【正文】 小區(qū)、桐梓林片區(qū)等。而根據(jù)環(huán)城區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃 ， 2020 年僅提供建設(shè)用地將控制在 平方公里， 2020 年為控制在 平方公里，也就是說(shuō)，市場(chǎng)對(duì)土地的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了供給。按照這一趨勢(shì)，成都未來(lái) 5~8 年的時(shí)間，建成區(qū)面積將增加 120~192 平方公里。 1988 年以來(lái)，成都的城市化率呈現(xiàn)直線上升的趨勢(shì)，城市化水平年增長(zhǎng)曲線為 ，按照這一趨勢(shì) 預(yù)測(cè)： 2020 年，成都城市化水平將達(dá)到 %； 2020 年，成都城市化水平將達(dá)到 %； 2020 年，成都城市化水平將達(dá)到 %。國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 22 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號(hào)綠 洲大酒店商務(wù)寫(xiě)字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話 :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : 城市化與房地產(chǎn) 從納瑟姆 S 曲線可以看到，城市化水平在 30%~70%之間，是城市化快速發(fā)展的時(shí)期。 中心城區(qū)土地捉襟見(jiàn)肘，環(huán)城區(qū)將成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，國(guó)際社區(qū)的土地價(jià)值和市場(chǎng)地位將獲得提升。 13 年前，成都市一環(huán)路周?chē)歼€是一片農(nóng)田，而如今，成都城市建成區(qū)已擴(kuò)展至三環(huán)路，面積達(dá)到 231 平方公里。根據(jù)《成都市 1995－ 2020 年城市總體規(guī)劃》，中心城區(qū)是成都市城市發(fā)展的第一層次，也是未來(lái)“成都都市圈”的心臟。如下圖所示： 樓盤(pán)分布圖 中海 成都的城市正發(fā)生裂變， 中心城（外環(huán)路以內(nèi)所涉及的區(qū)、縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍，面積為 598 平方公里）的布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“圈層式”發(fā)展為疏密結(jié)合的“扇葉式”布 局。 從這個(gè)意義上說(shuō)，國(guó)際社區(qū)是成都難得的一塊風(fēng)水寶地。 究其原因，是因?yàn)椤俺啥计皆笔且粋€(gè)由西北向東南傾斜的沖積平原。 城西北副中心 城南副中心 城東 副中心 中海 但從成都城市擴(kuò)張的歷史軌跡來(lái)看，市場(chǎng)一直引導(dǎo)著城市向城南和城西方向同時(shí)擴(kuò)張，其發(fā)展軸線一是人民南路及南延線，二是羊西線。 城市結(jié)構(gòu)調(diào)整 (1)、城市向東向南發(fā)展 ，單核變多核 《城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略》的確立，使成都市的城市結(jié)構(gòu)由以往同心圓式的單核心結(jié)構(gòu)變多核心結(jié)構(gòu)，如圖紅色虛線箭頭所示。 它們主要位于今后將逐步形成的人流、物流、商務(wù)辦公相對(duì)集中的區(qū)域和場(chǎng)鎮(zhèn)，主要分布在三環(huán)路沿線和三環(huán)路外側(cè)區(qū)域，為目前已有和以后將新形成的城市片區(qū)提供商業(yè)服務(wù)以及各種生活配套服務(wù) 。 第二層次的軌道交通 郫縣 成灌客運(yùn)中心 成渝客運(yùn)中心 國(guó)際社區(qū) 中海重大城市輕軌交通將可能帶來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)的重大利好。 中海至2020 年公交比重達(dá)到 %，自行車(chē)比重為 %，步行比重為 %。 中心城城市結(jié)構(gòu)：由單中心結(jié)構(gòu)向多中心結(jié)構(gòu)發(fā)展，形成由市中心－副中心－大區(qū)中心－居住區(qū)中心構(gòu)成的城市結(jié)構(gòu)。 表 2：都市區(qū)分時(shí)序人口、用地規(guī) 模 (以 2020年為基準(zhǔn) ) 現(xiàn)狀 2020年 2020年 2020年 城市人口 (萬(wàn)人 ) 496 660 760 860 中海除了新增人口產(chǎn)生的住房需求外，目前絕大部分的住房需求來(lái)自于二次或多次置業(yè)者，這部分客戶占到了 50%左右，也就是說(shuō)，市場(chǎng)上對(duì)住房的實(shí)際需求每年將達(dá)到約 1200 萬(wàn)平方米 表 1：總體規(guī)劃人口、用地規(guī)模匯總表 (以 2020 年為基準(zhǔn)， ) 類(lèi) 別 城鎮(zhèn)居住人口（萬(wàn)人） 用地規(guī)模（ KM2） 人均用地（ M2） 規(guī)劃范圍 現(xiàn)狀 規(guī)劃 現(xiàn)狀 規(guī)劃 現(xiàn)狀 規(guī)劃 市 域 612 1132 604 1038 99 92 都市區(qū) 506 880 457 766 90 87 其中： 中心城 376 500 283 400 75 80 六組團(tuán) 120 360 156 341 130 95 都市區(qū)內(nèi)小城鎮(zhèn) 10 20 18 25 180 125 根據(jù)《成都市都市區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，成都市都市區(qū)城市人口將由 2020 年的 496 萬(wàn)增加到 2020 年的660 萬(wàn)和 2020 年的 860 萬(wàn)，平均每年增加 20 萬(wàn)人，如表 2 所示。國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 16 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號(hào)綠 洲大酒店商務(wù)寫(xiě)字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話 :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : 個(gè)區(qū)縣構(gòu)成，都市區(qū)城市人口也由 萬(wàn)人增加到 506 萬(wàn)人，人口增加了 15%，到 2020 年，成都市都市區(qū)城市人口將達(dá)到 880 萬(wàn)人，人口增長(zhǎng)一倍，如表 1 所示。根據(jù)專家預(yù)測(cè)，成都市總?cè)丝谥?2020 年將達(dá)到 1340 萬(wàn)人， 2020 年將達(dá)到 1630 萬(wàn)人。 城市格局：“一主七衛(wèi)”的大成都格局 國(guó)際社區(qū)所在的區(qū)域是成都未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的主要位置。 這表明，成都房地產(chǎn)以后的發(fā)展主要在三環(huán)路到外環(huán)路之間，即環(huán)城區(qū)。 ? 漸趨成熟的服務(wù)業(yè)： ? 商務(wù)服務(wù)業(yè)：金融、商業(yè)、物流等 ? 生活服務(wù)業(yè)：包括居住、健康等 ? 成都市政府正著力重點(diǎn)發(fā)展的服務(wù)業(yè)： ? 休閑產(chǎn)業(yè) ? 會(huì)展業(yè) ? 知識(shí)型產(chǎn)業(yè)（是以知識(shí)資源為主導(dǎo)要素，高附加值、低有形資產(chǎn)投入的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型，包括高科技工業(yè)和知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)） 高新產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展，將給國(guó)際社區(qū)帶來(lái)市場(chǎng)巨大影響和持續(xù)發(fā)展的推動(dòng)力 ! 城市規(guī)劃 中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 14 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號(hào)綠 洲大酒店商務(wù)寫(xiě)字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話 :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : B. 產(chǎn)業(yè)定位 大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，需求第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。 成都新的城市定位，將使成都成為中國(guó)房地產(chǎn)第四極，國(guó)際社區(qū)的市場(chǎng)影響力巨大，其產(chǎn)品水準(zhǔn)及覆蓋范圍將不僅僅限于成都，而是整個(gè)西部，乃至全國(guó)。 ? 以成都城心地域?yàn)橹行?，依托成都平原?jīng)濟(jì)圈的半小時(shí)都市圈、 1 小時(shí)城市圈和 2小時(shí)城市群交通網(wǎng)絡(luò)體系已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施。那時(shí)，成都經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生巨大的外溢效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)總量成倍放大。這三個(gè)城市體系的日益強(qiáng) 化表明，未來(lái)的城市競(jìng)爭(zhēng)不再是簡(jiǎn)單的個(gè)體競(jìng)爭(zhēng)，而是城市群乃至區(qū)域范圍內(nèi)的城市群組團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)。 ? 以成都和重慶為兩極的“成渝城市經(jīng)濟(jì)圈”已正式啟動(dòng)，屆時(shí)，將形成與大上海、大北京、大廣州媲美的“中國(guó)第四大城市圈”。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市聚合輻射能力的提高，國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)的進(jìn)入，必然帶來(lái)對(duì)國(guó)際社區(qū)的需求 。 新的戰(zhàn)略目標(biāo)的提出，成都的核心地位將進(jìn)一步增強(qiáng)，城市的聚合輻射能力不斷提高，城市發(fā)展出現(xiàn)質(zhì)的飛躍和突破。 成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)曲線011993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020DI 二、 城市定位與城市結(jié)構(gòu)調(diào)整的新機(jī)遇 城市定位 中海 成都?xì)v史G D P 增長(zhǎng)率曲線圖01992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2）成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)大起大落的震蕩現(xiàn)象，即使是在波谷，擴(kuò)散指數(shù)仍超過(guò)50%，表明在全部指標(biāo)中仍有超過(guò)一半的指標(biāo)出現(xiàn)上升。國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 11 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號(hào)綠 洲大酒店商務(wù)寫(xiě)字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話 :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : 996 43 — 0 9 5 3 1997 73 9 22.2 292 26.4 44.2 36 1998 79.97 6 － 1 13.6 49.2 11.3 1999 99.9 24.9 31.6 11.7 68.3 38 2000 12 29.3 13 17 78.2 14.4 2001 17 32.2 816 51.6 701 61.7 12 65.8 2002 20 19.1 17.4 16.3 16 25.3 2003 24 20.7 1018.27 5 18.5 20 24.6 （ 6）發(fā)展周期波 動(dòng) 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4%5% 停滯甚至倒退 5%8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 中海但是 明顯低于全國(guó) 40 個(gè)重點(diǎn)城市商品房?jī)r(jià)格 %左右 的漲幅。 1999 年 — 2020 年全市商品房竣工、銷(xiāo)售面積及竣工面積銷(xiāo)售率對(duì)比表 1999 2020 2020 2020 2020 竣工面積（萬(wàn)㎡） 476.6 541.8 815.6 957.3 1018. 其中：住宅 375.2 464.8 716.3 790.3 898.0 商業(yè)用房 8 2 9 8 6 辦公樓 8 7 8 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡） 370. 433. 701. 815. 966. 中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 9 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號(hào)綠 洲大酒店商務(wù)寫(xiě)字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話 :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : ? 成都的房?jī)r(jià)收入比僅為 （按每套 80 平方米算），遠(yuǎn)低于全國(guó)的平均水平（約為 ） ? 如果按 8%的人均可支配收入年增長(zhǎng)率， 3人 /戶，每套房以 80平方米計(jì)，視 6為合理的房?jī)r(jià)收入比來(lái)計(jì)算，五年后成都的合理房?jī)r(jià)應(yīng)約為 3187元 /平方米，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為 52%。 房?jī)r(jià) 人均可支配收入 比值 成都 2096 9641 0.21 全國(guó) 2379 8472 0.28 上海 0.35 北京 0.41 2）人均可支配收入增長(zhǎng)率： 成都市居民的人均可支配收入的增長(zhǎng)率 7%，高于歷年房?jī)r(jià) 5%的增長(zhǎng)率，居民購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。 中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 7 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號(hào)綠 洲大酒店商務(wù)寫(xiě)字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話 :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : ? GDP過(guò)去五年的平均增長(zhǎng)率約為 %，五年后， GDP總量達(dá)到 億元； %%%%%%%%1999 2020 2020 2020 2020GDP 增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率 ? 房產(chǎn)投資的平均增長(zhǎng)率 20%，按這個(gè)速度，從 2020年到 2020年成都尚有 的投資空間。 2) 辦公樓開(kāi)發(fā)投資潛力 ： 成都高居第七位，預(yù)示著隨著西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)行和成都國(guó)際化水平的提高，辦公物業(yè)市場(chǎng)投資的巨大潛力和市場(chǎng)空間。 10強(qiáng)城市中， 90%的城市都在