【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 (以 2020年為基準(zhǔn) ) 現(xiàn)狀 2020年 2020年 2020年 城市人口 (萬(wàn)人 ) 496 660 760 860 中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 17 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號(hào)綠 洲大酒店商務(wù)寫(xiě)字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話(huà) :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : 城市建設(shè)用地 (平方公里 ) 439 594 670 741 人均城市建設(shè)用地 (平方米 ) 89 90 88 86 C. 中心城區(qū)規(guī)劃 中心城共劃分為 13 個(gè)分區(qū)及 22 個(gè)大區(qū)，各大區(qū)平均人口規(guī)模約 15 萬(wàn)人。 中心城城市結(jié)構(gòu)：由單中心結(jié)構(gòu)向多中心結(jié)構(gòu)發(fā)展，形成由市中心－副中心－大區(qū)中心－居住區(qū)中心構(gòu)成的城市結(jié)構(gòu)。 D. 城市交通及道路系統(tǒng) 成都未來(lái)幾年將大力發(fā)展公共交通，優(yōu)化客運(yùn)結(jié)構(gòu)，提高公交比 重，逐步降低自行車(chē)比重。至2020 年公交比重達(dá)到 %，自行車(chē)比重為 %，步行比重為 %。 城市交通及道路系統(tǒng)的完善，公共交通網(wǎng)絡(luò)的改善，城市快速路系統(tǒng)的形成，將擴(kuò)大人們居住和出行的范圍，加快城市郊區(qū)化的步伐。 中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 18 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號(hào)綠 洲大酒店商務(wù)寫(xiě)字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話(huà) :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : 國(guó)際社區(qū)位于 成灌高速路 邊上，毗鄰地鐵 2 號(hào)線(xiàn)，將在 2020 年 — 2020 年啟動(dòng)并建設(shè)施工。重大城市輕軌交通將可能帶來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)的重大利好。 E. 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 第一層次軌道交通地鐵 2 號(hào) 線(xiàn) ，20202020 年以前完成建設(shè)。 第二層次的軌道交通 郫縣 成灌客運(yùn)中心 成渝客運(yùn)中心 國(guó)際社區(qū) 中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 19 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號(hào)綠 洲大酒店商務(wù)寫(xiě)字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話(huà) :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : 成都市將在 2020 年前構(gòu)成以人民路及蜀都大道為干線(xiàn)的 “大十字”商業(yè)軸 ， 在二環(huán)路以外至外環(huán)路以?xún)?nèi)的城區(qū)內(nèi)形成 18 個(gè)大區(qū)商業(yè)中心 。 它們主要位于今后將逐步形成的人流、物流、商務(wù)辦公相對(duì)集中的區(qū)域和場(chǎng)鎮(zhèn)，主要分布在三環(huán)路沿線(xiàn)和三環(huán)路外側(cè)區(qū)域，為目前已有和以后將新形成的城市片區(qū)提供商業(yè)服務(wù)以及各種生活配套服務(wù) 。 根據(jù)這一商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，國(guó)際社區(qū)所在的片區(qū)極有可能形成城市區(qū)域中心的大區(qū)商業(yè)中心。 城市結(jié)構(gòu)調(diào)整 (1)、城市向東向南發(fā)展 ，單核變多核 《城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略》的確立，使成都市的城市結(jié)構(gòu)由以往同心圓式的單核心結(jié)構(gòu)變多核心結(jié)構(gòu)，如圖紅色虛線(xiàn)箭頭所示。城南副中心和城東副中心的啟動(dòng)，預(yù)示著以政府規(guī)劃引導(dǎo)城市向東向南發(fā)展正式揭開(kāi)了序幕。 但從成都城市擴(kuò)張的歷史軌跡來(lái)看，市場(chǎng)一直引導(dǎo)著城市向城南和城西方向同時(shí)擴(kuò)張，其發(fā)展軸線(xiàn)一是人民南路及南延線(xiàn)，二是羊西線(xiàn)。 國(guó)際社區(qū)所在的片區(qū)依靠市場(chǎng)的力量，完全可以形成一個(gè)新型的城市副中心。 城西北副中心 城南副中心 城東 副中心 中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 20 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號(hào)綠 洲大酒店商務(wù)寫(xiě)字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話(huà) :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : 從上面的樓盤(pán)分布圖可以看到，政府雖然制定了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，但是市場(chǎng)卻引導(dǎo)著城 市不斷向城南、城西南和城西北方向延伸，尤其是沿羊西線(xiàn)，即城西北方向，城市已經(jīng)擴(kuò)展到了三環(huán)外，而且開(kāi)發(fā)了很多高品質(zhì)的住宅小區(qū)。 究其原因，是因?yàn)椤俺啥计皆笔且粋€(gè)由西北向東南傾斜的沖積平原。因此，城西北位于成都的上風(fēng)上水位置，是人們公認(rèn)的理想居住區(qū)域。 從這個(gè)意義上說(shuō)，國(guó)際社區(qū)是成都難得的一塊風(fēng)水寶地。 (2)、一主七衛(wèi)的新城市格局：城市裂變，擴(kuò)大城市容量。 成都的城市正發(fā)生裂變， 中心城（外環(huán)路以?xún)?nèi)所涉及的區(qū)、縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍，面積為 598 平方公里）的布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“圈層式”發(fā)展為疏密結(jié)合的“扇葉式”布 局。外圍邊緣組團(tuán)實(shí)施特殊化的非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，布局節(jié)點(diǎn)為：新都 — 青白江、溫江、郫縣、東升、華陽(yáng)、龍泉 6 個(gè)邊緣組團(tuán)。如下圖所示： 樓盤(pán)分布圖 中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 21 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號(hào)綠 洲大酒店商務(wù)寫(xiě)字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話(huà) :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : 從地理位置上看，國(guó)際社區(qū)位于規(guī)劃的中心城的環(huán)城區(qū)范圍內(nèi)。根據(jù)《成都市 1995－ 2020 年城市總體規(guī)劃》，中心城區(qū)是成都市城市發(fā)展的第一層次，也是未來(lái)“成都都市圈”的心臟。從 1990 年以來(lái)，成都的城市正在以前所未有的速度發(fā)展。 13 年前，成都市一環(huán)路周?chē)歼€是一片農(nóng)田，而如今，成都城市建成區(qū)已擴(kuò)展至三環(huán)路，面積達(dá)到 231 平方公里。 未來(lái)幾年成都城市擴(kuò)張的空間在哪里？三環(huán)路與外環(huán)路之間的環(huán)城區(qū)將是未來(lái)幾年成都城市擴(kuò)張的主要空間。 中心城區(qū)土地捉襟見(jiàn)肘，環(huán)城區(qū)將成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，國(guó)際社區(qū)的土地價(jià)值和市場(chǎng)地位將獲得提升。 新都 青白江 郫縣 溫江 東升 華陽(yáng) 中心城區(qū) 龍泉 環(huán)城區(qū) 國(guó)際社區(qū)所處的位置 中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 22 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號(hào)綠 洲大酒店商務(wù)寫(xiě)字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話(huà) :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : 城市化與房地產(chǎn) 從納瑟姆 S 曲線(xiàn)可以看到，城市化水平在 30%~70%之間，是城市化快速發(fā)展的時(shí)期。成都 2020年的城市化率為 %，城市化快速發(fā)展時(shí)期已到來(lái)。 1988 年以來(lái)，成都的城市化率呈現(xiàn)直線(xiàn)上升的趨勢(shì)，城市化水平年增長(zhǎng)曲線(xiàn)為 ，按照這一趨勢(shì) 預(yù)測(cè)： 2020 年，成都城市化水平將達(dá)到 %； 2020 年，成都城市化水平將達(dá)到 %； 2020 年，成都城市化水平將達(dá)到 %。 而據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1990 年以來(lái)的 13 年時(shí)間，成都城市化水平提高了 個(gè)百分點(diǎn)，建成區(qū)面積從 60 平方公里左右擴(kuò)大到 2020 年的 283 平方公里左右，建成區(qū)面積增加了 223 平方公里。按照這一趨勢(shì)，成都未來(lái) 5~8 年的時(shí)間，建成區(qū)面積將增加 120~192 平方公里。 根據(jù)政府的規(guī)劃， 7 年后 即 2020 年 成都城市化率將超過(guò) 70%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了自然增長(zhǎng)水平。而根據(jù)環(huán)城區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃 ， 2020 年僅提供建設(shè)用地將控制在 平方公里， 2020 年為控制在 平方公里，也就是說(shuō)，市場(chǎng)對(duì)土地的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了供給。 在成都快速的城市化進(jìn)程中，帶來(lái)了成都兩次大規(guī)模的城市擴(kuò)張。 成都的第一次城市擴(kuò)張大約在80年代末 90年代初，是以大規(guī)模的低瓦棚戶(hù)區(qū)的改造為特征的，這次擴(kuò)張直接的效果是：在二環(huán)路邊上逐漸發(fā)展起來(lái)了大量大規(guī)模的高檔住宅小區(qū)，如雙楠小區(qū)、棕南棕北小區(qū)、桐梓林片區(qū)等。成都中國(guó)城市化的階段位置 成都城市化的階段位置 納納瑟瑟姆姆曲曲線(xiàn)線(xiàn) 中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 23 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號(hào)綠 洲大酒店商務(wù)寫(xiě)字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話(huà) :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : 城市的第二次擴(kuò)張是伴隨著 2020 年成都大規(guī)模的舊城改造開(kāi)始的。這個(gè)階段的城市擴(kuò)張既是一種市場(chǎng)行為，也是政府引導(dǎo)的結(jié)果， 它一方面帶來(lái)了大規(guī)模的城市再造運(yùn)動(dòng)，另一方面由于新城建設(shè)，使居住呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)。 三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展構(gòu)成市場(chǎng)的巨大引擎 基本情況 西區(qū)作為高新區(qū)國(guó)際化的制造基地，其在成都最優(yōu)良的空氣和水質(zhì)條件更加適宜醫(yī)藥等環(huán)境要求高的企業(yè)生產(chǎn)基地的建設(shè)，未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)也是 IT、生物醫(yī)藥和精密機(jī)械制造這三大傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。 作為“成都國(guó)際社區(qū)”現(xiàn)實(shí)的和未來(lái)幾年內(nèi)可以預(yù)見(jiàn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，研究高新西區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)劃對(duì)本案至關(guān)重要。 這是為了能夠更好地把握趨勢(shì)，明確西區(qū)未來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)特征等經(jīng)濟(jì)總量上的指標(biāo)，這些決定了西區(qū) 能夠給予本案多大的市場(chǎng)消化力和支撐。同時(shí)，高新（西）區(qū)在整個(gè)成都國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位決定了本案的檔次、規(guī)模要符合高新（西）區(qū)的發(fā)展所帶來(lái)的對(duì)商業(yè)、商務(wù)、教育、醫(yī)療等生活配套上的更高的要求。 “三大產(chǎn)業(yè)為主的生產(chǎn)性綜合園區(qū)”的功能定位明確了今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)西區(qū)將主要聚集高新技術(shù)企業(yè)的生產(chǎn)性和相關(guān)部門(mén)及人員。 “國(guó)際化的制造基地”同樣解釋了本案的市場(chǎng)出口之所在：成都現(xiàn)有的涉外企業(yè)多集中在高新區(qū)，本案要考慮如何為這些涉外人員服務(wù)的問(wèn)題；大批量產(chǎn)業(yè)工人也不可能每天通過(guò)交通車(chē)往返于成都市區(qū)與西區(qū)之間，他們的經(jīng)濟(jì)收 入大大高于成都普通的工人，其居住、商業(yè)、教育、醫(yī)療等的購(gòu)買(mǎi)力如何釋放也是本案需要解決的問(wèn)題。 中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 24 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號(hào)綠 洲大酒店商務(wù)寫(xiě)字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話(huà) :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及“二次創(chuàng)業(yè)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對(duì)本案的影響 1) 未來(lái)發(fā)展規(guī)劃及西區(qū)的戰(zhàn)略地位 ? 發(fā)展目標(biāo)：“國(guó)際知名、 全國(guó)一流、西部第一 ” ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn) 為 “ 三個(gè)五工程 ” ， 即發(fā)展 “ 電子信息 ， 生物醫(yī)藥 ， 先進(jìn)制造 ， 新材料、新能源及環(huán)保、現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ” 五大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域、形成五大產(chǎn)業(yè)鏈條、建成五大產(chǎn)業(yè)基地。 高新區(qū) “ 二次創(chuàng)業(yè) ” 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 （ 2020— 2020年） 對(duì)經(jīng)濟(jì)總量的預(yù)期可見(jiàn)下圖： 050010001500202025003000億元2020 2020 2020 2020 2020年度高新區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況及預(yù)期指標(biāo)產(chǎn)業(yè)增加值 工業(yè)總產(chǎn)值 技工貿(mào)總收入 中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 25 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號(hào)綠 洲大酒店商務(wù)寫(xiě)字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話(huà) :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : [數(shù)據(jù)來(lái)源：《高新區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（ 20202