【導(dǎo)讀】在中國經(jīng)濟(jì)版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。這三個(gè)城市圈，是中國城市化進(jìn)程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)模化的地區(qū)，在相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國城市化領(lǐng)頭羊的角色。三大城市經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)為中國的經(jīng)濟(jì)形成了堅(jiān)固的基礎(chǔ)，猶如一支長弓，而長江流域。經(jīng)濟(jì)帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國經(jīng)濟(jì)整體均衡發(fā)展的新格局。要實(shí)現(xiàn)中國整體均衡增長與可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟(jì)圈的拉動(dòng)。在這個(gè)引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、發(fā)。展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點(diǎn)！成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標(biāo)也確定為：建設(shè)國家級區(qū)域中心城市擔(dān)當(dāng)成渝。經(jīng)濟(jì)圈的領(lǐng)導(dǎo)角色推進(jìn)“3+1”格局的真正形成！1)城市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力：成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值排第四位；總體實(shí)力位居第三位，其相對發(fā)展速度略低于深圳位居第四位；居全國第六位，大有迎頭趕上之勢；房產(chǎn)投資的平均增長率20%，按這個(gè)速度，從2020年到2020年成都尚有

　　

【正文】 市場后，由于沒有較強(qiáng)的增量市場的支撐，板塊整體目前也呈現(xiàn)調(diào)整狀態(tài)，未來的發(fā)展將受成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的制約與影響。 ? 龍泉板塊 按照《成都市城市總體規(guī)劃》，龍泉將是一個(gè)以生活居住和風(fēng)景旅游為主的城市片區(qū)。龍泉的特點(diǎn) —— 有山、有水、有花、有果。從今年年初的市場表現(xiàn)來看，已逐漸成為房地產(chǎn)啟動(dòng)的有力杠桿。交通方面，已基本形成了“五橫五縱”的路網(wǎng)格局 ，力圖 打造為“成都浦東” ，發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∫暋? 城西分類板 塊市場論述 由于本項(xiàng)目處于城西，因此著重對城西的房產(chǎn)市場進(jìn)行分析研究，在此分為住宅與商業(yè)兩部份進(jìn)行 A、住宅市場 1）、城西片區(qū)住宅地產(chǎn)市場發(fā)展的環(huán)境條件 通過城東城南的規(guī)劃發(fā)展可以看出：如果說城東、城南的發(fā)展主要受政府規(guī)劃引導(dǎo)的話，那么城西的發(fā)展則首先得益于它的麗質(zhì)天成與后來居上。 ? 悠久的歷史文化：擁有全市最多的歷史文化古跡，如杜甫草堂、青羊?qū)m、金沙遺址等； ? “上風(fēng)上水”的自然條件：其生活用水直接來自都江堰，緊鄰“成溫郫國家級生態(tài)環(huán)境示范區(qū)”，空氣清新，植被保護(hù)完好，綠化程度較高，隨著城西的不斷發(fā)展，其生 活、市政配套也日益完善； ? 旅游休閑：貝森休閑廣場、天一生態(tài)廣場等坐落此間，摸底河以南，規(guī)劃了占地 5000 余畝的體育公園和城市綠化帶； 中海國際社區(qū)項(xiàng)目市場定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司 31 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號綠 洲大酒店商務(wù)寫字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話 :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : ? 教育：西南財(cái)大、四川行政學(xué)院、四川銀行學(xué)院點(diǎn)綴四周，還有由中房、川師大和青羊區(qū)教委聯(lián)合投資川師大外國語學(xué)校，以及籌建中的 21 世紀(jì)花園雙語小學(xué)等； ? 交通：連接市內(nèi)交通和長途客運(yùn)的金沙車站，使眾多公交線路可直達(dá)該區(qū)，此外，預(yù)計(jì)成都未來的地鐵西站將建在此區(qū)域； ? 商業(yè)：商業(yè)巨頭麥德隆、家樂福、諾瑪特、伊藤、歐尚已經(jīng)紛紛布局占位； ? 市內(nèi)道路的整治：城西片區(qū)將整治中小街道 43 條， 5 條街道 被納入暢通工程。通過改造長順街，打通馬道街，改造東城根街，這里將形成 城 西片區(qū)主要的南北通道。目前長順街已順利完成改建工程，成為一條擁有雙向 6 車道的主干道。玉雙路（青羊段）改擴(kuò)建 完成，已經(jīng)通車 。青羊大道、光華大道、 以及 清江東路的綠化 和 亮化工程 也 全面完成 ； ? 對外道路的建設(shè)：成溫邛高速公路已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2020 年底全線建成。光華大 道 將在 2020 年全線通車。 總之，城西的房地產(chǎn)由于環(huán)境的優(yōu)越，目前受到成都市住房消費(fèi)者的整體認(rèn)同度較高。 2) 城西主要住宅地產(chǎn)板塊的特點(diǎn) 成都市的城西片區(qū)，在幾條主要干道的縱橫交織 中，在歷史、自然、行政、商業(yè)、習(xí)慣等因素的潛移默化影響下，逐漸演變并形成了以外雙楠、浣花、光華、金沙、羊西線等板塊為主要構(gòu)成的城西區(qū)域，并隨著光華大道的開通，向外延伸并形成衛(wèi)星城板塊溫江板塊。 ? 羊西線板塊： 線形發(fā)展、后續(xù)乏力 以羊西線為軸心，其開發(fā)早得益于餐飲一條街的開發(fā)規(guī)劃，但由于統(tǒng)一規(guī)劃力度不足，而缺少成型的大規(guī)模社區(qū)。如今此板塊可供開發(fā)的土地已所剩無幾，區(qū)域發(fā)展后續(xù)乏力。 中海國際社區(qū)項(xiàng)目市場定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司 32 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號綠 洲大酒店商務(wù)寫字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話 :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : ? 金沙板塊： 川西民居風(fēng)格的人文社區(qū) 在新成溫路開通之后逐步形成，目前主要指成溫路二環(huán)路段以北、南接光華板塊、北接羊西線板塊的 區(qū)域。 一座以金沙遺址文化為主題的國家級公園也落戶金沙，建成后，該公園將以占地 308 畝的規(guī)模成為城西大型公園之首。依托金沙遺址所帶來的文化氛圍根據(jù)規(guī)劃，在金沙片區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目都將是傳統(tǒng)的川西名居風(fēng)格。 ? 浣花板塊： 高檔精品社區(qū) 2020 年，成都市規(guī)劃設(shè)計(jì)院制定了新的“浣花溪?dú)v史文化風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃”，成都市最大的社區(qū)公園也擬建在此，高起點(diǎn)的規(guī)劃，加上草堂之春、金林半島等高檔別墅樓盤集中。使得這一板塊成為城西乃至成都市的新興富人區(qū)。 ? 雙楠板塊（內(nèi)外雙楠） ： 城西最成熟的中檔居住社區(qū) 內(nèi)雙楠：屬于中高檔成熟居住板塊 ,區(qū)域的成熟配套使得板塊成為城西較早形成成熟居住氛圍的社區(qū)。以較早的置信雙楠誼苑為市場開發(fā)起點(diǎn) ,近年來區(qū)域房地產(chǎn)市場已相對飽和 ,片區(qū)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)外移已成趨勢； 外雙楠 ： （ 范圍 ：草金路、果豐路以南，二環(huán)路以西，武侯大道以北，三環(huán)路以東） ，隨著雙楠小區(qū)周邊的土地被眾多開發(fā)企業(yè)分割后，開發(fā)商繼續(xù)向外擴(kuò)張，置信 — 大華情融園跨過二環(huán)路搞開發(fā)，成為領(lǐng)跑外雙楠的領(lǐng)頭羊，隨之眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目溢陽綠城、楠逸苑、麗景華庭、雙楠五彩生活、美麗星、華馨名屋等陸續(xù)成功開發(fā)逐漸 使得 外雙楠的住宅開發(fā)形成氣候。 片區(qū)整體特點(diǎn)： 片區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 占地規(guī)模相對 周邊其他板塊 較小，且開發(fā)項(xiàng)目較多 ，但是整體居住氛圍濃厚，各種商業(yè)配套完善。 光華板塊： 發(fā)展中的新型中高檔居住社區(qū) 以光華大道為核心，區(qū)域?qū)W府文化氛圍濃厚，開發(fā)規(guī)模大，總體規(guī)劃好，青羊大道、光華大道的十字形交匯構(gòu)成其交通干道。青羊大道被規(guī)劃為綠色景觀大道，禁止住宅底層修建商鋪，紅線退讓只能搞綠化，而開發(fā)商共建綠色環(huán)境的意識也較強(qiáng)。 片區(qū)整體規(guī)劃為人文型的‘新成都生活樣板社區(qū)’。 中海國際社區(qū)項(xiàng)目市場定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司 33 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號綠 洲大酒店商務(wù)寫字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話 :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : ? 片區(qū)住宅發(fā)展目前的狀況是： ? 目標(biāo)客戶群體定位 集中于強(qiáng)調(diào)舒適型的置業(yè)群體； 檔次定位 ：中高檔次；開發(fā)模式 ：以大中盤開發(fā)模式為 主，產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)未來良好的片區(qū)氛圍、項(xiàng)目內(nèi)部的居住環(huán)境、小區(qū)良好的景觀條件； 社區(qū)的商業(yè)和各種配套服務(wù) 主要靠封閉小區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套完成， 結(jié)果 ：社區(qū)商業(yè)發(fā)展滯后于住宅開發(fā)的發(fā)展。 ? 城西“金三角”地帶 從樓盤銷售看，今年下半年以來，城西樓盤變得越來越好賣，從羊西線兩側(cè)，到犀浦鎮(zhèn)和郫縣城區(qū)，數(shù)十個(gè)樓盤都異常熱銷，眾多投資開發(fā)商都加大了開發(fā)力度，今日花園、西區(qū)花園、啟明花園等紛紛推出后續(xù)項(xiàng)目，新開發(fā)樓盤也不少，僅在犀浦鎮(zhèn)就有水榭花都、金犀庭苑、鉆石景象、匯豐麗城等 10 多個(gè)新樓盤，而且銷勢非常好，特別是郫縣城區(qū)新推出的星光 大道更引發(fā)了一場投資購房熱潮 ! 線 (成灌路、川陜路、沙西線 )三片 (金牛高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、國際會(huì)展中心、五塊石藥業(yè)配送中心 )”建設(shè)為契機(jī)，形成第三產(chǎn)業(yè)的聚集和輻射功能。 :在城西金牛、郫縣與高新西區(qū)連接地帶，正在形成成都樓市的“黃金三角區(qū)”，該片區(qū)配套還不成熟，但其上風(fēng)上水的地理位置優(yōu)勢，加上住宅郊區(qū)化的優(yōu)勢，其發(fā)展?jié)摿薮蟆? B、商業(yè)市場 金沙板塊 從目前來看金沙片區(qū)的商業(yè)還處于一個(gè)還未全面啟動(dòng)的階段， 目前商業(yè)的亮點(diǎn)還只有同勝路的餐飲一條街。但是由于該片區(qū)內(nèi)有大量中高檔樓盤且缺乏商業(yè)服務(wù)設(shè)施，所以社區(qū)商業(yè)已經(jīng)具有了良好的基礎(chǔ)和較大的發(fā)展空間 。 1) “逸都金沙園商業(yè)廣場”將是金沙板塊社區(qū)商業(yè)啟動(dòng)的主要推動(dòng)力 現(xiàn)在該片區(qū)內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是“逸都金沙園商業(yè)廣場”，該項(xiàng)目引進(jìn)了普爾 中海國際社區(qū)項(xiàng)目市場定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司 34 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號綠 洲大酒店商務(wù)寫字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話 :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : 斯瑪特作為主力店，周邊輔以住宅底層商鋪，經(jīng)營也以滿足社區(qū)居民消費(fèi)為主。在商服設(shè)施缺乏的情況下，普爾斯瑪特的進(jìn)駐將迅速占領(lǐng)該片區(qū)的零售市場，在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，該片區(qū)不太可能再出現(xiàn)一家大型零售店。 普爾斯瑪特的進(jìn)駐迅速提 高了該區(qū)域社區(qū)的檔次，并為其進(jìn)一步繁榮創(chuàng)造了有利條件。金沙園商業(yè)廣場的底層商鋪主要以提供社區(qū)需要的服務(wù)為主，由此可見金沙園商業(yè)廣場是被定位于社區(qū)商業(yè)的核心。由于大型零售店的捷足先登，片區(qū)內(nèi)未來以大賣場形式的零售空間將會(huì)較小。 2) 中檔餐飲業(yè)是現(xiàn)階段金沙商業(yè)的主要商業(yè)業(yè)態(tài) 金沙板塊內(nèi)的同盛路是城西一個(gè)新興的中檔餐飲業(yè)集中區(qū)域，這里也是目前金沙板塊人氣商氣最集中的區(qū)域。在不足 1000 米長的同盛路兩側(cè)聚集了 43 家餐飲店，而這條街總店鋪數(shù)才 57 個(gè)，餐飲店的營業(yè)面積達(dá)到了 10628 ㎡，占總營業(yè)面積的 % 。單就營業(yè)面積而言，同盛路的餐飲規(guī)模已經(jīng)接近菁華路的餐飲業(yè)規(guī)模（ 12102 ㎡），但在單店規(guī)模上還無法與菁華路的餐飲店相比，菁華路僅 16 家餐飲店就達(dá)到了 12102 ㎡。這和同盛路不是城市主干道有很大關(guān)系。目前，同盛路的餐飲業(yè)正在迅速向外延伸，已擴(kuò)大至青羊大道，但由于青羊大道對臨街面規(guī)劃的限制，這種擴(kuò)張受到了極大的限制。從地理空間看，同盛路的餐飲業(yè)已經(jīng)沒有了繼續(xù)擴(kuò)大的空間。 在金沙商業(yè)沒有全面啟動(dòng)的情況下，餐飲業(yè)的一枝獨(dú)秀與周圍住宅區(qū)的成熟和臨近羊西線有較大關(guān)系。但由于受發(fā)展空間的限制，同勝路的餐飲業(yè)不可能繼續(xù)擴(kuò) 大規(guī)模，同時(shí)交通條件的制約，這里也難以引進(jìn)大型高檔餐飲企業(yè)。同勝路的中檔餐飲業(yè)并不能帶動(dòng)整個(gè)金沙商業(yè)的發(fā)展。 3) 金沙片區(qū)的許多樓盤還沒有入住，片區(qū)內(nèi)的人氣商氣的聚集明顯不如附近的黃忠小區(qū) 由于城市規(guī)劃的限制，青羊大道兩側(cè)不允許做底層商鋪，只能做綠化。這點(diǎn)對金沙片區(qū)的商業(yè)發(fā)展十分不利，整個(gè)金沙片區(qū)很難形成大規(guī)模的商業(yè)區(qū)。該區(qū)域目前的商業(yè)絕大多數(shù)是小區(qū)內(nèi)部商業(yè)，它們是小區(qū)的公共配套設(shè)施。這些小區(qū)商業(yè)相對分散，規(guī)模小，檔次也比較低，主要以提供社區(qū)所需服務(wù)為主。這種商業(yè)格局使得金沙片區(qū)的商業(yè)資源難以整合。未來 金沙片區(qū)會(huì)出現(xiàn)一兩個(gè)大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，它們會(huì)成為整個(gè)片區(qū)的商業(yè)核心， 但并不能改變整個(gè)片區(qū)商業(yè)布局散，規(guī)模小的局面，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展只會(huì)集 中海國際社區(qū)項(xiàng)目市場定位報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司 35 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 號綠 洲大酒店商務(wù)寫字樓 2106 傳 真 :02886616264 電 話 :02886617009,86621510 公司網(wǎng)站 : 中在一些主要的商業(yè)節(jié)點(diǎn)上。 4) 片區(qū)內(nèi)人氣的聚集將主要依靠諾瑪特超市來完成，在零售方面具有較強(qiáng)吸引力，但是休閑娛樂方面吸引力較弱 。 5) 從大成都的角度來看，青羊大道并不具備像羊西線，南延線那樣的區(qū)域輻射能力，金沙片區(qū)的商業(yè)將難以與整個(gè)大都市圈的發(fā)展相結(jié)合 6) 規(guī)劃中的金沙商業(yè)區(qū)受到現(xiàn)實(shí)商業(yè)條件的制約，難以真正形成 在金沙片區(qū)的規(guī)劃中，將會(huì)在“逸都金沙商業(yè)廣場”與 “蜀風(fēng)花園城”之間將會(huì)出現(xiàn)一條社區(qū)商業(yè)繁榮的街道。這條街道將是整個(gè)金沙片區(qū)社區(qū)商業(yè)的核心區(qū)域。但是這條街道是向三環(huán)路延伸的，與周圍齊力花園等大型社區(qū)缺乏緊密的聯(lián)系，未來在發(fā)展社區(qū)商業(yè)時(shí)將難以獲得周邊社區(qū)居民的支持。 此外，這條街道與青羊大道接口一側(cè)的“蜀風(fēng)花園城 ” 并不會(huì)沿著街道進(jìn)行大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，這對金沙片區(qū)社區(qū)商業(yè)無疑是重大的打擊，其核心區(qū)的吸引力將被大大削弱 。 結(jié) 論 金沙板塊的商業(yè)發(fā)展目前主要是餐飲業(yè)的推動(dòng)，隨著板塊內(nèi)大型居住區(qū)的成熟，社區(qū)商業(yè)必將成為未來金沙商業(yè)根本動(dòng)力。 金沙板塊內(nèi)有龐大的人口規(guī)模，其社區(qū)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∫?。但由于青羊大道?guī)劃的影響，金沙的社區(qū)商業(yè)將難以成片大規(guī)模的發(fā)展起來，從現(xiàn)狀判斷，金沙未來的社區(qū)商業(yè)極有可能被切分成若干小塊，每個(gè)小塊依托不同的大型居住區(qū)，自成體系，難以整合。 雖然規(guī)劃部門在置信金沙園和“蜀風(fēng)花園城間”規(guī)劃了金沙片區(qū)的商業(yè)中心 ， 但從現(xiàn)實(shí)條件判斷，這里發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心并不能覆蓋整個(gè)金沙片區(qū)；這個(gè)商業(yè)中心的成熟時(shí)間也大大滯后于板塊內(nèi)居住區(qū)的成熟時(shí)間，從而給自成體系的小