出資，其余全權(quán)交與專業(yè)運營管理機構(gòu)負(fù)責(zé)，待醫(yī)院的經(jīng)營走上正軌后，專業(yè)運營管理機構(gòu)退出醫(yī)院，交還投資方。走上正軌的醫(yī)院，重點在于成本控制，日常的管理相對較簡單 是否有專業(yè)的運營管理機構(gòu)幫助投資方管理醫(yī)院？ 國內(nèi)：曾經(jīng)出現(xiàn)過為數(shù)不多的幾家專業(yè)運營管理機構(gòu)，但由于市場原因，現(xiàn)均已改行，目前國內(nèi)無專業(yè)的運營管理機構(gòu) 國際：專業(yè)運營管理機構(gòu)在歐洲較多，如法國、美國等，目前還未進入國內(nèi)的醫(yī)療市場。 康華集團以前曾經(jīng)營過醫(yī)院，具有醫(yī)療方面的專業(yè)人士，同時在全國范圍內(nèi)采取招聘的方式。 45 投資涉外醫(yī)院需明確的問題 1 國內(nèi)投資機構(gòu)投資醫(yī)院的普遍模式 模式一：自建、自營方式 案例：東莞康華醫(yī)院 基本資料：由東莞康華投資集團有限公司投資興建。 目前對涉外醫(yī)院沒有明確的概念定義，但根據(jù)實際的案例，與普通醫(yī)院有以下差別： ? 提供外賓專用病房； ? 醫(yī)護人員須具備外語能力； ? 設(shè)備先進； ? 提供英文醫(yī)療報告； ? 接受外籍人士的醫(yī)療保險卡； ? 外籍醫(yī)生。 從對區(qū)域價值的提升來考慮，綜合醫(yī)院更適宜本區(qū)域的發(fā)展 本報告是嚴(yán)格保密的。外商合資、外商獨資、民營都可以。 20231210 成都中海國際社區(qū)項目 涉外醫(yī)院定位研究 本報告是嚴(yán)格保密的。 工程投資 本報告是嚴(yán)格保密的。 國外知名酒店管理公司如洲際酒店管理集團、希爾頓、香格里拉等略有差別，以洲際酒店管理集團為例，管理費用分三大部分： ■ 營業(yè)額提點 ：通常為營業(yè)額的 2% ■ 利潤提點 ：通常為稅前利潤的 6% ■ 訂房網(wǎng)絡(luò)使用、員工培訓(xùn)等 ：按照次數(shù)不等 通常在酒店的籌備期也會收取一定的費用 本報告是嚴(yán)格保密的。 工程投資（ 4） 序號 費用名稱 建筑面積（ m2） 造價（萬元） 7 中央空調(diào) 8 綜合布線 9 安保監(jiān)控系統(tǒng) （五） 酒店管理系統(tǒng)、音響點播、廚房設(shè)備、燈飾 （六） 室外配套 （七） 綠化、造景 （八） 不可預(yù)見費 五 管理費 1 管理人員工資 2 活動經(jīng)費、其他管理費 六 總建造成本 本報告是嚴(yán)格保密的。 工程投資（ 3） 序號 費用名稱 建筑面積（ m2） 造價（萬元） 3 裝飾工程 4 水電工程 5 消防工程 6 電梯工程 7 中央空調(diào) 8 綜合布線 9 安保監(jiān)控系統(tǒng) （四） 水吧 1 基礎(chǔ)工程 2 主體結(jié)構(gòu)工程 3 裝飾工程 4 水電工程 5 消防工程 6 電梯工程 本報告是嚴(yán)格保密的。 工程投資（ 2） 序號 費用名稱 建筑面積（ m2） 造價（萬元） 9 安保監(jiān)控系統(tǒng) (二 ) 餐飲娛樂部分 1 基礎(chǔ)工程 2 主體結(jié)構(gòu)工程 3 裝飾工程 4 水電工程 5 消防工程 6 電梯工程 7 中央空調(diào) 8 綜合布線 9 安保監(jiān)控系統(tǒng) (三 ) 大堂、商場和康樂設(shè)施 1 基礎(chǔ)工程 2 主體結(jié)構(gòu)工程 本報告是嚴(yán)格保密的。 工程投資（ 1） 序號 費用名稱 建筑面積（ m2） 造價（萬元） 一 勘察設(shè)計費 1 勘察費 2 設(shè)計費 二 前期費、行政事業(yè)收費 三 建安工程費 (一 ) 客房部分 1 基礎(chǔ)工程 2 主體結(jié)構(gòu)工程 3 裝飾工程 4 水電工程 5 消防工程 6 電梯工程 7 中央空調(diào) 8 綜合布線 本報告是嚴(yán)格保密的。 功能分布（ 4） 序號 類型 數(shù)量 凈面積（ m2） 1 商場 1 2 美容美發(fā) 1 80 3 壁球 1 140 4 室內(nèi)游泳池 1 300 5 保齡球 1 300 6 桌球 1 150 7 健身房 1 120 8 健療室 1 150 9 乒乓球 1 10 棋牌室麻將室 1 450 11 茶藝館 1 12 行政辦公 1 小計 3815 商場和康樂設(shè)施 ： 本報告是嚴(yán)格保密的。 功能分布（ 3） 序號 類型 數(shù)量 凈面積（ m2） 1 多功能廳 1 334 2 西餐廳 1 160 3 咖啡廳 1 84 4 酒吧 1 140 5 中餐廳 1 324 6 中餐包房 1 201 7 廚房 1 437 8 卡拉 OK 1 300 9 KTV包房 1 240 10 DISCO 1 300 11 夜總會 1 350 12 KTV包房 1 490 13 桑拿按摩 1 8